property tech что это
PropTech: полезный инструмент или новомодное веяние
Технологии, меняющие рынок недвижимости
Мы живем в период глобальной экспансии технологий, которые потихоньку в масштабах жизни человека, но молниеносно в масштабах мировой истории меняют наш образ жизни. Недвижимость, достаточно консервативная по своей сути, также подвергается влиянию различных технологических трендов. Наряду с уже устоявшимся «финтехом», нам все чаще приходится слышать термин «проптех» (proptech), который является производной двух английских слов: property (недвижимость) и technologies (технологии). Буквально proptech означает технологии в недвижимости. Фактически это одновременно и индустрия, и набор инноваций, призванных изменить то, как мы исследуем, арендуем, покупаем и используем недвижимость.
Эти изменения происходят за счет развития технологий, преимущественно мобильных, где фокус окончательно и бесповоротно смещается от производителя в сторону потребителя, вооруженного гаджетом. Теперь клиент определяет требования к торговым центрам, гостиницам, ресторанам, офисам и даже производствам. Индустрия находится под влиянием экономики совместного потребления, которая породила новые форматы — разного рода ко- и-шеринги. В совокупности это дало рынку недвижимости возможность повысить эффективность утилизации объекта.
Классификация направлений развития проптеха связана с жизненным циклом объекта недвижимости — от создания до реализации и управления. Наложив ключевые сквозные технологии (большие данные, искусственный интеллект, системы распределенного реестра, виртуальная и дополненная реальность) на сегменты недвижимости (ретейл, жилая, гостиничная, офисная, индустриальная) и этапы жизненного цикла, мы получим проптех-сегменты и бизнесы. Во всем мире появляются стартапы в следующих направлениях: листинг и поиск недвижимости (Zillow, Realtor, Immobilienscout24, ЦИАН); программное обеспечение для управления арендными отношениями; маркетплейсы и классифайды; краудфандинговые и акционерные платформы; данные о недвижимости, оценка и аналитика; ипотечные платформы; брокерские/агентские услуги; управление недвижимостью/строительством; виртуальные туры по объектам.
Некоторые из стартапов уже стали «единорогами»: Airbnb, WeWork, Booking.com, HomeAway, LiquidSpace. В то же время, как в любой популярной теме, в проптехе много различного карго-культа, ведущего к появлению неэффективных бизнес-идей, основанных на неоправданном использовании технологий. Чтобы амбициозный стартап выстрелил, нужно определить, как та или иная сквозная технология может изменить подход к спросу или формированию предложения, операционной модели или порядку реализации процессов.
От итерации к эволюции
Для того, чтобы максимально эффективно войти в этот новый мир проптеха, нужно соблюсти два основных правила:
Здесь, как мне видится, есть три последовательных шага, которые нужно выполнять один за другим:
Несмотря на то что игроки рынка признают важность использования технологий и проптех становится ключевой темой для обсуждения в отрасли, изменения в индустрии происходят очень медленно. Подавляющее большинство компаний являются наблюдателями, а не первопроходцами, ожидая, когда другие проложат путь.
Подобная пассивность объяснима: задачи, связанные с развитием и применением проптеха, оттесняются текущими вопросами, требующими незамедлительного реагирования в условиях достаточно сложной экономической обстановки и имеющихся KPI. Ведь развитие технологий и переход на новую модель — длительный рискованный процесс, требующий экспериментов, затрат, инвестиций. Как правило, этот процесс ориентирован на рынок будущий, а прибыли нужно приносить уже сейчас.
Тем не менее процесс развития необратим, и то, что мы называем новыми технологиями сегодня, завтра уже станет неотъемлемой частью стандартного процесса. Поэтому на рынке недвижимости ближайшего будущего преуспеют те компании, которые внедряют технологии, совершенствующие текущие бизнес-модели в сегменте недвижимости и разрабатывают новые, делая ставку на проптех.
