Что значит неликвидная квартира
Что такое «неликвид» в новостройках и как выгодно его купить
Большинству потребителей понятие «неликвид» знакомо по вторичному рынку жилья. Это помещения с различными недостатками, долго не находящие из-за них покупателей. Неликвидные квартиры в новостройках отличаются некоторыми особенностями. При этом эксперты называют «неликвид» на первичном рынке относительным — рано или поздно любой объект приобретают. Какие квартиры в новостройках на сегодняшний день пользуются наименьшим спросом и какую выгоду можно получить при покупке «первички» с нестандартными характеристиками?
Признаки и особенности неликвидных квартир в новостройках
Наименее востребованное на первичном рынке у покупателей жилье отличается следующими параметрами.
В 15-20-этажных жилых новостройках традиционно непопулярны первые три этажа и последний. Потенциальные новоселы стараются избегать первых этажей из-за повышенного шума. При этом расположение там коммерческих объектов — магазинов, кафе и т. д. — лишь ухудшает ситуацию. Также зачастую квартиры на нижних этажах затемнены из-за растущих под окнами деревьев. Кроме того, внизу высока концентрация в воздухе вредных примесей и выхлопов.
Немногие потребители соглашаются на квартиры с «вытянутыми» комнатами, непомерно длинными коридорами, маленькими кухнями (менее 8 квадратных метров), недостаточным количеством окон и другими особенностями планировки. К менее комфортным, соответственно, и менее пользующимися спросом относятся 1-комнатные квартиры без балконов и квартиры с планировочным решением, что называется, «окна в окна».
Также практически невостребовано жилье, где комнатность и класс не отвечают общепринятым стандартам. Например, «однушки» в 55 квадратных метров в сегментах «эконом».
В случае строительства ЖК вблизи свалки ТБО девелоперу придется устанавливать цены на квартиры ниже рыночных. Подобное соседство отталкивает потенциальных покупателей неприятным запахом, отрицательным экологическим фоном, наличием паразитов (например, крыс) и скоплением птиц. В то же время, по данным экспертов, большинство потребителей нейтрально воспринимают нахождение рядом с будущим жильем кладбища.
Естественная освещенность является немаловажным фактором при выборе квартиры. Покупатели негативно воспринимают «темные» помещения с недостатком солнечного света, который необходим для комфортного проживания. Часто недостаток инсоляции встречается на первых двух этажах, перекрываемых ветками деревьев. Также более темными делает квартиры малое количество окон и их обращенность на север.
Какая выгода ждет покупателей «неликвида»
Несмотря на, казалось бы, существенные недостатки, при покупке неликвидных квартир в новостройках можно получить немалую выгоду, а отрицательные стороны — нередко исправить.
Чаще всего жилпомещения на первых этажах на 5-7% дешевле точно таких же, но на средних. Иногда дисконт достигает 10-15%. С повышением этажа цены обычно увеличиваются. На втором этаже квартира может стоить на 5% дороже, чем на первом, на третьем — на 3% больше, чем на втором и т. д. Подобное ценообразование традиционно устанавливается до последних этажей, которые также реализуются со скидками из-за низкого спроса.
В то же время последние этажи нередко оказываются дороже средних. Особенно в современных новостройках. Так, 31-й этаж в монолитном ЖК комфорт-класса может обойтись затратнее третьего в 30 тысяч рублей с «квадрата» из-за привлекательных видовых характеристик.
Однако сегодня застройщики предпочитают возводить дома без квартир на первых этажах. Там стали располагать коммерческую недвижимость. Но актуальным жилье на первых этажах осталось в Московском регионе в малоэтажных комплексах. Малоэтажная застройка используется на территориях с небольшой плотностью населения, поэтому отдавать первые этажи под коммерческие объекты невыгодно. Последние размещают в отдельно стоящих зданиях.
Благодаря снижению девелопером цены квадратного метра в «неликвиде» потенциальный клиент получит больший метраж за те же деньги, которые бы потратил на стандартное жилье. Для некоторых покупателей количество «квадратов» более значимо, нежели видовые характеристики или этажность.
Застройщики также предоставляют дисконт за неэффективную планировку. На такое предложение соглашаются потребители, желающие сэкономить.
Эксперты сходятся во мнении, что для каждой квартиры рано или поздно найдется свой покупатель. Так, первые этажи подойдут пожилым людям и молодым семьям с новорожденными детьми. И не только за счет экономии средств при покупке, но и по комфортности проживания. Таким категориям граждан нередко сложно пользоваться лестницами или лифтами. При этом в некоторых ЖК лифтов нет.
Кроме того, холодное жилпомещение можно всегда утеплить, пропускающее шум — звукоизолировать, неудобной планировки — улучшить при помощи профессионального дизайнера.
