Что входит в техническое обслуживание многоквартирного дома в беларуси
Техническое обслуживание жилых домов в РБ
Техническое обслуживание жилых домов – совокупность работ по поддержанию надлежащего технического и санитарного состояния конструкций, инженерных сооружений и иных составляющих жилых домов. Техническое обслуживание многоквартирного дома входит в перечень жилищно-коммунальных услуг, оплачиваемых жителями квартир этого дома. Развёрнутое определение понятия «техническое обслуживание» содержится в первой статье Жилищного кодекса Республики Беларусь.
Что входит в техническое обслуживание дома РБ
Техническое обслуживание дома в Беларуси включает следующие виды работ:
Полный перечень работ по техническому обслуживанию многоквартирных домов прописан в постановлении Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь №12. Перед окончательным принятием список был согласован с областными исполнительными комитетами и Минским городским исполнительным комитетом. В постановлении перечислены не только виды работ, но также установлен регламент по периодичности их проведения.
Работы по техническому обслуживанию лифта входят в общий список, однако они выделены в отдельную графу в жировках.
В случае грамотной и бережной эксплуатации жилых домов, а также соблюдения норм по проведению технического обслуживания позволяет поддерживать здание в надлежащем состоянии с соответствующим внешним видом на протяжении всего периода между капремонтами.
Заявки на техническое обслуживание принимаются местной жилищно-эксплуатационной службой. В норме, заявки должны рассматриваться в день подачи, а устранение неполадок должно происходить на следующий же день. В случае, если экстренное устранение неисправностей не представляется возможным, должны быть приняты меры для обеспечения безопасности граждан и их имущества.
В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь №535, графа «техническое обслуживание» была расшифрована:
Тарифы на техобслуживание на начало 2019 года в Минске:
Могут ли жильцам навязать дополнительные жилищно-коммунальные услуги. Разбираемся на примерах
Жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) подразделяются на основные и дополнительные. С первыми все ясно: собственники и наниматели квартир должны их оплачивать в обязательном порядке. А как быть со вторыми?
Что входит в дополнительные ЖКУ
Как сообщается на портале коммунальной грамотности, согласно перечню, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь 30 июня 2016 года № 518, дополнительных жилищно-коммунальных услуг всего пять:
Каждую из этих услуг оказывают потребителю только при условии его добровольного согласия. Стороны подписывают соответствующий договор, пояснили в ГО «Минское городское жилищное хозяйство» (МГЖХ).
– Любой участник совместного домовладения вправе отказаться от получения дополнительных ЖКУ и не оплачивать их. Это предусмотрено п. 3 ст. 166 Жилищного кодекса Республики Беларусь, а также Законом «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг», – уточнили в МГЖХ. – Причем навязать этот договор конкретному хозяину квартиры никто не вправе.
Принуждение к оказанию дополнительных услуг, а также включение платы за них в извещение об оплате за ЖКУ без договора являются нарушением действующего законодательства. Это как ЖЭС, так и ТС, ЖСПК, так как форма извещения единая для всех плательщиков жилищно-коммунальных услуг.
Рассмотрим на конкретных примерах
Предположим, ряд жителей многоквартирного дома или подъезда отказался от техобслуживания ЗПУ (запорно-переговорное устройство). Как итог, у них нет прав пользоваться переговорной трубкой. На других собственниках жилья или квартиросъемщиках это никак не отразится.
Другое дело, если в подъезде постелили грязезащитный коврик. Компания предоставляет покрытия, которые впитывают грязь, влагу, и периодически их меняет. Ходить по коврику будут все – и те, кто оплачивает допуслугу, и те, кто ее проигнорировал.
Есть нюансы и при установке видеонаблюдения. К примеру, жилец отказался от такой услуги, но через месяц обнаружил царапину на своем автомобиле. Транспортное средство паркуется во дворе и находится в радиусе обзора видеокамеры. Используя систему видеонаблюдения можно было бы установить, кто повредил машину. И здесь возникает конфликт интересов: согласятся ли плательщики предоставить доступ к камерам тому, кто ранее отказался оплачивать эту услугу?
С оглядкой на Жилищный кодекс
Таким образом, ст. 166 Жилищного кодекса гласит, что собственники жилья должны провести собрание, определить порядок пользования дополнительными услугами и механизм распределения расходов между собой.
К примеру, если собственники жилья всем подъездом решили установить видеонаблюдение, они должны обратиться в организацию, которая предоставляет такого рода услуги, и заключить договор с каждым из собственников жилья.