Новый тренд: что такое проекты PropTech и зачем в них инвестируют
«Умные» города и здания, цифровые агентства недвижимости, автоматизированный девелопмент: почему инвесторы обратили внимание на digital-стартапы, связанные с недвижимостью.
Оба исследования говорят о существенном росте интереса к сектору и денежных вливаний в него в последние годы.
PropTech — digital-проекты на рынке недвижимости. К таким проектам относят как смарт-здания и смарт-города, так и цифровые платформы для поиска недвижимости или проекты, соединившие digital и девелопмент.
Одно из определений PropTech: «Это собирательный термин, используемый для определения стартапов, которые предлагают технологически инновационные продукты или новые бизнес-модели для рынков недвижимости».
С чем связан столь бурный мировой рост сектора?
Согласно отчёту маркетингового агентства по исследованиям в области технологий RE: Tech, начиная с 2015 года сектор демонстрировал последовательный рост венчурных инвестиций, который можно увидеть в диаграмме из исследования.
Например, компания Rudin в Нью-Йорке инвестировала в стартап Enertiv — проект предполагает создание операционной системы, которая объединит различные системы функционирования зданий в единую сеть, позволит им обмениваться данными, такими как заполненность зданий и помещений, расходы воды, температура в офисах и другие. Благодаря этому проекту компании смогут сократить энергопотребление и оптимизировать расходы.
Такие проекты, как Zillow, Opendoor и Offerpad, собрали миллиарды долларов инвестиций, обещая, что смогут использовать сложные алгоритмы для прогнозирования стоимости отдельных домов и заменить привычные агентства недвижимости на цифровые и автоматизированные.
Динамику роста можно наглядно посмотреть на графике.
В первом квартале 2019 года мы вновь наблюдаем рост в сравнении с первыми кварталами прошлых годов, согласно отчёту Venturescanner.
Рост инвестиций связан с укреплением доверия к сектору. В середине 2018 года глобальный индекс доверия PropTech от MetaProp составил 8,7 из 10, что выше индекса 8 в конце 2017 года. Согласно докладу, высокие ожидания в отношении деятельности слияния и поглощения, высокая производительность компании и увеличение финансирования и потока сделок укрепляют доверие инвесторов к пространству.
Compass запустил первое мобильное приложение для аренды недвижимости, которое позволило агентам оценивать недвижимость, создавать маркетинговые материалы и связываться с клиентами. С момента запуска у Compass уже 22 офиса по всей стране с более чем 1000 агентами и сотрудниками.
Компания ESR Cayman вошла в рейтинг 100 самых успешных компаний-«единорогов» в 2019 году. Платформа ESR — одна из крупнейших в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Управляет проектами, принадлежащими и разрабатываемыми в Китае, Японии, Сингапуре, Южной Корее и Индии. Это паназиатский логистический застройщик, владелец и оператор, ориентированный на ключевые столичные районы, наиболее тесно связанные с потреблением и мировой торговлей.
В России PropTech привлёк гигантов рынка. Один из проектов отечественного сектора — сервис цифровой ипотеки «Домклик». Сервис предлагает подобрать недвижимость и оформить на неё ипотеку «Сбербанка» или продать собственную квартиру или дом.
В начале января 2018 года Российская ассоциация криптоиндустрии и блокчейна (РАКИБ) создала рабочую группу по развитию цифровой ипотеки. Среди её задач — упрощение документооборота при оформлении документов на ипотеку, который позволит сэкономить время банкам и их клиентам.
Также оцифровать реестр недвижимости планирует правительство Москвы с помощью технологии распределённого реестра, или блокчейна.
Инвестиционно-консалтинговая компания «Поляков Финанс» заключила сделку с компанией Capital Mars. Capital Mars — цифровое агентство недвижимости нового формата, предоставляющее услуги по аренде недвижимости в Москве. Компания Capital Mars ориентирована на максимальную автоматизацию процессов аренды и продажи недвижимости на базе собственной уникальной платформы.
