Что значит намывные территории
Строительство на намывных территориях
Намывные земли не относятся к современным строительным решениям. Эту практику используют давно и очень успешно. Она позволяет на непригодных, на первый взгляд, территориях выстраивать целые жилые районы, расширять города и возводить капитальные многоэтажные объекты.
Что такое территория намыва? Для чего она используется? Какие перспективы развития намывных территорий? Обсуждаем ключевые вопросы с представителями группы компаний «КС» и «ВММоторсервис» ― лидерами в производстве отечественного насосного оборудования, имеющими большой опыт водопонижения на строительных площадках.
Развитие и создание намывных территорий в России
Примеров намывных территорий в нашей стране — масса. Взять хотя бы Санкт-Петербург, построенный изначально на болотистой местности. Первое расширение состоялось еще в 1706 году, когда по указу Петра Великого начали намывать Заячий остров.
А сколько уплотнений и расширений пережил Васильевский остров! На намытой территории построен морской вокзал и улица Кораблестроителей, постояльцы гостиницы «Прибалтийская» тоже проживают там, где когда-то была вода. Это не предел – работы по созданию новых площадей для строительства жилых кварталов и развитой инфраструктуры продолжаются.
Намывные территории часто появляются в курортных городах. В связи с катастрофической нехваткой жилого фонда используют мелкие участки рек и озер для намыва новых земель, на которых сразу начинается возведение кварталов. В России целых пять островов, созданных руками человека. Все они находятся в акватории Невы. Поэтому Питер пока лидирует по опыту создания намывных земельных участков.
Еще один грандиозный проект, где принимала участие группа компаний «КС» и «ВММоторсервис» — строительство Лахта-центра.
Получить бесплатную консультацию
Сложности работы с новыми намывными территориями
Опыт Санкт-Петербурга говорит о том, что работать с намывными землями люди научились очень давно. Но это не умаляет всех сложностей, с которыми приходится сталкиваться в процессе.
Работы по намыву земель довольно трудоемкие. От их качества зависит прочность и долговечность домов, которые будут потом возведены на них. А значит, и жизни всех жителей будущего района. Поэтому от идеи о намывании до реализации этого плана проходит много времени, на протяжении которого решают ряд ключевых вопросов:
Перспективность и востребованность технологии
Намывные территории сегодня — это актуальное направление расширения участков земли. Такой подход используют по всему миру. Лидерами на данный момент считаются Япония и ОАЭ. И Россия показывает яркий пример, как благоустроить мегаполис благодаря возведению жилых кварталов, административных и парковых зон на участках, созданных руками людей.
В нашей стране намыв используется, но не является главным строительным решением. Близ крупных городов достаточно нереализованных земель, поэтому искать средства на дорогостоящие проекты по намыву порой не имеет смысла. К подобной технологии прибегают в городах, расположенных рядом с большими водными объектами. Яркие примерами строительства на намывных территориях являются Санкт-Петербург, Воронежский пляж у водохранилища, Черепаховый остров около Таганрога. Планируются подобные проекты в Калининграде и в Северной столице.
Если вы тоже хотите победить стихию и начать строительство на месте реки или озера, обращайтесь только к опытным специалистам, ведь от этого зависит судьба будущего здания или целого района. Наши сотрудники готовы помочь в реализации даже самых грандиозных идей и подобрать необходимое оборудование. Звоните!
СТОИТ ЛИ ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ В ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ НА НАМЫВНОЙ ТЕРРИТОРИИ
Квартиры в новостройках Василеостровского района, особенно с видами на Финский залив, стоят дорого. Эта локация входит в число наиболее престижных мест Санкт-Петербурга. Высокая стоимость обусловлена развитой инфраструктурой, удобной транспортной развязкой и плотностью застройки – строительные компании выкупают малочисленные свободные земельные участки за большие деньги. Но есть вариант купить недвижимость на В.О. за 1,5-3 млн рублей – в доме, расположенном на намывной территории.