Выбор организации для предоставления дополнительной ЖКУ проводят на конкурсной основе. Это позволяет выбрать исполнителя, который готов предоставить услугу за меньшую стоимость, что отразится на кошельках потребителей.
Если жильцы желают улучшить условия проживания, следует обращаться в ЖКХ района как службу заказчика, а членам товариществ собственников и ЖСПК – к председателям правления, уточняют в МГЖХ.
Расходы за дополнительные ЖКУ делят между всеми владельцами недвижимости либо пропорционально доле в праве общей собственности, либо равными частями, либо по количеству проживающих в квартире – решение об этом тоже принимают на общем собрании.
Если участники совместного домовладения не желают получать дополнительные ЖКУ, они могут просто не подписывать договор.
Что входит в техническое обслуживание многоквартирного дома в беларуси
Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:
Автор: Ольга ЗИНКЕВИЧ
В соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса Республики Беларусь наниматели, собственники жилых помещений, члены организации граждан-застройщиков обязаны ежемесячно участвовать в финансировании в многоквартирных жилых домах доли затрат по фактическим расходам, связанных с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, содержанием придомовых территорий ( т.н. плата за «техническое обслуживание») соразмерно занимаемой ими общей площади жилых помещений в этих домах.
Согласно Инструкции о порядке оплаты населением жилищно-коммунальных услуг ( утверждена постановлением Минжилкомхоза от 24 мая 2004 г. № 13 с последующими изменениями и дополнениями) техническое обслуживание жилого дома включает работы подрядных организаций по текущему содержанию жилых домов и придомовых территорий ( текущая эксплуатация и ремонт общего имущества жилых домов, уборка и освещение вспомогательных помещений, придомовой территории).
Общее имущество жилого дома — это находящиеся в пользовании собственников и нанимателей жилых помещений и являющиеся неотъемлемыми частями жилого дома межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие части и места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и ( или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.
Содержание придомовой территории включает работы по уборке мусора, снега, ремонту покрытий проездов, проходов, уходу за зелеными насаждениями и др.
Учет фактических расходов, связанных с техническим обслуживанием жилого дома, производится в соответствии с Основными положениями по составу затрат, включаемых в себестоимость продукции ( работ, услуг), утвержденными Минэкономики 26 января 1998 г. № 19−12/397, Минфином 30 января 1998 г. № 3, Минстатом 30 января 1998 г. № 01−21/8, Минтруда 30 января 1998 г. № 03−02−07/300 ( см. Бюллетень нормативно-правовой информации, 1998 г. № 5)
Плата за техническое обслуживание осуществляется по установленным ставкам ( тарифам) в расчете на 1 кв. метр общей площади жилых помещений. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18 января 2008 г. № 69 плата за техническое обслуживание установлена в размере 240,3 рубля за один квадратный метр общей площади в месяц. Под общей площадью жилого помещения понимается суммарная площадь пола жилых и подсобных помещений квартиры ( одноквартирного жилого дома). В общую площадь жилого помещения не включается площадь лоджий и балконов.
В жилых помещениях, заселенных несколькими нанимателями, размер общей площади, приходящейся на каждого нанимателя и членов его семьи, определяется как сумма занимаемой ими жилой площади и части площади подсобных помещений, исчисленной пропорционально занимаемой жилой площади.
При наличии нескольких собственников жилого помещения размер общей площади и соответственно платы за техническое обслуживание, приходящейся на каждого собственника и членов его семьи, определяется пропорционально доле в праве общей собственности на жилое помещение. В случае выделения собственнику по решению суда в пользование изолированной жилой комнаты ( нескольких комнат) в жилом помещении, которая ( которые) не соответствует ( соответствуют) доле собственника в праве общей собственности на жилое помещение, размер общей площади и соответственно платы за техническое обслуживание, приходящейся на каждого собственника и членов его семьи, определяется соразмерно выделенной ему площади жилого помещения.
По установленным ставкам ( тарифам) производится плата за техническое обслуживание в пределах 20 кв. метров общей площади на каждого проживающего ( зарегистрированного по месту жительства) в жилом помещении члена семьи нанимателя, собственника, члена организации граждан-застройщиков, в том числе временно отсутствующего ( по основаниям, предусмотренным законодательством) и 10 кв. метров общей площади на всю семью, а также полученной в соответствии с законодательством дополнительной площади жилых помещений в размере до 20 кв. метров.