Агентство недвижимости новейшего формата Capital Mars появилось на рынке в 2015 году и демонстрирует стабильный рост выручки от 50 до 100% в год на протяжении трёх последних лет. По словам гендиректора «Поляков Финанс» Алексея Полякова, в рамках сделки будет создано совместное партнёрство с компанией Capital Mars.
Согласно данным исследований операторов рынка, сектор PropTech продолжит развиваться как в России, так и в мире. К трендам ближайшего будущего относят системы «умного» дома, смарт-городов и сервисов комфортного управления недвижимостью и сделок с ней.
В среднесрочной перспективе мы ожидаем усиление тенденции к росту количества сервисов, которые упрощают жизнь потребителя и обещают быструю монетизацию их разработчикам, а именно:
— сервисов, обеспечивающих более эффективное управление недвижимостью на базе IoT и навигации;
— платформ для полного цикла сделок с недвижимостью;
— сервисов space-as-a-service;
— а также внедрения сервисов, работающих на базе анализа больших данных (например, динамическое ценообразование, геолокация).
В долгосрочном периоде ожидается расширение сфер применения технологий виртуальной реальности для всех сфер строительства (BIM), которые сегодня оцениваются игроками рынка как перспективные, но рентабельность инвестиций всё ещё слабо поддаётся оценке.
Самым технологичным PropTech стунт коворкинги. ИИ будет не только урправлять площадями и системами, но сообществами. В них и нужно инвестировать.
Теперь адрес Москва, Бирюлёво Восточное, 6-я Радиальная, д. 5, корп. 3, выглядит (7)773202.
Почему PropTech — это новый FinTech? Зачем недвижимости технологии
Основатель и генеральный директор Домиленд Дарья Воронова считает, что у FinTech появился серьёзный конкурент — Property Tech. У сферы недвижимости есть все шансы стать лидером в развитии и применении новейших технологий.
Коммерческий директор Домиленд
Почему растёт PropTech
Не секрет, что недвижимость — консервативная сфера: строительные компании неохотно отказываются от привычных стратегий и алгоритмов работы. Этому есть причина: в отличие от того же FinTech, в строительстве не такая высокая зависимость от информационных технологий. Тем не менее, даже этот рынок в последние 5-7 лет начал меняться.
Согласно исследованию KPMG, в 2021 году 35% отечественных компаний в сфере недвижимости уже имеют собственную digital-стратегию. При этом 67% таких организаций успели развернуть продвинутую IT-инфраструктуру, открытую к быстрой интеграции новых технологий.
К цифровизации немало предпосылок: с одной стороны, развиваются города и растут ожидания потребителей, с другой — строительные компании стремятся повышать доходность и информативность бизнеса. К тому же инновации сегодня — одновременно и инструмент конкурентной борьбы, и фактор добавленной стоимости.
Получается, без цифровой трансформации не обойтись: если девелоперы и управляющие компании хотят оставаться привлекательными для клиентов и не отставать от конкурентов, необходимо приспосабливаться и осваивать PropTech.
При этом нельзя не выделить один из главных мотиваторов прогресса — аудиторию. Сегодня новые покупатели-миллениалы (а скоро к ним присоединятся и зумеры) требуют всё большего комфорта: если еду можно легко заказать в приложении, значит, так же должно быть и с квартирой, и с парковкой, и с ремонтом. Вполне логично, что компании, которые первыми станут внедрять удобные инструменты, получат больше клиентов и привлекут больший объём инвестиций.
Какие технологии нужны PropTech
Технологии в PropTech можно условно поделить на две части: в строительстве и в маркетинге. Рассмотрим некоторые из них более подробно.
Технологии в строительстве
IoT (Internet of Things)
Интернет вещей даёт возможность сделать умными как дома, так и коммунальные службы. IoT неразрывно связан с использованием датчиков, которые собирают огромное количество данных и отправляют их в единый центр управления. К примеру, это может быть информация о потреблении воды или уровне задымления в помещении. Такие данные помогают коммунальным службам своевременно реагировать на нештатные ситуации и мониторить состояние инфраструктуры.