Сами девелоперы также заинтересованы в повышении ликвидности объектов. При старте массового строительства около полигона ТБО в большинстве случаев они реорганизуют свалку и на ее месте, например, разобьют парк.
Часто «неликвидом» интересуются потенциальные арендодатели. Они нацелены на выгодную покупку вне зависимости от качества и нестандартных особенностей жилья. Для будущих наймодателей снижены требования к видовым характеристикам, этажу и планировке. Они рассматривают недвижимость только как способ зарабатывания средств при последующей сдаче в аренду.
В то же время специалисты не советуют среднестатистическим покупателям в погоне за скидками и экономией приобретать неликвидные квартиры в новостройках, если их недостатки исправить невозможно и не удастся с таковыми смириться. Например, в случае низкой транспортной доступности дома без перспектив ее улучшения, необоснованно большой площади для своего класса, которые изменить не получится и т. д.
Продажа квартирного неликвида в советах риэлтора
Неликвидная квартира — по тем или иным причинам, невостребованное жильё на рынке, когда спрос и интерес со стороны покупателей стремится к нулю или отсутствует вовсе.
Можно ли заранее определить неликвидность недвижимости? Явный неликвид, это так очевидно, что к бабке гадалке ходить не надо. Занести объект заочно в разряд неликвида смело можно по сразу нескольким веским причинам:
Аварийный дом
Дряхлый снаружи и гнилой внутри, непрезентабельный, отталкивающий внешний вид фасада здания, износ всех центральных инженерных коммуникаций и сетей, невозможность проведения какого-либо ремонта, только снос.
Квартира после пожара, другого стихийного бедствия
Кривые документы
Юридические аспекты и нюансы правоустанавливающих документов, непрозрачная сомнительная история жилья, свежее наследство, доли несовершеннолетних детей, вечные пользователи, отказавшиеся от приватизации — всё это несомненно может охладить запал потенциальных покупателей.
Долги
Огромные задолженности перед поставщиками коммунальных услуг или непогашенный ипотечный кредит могут сильно охладить пыл потенциальных клиентов. Любые ограничения и обременения наложенные на объект недвижимости препятствующие его свободной реализации несомненно необходимо рассматривать как факторы влияющие на ценообразование и понижающие ликвидность.
Низкий первый этаж
Настойчивые взгляды прохожих, ржавые решётки на окнах, шум, грязь, сырость, посторонние запахи и зловоние, отсутствие балкона — безусловно не те обстоятельства, которые могут сподвигнуть на покупку
Внутренний угол — окна в окна
Боязнь лишний раз подойти к окну, чтобы не встретиться взглядами с опостылевшим соседом, вечно задёрнутые плотные шторы, скрывающие личную жизнь и пространство от любопытных глаз, неравномерная освещённость — не комфортные ощущения, над которыми, я уверена, задумается клиент перед определяющей его жизнь сделкой.
Вид на промзону, помойку, эстакаду
Деревянные перекрытия
Для собственников жилья наличие в доме деревянных перекрытий, во многих случаях, звучит как приговор — квартира явный неликвид. По своему опыту могу сказать, что действительно большинство клиентов на рынке открещиваются от деревянных или смешанных перекрытий как чёрт от ладана: «Вот, если бы они были железобетонные, тогда совсем другое дело. ”
И если во всех вышеперечисленных вариантах неликвидность объекта можно обосновать факторами непреодолимой силы, здесь уже ничего не зависит от собственников, то существует ряд искусственно созданных препятствий для продажи, когда неликвидности недвижимости вполне можно было избежать:
Из ряда вон выходящие
Не по рынку цена
«Много подсобных помещений, первый-последний не предлагать, рядом с метро, центр. »
Вот так лаконично, одной лишь строкой, но при этом, вполне исчерпывающе Виктор Цой, лидер легендарной группы Кино, уже теперь в далёком 1986 году, в своей песне Бошетунмай изложил обывательское виденье ликвидности жилья, с которым нельзя не согласиться, так как именно такая чётко сформулированная интерпретация востребованности недвижимости не потеряла своей актуальности и по сей день. У покупателей в больших городах, с высоким уровнем деловой активности, пользуются стабильным хорошим спросом квартиры с просторными планировочными решениями, в пешей доступности от станций подземки, в старых обжитых районах с давно сложившейся социально-бытовой, торгово-розничной, транспортной инфраструктурой, где есть всё необходимое для комфортного проживания.
Самым ходовым товаром на рынке вторичной городской недвижимости в Москве считаются 1 комнатные квартиры до 40 м.кв., в 5-10 минутах пешком от станций метрополитена. В деловой среде такие супер ликвидные объекты получили название лид — ликвидный актив, он не падает в цене, его можно с лёгкостью в любой момент реализовать и конвертировать.