В 2006 году в западной части Васильевского острова стартовала реализация проекта «Морской Фасад». Компания АО «Терра Нова» приступила к созданию 476 гектаров «искусственной земли» в Финском заливе. В 2008 году на образованной территории строят Морской пассажирский порт и продают земельные участки. В 2011 году порт открыт, стартует строительство первых жилых комплексов. В 2016 году на новой территории запущен участок ЗСД. В 2019 года в локации Намывные территории В.О. планируется возведение минимум 13 жилых комплексов.
Проект планировки территории «Морского Фасада» прописаны в Постановлении от 13.11.2007 № 1430, с изменениями от 22.12.2014.
Строить дома на намывах в Петербурге – это традиция
Части города на болотах периодически намывают и осушают. В число первых намывов СПб входят участки возле островов Декабристов, Канонерского и Гутуевского, Старой Деревни. Известные намытые территории – Летний сад и Троицкая площадь. В 60-х годах прошлого века намыли участок Васильевского острова, где сейчас находится станция метро «Приморская». В 70-х годах – часть Красносельского района. Намыв территорий регулируется Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ, где прописаны все нюансы создания на водных объектах искусственных земельных участков, предназначенных для комплексного освоения и застройки.
Перечень застройщиков, осваивающих намыв на В.О.
В перспективе локация «Морской Фасад» будет комфортна для проживания, поскольку в рамках комплексного освоения территории предполагаются строительство объектов социальной инфраструктуры, проведение коммуникаций, улучшение дорожно-транспортной ситуации. Уже сейчас намыв В.О. с Приморским районом соединяет участок ЗСД. Всего 15 минут требуется, чтобы добраться до КАД. В число покупателей земельных участков, отведенных под строительство жилых домов, входят компании «Лидер Групп», «Инвест-Консалт», «Дальпитерстрой», Renaissance Construction, Seven Suns Development. Летом 2017 года намывной территорией заинтересовалась и «Группа ЛСР».
Что смущает потенциальных покупателей квартир на «искусственной земле»
Петербуржцы называют такие минусы новостроек на намыве В.О.:
отсутствие инженерных коммуникаций;
неразвитая транспортная инфраструктура;
удаленность станций метро;
большое расстояние до магазинов и других объектов соцкультурбыта;
неблагоприятная экологическая обстановка из-за загрязнения воды в Финском заливе.
Насколько реальны недостатки жилья на намыве
Застройщики проводят свет и воду своими силами – в сданных домах есть и то, и другое. Вероятность «съезжания» зданий равна нулю, поскольку для их возведения на намывном грунте используются глубокие сваи. Дойти от новостроек до ближайшей остановки общественного транспорта можно за 20 минут. В планах городских властей построить станцию метро «Морской фасад». Проблема с инфраструктурой решается – строится гипермаркет «О’Кей». Экологическая обстановка проверяется на этапе ввода земли в эксплуатацию – для получения разрешения требуется заключение государственного экологического надзора.
Преимущества жилых комплексов на землях «Морского Фасада»
Плюсов минимум пять:
из окон большинства квартир открываются великолепные виды на Финский залив;
после развития инфраструктуры новой локации стоимость жилья вырастет;
квартирография в жилых комплексах представлена студиями, однушками, двушками и трешками с разной планировкой;
дома возводятся по современным технологиям;
постоянный ветер со стороны акватории убирает смог и загазованность воздуха.
Посмотреть квартиры в готовых и строящихся домах поблизости от метро Санкт-Петербурга можно при помощи нашей системы фильтров.
ЧТО ДУМАЮТ О НАМЫВЕ ЗАСТРОЙЩИКИ СПБ
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, отмечает, что компания успешно решила вопрос с инженерной инфраструктурой жилых комплексов. В 2016 году сданный квартал подключили к системам электроснабжения, водоотведения и водоснабжения. Также в квартирах есть телефонная связь, Интернет и цифровое телевидение.