Смарт-технологии применимы и в обычных квартирах — для управления техникой и контроля безопасности. На отечественном рынке уже достаточно решений, позволяющих пользователям удалённо управлять, например, домофоном, стиральной машиной или следить за уровнем потребления энергии. Больше всего таких решений внедряют в Москве и Подмосковье — на этот регион, по данным Discovery Research Group, приходится более половины рынка умных домов России.
Big Data и предиктивная аналитика
При помощи больших данных девелоперы получают объективную информацию о спросе на различные объекты, на основе которых можно строить прогнозы и принимать стратегические решения. Источником данных могут быть те же смарт-устройства или информация о продажах.
Например, интеллектуальные продукты стартапа Skyline AI дают возможность определить наиболее выгодные для вложения активы, а также подсказывают, когда лучше проводить капитальный ремонт или повышать стоимость аренды.
Такие выводы — пример использования предиктивной аналитики, когда на основе данных система строит прогнозы о будущих событиях. Например, на основе информации со смарт-датчиков система сможет подсказать сотруднику коммунальной службы, когда на магистрали произойдет авария. Благодаря предиктивной аналитике снижается время простоя оборудования и уменьшается опасность выхода из строя критически важных систем.
BIM-технологии (Building Information Modeling)
Сегодня использование информационного моделирования зданий — один из самых распространенных IT-инструментов в сфере недвижимости. Такие решения позволяют проектировать здания, объекты инфраструктуры, инженерные системы, строительные конструкции и элементы интерьера.
Цифровое моделирование позволяет повысить точность и детальность проектной документации, сократить время проектирования и согласования строительных решений. BIM-технологии минимизируют число дополнительных работ, оптимизируют расходы и сроки строительства.
При этом эффективность использования BIM-моделей усиливает синергия с другими цифровыми решениями, используемыми при строительстве — искусственным интеллектом, умными датчиками и VR/AR-технологиями.
Например, VR/AR помогает упростить согласование проекта, а искусственный интеллект — собрать и интерпретировать большие объёмы данных, полученных от геодезических дронов или умных устройств.
Технологии в маркетинге и продажах
Мобильные приложения
Многие крупные застройщики внедрили собственные приложения — MR Group, GloraX, Брусника, A101, Донстрой и другие уже взаимодействуют со своими клиентами с помощью смартфона. Мобильные сервисы помогают выбрать квартиру, просмотреть 3D-тур, планировки и цены, оформить сделку, а также наблюдать за ходом строительства.
Когда пользователь переходит в статус жителя, ему могут открываться новые опции: оплата коммуналки, передача показаний счетчиков, подача заявок в УК, управление смарт-устройствами, заказ товаров и услуг, участие в соседском комьюнити и многое другое.
Важность приложения оправдана — мы регулярно используем смартфон в повседневной жизни. Так, по данным Apple, пользователи открывают смартфон в среднем 80 раз за день. Получается, девелоперам выгодно находиться рядом с клиентом в главной точке контакта. Это тоже подтверждается данными: согласно свежему исследованию Яндекс, 30% потребителей готовы покупать жильё онлайн.
К тому же в 2021 году набирает обороты спрос на супераппы. Вслед за Яндекс GO, VK и Тинькофф в сфере жилой недвижимости появился свой суперапп. Решение разработала команда Домиленд. Суперапп закрывает потребности клиента на всём пути — от выбора и покупки недвижимости до проживания. Такое решение помогает застройщику заботиться о лояльности клиентов, удерживать потенциальных покупателей и стимулировать повторные продажи.
Технологии виртуальной и дополненной реальности не менее активно используются на рынке недвижимости. Они дают возможность потенциальному покупателю оценить объект изнутри и снаружи. В некоторых случаях застройщики предлагают подобрать цвет пола и стен.