По каким ещё признакам и критериям можно определить неликвидность жилья?
Общее состояние квартиры и ремонт
Жильё, требующее полного капитального ремонта, можно отнести в разряд мягкого неликвида. Для продавца это означает, что если квартира, требует огромных финансовых вложений, то скорее всего будет продаваться с хорошим дисконтом, для покупателя — появляется уникальная возможность изначально дёшево купить квартиру на вторичке в интересном месте, не переплачивать за ремонт и состояние, без зазрения совести переделать всё под себя. На вторичном рынке варианты убитых квартир пользуются огромным спросом.
Планировка
Вторые неудачные
Вновь изменившиеся градостроительные нормы устранили проблему неликвидности первых жилых этажей на корню: во всех многоквартирных домах, возводимых в рамках государственных программ и заказов, все первые этажи изначально спроектированы под размещение объектов коммерческой недвижимости. В свою очередь, налёт неликвидности смогут на себе ощутить собственники квартир вторых этажей новостроек, из-за крайне неудачного расположения окон на козырёк магазина, посторонних запахов и шума от работы кафе или ресторана.
Местоположение
Отсутствие элементарных благ цивилизации, уверена, без воодушевления встретится потенциальными покупателями, каким бы отличным и восхитительным не было жильё. Изначально дешёвые при покупке квартиры, у чёрта на куличиках, в дальнейшем могут сулить серьёзными финансовыми издержками, дальновидные и прагматичные клиенты на рынке конечно же помнят об этом.
Как привлечь внимание покупателя к неликвидному объекту?
В риэлторской среде на счёт продажи неликвидных объектов существует расхожая фраза, что любой недостаток жилья лечится ценой. Каждый вариант продажи проблемного жилья необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. Но всё же, общие рекомендации по реализации неликвидных объектов предоставить можно. Наравне с оценкой, позиционирование, презентация и реклама — основополагающие моменты в процессе под названием продажа. Выпячивать нелицеприятные обстоятельства и факты, кричать на каждом углу о неликвидности жилья не стоит, но и скрывать недостатки квартиры нет никакой целесообразности. Перед исполнителем, в данном случае, стоит сразу несколько первоочередных задач — выявление положительных сторон и преимуществ недвижимости, как можно полнее раскрыть потенциал, возможности и перспективы жилья, заострить внимание потенциальных клиентах на этих характеристиках и качествах с помощью яркой подачи.
И в аварийном жилье можно, при желании, найти свои прелести. Например, покупка квартиры в доме, который на ладан дышит, привлекательна с инвестиционной точки зрения, может сулить скорейшим расселением и получением взамен нового современного жилья большей, как по площади, так и по стоимости. Особо предприимчивые клиенты регулярно так и поступают — покупают жильё в домах под снос, а после получения новой квартиры сразу же реализуют её, увеличивая свои активы.
Старые дома с деревянными перекрытиями, скорее всего, привлекут к себе внимание потенциального покупателя своими просторными планировками, неповторимой архитектурой и выгодным местоположением. Например, в столице нашей родины такие дома возводились до 1960 года: есть и ведомственные сталинки, и дореволюционные здания. Все они расположены в исторически значимых частях города, старых обжитых районах с хорошей транспортной доступностью, часто именно с их строительства зарождалась жизнь в той или иной локации, такие дома создают неповторимый облик Москвы, имеют историческую, культурную ценность, многие из них имеют статус памятника архитектуры.
Перевести квартиру в нежилой фонд под объект коммерческой недвижимости, сделать из неё офис или бойкое торговое место — такими уникальными характеристиками и возможностями может похвастаться только жильё на первом этаже. Помимо всего прочего, низкие этажи как нельзя лучше подойдут людям пожилого возраста или, например, тем у кого не хватает денег на второй.
При огромном желании, можно найти положительные стороны в любом, даже в самом не очевидном, деле и обосновать свои притязания на установленную стартовую стоимость неликвидной квартиры. Часто изначальная дешевизна покупки неликвида снимает все преграды перед покупателем, а скидка до 15-20% максимум, сглаживает все углы и ущербность жилья.
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве
+ 7 (903) 170-13-84
novik911@ya.ru
5 признаков неликвидного жилья, которое не стоит покупать даже дешево
Покупка жилья — дело дорогостоящее. Даже если хочется сэкономить, не стоит соблазняться предложениями с низкой ценой. Перед заключением договора нужно тщательно осмотреть будущую недвижимость, познакомиться с районом проживания и проверить документы продавца.