Александр Рассудов, партнер ГК «Лидер Групп», также отметил, что создавать инженерные коммуникации в новых домах пришлось с нуля, но проблема успешно решена. Оба специалиста сходятся во мнении, что в течение ближайших нескольких лет стоимость квартир на намыве поднимется примерно в 1,5 раза, на что повлияет развитие инфраструктуры района.
ЗАСТРОЙЩИК «ГРУППА ЛСР» ТОЖЕ ВЫБРАЛ НАМЫВНУЮ ТЕРРИТОРИЮ
Летом 2017 года компания «Группа ЛСР» приобрела право собственности на земельный участок в западной части В.О. Намывать землю компания планирует своими силами. Планируется создание 86,7 гектара земли, для чего используются 150 тыс. кубометров щебня и 3,5 млн кубометров песка. Намыв отводится под строительство масштабного жилого комплекса класса «комфорт» с домами высотой до 57 м, офисных зданий и объектов инфраструктуры. Также в план застройки включена организация набережной. Особенность жилого комплекса на намыве – в домах не будет студий, только квартиры семейного типа площадью от 40 м².
БРАТЬ ИЛИ НЕ БРАТЬ НЕДОРОГОЕ ЖИЛЬЕ В ПРЕСТИЖНОМ РАЙОНЕ: ИТОГИ
Строительство жилых домов в Санкт-Петербурге на намывных территориях осуществляется давно – с момента основания города в начале XVIII столетия. Новый проект «Морской Фасад» открыт для намыва территории в Василеостровском районе. Часть «искусственной земли» в Финском заливе отдана под новостройки. Квартиры в строящихся и готовых домах реализуются недорого из-за временных проблем с инфраструктурой и транспортом. Застройщики прогнозируют рост стоимости жилья. Теперь вы знаете обо всех нюансах квартир в домах на намыве и можете принять объективное решение о покупке недвижимости.
Намывы — это зло или благо? Эксперты рассуждают, стоит ли дешевое жилье проблем с экологией и инфраструктурой
Строительство на намывных территориях много лет вызывает споры среди петербуржцев. С одной стороны, там живут тысячи человек, для которых квартиры в новых ЖК оказались наиболее доступными по цене. С другой — эти территории создают проблемы по разным направлениям: от нехватки транспорта и социальной инфраструктуры до риска непоправимого вреда природе и угрозы наводнений.
Горожане и градозащитники остро реагируют на подобные проекты. Так было с островами, которые собиралась намыть компания, связываемая с Евгением Пригожиным, — проект власти запретили через суд. Много споров и вокруг «северного» намыва на Васильевском острове — местные жители требуют от него отказаться. Летом 2021 года в Смольном заявили, что в Петербурге не будут намывать новые территории, но уже начатые проекты закончат.
«Бумага» спросила у экспертов в области урбанистики, экологии, девелопмента и городского планирования, почему намывные территории вызывают отторжение у части горожан и что они значат для развития Петербурга.
Александр Карпов
директор центра «ЭКОМ»
— В реакции на намывы переплетаются эмоциональная и научная составляющие. С чисто человеческой точки зрения вода — это акватория общего пользования. Когда что-то намывают, общее пространство превращается в частное — и, как правило, закрытое. Это раздражает.
Если говорить про научную составляющую, то тут два момента. Во-первых, крупные намывы повышают риск вторичных наводнений — когда закрыта дамба и это замкнутое пространство наполняется водой из Ладоги через Неву. Во-вторых, при намывах уничтожается естественная береговая линия. А это ценный биотоп, критически важная среда обитания для жизненного цикла многих видов рыб, птиц и беспозвоночных. Да и для человека эти новые набережные не шибко удобные.