С дизайном и мебелью покупатель может определиться при помощи мобильного приложения, например, от IKEA или других мебельных компаний. Дополненная реальность позволяет выбрать из каталога реальный объект — диван, шкаф или кровать, поставить его в определённое место и оценить оптимальность выбора.
Потенциалы для цифровизации сферы недвижимости по-прежнему огромные — и для развития собственного IT-проекта, и для внедрения уже готовых решений игроками рынка.
Безусловно, предстоит пройти долгий путь, чтобы строительная отрасль стала более «диджитализированной»: необходимо рассказывать о выгодах цифровой трансформации, помогать развивать персонал, модернизировать инфраструктуру и модифицировать организацию труда.
И поскольку цифровые решения наиболее ликвидны для жилой недвижимости, главной задачей PropTech видится создание удобной и благоприятной среды вокруг зданий, домов и квартир.
Property tech что это
PropTech Group — цифровая трансформация строительной индустрии
PropTech Group — решения по цифровизации, автоматизации и оптимизации всех этапов строительного проекта. ИТ решения для строительства и девелопмента.
Почему PropTech?
PropTech ( от Property и Technology — технологии в строительстве и недвижимости ) — инновационные решения для строительной отрасли в рамках всего жизненного цикла объекта недвижимости — от создания до реализации и управления.
PropTech Group разрабатывает строительную ИТ-экосистему, чтобы помочь девелоперам и генподрядчикам решать вопросы организации, контроля, автоматизации и управления строительством с помощью утвержденной методологии управления строительством.
Наша миссия
Быть движущей силой цифровой трансформации строительной индустрии
Разрабатывать и внедрять технологически инновационные решения автоматизации, цифровизации и оптимизации для девелопмента и строительства, а также новые бизнес-модели и систему стандартов управления строительства в эпоху цифровой трансформации строительной индустрии
PropTech.OnLine
Облачная экосистема PropTech.OnLine закрывает задачи планирования, финансов, доступа и хранения документации, контроля качества, управления персоналом, автоматизации бизнес процессов, автоматического формирования ИД, учета объемов работ, сбора факта при строительстве жилых и промышленных объектов.
Консалтинг при внедрении модулей ИТ решения для строительства от PropTech Group позволяет внедрить решение, которое действительно будет работать и использоваться на всех этапах жизненного цикла строительства объекта.
Proptech отнимает хлеб у оценщиков и риэлторов
По мнению экспертов, из-за наступления инновационных технологий первыми могут потерять работу консультанты, брокеры и оценщики. А инвестиции могут стать коллективным делом.
Понятие proptech (от англ. property technology – технологии, связанные с собственностью) придумал в конце прошлого века французский инвестор Винсент Лекамю. Под этим термином он понимал инновационные продукты и модели, появляющиеся на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Proptech-стартапы делят на две группы. К первой относятся компании, замещающие посредников. Ко второй – сервисы, ускоряющие сделки и помогающие собирать и анализировать информацию.
Наполнение Proptech постоянно растет. Если первое поколение связывали в основном с вычислительными алгоритмами (анализ данных, оценка недвижимости), то главными элементами Proptech 2.0 стали маркетплейс, Big Data (большие данные), Artificial Intelligence (AI, искусственный интеллект), технологии VR (виртуальной реальности), краудфандинг. Развитие Proptech 3.0 тесно связано с технологией блокчейн.
По данным исследования, проведенного Strategy Partners совместно с РГУД, более 46% строительных и девелоперских компаний (было опрошено более 70 компаний) считают цифровую трансформацию стратегическим приоритетом, но только 4% респондентов уверены, что получили значимый эффект от внедрения цифровых решений. Остальные просто не знают, как этот эффект измерить, более двух третей респондентов не довели инициативы до конца.
Место вст речи
Интернет лишил агентства недвижимости монополии на информацию. Во всемирной паутине масса агрегаторов, где по запросу можно найти нужный объект. Онлайн-площадки Nested, Purplebricks, Settled в некоторых странах сделали услуги риэлторов неактуальными. По прогнозу экспертов, в 2020 г. в Британии доля гибридных агентов достигнет 20%.