Документы, вызывающие подозрение
Прежде чем соглашаться на покупку квартиры, проверьте свидетельство о праве собственности продавца и предыдущие договоры купли-продажи. Обратите внимание на то, как долго он владеет квартирой. Если меньше полугода, то, возможно, она досталась не после покупки или по наследству, а путем вымогательства или в качестве компенсации долга.
В этой ситуации бывший собственник может, подобрав соответствующие документы и наняв хорошего адвоката, обратиться в суд, выиграть дело и добиться аннулирования сделки. Тогда вы лишитесь и вновь приобретенной жилплощади, и денег.
Маловероятно, что у взрослого мужчины не было ни брака, ни детей. Наследники и бывшие жены могут претендовать на часть имущества супруга или отца и оспорить сделку через суд. Постарайтесь как можно тщательнее изучить биографию продавца в социальных сетях, через знакомых или риэлтора.
Неудачное соседство
Приобретая квартиру в новом жилом комплексе у застройщика, а не на вторичном рынке, не довольствуйтесь словесным описанием и красивыми картинками. Если цена кажется вам заниженной, посетите район строительства. Скорее всего, вы поймете, почему недвижимость продается так дешево.
Несколько причин низкой стоимости:
Оживленное движение автомобилей прямо под окнами круглосуточно сопровождается визгом тормозов, гудками и шумом работающих двигателей, а грохочущие днем и ночью поезда будут мешать и просмотру телевизора, и спокойному сну.
Водоем рядом с домом — отличная возможность для прогулок и пикников, но это справедливо только для проточных рек и озер.
Болото неподалеку станет постоянным источником роя комаров и мошек, а высокая влажность в квартире опасна появлением плесени, от которой почти невозможно избавиться.
Если рядом с домом есть свалка, то готовьтесь к звукам самосвалов, привозящих отходы, и техники, разгребающей их, а также к запахам гниющего мусора. Да и вид из окна будет не радовать.
Даже после заверений продавца, что свалку скоро уберут, не соглашайтесь на покупку такой недвижимости: горы спрессованных отходов будут вывозить не один год. А на старое место «хитрые» представители коммунальных служб, уборщики крупных магазинов, дворники или жильцы соседних домов могут годами сбрасывать крупногабаритный строительный мусор, испорченные продукты и старые вещи.
Плохой район
Выясните, есть ли поблизости продуктовые магазины, торговые центры, школы и детские сады. Узнайте, рядом ли остановки автобуса или троллейбуса, есть ли парковки, можно ли купить гараж.
Не помешает информация об удобстве дорожных развязок, частоте заторов и путях объезда.
Есть перепланировка
Для любой, даже самой незначительной перепланировки требуется огромное количество согласований с районной администрацией и жилищной инспекцией. Самовольное удаление стены или части воздуховода может привести к непредсказуемым последствиям.
При покупке недвижимости на вторичном рынке сверьте план квартиры с выпиской, полученной в соответствующей службе. Попросите бывшего владельца показать разрешительные документы и копии лицензий организации, которая занималась перестройкой жилья.
Ответственность за несогласованную перепланировку ложится на плечи нового собственника. Если окажется, что перестройка незаконна, вам придется согласовать изменения во всех инстанциях или возвращать квартиру к первоначальному состоянию.
При отказе суд может продать ее с торгов, чтобы вырученной суммой покрыть стоимость ремонта. Вам достанется только остаток.
Дом в аварийном состоянии
Приятно быть владельцем квартиры в доме, имеющем историческую ценность. Хуже, что такие постройки обычно находятся в аварийном состоянии. Даже сделав капитальный ремонт в квартире, вам не удастся привести в порядок все здание. Да и соседями могут оказать люди, которые давно не получают удовольствия от проживания в памятнике старины.
Вместе с квартирой вам достанутся разрисованные стены в подъезде, вечно сломанный лифт, поврежденные входные двери и домофон. А многолетняя грязь на кованых перилах и неистребимый запах ветхого жилья скоро начнут раздражать. Ко всем неприятностям добавьте старые трубы со ржавой водой и канализацию, которую давно не чистили.
Во время благоустройства своей квартиры придется заново штукатурить неровные стены, ремонтировать балкон, менять прогнивший пол, чугунные радиаторы отопления, водопроводные трубы и даже электрическую проводку.
Если решите сохранить дух старины и восстановить красивую лепнину на потолке или великолепные колонны, потребуется приглашать специалистов-реставраторов. Все эти работы обойдутся недешево.
Если вы приобретаете жилье в доме под снос и не планируете делать капитальный ремонт, имейте в виду, что ликвидация здания может произойти не быстро. Градостроительные планы меняются. Вам придется жить по принципу «Нет ничего более постоянного, чем временное» и ждать новую квартиру еще долго.