Считается, что оправданием [для строительства намывов] могут служить какие-то инфраструктурные проекты, когда иначе их не реализовать. Например, транспортный обход центра Петербурга, который сейчас реализован как ЗСД, а когда-то планировалась серия намывов с землей под жилье и деловые функции. Но такие ситуации, когда за счет намывов можно решить транспортные проблемы, довольно уникальны. И нам следует экономить этот ресурс, чтобы использовать его на действительно неотложные нужды.
[Решение Смольного отказаться от намывов] — это результат системной длительной работы, которая ведется внутри комитета по градостроительству и архитектуре и комитета по природопользованию. У нас есть подтапливаемые территории, затапливаемые, медленный процесс поднятия уровня Балтийского моря. Если много лет об этом говорить, то все-таки это срабатывает.
Давление [со стороны бизнеса], конечно, не прекращается. Смольный в данном случае занял очень обоснованную позицию, правильную. А я занимаю более жесткую: начатые намывы тоже завершать нельзя. Мы пока не до конца понимаем, с какими рисками в дальнейшем столкнемся, — и нам нужен запас, чтобы параметры в уравнениях сходились не тютелька в тютельку. При превышении этого запаса ущерб будет расти миллиардными размерами.
Помните, была история с «пригожинским» намывом? Смольный отказал в согласовании. «Пригожинские» пошли в суд и проиграли. Чтобы обосновать свою позицию, правительство заказало исследование. В открытых источниках его нет, но его предоставили депутатам по запросу — и я его изучал как эксперт комиссии по горхозу.
Это полноценное исследование, сделанное очень профессиональной командой, привлеченной управлением Гидрометслужбы. Они выходили в море, проводили натурные исследования, строили математическую модель, собирали данные по многолетней динамике изменений в Финском заливе и наполняемости Ладоги. На основании этих расчетов пришли к выводам, что можно завершать начатые намывы, но строить новые нельзя.
Есть подозрения, что этот вывод был заранее предопределен. Но сами цифры очень добросовестные. И всё же в рамках одного исследования нельзя сделать работу, рассчитанную на годы. Очевидный пробел этой модели — в том, что там учитывается только зеркало воды Финского залива (водная поверхность — прим. «Бумаги»). А как только вода поднимается выше ординара, она затапливает и приморские территории. Эти территории сейчас работают как естественный буфер, который аккумулирует и накапливает избыточную воду от наводнений. А когда намыв достраивают, его уровень поднимают, чтобы он был безопасен для посещения. И тогда этот резервуар, работающий в случае наводнения, исчезает. В расчетах это не учитывается. Поэтому я и говорю, что нам нужен резерв.
Смольный занимает такую позицию не потому, что ему вожжа под мантию попала, а потому, что мы шли-шли — и пришли к пониманию опасности. В том числе путем проведения исследовательской работы. В то же время позиция правительства компромиссная, потому что никакое правительство у нас не готово признавать ошибки прошлых лет. Отказаться от уже начатых намывов довольно трудно, там уже есть обязательства. И, конечно, правительство Петербурга недостаточно самостоятельно — их могут продавить. Будем надеяться, что этого не случится.
Александр Кириятских
урбанист, руководитель девелоперских проектов
— Негативная реакция связана с неправильными информированием и опросом населения. Это классика ошибок территориального планирования практически во всей России за исключением некоторых проектов в Москве.
На новых намывных территориях мы получили дополнительный микрорайон с большим количеством жилья, отрезанный от остального города и не имеющий ярко выраженного функционала. Поэтому большей части горожан, особенно активному пласту на Васильевском острове, не совсем нравится текущее положение.
На примере существующих намывов [в Петербурге] мы можем сказать, что удовлетворяются интересы девелоперов. Я бы сказал, что он воспринимаются как огромные бизнес-проекты, а не как территория для горожан. В городе у каждого есть свой интерес. У кого-то это прогулочные зоны, у кого-то зоны для велосипедов, у кого-то — для автомобилей. В развитых странах все эти интересы должны быть учтены при городском планировании.
