павел трейвас биография жена дети
Нормальных нет, есть необследованные Горе-арендаторы в рассказах московских риелторов
Принято считать, что на арендном поле «темная» сторона — это владельцы квартир. За возможность проживания на своих метрах (еще, небось, и совершенно несправедливо обретенных!) они берут сумасшедшие деньги, являются в самые неподходящие моменты с проверками, без конца звонят, чего-то требуют, угрожают выселением. Но и арендаторы, надо сказать, зачастую оказываются, как минимум, странноватыми. «Дом» попросил представителей агентств недвижимости рассказать о своем опыте взаимодействия с самыми необычными квартиросъемщиками.
Руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев: «В некоторых с виду совершенно обычных, не вызывающих подозрений при первом обращении арендаторах может крыться большой потенциал. У нас были клиенты, которые искали квартиру только на предпоследнем этаже, только угловую слева (получается, это квартира в первом подъезде, вторая на лестничной клетке), и чтобы спальня располагалась именно в этой угловой комнате. Еще у них было две крупных собаки. Мы пытались подобрать подходящие варианты, но, к сожалению, так и не смогли их заселить, — то жилье не соответствовало требованиям, то хозяева отказывали из-за животных.
Года три назад было модно подбирать квартиру по заветам фен-шуй. Люди проверяли, где находится ванная, куда «смотрит» кровать, где относительно планировки встает и садится солнце, — с такими клиентами всегда очень сложно работать. Еще, есть вневременная категория арендаторов, старающихся разведать все про всех жильцов, которые жили в квартире до них — для того, чтобы узнать «ауру квартиры».
Фото: Emese Benko / ASAblanca / Getty Images
Еще, как-то мы заселяли очень высокого мужчину, то есть, действительно высокого, ростом сильно за два метра, — он несколько лет прожил в одной съемной квартире и за это время обустроил ее «под себя»: поснимал внутренние двери, выпилил гипсокартонные перекрытия проемов, чтобы не нагибаться, даже от кровати отпили часть спинки. Пришлось после него приводить жилье в стандартный вид».
Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова: «У нас был один известный бизнесмен, который скрыл от собственника наличие нескольких кошек, хотя по условиям съема держать в квартире домашних животных было строго запрещено. В итоге арендодатель был неприятно удивлен, обнаружив при очередном посещении квартиры миски животных. Другой случай — звезда молодежного сериала для решения любых бытовых вопросов вызывал собственника, например — вкрутить лампочку или отрегулировать температуру на радиаторах. Мы заметили, что таким «педантизмом» отличаются и арендаторы из Азии. Оно тоже постоянно взывают к собственнику, полагая, что он обязан заниматься всеми их бытовыми вопросами. Например, у одного такого арендатора на его машиноместе кто-то оставил колесо от машины, и вместо того, чтобы попросить охрану его убрать, арендатор звонил собственнику».
Дарья Самойлова, директор департамента аренды жилых помещений Blackwood: «Одним из самых нестандартных примеров в нашей практике был поиск квартиры для клиентов с лошадью. Милейшая семейная пара приехала из Аргентины и привезла с собой лошадь. Детей у них не было, но был горячо любимый питомец. При этом жить эта пара с лошадью хотела в Москве на Остоженке, где надо было подобрать им квартиру с конюшней. Мы предложили более удачный вариант — прекрасный коттедж в Подмосковье, в загородном комплексе с конноспортивным клубом. Клиенты остались довольны».
Фото: Patrick Lux / Getty Images
Руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow Ольга Тараканова: «Недавно был случай, когда известный продюсерский центр арендовал на сутки апартамент с дорогостоящей отделкой для съемок клипа одного популярного молодого исполнителя. Как только команда заехала в помещение для съемок (их было более 30 человек, надо сказать), они проявили хитрость и попросили занять еще одну маленькую комнату в соседнем апартаменте, якобы для того, чтобы девушки-модели смогли переодеться вдали от посторонних глаз. Одной комнатой в итоге дело не ограничилось. Решив занять максимум пространства и чувствуя себя более чем вольготно, участники клипа и съемочная группа развесили одежду на торшер стоимостью более 10 000 евро, варили пельмени и жарили консервы на электроплитке, которую водрузили на эксклюзивный мрамор столешницы в кухне. Судя по тому, что в итоге дорогой дубовый пол был весь заляпан жирными пятнами, ели пельмени прямо на полу. Вот такие сейчас привычки у некоторых артистов культурно-развлекательного жанра».
Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate: «Если говорить о необычно терпеливых арендаторах, то можно вспомнить такую сделку: собственница трехкомнатной квартиры сдала ее за 100 000 рублей семье из Таиланда, но с одним условием: хозяйка будет раз в неделю приходить, для того чтобы помыть голову, и раз в месяц — покрасить волосы. Дело в том, что собственница являлась обладательницей чудесной косы больше метра в длину, и специальные конструкции для ухода за волосами были только в этой ее квартире. При этом скидку «за мытье волос» она клиентам не предоставила».
Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин: «В прошлом году вполне обычная семейная пара европейцев с достаточно серьезным бюджетом попросила нас найти квартиру с большим балконом или террасой для прогулок с собакой, причем предполагалось, что собака все свои естественные потребности именно там и будет реализовывать. Очень интересная семейная пара из Китая снимала жилье с учетом того, что в вечернее время, после работы, они будут репетировать с музыкальным самодеятельным ансамблем. А девушки-студентки из одной арабской страны искали жилье на троих, причем по-русски не говорил никто, а слабо по-английски — только одна».
Фото: Mario Tama / Getty Images
Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»: «В нашу компанию обратился популярный актер со своей пассией: он снял квартиру, договор найма был оформлен на девушку. Заселение было намечено спустя две недели, после возвращения пары с курорта. Через две недели актер снова появился у нас в офисе — с другой девушкой и с просьбой переоформить договор найма на нее. А известный певец снимал сразу три квартиры для трех женщин. Дамы звонили в компанию и оставляли заявки, певец приходил на просмотры с каждой из них, но просил риелторов хранить эти визиты с каждой из женщин в тайне от двух других возлюбленных».
Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева: «Одной капризной клиентке казалось, что собственники нарочно завышают стоимость аренды, узнав, что она из мира шоу-бизнеса. Посмотрев несколько квартир в центре, убедившись в том, что цены вполне адекватны рынку, девушка вдруг изменила свои требования, и, оправдавшись тем, что побывала в гостях у друзей и влюбилась в район, далекий от элитного, переехала туда. Оказалось, что у нее просто не было денег, чтобы снять квартиру такого уровня, какой она первоначально озвучила брокеру.
Другая «звезда», но уже из мира гламура, тусовщица, заселялась в новую квартиру раз в месяц, максимум — раз в два месяца. Сначала ей не понравилось, что у соседей есть дети, с которыми она встречалась у лифта, потом вид из окна вводил ее в депрессию, однажды ей захотелось жить в модном лофте ближе к ночному клубу. Так она мстила бывшему мужу, с которым у нее был заключен брачный контракт, и который обязался содержать девушку после развода. Он оплачивал аренду всех ее квартир, комиссию агентства, залог за возможную порчу имущества».
Фото: Bob Chamberlin / Los Angeles Times / Getty Images
Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»: «Однажды заселяли 40 человек настоящих бомжей в коттедж за 100 тысяч рублей в поселке Дыдылдино. В это время Михаил Задорнов снимал про них фильм под названием «Лишние люди».
Был в нашей практике арендатор с «домашним питомцем» — акулой, которая обитала в аквариуме на тысячу литров. Конечно же, было непросто найти владельца жилья, согласного принять таких «жильцов», но мы нашли.
Еще одна необычная история: к нам обратился арендатор – девушка неземной красоты, филиппинка. При заключении договора выяснилось, что в филиппинском паспорте указано лицо мужского пола. Шок! Это оказался трансвестит. Но реакция собственницы квартиры была в нашу пользу: «С кем не бывает? Все мы люди»».
Фото: David McNew / Getty Images
Сотрудники агентства Contact Real Estate: «Мы несколько попадали в щекотливую ситуацию, когда клиентами выступали представители первой древнейшей профессии. В одном случае специалистов компании прямо предупредили о том, что требуется в аренду дом для съемок порнофильма. Причем разговор получился довольно комичный: брокеру было обозначено то, что нужен коттедж в Заречье, с отделкой, в современном стиле. На уточняющий вопрос о целях аренды — долгосрочная ли, краткосрочная — клиент прямо ответил: «Будем снимать порно».
Павел Трейвас: «В детстве мне снился мой успех»
Владелец группы компаний Point и директор по развитию и продажам в Agalarov Estate рассказал о пути к успеху, решении работать на Араза Агаларова и о том, как ему удается совмещать работу и воспитание пятерых.
Довольно сложно уследить за всем, чем ты занимаешься, у тебя так много направлений деятельности. Расскажи в двух словах?
Также мы с Эмином Агаларовым строим новый торговый комплекс на Новой Риге, и плюс, я занимаю должность директора по развитию и продажам в коттеджном поселке Agalarov Estate.
То есть у тебя есть собственная компания и крепко стоящий на ногах бизнес, но при этом ты одновременно работаешь не «на себя»?
Да, это так. Последнее направление в какой-то момент стало для меня совершенно неожиданным поворотом – дело в том, что одним из главных решений в жизни, позволивших мне двигаться вперёд, стало понимание, что я больше не хочу ни на кого работать. Благодаря этому и появился мой бизнес.