Как я продавал неликвидную квартиру в регионе
И не продешевил
Я решил продавать свою квартиру без риелтора, потому что жадный.
Считаю, что покупателю и продавцу намного проще договориться и согласовать цену сделки друг с другом, чем с третьими лицами. С агентами количество денег в сделке не увеличивается, они только делят те, что уже есть. Кроме того, у риелторов в сделках появляется свой интерес, и он не всегда совпадает с интересами сторон.
Сам себе риелтор
По данным Российской гильдии риелторов, 25—27% всех сделок на рынке жилья проходят с участием риелторов. Хотя в отдельных агентствах долю таких сделок оценивают в 95%. Возможно, в сложных сделках и нужны специалисты-риелторы. Например, если в цепочке сразу несколько квартир, есть юридические сложности, участники далеки от юриспруденции и у них нет свободного времени.
Я же всегда действовал без агентов — сам покупал, продавал и сдавал жилье. Риелторам платил, только когда снимал квартиры. Рынок аренды в Москве устроен так, что наниматель вынужден платить за ненужную, незаказанную и навязанную услугу, иначе он не сможет снять большинство квартир.
Как-то в одной из статей я прочитал, что людей, которые сами продают и покупают жилье, агенты называют «сам себе риелтор», а если коротко — ССР. Этот термин — с пренебрежительным оттенком: под ним подразумевается человек, который знает по верхам о сделках с недвижимостью и пытается использовать эти знания в своей единственной сделке. Он не представляет обычаев делового оборота и не понимает, как работает законодательство. Зачастую он игнорирует реальные опасности для себя и может пытаться использовать риелтора другой стороны бесплатно.
Я не гордый и согласен тоже называть себя ССР.
Какую квартиру я продавал
Ключевой плюс: вся инфраструктура рядом. В пешей доступности детсады, пять школ на выбор, детская и взрослая поликлиники, рынок, магазины. Большой спорткомплекс, магазин «Леруа Мерлен» и природа в 20 минутах пешком в разные стороны. До остановки общественного транспорта — 1 минута. Все окна, кроме одного, выходят во двор. И вдалеке даже можно разглядеть реку Оку.
Документы на квартиру хорошие: в собственности более трех лет, один взрослый собственник, прямая продажа, то есть одновременно я ничего не покупал взамен.
Минус: в районе гигантское количество новостроек, реклама которых частично строится на том, что старый фонд — это плохое жилье, а новый — хорошее.
За два месяца до продажи я стал мониторить «Авито» и смотреть квартиры-конкуренты. Быстро понял, что мне придется непросто: из десятка объявлений за это время продали только одну квартиру. Причем ее могли и не продать — может, владелец просто снял объявление.
Я заподозрил, что часть конкурентов — риелторские заманухи, поэтому прозвонил пару самых дешевых вариантов. Но все они были готовы завтра же показывать мне жилье. То есть объявления были реальными.
Как я готовил квартиру к продаже
Состояние квартиры. Последние полгода в квартире жили арендаторы. Арендная плата составляла 16 000 Р в месяц, включая все коммунальные услуги, кроме воды и электричества. Мы договорились, что я не стану брать у них эти деньги, а вместо оплаты они будут делать в квартире ремонт.
За полгода арендаторы сделали ремонт примерно на 100 000 Р : в трех комнатах покрасили стены, побелили потолок, постелили ламинат. Правда, в квартире остались облезлые откосы на окнах, подоконники и обшарпанные, обляпанные двери. Еще после ремонта арендаторы не все убрали, поэтому квартира выглядела непрезентабельно.
Арендаторы. Риелторы почти единодушны в том, что квартирантов перед продажей жилья надо выселять. Они мешают при показах, и с ними в квартире больше бардака и неустроенности.
Я тоже выселил своих квартирантов, хотя решение далось непросто: я терял деньги из-за простоя квартиры и оплаты коммуналки на время продажи.
Конкуренты и цена
Я просмотрел основные порталы по недвижимости и остановился на «Авито» как ключевом. В поисковой форме задал характеристики своей квартиры и получил более 30 аналогичных вариантов, выставленных на продажу. Отсортировал их по цене.
В самой дешевой первой трети списка оказались квартиры стоимостью 2,4—3 млн рублей — это и были мои конкуренты. Дороже уже шли квартиры либо в новых домах, либо с хорошим ремонтом, либо большего метража. Считать их конкурентами не следовало.
Из любопытства я посмотрел еще большие трешки. Цены были похожие, но совсем убитые начинались от 1,9 млн рублей.
Чтобы окончательно определиться с ценой, я заказал оценку квартиры на сайте «Домклик» — сервисе Сбербанка. На «Авито» видны не цены сделок, а только рекламные цены, от которых возможен торг. Также там достаточно квартир-заманух с несуществующей низкой стоимостью.