Подобные платформы электронной коммерции (маркетплейсы) появились и в России. Например, сервис «Домклик» предлагает подобрать недвижимость и приобрести ее в ипотеку от Сбербанка. Также с его помощью можно продать квартиру. Портал пока не конкурирует с брокерами и позволяет им размещать объявления на своей площадке.
Как полагает коммерческий директор Capital Group Петр Исаев, цифровые продажи особенно интересны покупателям квартир бизнес-класса: они, как правило, уже обладают жильем, имеют представление о репутации застройщика, доля ипотеки в этом сегменте низкая. «Не такие въедливые и высокомерные, как в элитном сегменте, и не такие осторожные, как покупатели жилья эконом-класса», – описывают этот контингент эксперты. Девелоперам такой способ позволяет снизить расходы на содержание офисов продаж и менеджеров и дать скидку – 3–5%. Менее популярны онлайн-продажи в сегментах жилья эконом и комфорт: большинство покупателей таких квартир становятся собственниками впервые, решение о покупке принимают с большим трепетом и вниманием, к тому же около 80% сделок здесь проходит с ипотекой.
Через 3–4 месяца должен выйти «на полную мощность» маркетплейс NDV, сообщила Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ – супермаркет недвижимости». «То есть с готовым набором всех b2b- и b2c-услуг, возможностью регистрации и оформления заказов, – описывает она. – Сейчас большая часть его инструментов проходит тестирование, для пользователей готова только онлайн-ипотека, сервис заработал 15 марта, им уже воспользовалось около полусотни клиентов. Подать ипотечную заявку на любую квартиру, размещенную на маркетплейсе, во все банки, кредитующие выбранный проект, и получить одобрение можно, заполнив веб-формы на сайте. Заемщику не обязательно указывать конкретный жилой комплекс, в котором он хотел бы приобрести квартиру, но, судя по запрашиваемым размерам займов, все это потенциальные клиенты проектов комфорт-класса». В премиум-сегменте переход на онлайн затруднен по другой причине: важную роль при покупке играют эмоции клиента. Он рассчитывает получить не только шикарный дизайн, планировку квартиры, но и удовольствие от качественного обслуживания. «Впрочем, связать онлайн и офлайн в дорогом сегменте технологии могут: к примеру, в Гонконге уже внедрена система, которая позволяет покупателю недвижимости на выходе из офиса продаж внести аванс за квартиру с помощью QR-кода и ApplePay», – добавил Исаев.
Для полностью роботизированной сделки купли-продажи квартиры необходима совокупность как технических возможностей, так и юридических (полноценное использование цифровой подписи и проч.), тем не менее первую такую сделку в НДВ ожидают в течение 2–3 лет.
Работа с данными
Все заметнее становится влияние и Big Data. Во-первых, технология меняет расклад сил. Например, много шороху в США навел Opendoor. Дома приобретаются в интернете по цене, установленной алгоритмом на основе Big Data. А после небольшого ремонта жилье оперативно возвращают на рынок. Проект оставил без работы местных риэлторов. Особенно много пострадавших на западе США.
Во-вторых, технологию поддержали инвесторы. Особенно преуспел в обработке больших данных проект GeoPhy. На основании информации о среднем уровне зарплаты жителей определенного района, их культуре, привычках потребления товаров, увлечениях, полученных на основе тепловых карт передвижения жителей, стартап помогает оператору выбрать место для открытия магазина, а девелоперу – место под постройку торгового центра.
В-третьих, Big Data все сильнее вторгается в область принятия решений. В России больше всего – в управлении ТЦ. Недавно Watcom начала внедрять алгоритм распознавания лиц FindFace от NtechLab. С помощью распознавания лиц ритейлеры получают сведения о возрасте, поле, поведении и эмоциях покупателей. Все чаще на рынке управления недвижимостью появляются сложные облачные системы (CCS), формирующие субрынок виртуальных систем эксплуатации. «Индустрию Facility Management ждет трансформация. Наиболее беспощадна цифровая революция будет к специалистам среднего уровня. На мой взгляд, в ней останутся только исполнители механических работ и высокоинтеллектуальные узкие специалисты», – заметил директор по развитию Pro FM Александр Устинов.