По установленным ставкам ( тарифам) производится плата за техническое обслуживание также:
в однокомнатных квартирах ( за исключением перестроенных и построенных по индивидуальным проектам) и квартирах, заселенных несколькими потребителями жилищно-коммунальных услуг, расположенных в многоквартирных жилых домах;
неработающими пенсионерами при достижении женщинами 55 лет, мужчинами 60 лет, инвалидами 1-й и 2-й группы, проживающими отдельно от трудоспособных членов семьи, независимо от размера занимаемых жилых помещений.
По нормативной себестоимости, утверждаемой облисполкомами и Минским горисполкомом, плата взимается за техническое обслуживание остальной площади жилых помещений, в том числе в перестроенных и построенных по индивидуальным проектам однокомнатных квартирах.
Размер платы за техническое обслуживание в жилых домах, в которых отсутствует горячее и холодное водоснабжение, канализация, центральное отопление, может уменьшаться по решению облисполкомов и Минского горисполкома на 10 процентов за каждый отсутствующий вид инженерного обустройства.
Инструкция Минжилкомхоза содержит нормативное регулирование и ряда других особенностей оплаты технического обслуживания и коммунальных услуг.
Так, при наличии у потребителя жилищно-коммунальных услуг в собственности и ( или) по договору найма одного или нескольких жилых помещений и отсутствии в них ( в одном из них) проживающих ( зарегистрированных по месту жительства) собственника или нанимателя и членов их семей плата за техническое обслуживание и отопление этих помещений осуществляется не по установленным ставкам ( тарифам), а по их нормативной себестоимости, утверждаемой облисполкомами, Минским горисполкомом. В тоже время в данных случаях для отдельных категорий граждан сохраняется ( при представлении соответствующих документов) указанная плата по действующим ставкам ( тарифам), а именно для:
несовершеннолетних детей, над которыми установлена опека ( попечительство), — до достижения ими 18-летнего возраста или до объявления в установленном порядке их полностью дееспособными ( эмансипации);
опекунов или попечителей, покинувших постоянное место жительства в связи с выполнением соответствующих обязанностей, — в течение всего времени выполнения этих обязанностей;
граждан, проходящих срочную военную службу по призыву, курсантов военно-учебных заведений — во время прохождения службы;
граждан, обучающихся очно в аспирантуре, докторантуре, ординатуре, адъюнктуре, в учебных заведениях в других городах, — на время обучения;
граждан, выехавших в сельские населенные пункты для работы в сельском хозяйстве и социальной сфере по приглашениям сельскохозяйственных организаций и сельских Советов депутатов, — в течение всего времени работы в сельском хозяйстве или социальной сфере села;
граждан со дня подачи в установленном порядке заявления на регистрацию по месту жительства;
наследников жилого помещения — до получения свидетельства о праве на наследование этого помещения, но не более 6 месяцев со дня открытия наследства. При этом плата за техническое обслуживание и центральное отопление жилого помещения начисляется до получения свидетельства о праве на наследство в качестве долга, который должен погашаться новым собственником ( собственниками) по вступлении в наследство;
депутатов Палаты представителей, членов Совета Республики Национального собрания Республики Беларусь, осуществляющих свои полномочия в Парламенте на профессиональной основе и проживающих с членами семьи в предоставленном служебном жилом помещении в г. Минске;
граждан, убывших на работу по контракту в районы, подвергшиеся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС, и зарегистрированных по месту пребывания на данной территории, — на период действия контракта.
Если граждане имеют долю в праве общей собственности на жилое помещение, а проживает и прописан в жилом помещении один из них, с его согласия подрядная организация, поставщик услуг могут заключить с ним договор на техническое обслуживание и оказание коммунальных услуг и взимать плату по действующим ставкам ( тарифам) исходя из общей площади жилого помещения и норм ( нормативов) пользования жилищно-коммунальными услугами. В случае его отказа от заключения договора подрядная организация, поставщик услуг обязаны со всеми собственниками, имеющими долю в праве общей собственности на жилое помещение, заключить договоры на техническое обслуживание, оплату за отопление жилых и вспомогательных помещений и коммунальные услуги.
Начисление платы за техническое обслуживание и отопление производится соразмерно принадлежащей каждому собственнику доле жилого помещения. При этом непроживающим и незарегистрированным по месту жительства собственникам жилого помещения плата начисляется по нормативной себестоимости.