Около половины квартир покупается в ипотеку, а 50% ипотек оформляется в Сбербанке. Поэтому у него есть информация о реальных ценах примерно 25% всех сделок с недвижимостью в России. Это много. Полной информации по ценам сделок нет ни у кого, кроме Росреестра, но он держит ее в строгом секрете.
Для оценки «Домклику» не нужны документы и фотографии — требуются только параметры квартиры. Оценка проводится по ценам реальных ипотечных сделок, которые прошли через Сбербанк. Ищутся квартиры, похожие на вашу, в соседних домах со сделками за минувший год. Каждой найденной квартире присваивается коэффициент похожести, и так выводится средневзвешенная оценка.
стоил отчет об оценке квартиры на «Домклике»
Реклама
Я привел квартиру в порядок и только после этого разместил объявления на основных порталах: «Авито», «Циане», «Домклике», «Юле», «Яндекс-недвижимости». Ежемесячно делал новое объявление, а старое удалял или просто поднимал в выдаче. Все эти объявления были бесплатными. Еще я рассказывал всем, с кем общался, что продаю квартиру.
я потратил на растяжку с телефоном на балконе
Я разместил объявления в конце ноября 2019 года, но в течение следующих трех дней телефон молчал. По опыту я знал, что если бы угадал с ценой, то мне сразу бы начали звонить.
Все это означало, что даже если я снижу цену до 2,4 млн, то это не гарантирует продажу. Я настроился на длительную позиционную войну.
Как я сдавал основное жилье
Чтобы продать квартиру, я временно перебрался в Рязань. Мое основное собственное жилье в Москве пустовало. Я надеялся быстро продать рязанскую квартиру и вернуться в столицу, но было видно, что поиск покупателя затягивается. Стало понятно, что московскую квартиру надо просто сдать, чтобы не беспокоиться о потерянных деньгах и ценах.
Дело осложнялось тем, что для сдачи ту квартиру надо было привести в порядок. В конце декабря 2019 года я вернулся для этого в Москву.
Я хотел сдать квартиру так, чтобы сразу после продажи рязанской въехать обратно в московскую. Для этого я придумал особые условия договора: заключаем его на полтора месяца, потом договор автоматически продлевается каждый месяц. Если стороны расторгают договор в течение первых полутора месяцев, то инициатор расторжения платит штраф в размере стоимости аренды за полмесяца.
Всем потенциальным арендаторам я честно рассказывал, почему сдаю квартиру именно так. В течение недели подходящие люди нашлись.
Меня не было в Рязани полтора месяца — до середины февраля 2020 года. За это время я договорился о просмотре рязанской квартиры с четырьмя интересантами, которые позвонили по объявлению. Все сказали, что им не срочно и они меня дождутся, хотя квартиру мог показать и сосед. В итоге, когда я вернулся, двое уже что-то купили, а два других просмотра прошли впустую.
Иногда продавцам квартир рекомендуют через неделю после просмотра звонить потенциальным покупателям и спрашивать обратную связь. Я попытался так делать, но ничего особенного не узнал. Кто-то выбрал другую квартиру, кто-то решил вообще повременить с покупкой. Кто-то был согласен купить мою квартиру, но сначала хотел продать свою за нереальную цену. Через какое-то время я прекратил сам перезванивать посмотревшим.
Во второй половине марта из Москвы пришла не очень приятная весть: мои квартиросъемщики внезапно решили съехать. По договору они имели право сделать это без штрафа, так как прошло полтора месяца. Пришлось снова ехать в Москву и заниматься пересдачей квартиры.
И тут началась пандемия
Был конец марта, и в Москве уже вовсю вводились коронавирусные ограничения. На интерактивной карте я видел, что случаи заражения зарегистрированы уже по всей столице, в том числе в домах, соседних с моим. Рязань сильно отставала, и новые случаи там пока были привозной экзотикой.
Надвигающееся бедствие снизило деловую активность: звонков по аренде московской квартиры стало меньше в сравнении с предыдущим разом, хотя я снизил цену на 2000 Р в месяц. Всех отпугивало, что нет гарантированного срока.
Пришлось сменить тактику и предлагать гарантированные шесть месяцев. Я решил, что если продам рязанскую квартиру раньше, то можно попытаться договориться с нанимателем о досрочном отъезде. Если не получится, то сниму временно квартиру в Рязани. Это дешевле и легче, чем арендовать жилье в Москве.
Я успел уехать из Москвы за день до того, как мэр столицы объявил полный локдаун.
Локдаун
С началом локдауна просмотры квартиры полностью прекратились. Строго говоря, согласно выходившим указам они были запрещены. Звонков по телефону с уточнениями и предложениями риелторов тоже почти не было.
