Что значит притворная сделка
Признание сделки недействительной
Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.
Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок
Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:
Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.
Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.
Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.
Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.
Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.
Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.
Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.
Порядок заявления требований по недействительным сделкам
Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.
Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.
В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:
Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.
Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.
Сроки обращения в суд по недействительным сделкам
Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.
Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.
Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.
Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.
Основания недействительности сделок
Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:
Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.
Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.
Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.
Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.
Последствия недействительности сделок
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.
Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.
Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.
Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.
В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.
Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.
Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.
Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.
Примеры распространенных рискованных сделок
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
Как обезопасить себя от ненадежной сделки
Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.
Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.
Что такое недействительность сделки. Объясняем простыми словами
Сделки могут быть действительными, то есть действующими, и недействительными, то есть недействующими. Гражданский кодекс России различает два вида недействительных сделок:
Недействительная сделка (ничтожная или оспоримая) недействительна с момента её совершения. Юридических последствий она не имеет, исключение — последствия, которые возникли из-за того, что её признали недействительной.
После признания сделки недействительной её участники должны вернуть всё, что было получено по такой сделке в натуральном выражении, и возместить стоимость имущества, которое вернуть невозможно.
Пример употребления на «Секрете»
«Цена — существенное условие договора купли-продажи. Её занижение — это сокрытие реальной цены, что влечёт недействительность сделки. Пострадают обе стороны — и продавец, и покупатель. В налоговой работают неглупые люди, они прекрасно знают схемы продажи квартиры по той же цене, ведь продавец всё равно будет подавать декларацию даже при нулевом налоге».
(Директор агентства недвижимости Sisters Realty Юлия Мельникова — о распространённых ошибках при покупке недвижимости в России.)
Нюансы
Сделка ничтожна, если она:
Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали недействительными. Для этого такие договорённости должны нарушать права или законные интересы лица, оспаривающего сделку. К примеру, договор заключили под угрозой или обманули участника. В суде нужно доказать, что это имело место.
Факты
Признать недействительной можно не только всю сделку, но и её часть. Например, в договоре аренды присутствует условие, освобождающее собственника от ответственности в случае затопления. Арбитраж может признать это условие ничтожным, если ЧП произошло по вине арендодателя — он не отремонтировал крышу. В итоге арендатор взыщет ущерб с собственника.
Понять, оспоримая сделка или ничтожная, можно по формулировкам в законе. Если указано, что сделка является недействительной, значит, она ничтожна. Если говорится, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая договорённость оспоримая.
Как распознаются притворные сделки
Н а практике для того, чтобы скрыть свои действительные намерения и ввести в заблуждение других лиц, некоторые недобросовестные участники гражданского оборота совершают притворные сделки. Это бывает им нужно для самых разных противоправных целей: обход правил о преимущественном праве покупке акций или долей в компании или в общем имуществе, вывод активов на нерыночных условиях и др. Расскажем, как пресечь подобные злоупотребления и успешно оспорить притворную сделку.
Притворные сделки совершаются для того, чтобы прикрыть другую сделку, например, сделку на иных условиях (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
В ст. 170 ГК РФ также говориться о мнимых сделках. В отличие от притворных, мнимые сделки ничего не прикрывают, а совершаются только для вида, без намерения создать правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
Вывод о притворности сделки можно сделать на основе анализа обстоятельств, при которых она совершена. Именно с ними и следует сопоставлять ее условия. Стороны притворной сделки стараются придать ей легитимность: оформляют документы так, чтобы все ее условия были соблюдены, а действия выглядели законными и добросовестными. Однако если копнуть поглубже, все их замыслы становятся очевидными. Ведь на самом деле контрагенты ставят перед собой совершенно другие цели, которые выдает фактическое поведение.
Притворная сделка ничтожна, и к ней применяются правила о прикрываемой сделке (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Чтобы прикрыть противоправные намерения, недобросовестные компании могут сконструировать притворную сделку в любом формате, в том числе заключив несколько договоров или проделав целый комплекс операций.