Город должен куда-то развиваться, а в Петербурге обширных территорий для массового строительства почти не осталось. Намывные территории — это нормальный ход развития для городов рядом с водой, когда недостаточно пространства для дальнейшего развития. Можно посмотреть на опыт Голландии, Германии. Или Дубая, где намывных территорий практически 7 % от площади города — это огромные масштабы. И эти территории используются грамотно как с точки зрения планирования и учета мнения жителей, так и с точки зрения бизнес-проекта.
Намывы нужно делать в более современном ключе, проведя глубокое исследование по их необходимости и по их увязке с другими районами. Чтобы не допустить ошибок, совершенных на Васильевском острове.
Понятие вредности [для экологии] очень относительное. В любом случае город и природа — это несочетаемые вещи. Когда мы перестраиваем какой-то квартал, мы не можем [полностью] отвечать за экологию. Можно лишь сделать вмешательство человека в ландшафт более экологичным: создать рекреационные зоны, не менять течение рек. Экспертиза экологов тоже должна учитываться при территориальном планировании.
Думаю, причина решения Смольного [отказаться от новых намывов] не в наводнениях, а в экономике. У нас есть огромное количество территорий, которые нужно реновировать, которые сейчас никак не включены в ткань города — та же самая набережная реки Смоленки. О каких намывных территориях можно говорить, если вы выходите на Смоленку, на Прибалтийскую, на «Приморскую» — и понимаете, что у вас под ногами недоделанные кварталы? Не встроенные в ткань города, нерабочие, непонятные для жителей. Именно поэтому, видимо, большинство горожан намывы и бесят. Как и меня.
Вопрос не в экологии, вопрос не в подтоплении, вопрос в том, что нет четкой, понятной, грамотной и согласованной программы по развитию города. Давайте дойдем до намывных территорий, когда решим все внутренние проблемы в городе и будем понимать, что нам действительно некуда развиваться.
Александра Ненько
руководительница лаборатории качества городской жизни QULLAB
— Думаю, горожане остро воспринимают новости о строительстве новых намывов потому, что это очень серьезное изменение в ткани города. Этот вопрос связан с экологическим будущим и с увеличением нагрузки на территории, где строится намыв.
Возмущение продиктовано тем, что подобные решения не обсуждаются публично. Они фактически спускаются директивно, а горожане об этом узнают уже как о свершившемся факте. Подобные изменения в городе — инфраструктурные, территориальные, биологические — это предмет для обсуждения экспертного сообщества активных профессиональных горожан.
Намывы опасны в основном тем, что они застраиваются без учета всех возможных прогнозов по экологическим нарушениям. Нельзя даже сказать, что экологическая экспертиза учитывает все факторы. Нарушение сложившегося биологического разнообразия у берегов может повлиять и на чистоту воды, и на состояние берегов. Строительство намывов в нашем городе воспринимается как катастрофа.
Если намывы появляются, это должно происходить с большой осторожностью и предваряться системным анализом, оценкой всех за и против в долгосрочной перспективе с точки зрения устойчивого развития города, а не краткосрочной продажи и аренды земель с поступлениями налогов в бюджет города.
Гавриил Малышев
городской планировщик, специалист архитектурного бюро MLA+, соавтор телеграм-канала «Клизма романтизма»
— В Петербурге особый контекст: мощное градозащитное движение и сильное влияние общества на застройку. Девелоперские проекты тяжело реализовывать в центре — это может встретить бурю негодования. Власти города и застройщики видят намыв как путь обхода, попытку создать новые проекты, обойдя исторический центр и недовольство градозащитников.
Плюс намывов — дешевая недвижимость довольно близко к центру. Потенциально это благо. Со всех остальных сторон — минусы: большой ущерб экологии (и чем дальше, тем очевиднее это станет), очень мало транспортных смычек, что приводит к заторам.