Но однажды я познакомился с Аразом Агаларовым. И решение работать на него было принято за 2 секунды. Я понял, что работать рядом с таким экстраординарным человеком, который создаёт продукты, не имеющие аналогов, тот же Agalarov Estate – дорогого стоит. С тех пор моя жизнь сильно поменялась во многих отношениях, но об этом я ещё ни разу не пожалел.
О детстве
Так как мы автомобильное издание, первым вопросом, который я тебе задам, будет вопрос про машины. Расскажи, сколько тебе было лет, когда ты впервые сел за руль и как это было?
Я всегда любил машины, с самого детства. Когда я был на даче, мне давали мыть дедушкину машину. Не то, чтобы меня заставляли – наоборот, я всегда ждал момент, чтобы она стала достаточно грязной и мне разрешили ее помыть. По будням все уезжали, и я оставался один с дедушкой и бабушкой. Вот, настало время помыть нашу красную копейку: я помыл ее, иду обратно отдавать ключи, захожу, а дед спит. Я прямо помню, что стоял секунд 10 и набирался смелости для первого в жизни угона.
Метров 300 минимум мы толкали машину с другом, просто, для того, чтобы никто не услышал, как она заводится. Я до сих пор помню запах, который был в машине. Мне тогда было 16 лет. Времени прошло много, а страсть к машинам осталась.
У тебя сейчас несколько автомобилей?
Да, на данный момент у меня Bentley Bentayga и Mercedes-Benz GLS. Оба – супер комфортные, статусные, при этом динамичные и на них можно с комфортом передвигаться большой семьей. В общем, все, что мне нужно. Хотя первым автомобилем я, откровенно, недоволен. Мультимедиа как у Volkswagen, пластик в салоне царапается моментально… Даже не хочу думать об этом, давай дальше о детстве (смеется).
На какие оценки ты учился в школе?
В основном, между тройками и четверками. Я никогда не был отличником и усердно учиться начал уже в институте. Троечником я был, скорее, по характеру, потому что у меня не было никакого желания учиться.
А ты тоже сторонник теории, что троечники в школе гораздо чаще добиваются успеха, чем отличники, потому что привыкают мыслить нестандартно?
У ребёнка, который окончил школу на отлично, в любом случае больше шансов стать успешным человеком, чем у троечников. Я не заставляю своего ребенка быть отличником и не ругаю за четверки, тройки. Я выделил определенное количество предметов, которые требуют особой концентрации.
О пути к успеху
Скажи, а ты всегда мечтал стать успешным бизнесменом?
В детстве я не имел четкого понимания, кто такой бизнесмен. Но я точно помню, что всегда мечтал стать успешным. Когда я был маленьким мне хотелось иметь крутые игрушки, когда я стал чуть старше — мне хотелось, чтобы у меня была своя машина.
Всегда мечтал о том, чтобы у меня была возможность жить так, как я представлял себе в своих снах. Мне постоянно снился мой успех.
Расскажи, как и когда случился твой первый заработок?
У меня было три истории первого заработка. И все они произошли на даче. Однажды, когда мне было 13 лет, в старом сарае на даче я наткнулся на залежи грязных бутылок. Я не понимал и до сих пор не знаю, как они оказались там в таком количестве. Неделю занимался только этим – чистил бутылки, упаковывал в мешки, нёс их за пару километров, сдавал их и получал деньги. Счастье было невероятное.
Дальше я не знал точно что делать, но появилось желание зарабатывать. И чуть позже, совершенно случайно в другой части дачи я нашел огромное количество печенья, как позже выяснилось, оно было просроченным. Мы ходили с другом на пляж и пытались продавать его отдыхающим. Никто не покупал, и нам пришлось его просто раздавать. Бизнес-план провалился.
Третья попытка тоже была неудачной. Мы с другом решили в жару продавать пиво — кто-то нам сказал, что привезёт нам дешевого пива. На деньги, накопленные с продажи бутылок, мы купили этого пива, пришли на точку и начали бизнес. Я помню, человек какой-то подошёл и сказал: у вас пиво-то с осадком! Я даже не понимал, что это значит в 13 лет – я его никогда не пробовал. Но у меня закралась мысль, что нас кинули. В общем, не продали мы ничего. Но главное, пробовали и искали идею.
А как складывался твой бизнес дальше?