Участник общества добился признания недействительной притворной сделки, которая была направлена на вывод ликвидного актива – земельного участка. Схема была необычная. Для отчуждения имущества общество в качестве заемщика заключило договор займа с компанией, зарегистрированной незадолго до сделки. Земельный участок выступал в качестве обеспечения. По условиям договора он взыскивался без суда на основании исполнительной надписи нотариуса. Таким способом руководитель общества пытался вывести актив по заниженной цене под видом обращения на него взыскания. Однако участник общества смог вернуть участок, доказав притворность сделки, которая прикрывала продажу по заниженной цене.
Приведем ключевые моменты, на которых была построена доказательственная база истца при оспаривании притворной сделки.
Во-первых, заемщик мог исполнять договор займа, не делал этого, допуская просрочки. Займодавец со своей стороны не пытался взыскивать задолженность и неустойку, а сразу инициировал обращение взыскания на заложенный земельный участок.
Во-вторых, было непонятно, зачем заемщик в процессе обращения взыскания на актив перечислял на счет займодавца средства в качестве погашения долга. Несмотря на это займодавец не остановил процедуру обращения взыскания на имущество, а, наоборот, продолжил ее. Заемщик тоже не пытался остановить взыскание.
Наконец, в-третьих, после того, как состоялся переход права собственности на земельный участок к займодавцу, заемщик стал его арендовать, причем по завышенной арендной ставке.
Суд сначала признал сделки сторон (заем и залог) недействительными на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ как совершенные с нарушением «принципа эквивалентности в хозяйственных взаимоотношениях». Цена была занижена более чем в 2,5 раза, что явно свидетельствует о сговоре участников притворной сделки.
Затем полученную в результате переквалификации сделку купли-продажи (прикрываемая сделка) суд тоже признал недействительной. Эти сделки были совершены с явным ущербом для интересов общества (п. 2 ст. 174 ГК РФ), о чем контрагент не мог не знать (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.08.2017 по делу № А46-8450/2015).
Обход преимущественного права
На практике с помощью притворных сделок часто обходят требования закона о преимущественном праве покупки. Для этого в короткий промежуток времени заключаются несколько соглашений, стороны которых преследуют единую цель. Так, для обхода правила о преимущественном праве покупки акций непубличных АО недобросовестный акционер может подарить небольшое количество бумаг третьему лицу, а потом большую часть.
Притворились и сделали
Известно, что сейчас практически любые действия с жильем возможны только через акт купли-продажи. При этом нередко в документах на оформление перехода недвижимости из одних рук в другие цена по просьбе одной из сторон может не соответствовать устным договоренностям.
В итоге яростных споров ситуация разрешилась так. Каждому из трех строителей досталось по одной трети дома, но в эти квадратные метры не вошла мансарда. Прошло время, и местная власть, точнее ее комиссия, которая занимается самостроем, решила сохранить мансардный этаж. Так чей же он будет?
Сам хозяин земли в суде иск бывших товарищей по стройке не признал вообще. Он подготовил встречный иск, в котором попросил суд признать договор купли-продажи долей дома недействительным. И применить в этом случае последствия недействительности ничтожной сделки. Он стал доказывать, что их договор продажи был именно ничтожной сделкой, так как заключался без намерения «создать правовые последствия».
Вот в чем это выразилось. По Гражданскому кодексу (статья 170) мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Это значит, что для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения этой самой сделки стороны не намеревались создавать соответствующие этой сделке правовые последствия, характерные именно для таких сделок. Обязательным условием для признания сделки мнимой является «порочность воли каждой из ее сторон». Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий. Совершая такую сделку, стороны не собираются ее выполнять.
Местные суды исходили из того, что договор купли-продажи оказался, по их мнению, недействителен. Так как является мнимой сделкой, ведь она совершалась только для того, чтобы зарегистрировать за покупателями доли в этом доме. Ведь по договору деньги за трети дома продавцу не передавались.