В-четвертых, умелая работа с большими данными экономит расходы. «Синхронизация с операторами Big Data позволяет наполнить систему CRM более точными данными о каждом клиенте. Мы лучше узнаем его приоритеты и лучше понимаем, какие проекты в нашем портфеле больше всего ему подойдут. Кроме этого мы экономим на маркетинге», – заметил Исаев.
Восстание машин
Семимильными шагами развивается и технология искусственного интеллекта. Идет тотальная автоматизация операций, осуществляемых сегодня людьми. На Западе уже никого не удивишь умным чат-ботом, который помогает составить договор. В США «отличником по машинному обучению» стал сервис HomeLight. На основе анализа из баз данных и внутренней оценки риэлтора в системе сервис помогает найти толкового агента, который живет недалеко. В Британии популярен портал недвижимости Zoopla, позволяющий без помощи профессионального оценщика провести мгновенную оценку жилой собственности. Чтобы узнать сумму, надо просто ввести индекс объекта.
Подобная моментальная online-оценка с элементами AI появилась и в России. Например, калькуляторы для разных целей есть на портале IRN.ru, у Savills.Expert 2.0 – но тут можно узнать только стоимость элитных квартир. Оценка производится на основе бюджетов реальных сделок с аналогичными квартирами в данном районе. Развернутое заключение о стоимости квартиры будет готово за 15 секунд. Отчет может пригодиться в ходе переговоров перед сделкой купли-продажи жилья, считают в компании.
В блестящие перспективы AI верят и девелоперы. «Раньше черчение вручную занимало у архитекторов массу времени. Сейчас облачные технологии значительно ускорили процесс проектирования. В будущем ноу-хау сократят количество ошибок на этапе разработки. Даже гениальный архитектор или топ-менеджер может принять неправильное решение, проигнорировав несущественный на первый взгляд фактор. А вот AI ошибок избежит и выдаст сухое резюме», – уверен Исаев.
Чудо-очки
Солидный потенциал имеют и технологии виртуальной реальности. С появлением VR-шлемов отпала необходимость ездить и смотреть каждый объект вживую. «Походить» по помещению и «посмотреть» с балкона на двор можно теперь и без консультанта. «Особенно VR-технологии перспективны при продаже новостроек, чтобы погрузить потенциальных покупателей в атмосферу строящегося проекта. Наверняка они будут востребованы и при аренде недвижимости», – заметил управляющий партнер Savills в РФ Дмитрий Халин.
Также активно новый инструмент продаж развивается в сегменте премиального жилья, в строительстве и дизайне. Согласно исследованию VRARA в РФ, в Белоруссии и на Украине, 64,4% среди всех покупателей квартир подтверждают, что 3D- и VR-контент помогают им понять размеры покупаемого жилья. Среди тех, кто видел панорамные туры при поиске жилья, доля достигла 75,9%. «Сейчас формируется рынок VR-решений, среди которых можно отметить продукцию Biganto Visual, Planoplan, VR Corp», – добавил Устинов.
Инвестиции в складчину
Цифровые технологии перевернули классическую финансовую цепочку в сделках с недвижимостью. Курс взят на краудфандинг. Точнее, на краудинвестинг – привлечение коллективных инвестиций в коммерческие проекты с целью дальнейшего получения выгоды. «С помощью краудфандинговых платформ сроки сбора средств сокращаются с нескольких месяцев до нескольких дней. Инвесторам краудплощадки помогают сэкономить на посреднических услугах и разделить первоначальные вложения. Это хорошая возможность увеличить количество проектов в портфеле и диверсифицировать его. Ведь доступными становятся и объекты с высокой стоимостью, в том числе зарубежные. Можно выбирать проекты, которые укладываются в риск-профиль: инвестиции внутри платформы проранжированы, что облегчает анализ рынка и конечный выбор», – рассказал управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов.