В центре Петербурга — гектары бывших промышленных территорий, которые надо осваивать, много старого жилого фонда, который надо реновировать. При этом внимание застройщиков и вместе с этим градостроительной политики сфокусировано на создании новых больших районов. Это советское модернистское наследие, когда под утопическую мечту расселения в коммуналках город рос вширь. И мы никак не можем это остановить.
В центре же мы можем говорить только о точечных проектах низкой этажности, что застройщики не любят. Намыв — это эскапизм, бегство от реальности города, необходимости учета разных интересов и согласований.
Петербуржцам нужна недвижимость, спрос на дешевое доступное жилье есть. У нас большой миграционный приток из регионов — приезжающим важно быть в Петербурге и не так важно жить в центре. Мы не можем пенять на жителей из-за того, что они покупают дешевую недвижимость. Но эти проекты противоречат ценностям устойчивого долгосрочного развития. Создание намывов оттягивает ресурсы от развития центра, создает долгосрочные проблемы с транспортом и экологией.
[Решение властей отказаться от новых намывов] стало возможным благодаря активности горожан, градозащите, негативному общественному мнению. Сыграла свою роль рецессия на фоне пандемии — больших проектов сейчас в городе особо нет.
Отчасти власти делают хорошую мину при плохой игре, чуть усыпляют общественное мнение. Но опыт показывает, что это лукавство, которое исчезнет при появлении первого же инвестора. Государство ориентировано на рынок, в первую очередь на поддержку большого девелоперского инвестиционного бизнеса. Конечно, градозащита здесь совершенно не стоит в равной позиции.
Нэлли Вавилина
— Намывы Васильевского острова — это брошенная территория, где построено огромное количество домов и на протяжении последних четырех-пяти лет более 20 тысяч человек не имеют никакой инфраструктуры, дорожной сети и вынуждены жить в дискомфорте. Наше государство не готово к намывам.
Любое внедрение такого масштаба в экологию Финского залива, Петербурга — это, с моей точки зрения, просто преступно. Нет примера намыва в Петербурге, где можно сказать: смотрите, ребята, мы намыли, стало очень круто, лучше, красивее, экологичнее и комфортнее.
Дирекция КЗС уже заключила, что нельзя намывать Петербург, потому что это нарушит экологию, затопит Васильевский остров — и будет заливать вплоть до Эрмитажа и исторического центра.
Если бы [власти] реально заботились о том, чтобы не было наводнений и всё было хорошо с экологией города, они бы остановили строительство «северного» намыва. Это 163 гектара земли, 9,5 миллиона гектаров песка, 1,2 миллиона квадратных метров жилья. Еще можно расторгнуть договор, проявить политическую волю.
Надо решить вопросы, которые уже существуют. Мы не противники прогресса и развития города, город должен развиваться. Но у нас столько брошенных памятников, которые можно восстановить и использовать как музеи, библиотеки, детсады и школы. Обеспечьте инфраструктурой уже существующие намывы. Я хочу, чтобы Васильевский остров оставили в покое.
Ксения Веретенникова
градостроитель, преподаватель СПбГАСУ
— С градостроительной точки зрения можно говорить скорее не о пользе намывов, а о причине их появления — это нехватка свободной, «лакомой» земли под новое жилое строительство.
Намыв территорий и их освоение — это экстенсивное городское развитие. Рост города вширь чаще всего влечет за собой нарушение природных экосистем: изымаются сельскохозяйственные угодья, вырубаются леса. В случае с намывом — сокращается емкость акваторий.
Помимо экологического вреда «расползание» города множит транспортную, инженерную инфраструктуру и затраты на ее дальнейшее содержание. Повышение качества, а не количества территорий ведет к устойчивому развитию города, поэтому экстенсивное стоит заменять на интенсивное городское развитие, то есть его [города] уплотнение.