По Гражданскому кодексу «притворными» названы сделки, которые совершают, чтобы прикрыть другую сделку. Если сделка притворная, то недействительной будет лишь та сделка, которой закрыли законную.Местные суды, заявил высший суд, не учли, что правовые последствия мнимой сделки отличны от правовых последствий притворной сделки. Поэтому Верховный суд решил, что выводы коллег о недействительности договора купли-продажи по мотиву мнимости не соответствует установленным судом обстоятельствам.
У суда не было оснований признать договор купли-продажи мнимой сделкой только потому, что деньги не передавались. Если денег не платили, то это по закону влечет другие правовые последствия. Но не может назвать сделку ничтожной.
Притворные сделки с недвижимостью
«Народная мудрость» при оформлении сделок с жильём ни к чему хорошему не приводит. Почему не стоит маскировать куплю-продажу под дарение? Как не потерять и деньги, и недвижимость, и веру в человечество?
Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно признать притворным договор дарения квартиры, дома или земельного участка. Представим это на примере реального дела, являющегося аллегорией для десятков тысяч других. Это контрольный выстрел по схемам обхода законных правил, которыми активно пользуются «чёрные риэлторы», ушлые мошенники и просто нечистые на руку покупатели.
Одна пенсионерка распахнула и двери своей квартиры, и своё доброе сердце. Откликнувшись на просьбу подруги она регистрирует в своём московском жилище её дочь, а спустя некоторое время продаёт ей, по рыночной цене, 1/4 долю в праве собственности. При этом, приятельница внушила, что лучше будет вместо договора купли-продажи оформить договор дарения (вдруг замужняя дочь разведётся и муж потребует половину стоимости этой доли как совместно нажитое в браке имущество).
Денежный перевод пенсионерке пришёл не от девушки, а от её мамы, чтобы никто ничего не заподозрил. Так возникла шикарная стартовая площадка для последовавшей авантюры, топливом для которой послужила… женская ссора.
Спустя почти три года после заключения договора дарения любимая подруга обратилась в суд с иском о взыскании с пенсионерки неосновательного обогащения. И спокойно выиграла дело, поскольку денежные средства она перевела, а формально взамен ничего не получила.
Что же предпринимает пожилая дома, получив такой «опыт»?
Подаёт к дочери своей обидчицы, которой продала 1/4 долю квартиры, иск о признании недействительным «нарисованного» договора дарения. Заблудившись и в своих намерениях, и в нормах права, она указывает, что дарение прикрывало договор пожизненной ренты. Она одинока, нуждается в уходе и содержании, а те самые деньги, полученные от матери ответчицы, являлись рентными платежами.
Любая букмекерская контора предложила бы высокий коэффициент на отказ в удовлетворении такого иска. И, действительно, дело было проиграно. На тот момент с даты подписания договора прошло уже пять лет.
Однако, статус-кво не восстановлено. У героини – ни доли в квартире, ни денег за неё. И она предъявляет новый иск, в котором – впервые – излагаются и реальные обстоятельства, и корректные требования: о признании в соответствии с п. 1 ст. 572, ст. 170 Гражданского кодекса РФ договора дарения недействительным в силу притворности; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде перевода на дочь подруги прав и обязанностей по договору купли-продажи с установлением цены договора в размере денежных средств, которые у неё были отсужены как неосновательное обогащение.
Сразу несколько «но»: к тому времени прошло уже восемь лет с момента заключения сделки, и истица расписалась в том, что ранее вела себя недобросовестно, сообщая суду ложную информацию.
И вот здесь игра у букмекеров напоминала бы виражи на «русских горках»: сначала игроки встряли бы на большие потери, зато потом сорвали большой куш. Суды трёх инстанций разнесли этот иск в пух и прах, в том числе, и в связи с пропуском трёхлетнего срока исковой давности. Но все судебные акты отменила высшая судебная инстанция.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением от 11.08.2020 г. №5-КГ20-44 вернула дело на пересмотр. Судьи покровительственно «не заметили» длинной и витиеватой хронологии тяжбы, сосредоточившись на самой её сути. Да, это не было дарение, поскольку его признаком является безвозмездный характер передачи имущества. Да, исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо.