Так продолжалось до конца мая. Но с июня рынок оживился.
Как я общался с риелторами
Периодически я троллил таких риелторов. Разговор выглядел примерно так:
РИЕЛТОР: Как долго продаете квартиру?
Я: Да уже несколько месяцев продаю.
Р.: Вот видите! А у меня есть опыт, в агентство постоянно приходят потенциальные покупатели. Давайте заключим договор? Я помогу вам продать квартиру быстро.
Я: На «Авито» видел квартиру-конкурента, которую продает ваше агентство. Она продается дольше, чем моя.
Р.: Но у нас в агентстве много риелторов работает. Я не занимаюсь этой квартирой.
Я: Так идите лучше своему коллеге помогите. Он продаст, и мне легче без конкурента будет.
Соль троллинга заключается в том, что собственников часто обзванивают стажеры, а квартиры продают опытные агенты.
Потенциальный покупатель с пятью детьми
В июле 2020 года, спустя более чем полгода, он нашел мою квартиру на «Авито» и позвонил. Ипотеку ему наконец одобрили, и его все устраивало, кроме цены. Я предложил ему прийти на просмотр.
Назавтра он опять пришел с пятью детьми, женой и риелтором, хотя я предложил ему во второй раз детей уже не приводить. Риелтор посмотрела квартиру и сказала, что она стоит столько, сколько я за нее прошу.
В разговоре со своим риелтором покупатель обмолвился, что пока смог занять у начальника на первый взнос по ипотеке только часть суммы. Пахло тем, что придется при оформлении ипотеки завышать сумму сделки и обманывать банк. Мне этого не хотелось. Кроме того, соседи не выразили бурных восторгов от такого покупателя. В итоге мы не договорились о цене.
Потом я понял, почему на просмотр ходила вся семья с детьми, которые создавали гвалт. Глава семьи хотел посмотреть реакцию соседей. И если будет негатив, то просто не брать квартиру.
Покупатель с ипотекой без первого взноса
В сентябре 2020 года пришел покупатель, который сразу согласился купить квартиру. Но он предлагал провести сделку по серой схеме, поскольку у него не было первоначального взноса.
Грубо говоря, схема выглядела так: я завышаю стоимость квартиры на сумму его первоначального взноса и пишу расписку, что якобы получил от него эти деньги наличными. Остальную сумму, равную реальной стоимости моей квартиры, должны были выдать банк и пенсионный фонд в виде материнского капитала. Сумму маткапитала я получил бы не сразу, а только спустя некоторое время, когда сделку одобрит пенсионный фонд и переведет деньги.
Вишенкой на торте было желание покупателя обналичить через меня часть своего ипотечного кредита: он взял бы кредит чуть больше, чем ему нужно, а я потом отдал бы ему часть денег наличными.
В цифрах предварительно это выглядело так:
Дистанционный потенциальный покупатель
Мы решили оформлять сделку удаленно через «Домклик» — я раньше разместил там объявление о продаже. Поскольку общались мы удаленно, я решил не брать задаток или аванс, но и из рекламы квартиру не убирал.
Сбербанк одобрил покупателю ипотеку за несколько часов, а я загрузил в «Домклик» все необходимые документы за пару дней. Большинство из них давно были готовы.
И вдруг на следующее утро вместо окончательного одобрения квартиры «Домклик» написал, что покупатель удалил меня из сделки. Я позвонил покупателю, и вот как он это объяснил.
Покупатель позвонил в «Домклик». Оператор заявила, что первоначальный кредит 1 033 000 Р они тоже аннулировали. Дополнительных объяснений Сбербанк покупателю не давал. На мои звонки в «Домклике» не отвечали и не перезванивали.
Покупатель расстроился и не знал, что делать. Я тоже расстроился, хотя эти срывы сделок уже становились для меня обыденностью.
Дистанционная сделка с электронной регистрацией в ВТБ
Условие безналичной выплаты денег продавцу — зарегистрированный договор купли-продажи и выписка из ЕГРН с правами на имя покупателя и обременением банка. Все эти документы пересылаются из Росреестра в систему ВТБ электронно. От покупателя или продавца требуется только прийти в отделение банка в день сделки.
Единственное осложнение в сравнении со Сбербанком — необходимость пригласить в квартиру оценщика. Сбербанк одобрил квартиру без этого, так как автоматическая оценка «Домклика» получилась выше продажной цены. Оценщика для ВТБ нанимал покупатель. Там спросили цену продажи, сфотографировали квартиру и оценили примерно в ту же стоимость.