На Западе успешно работают несколько профессиональных площадок, через которые финансируется строительство жилых и коммерческих зданий. В их числе – проект Three World Trade Center в Нью-Йорке. В России первые платформы появились не так давно: Aktivo, основанная в 2015 г. Оскаром Хартманном и Владимиром Лупенко, и Credo Capital, созданная в 2017 г. ГК «Основа». Примеров коллективного финансирования девелопмента в РФ пока нет: речь идет только о покупке уже существующего помещения, стоимость которого делится между частными инвесторами. Для управления каждым объектом формируется ЗПИФ, где инвесторы приобретают паи (минимальная стоимость пая в Aktivo – 300 000 руб., в Credo Capital – 900 000). Среднегодовая доходность объектов оценивается приблизительно в 12% плюс 5–7% за счет роста их рыночной стоимости. Пока обе платформы занимаются только торговой недвижимостью. Например, в портфеле Aktivo представлены помещения в street-retail, якорными арендаторами которых выступают крупные продуктовые сети – «Перекресток», «Азбука вкуса», «Магнит», «Пятерочка». Выбор сегмента логичен: продуктовый ритейл – один из самых устойчивых на рынке в условиях нестабильной экономики.
Богданов считает краудинвестинг перспективным направлением, но его преимущества и риски нужно досконально изучить: «Главное, чтобы онлайн-площадки модерировались только профессиональными игроками, которые будут проводить тщательный аудит объектов, обеспечивая тем самым надежность и прозрачность сделок».
Как обычно в случае с инновациями, камнем преткновения становится отсутствие законодательной базы. Но сдвиги уже есть: Госдума рассматривает законопроект «Об альтернативных способах привлечения инвестиций (краудфандинге)», который будет контролировать работу краудплощадок. Очевидно, что внедрение на государственном уровне поможет площадкам стать более широкоформатными – вкладывать средства можно будет не только в торговые объекты, но и в жилые или офисные. Вероятно, со временем Россия повторит зарубежный опыт и строительство недвижимости можно будет финансировать с помощью краудплатформ.
Надежные цепочки
Новый этап развития рынка недвижимости начался с появлением блокчейна. Страны наперегонки переводили национальные реестры недвижимости на эту технологию. Россия, к сожалению, застряла в пути: промышленная эксплуатация ФГИС ЕГРН все время переносится. В Ленинградской области прошли первые эксперименты по регистрации сделок в Росреестре. Гораздо удачнее в РФ прошел перевод на блокчейн документооборота по сделкам. По оценке Халина, первые блокчейн-платформы, которые позволят рассчитываться по сделкам с недвижимостью, появятся в 2021–2022 гг.
«Блокчейн и смарт-контракты значительно снижают риски, связанные с продажей и покупкой недвижимости, а также сокращают время и сложность транзакций», – отметил директор по цифровым технологиям Colliers International Игорь Темнышев. По его мнению, сначала цифровизация пройдет на рынке жилья, где основные взаимодействия идут в формате b2c. Изменения в коммерческой недвижимости, где преобладают b2b-контакты, будут идти медленнее, поскольку там больше схем по оптимизации налогов и т. п. и прозрачность, которую обещает цифровизация, нужна далеко не всем. «Российский девелопмент к технической революции пока не готов», – считает эксперт.
Темнышев находит прогнозы о том, что блокчейн, end-to-end платформы заменят людей, сильно преувеличенными: «Технологии будут вытеснять непрофессиональных посредников. Платформы сами будут становиться посредниками по своей сути, забирая процесс предоставления, хранения и обмена информацией, делая его более открытым для участников». Не стоит забывать и о привычках россиян: граждане при покупке недвижимости привыкли больше доверять людям, а не машинам. Риэлторов и девелоперов в случае обмана хоть есть шанс найти.