Отдельной прямой цитаты достоин следующий исторический фрагмент Определения:
Любое встречное предоставление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. Чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар. Оно может быть предметом отдельной сделки, в том числе и с другим лицом. Должна существовать причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого, при наличии которого будет действовать правило о притворной сделке.
15.10.2020 г. иск бабушки в полном объёме удовлетворён Бабушкинским (что символично!) районным судом г. Москвы решением по делу №2-4546/2020. Оно в очередной раз подтвердило, что у хитрецов лучше всего получается обхитрить самих себя.
В новом вердикте суда особо ярко мерцают проблесковые маячки преюдиции и срока исковой давности.
О значении преюдиции
Преюдициальное значение решения суда в пользу подруги пенсионерки о взыскании неосновательного обогащения изящно обойдено. Фемида подчеркнула, что при его принятии не учитывались обстоятельства, установленные по настоящему делу. То, что решение само по себе принято раньше рассмотрения последнего дела – не означает ничего, а стороны не ограничены в праве приводить свои доводы и представлять доказательства в соответствии с принципом состязательности процесса, закреплённого в части 3 статьи 123 Конституции РФ.
О восстановлении срока исковой давности
Суд отметил, что в силу прямого указания закона притворная сделка относится к ничтожным (ст. 170 Гражданского кодекса РФ), а значит срок исковой давности составляет три года. Однако, в соответствии с ч. 1 ст. 204 Гражданского кодекса РФ он вовсе не течёт со дня обращения в суд за защитой нарушенного права!
Этот иск подан спустя восемь лет после заключения притворного договора, а значит спустя пять лет после истечения срока исковой давности. Но со своим предыдущим иском (о признании договора дарения недействительным, как совершенного под влиянием обмана в обмен на обещание уплаты ренты), женщина обратилась вовремя, когда трёхлетний срок ещё не истёк. Являясь юридически неграмотной она не могла предвидеть отказ в удовлетворении её требований по выбранным правовым основаниям.
Из этого последовал вывод, по силе произведённого эффекта сравнимый разве что с миражом оазиса для измождённого путника в пустыне:
избрание неверного способа защиты нарушенного права в пределах установленного законом срока исковой давности не свидетельствует об отсутствии правовых оснований для восстановления данного срока.
К числу уважительных обстоятельств пропуска срока в ст. 205 Гражданского кодекса РФ отнесена юридическая неграмотность. Специфика гражданских правоотношений не во всяком случае предполагает безусловную определённость в понимании их правовой квалификации.
В очередной раз последовало признание того, что выбор способа защиты осуществляется не истцом, а судом! Указывайте любые основания исковых требований. Суд ими не связан.
В одном и том же деле мы увидели две оглушительные победы истинного беспристрастия над формализмом закона. Хотя в юридическом сообществе оно породило шквал критики.
Как же так, нарушен принцип правовой определённости (когда рассмотрение спора окончательно завершается в том деле, в котором начато). К тому же, спустя десять лет с момента совершения сделки, суд восстановил срок, посчитав, что неверный способ защиты и юридическая неграмотность являются достаточными для этого основаниями. Выдвигаются воинственные предложения ограничить как можно строже институт восстановления срока исковой давности.
Мы же с удовольствием рискнём оказаться в оппозиции к таким коллегам и полагаем, что это одно из самых смелых и достойных решений российского суда. В нём он выполнил за гражданина работу над процессуальными ошибками, защитил его права и, тем самым, вознёс закон, неидеальный регулятор человеческих правоотношений, до уровня справедливости.
Приглашаем Вас на консультацию, и фирма обязательно защитит Ваши права!
С уважением,
Управляющий партнёр
Павел Кортунов
Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!