Собственник жилого помещения, использующий его в соответствии с законодательством для местонахождения частного унитарного предприятия, оплачивает техническое обслуживание и коммунальные услуги в течение календарного года с даты государственной регистрации данного предприятия по ставке ( тарифу) на техническое обслуживание и тарифам на коммунальные услуги для населения, а в последующем — по нормативной себестоимости этих услуг.
Необходимо также отметить, что потребители жилищно-коммунальных услуг производят обязательные ежемесячные отчисления на капитальный ремонт жилых домов по установленному нормативу в размере 100 процентов от суммы начисленной платы за техническое обслуживание по действующим ставкам.
Жилищно-коммунальные платежи ( включая плату за техническое обслуживание и отчисления на капитальный ремонт)) должны вноситься в полном объеме за каждый истекший месяц не позднее 25 числа следующего за ним месяца. За просрочку внесения указанных платежей взимается пеня в размере 0,3 процента от неуплаченной в установленный срок суммы этих платежей за каждый день просрочки.
Расшифровываем услугу «Техническое обслуживание»
По информации МГЖХ в извещение на оплату жилищно-коммунальных услуг включена дополнительная информация о фактических затратах по жилому дому по услуге «Техническое обслуживание» (в тыс.руб.):
Строки 1, 2, 10 «Уборка придомовой территории. Уборка внутридомовых вспомогательных помещений Обслуживание мусоропровода, содержание контейнерных площадок»
Расчет затрат по конкретному жилому дому по данным позициям извещения производится исходя из объемов выполненных работ, отраженных в наряд-заданиях на рабочих по комплексной уборке и содержанию домовладений, пропорционально площадям, закрепленным за бригадой.
В строки затрат включаются следующие расходы фактических затрат:
Примерный перечень работ по санитарному содержанию и благоустройству в составе технического обслуживания жилищного фонда:
Строка 3 «Управленческие расходы»
Включаются следующие расходы:
Строка 4 «Освещение вспомогательных помещений (подъезд, подвал)»
Включаются расходы на освещение вспомогательных помещений. Вспомогательные помещения – помещения, расположенные внутри блокированного либо многоквартирного жилого дома вне квартир и предназначенные для обеспечения эксплуатации жилого дома (вестибюль, коридор, галерея, лестничные площадки, лифтовые холлы и др. помещения).
Строка 5 «Техническое обслуживание конструктивных элементов жилого дома»
Данная строка включает: техническое обслуживание конструктивных элементов жилых домов, выполненное с привлечением подрядных организаций, общепроизводственные расходы (заработная плата, начисления на заработную плату мастеров, расходы на содержание мастерских участков).
оплата труда рабочих, выполняющих техническое обслуживание конструктивных элементов жилых домов собственными силами, начисления на оплату труда, затраты на приобретение материалов, прочие затраты.
В данный пункт включаются работы, указанные в наряд-заданиях на выполнение работ по профилактическому осмотру и ремонту конструктивных элементов жилого дома, согласно графикам и в соответствии с Перечнем работ по техническому обслуживанию и периодичности их выполнения, который определен и утвержден постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 20.05.2013 № 12 «Об установлении перечня работ по техническому обслуживании и периодичности их выполнения» и постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.04.2013 № 322.
Строка 6 «Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем»
Инженерные системы – системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализация), газо-электроснабжения, вентиляции, мусоропровода, лифты и иные системы жилого дома, обеспечивающие установленные для проживания санитарные и технические требования.
Включаются затраты аналогично предыдущему разделу, за исключением расходов по противодымной защите. В данный пункт включаются работы по профилактическому ремонту и осмотру инженерного оборудования согласно графикам и в соответствии с Перечнем работ по техническому обслуживанию и периодичности их выполнения, который определен и утвержден постановлением
Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 20.05.2013 № 12 «Об установлении перечня работ по техническому обслуживании и периодичности их выполнения» и постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.04.2013 № 322. Также включаются работы по устранению аварий на внутридомовых инженерных системах УП «Городская аварийная служба».
Строка 7 «Противодымная защита»
Техническое обслуживание систем противодымной защиты и управляющих ими систем автоматической пожарной сигнализации (ПДЗ и АПС) осуществляет специализированная организация по договору-подряду с УП ЖРЭО районов г.Минска.
В данный пункт включаются работы по еженедельному техническому осмотру систем, ежемесячному техническому обслуживанию, ежеквартальному техническому обслуживанию приточно-вытяжной вентиляции, ежегодные аэродинамические испытания, ежегодные электрофизические измерения электрооборудования, диспетчерскому контролю за срабатыванием систем.