Я выслал ипотечному менеджеру покупателя пакет документов на квартиру электронной почтой:
Нотариальное согласие жены покупателя на сделку не требовалось, поскольку супруги покупали квартиру в общую собственность.
Во время всех этих действий квартиру дополнительно приходил смотреть родственник покупателя, который живет в Рязани.
Сделка потребовала всего одного похода в рязанский ипотечный офис ВТБ на полтора часа. Деньги за квартиру в день сделки были заморожены на специальном счете дочерней структуры ВТБ.
Мы с покупателем скачали на смартфоны приложение myDSS для электронной подписи. Мне не понравилось, что когда подписываешь на смартфоне пакет документов для отправки в Росреестр, то не видишь их текст и даже состав. Фото тех документов, которые я подписываю, мне по запросу прислала в «Вотсап» сотрудница ВТБ. Пришлось ей поверить.
Регистрация сделки в Росреестре у нас затянулась на дополнительные 10 дней, так как система своевременно не обработала госпошлину, которую заплатил покупатель. Я читал, что это регулярная проблема у СБР ВТБ.
В итоге сделку благополучно зарегистрировали без официальных приостановок. На следующий день после даты регистрации мне и покупателю на электронную почту выслали пакет зарегистрированных документов с электронными подписями Росреестра. Через пару часов после этого я получил все деньги за квартиру безналично на банковский счет.
Примерные расходы покупателя:
Что в итоге
Я выставил объявление о продаже квартиры в конце ноября 2019 года, а нашел покупателя в конце ноября 2020 года. Было 24 просмотра и три реальных покупателя.
За год продажи полтора месяца я не показывал квартиру, так как был в Москве. За этот период пара позвонивших по рекламе купили другие квартиры. В апреле и мае 2020 года из-за локдауна на просмотры никто не приходил. Еще на полмесяца, в сентябре, я снимал объявление о продаже после того, как внесли задаток. Если вычесть это время, то получится, что я продавал квартиру ровно восемь месяцев.
Было еще одно, четвертое, предложение купить мою квартиру. Но его я считаю обманом: его целью было сподвигнуть меня заключить договор на продажу квартиры с агентством.
Тогда ко мне пришли якобы покупатели с двумя риелторами. Они быстро посмотрели и через короткое время согласились купить квартиру, но с сильным торгом. Я согласился на большую часть этого торга. Потом у покупателей вдруг возникли сложности с деньгами, а риелторы предложили мне немедленно заключить договор с агентством для помощи в продаже. Поскольку одних покупателей они мне «почти» нашли, а других еще приведут. Я не поверил в реальность этого предложения: предполагаемые покупатели очень бездарно играли свою роль.
Звонки и просмотры мне принесли в основном только два рекламных канала: «Авито» и баннер на лоджии. От остальных интернет-площадок толку почти не было. Но считаю, что на «Домклике» квартиру тоже надо обязательно размещать. Половина ипотек выдается Сбербанком, а скидку 0,3% на ипотечную ставку он дает только после того, как квартира две недели провисит на «Домклике».
На других интернет-площадках квартиру тоже лучше разместить самостоятельно, иначе там ее разместят без спроса риелторы со своим телефоном и ценой, которую посчитают нужной.
Я показывал квартиру так, как предписывает наука: перед показами убирался, проветривал и использовал американское правило баскетбольного мяча. Оно означает, что в видимости должны остаться предметы не меньше баскетбольного мяча. Остальное надо убрать в шкафы. Так квартира будет максимально похожа на номер в отеле. Без фанатизма, конечно, но идеология понятна.
Завершить продажу я мог по двум причинам. Я наконец-то дождался своего покупателя, потихоньку снижая цену. Вторая причина: средняя цена за квадратный метр во второй половине 2020 года резко пошла вверх. Но я не наблюдал повышения цен в сегменте четырехкомнатных квартир-конкурентов в Рязани. Единственное положительное изменение: если в начале 2020 года из продажи уходил примерно один конкурент за два месяца, то в самом конце 2020 года — по три конкурента за два месяца. В том числе ушла и моя квартира.
Не знаю, за какую цену я бы ее продал, если бы в 2020 году резко не упали кредитные и ипотечные ставки по всему миру и не появилась льготная ипотека на новостройки в России. Так, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях в 2020 году снизилась с 9 до 7,38%.
А праздник повышения цен на недвижимость, который прошел мимо меня и моих конкурентов — продавцов четырехкомнатных квартир в 2020 году, все же добрался и до нашей улицы. По «Авито» было видно, что к апрелю 2021 года все дешевые квартиры покупатели наконец-то выкупили. Объектов в продаже стало меньше, а цены — на несколько сотен тысяч рублей выше. Но я уже давно был вне игры.
Что надо знать, если сами продаете квартиру