Строка 8 «Услуги сторонних организаций (по договорам)»
Включаются затраты из раздела «Содержание домового хозяйства»: содержание и уборка дворовых территорий (механизированная уборка внутридворовых территорий), услуги сторонних организаций (наемный транспорт, ГП «Фауна города», вывоз жидких отходов).
В данный пункт извещения включаются работы по электрофизическим измерениям электрооборудования; проверке и прочистке дымовых и вентиляционных каналов; ремонту насосов (при необходимости); ремонту теплообменников (при необходимости); химической промывке бойлеров и систем отопления (при необходимости); поверке средств измерения (манометров) (при необходимости); поверке и ремонта работы приборов группового учета, ремонта систем автоматического регулирования расхода тепловой энергии, систем дистанционного съема показаний; обследование проектных и специализированных организации (санстанция, проектных организаций и др.).
Строка 9 «Комиссионные расходы за перечисление жилищно-коммунальных платежей»
Расходы по оплате банкам, РУП «Белпочта, КУП «Центр информационных технологий Мингорисполкома»
Строка 11 «Налоги и обязательные платежи» включаются:
Строка 12 «Дератизация (дезинсекция)»
Включает затраты по актам УП «Центр профилактической дезинфекции». Расчет затрат на дератизацию и дезинсекцию производится на основании актов выполненных работ за месяц, предоставленных исполнителем указанных работ.
Строка 13 «Амортизационные начисления»
В статью «Амортизационные отчисления» включаются: амортизация основных средств (компьютерная техника, мебель, дорогостоящий инструмент и др.).
Строка 14 «Другие»
Техническое обслуживание и текущий ремонт. Что нового?
Министерством жилищно-коммунального хозяйства внесены изменения в постановления, регламентирующие оказание услуг по техническому обслуживанию и текущему ремонту зданий и сооружений (постановление Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 17 сентября 2019 г. № 14 «Об изменении постановлений Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 20 мая 2013 г. № 12 и от 30 марта 2016 г. № 5).
Напомним, что текущий ремонт – это основная жилищно-коммунальная услуга по предотвращению интенсивного износа, восстановлению исправности и устранению повреждений конструктивных элементов, инженерных систем зданий. В то время как техническое обслуживание представляет собой комплекс работ по обеспечению бесперебойного функционирования инженерных систем и контроля за техническим состоянием конструктивных элементов здания в процессе эксплуатации. Иными словами, смысл технического обслуживания состоит в том, чтобы продлить срок жизни дома и максимально отсрочить момент необходимости его ремонта.
В частности, документом добавлены новые, а также уточнены уже выполнявшиеся ранее в процессе технического облуживания многоквартирных жилых домов виды работ. Например, теперь в рамках данной услуги предусмотрены ремонт или (при отсутствии возможности его проведения) замена полотенцесушителя, установленного в жилом помещении в соответствии со строительным проектом здания. При необходимости рабочие по комплексному обслуживанию будут также ремонтировать или менять первую запорную арматуру, установленную на поэтажных, поквартирных отводах от распределительных трубопроводов (стояков) в домах с горизонтальной разводкой системы отопления.
Наличие тяги и прочистку дымовых и вентиляционных каналов газовых водогрейных колонок должны проверять не менее 1 раза в год, а каналов, изготовленных из кирпича, – не менее 1 раза в квартал. Также в обязанности хаусмастера теперь будет входить установка, ремонт и замена вышедших из строя выключателей, штепселей, розеток в местах общего пользования и технических помещениях. Те же работы в квартирах и жилых помещениях общежитий проводятся по желанию и за счет собственников и нанимателей жилья. Подробнее о работах в рамках технического обслуживания можно прочитать здесь.
В рамках текущего ремонта изменился перечень работ, которые выполняются в подъездах за счет собственников, нанимателей и членов организаций застройщиков. Теперь он выглядит так:
* За исключением вспомогательных помещений, предназначенных для размещения и обслуживания инженерного оборудования и инженерных сетей жилого дома
Еще одним важным моментом изменений стал утвержденный перечень работ текущего ремонта в общежитиях, относящихся к коммунальной собственности. В него, в частности, входят работы по предотвращению интенсивного износа, восстановлению исправности и устранению повреждений инженерных систем (отопления, вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения); установка, замена автономных пожарных извещателей и элементов питания; наладка, регулировка внутридомовых инженерных систем и оборудования, ремонт и замена плит, их отдельных элементов, установленных на кухнях общего пользования, и многие другие работы. Подробности смотрите здесь.