Я улетел учиться в Америку в 17 лет, в частный финансовый университет. Там я был интерном, то есть студентом, которого берут на работу без оплаты в крупную финансовую компанию и работал на должности помощника вице-президента компании. Я учился, работал, но. Надо было еще зарабатывать деньги. Историй моих заработков было две, и одна из них всегда приносила какой-то доход. Я дружил с владельцем московской компании, которая занималась продажей машин с 1999 года. Тогда это было очень популярно. И я обрел связи с несколькими дилерами из Нью-Йорка, поэтому периодически мне приходили заказы на премиальные машины, которые я перепродавал, покупая их с аукционов. Для меня в 17-18 лет это было счастьем! Я просыпался в 5 утра и ехал в Пенсильванию, в соседний штат, где проходил один из самых больших аукционов в то время. Там в день продавали несколько тысяч машин. Задача была такой: быстро выбрать машину и знать, к какому моменту она попадёт к какому стенду.
Вторая история связана с моим другом. В Америке мы придумали новый бизнес — клининговую компанию. У меня было некоторое количество знакомых, и мы решили дать им доход и работу в домах. В то время деньги были только на принтер, потому что я одолжил их у брата. Мы нарисовали брошюру на компьютере, затем пошли в магазин и купили принтер. Принтер, как ты знаешь, всегда продается с остатками чернил для того, чтобы сделать тестовую печать. Вот так мы брали принтер, печатали до тех пор, пока чернила не заканчивались, возвращались в магазин, говорили, что принтер нам не подходит, сдавали его и шли в соседний магазин, покупали другой и распечатывали еще какое-то количество листовок.
Затем мы обходили дорогие дома: сперва поднимались на верхний этаж и раскладывали брошюры. Так, на следующий день у нас появился работающий бизнес. Обслуживали около 20 квартир – бизнес был тяжелым, но все равно какие-то деньги зарабатывали.
Как ты потом вернулся в Москву?
Перед отъездом в Америку я учился в одном классе со своим лучшим другом Денисом, отец которого создал свою компанию. Когда я уезжал, Денис как раз уходил к отцу помогать. Компания отца моего друга, которая занималась активным строительством коттеджных поселков, быстро набирала обороты и друг позвал меня работать в компанию. И это была жизнеопределяющая история, после которой вся моя жизнь была связана с недвижимостью.
Как появился твой нынешний бизнес, PointEstate?
PointEstate — это идея, которая зарождалась в течение какого-то времени. Будучи в бизнесе, я управлял продажами всех коттеджных поселков. То есть через меня прошло тысячи клиентов, которые купили тысячи домов. И весь мой бизнес тогда был основан на сервисе, правильном общении с клиентом. И в какой-то момент, когда я начал зарабатывать серьёзные деньги, я начал ездить с коллегами и смотреть недвижимость. В то время я четко понял, что у большого количества риэлторских компаний ужасное обслуживание клиентов и качества сервиса категорически недостаточно. Тогда у меня и моих партнеров зародилась мысль, что надо сделать свою компанию. И нам удалось удержаться на рынке, стать очень значимыми и весомыми.
О жизни
Расскажи о своём типичном рабочем дне?
Стараюсь начинать день со спорта. Это тренажёрный зал, либо теннис. После спорта я еду на работу. Тут одно из двух: либо на совещание в торговом центре, который я сейчас строю, либо в офис, где я занимаюсь всеми вопросами. В промежутках я назначаю встречи. Часто отъезжаю на обед/ужин, чтобы провести встречи в неформальной обстановке и перевести дух.
Дальше, если есть бокс вечером, то стараюсь часам к семи вернуться в Agalarov Estate, чтобы заняться спортом. И вечером обязательно ужин с женой, после которого мы вместе сидим в тёплой дружеской компании в Agalarov Estate. И вот так день заканчивается. Иногда возвращаюсь домой поздно (не поздно для меня — это все, что до 00:00). Тогда получается посмотреть какой-то сериал и под него заснуть.
А какие сериалы ты любишь?
Мой топ-5 – это, конечно, «Во все тяжкие», «Игра престолов», «Родина», «Миллиарды», «Карточный домик». Очень люблю включать Netflix и смотреть что-то новое, однако это происходит нечасто, ведь дома пятеро детей и всем нужно уделить внимание.
Пятеро! И каково это, быть многодетным отцом?
Сложно. И самое сложное для многодетного отца – считать себя хорошим отцом. Когда ты много работаешь и ведёшь активный образ жизни – и с одним ребёнком не всегда легко. А когда детей пять – нужно найти время для всех, каждого порадовать, причем в равной степени. И больше всего я бы не хотел, чтобы у моих детей сложилось ощущение, что «папа все время на работе».
Выходит, ты успеваешь совмещать и работу, и семейную жизнь.
Да, и от этого я счастлив. Знаешь, для меня с течением жизни понятие счастья трансформировалось. Раньше оно в основном касалось материальных ценностей. Далее самореализации и успеха – казалось, что очередная крупная сделка, проект точно сделает меня счастливым. Но все эти моменты счастья были краткосрочными и улетучивались в течение пары дней.
И только обретя семью я понял, что такое настоящее счастье.
Были моменты, когда опускались руки?
Они до сих пор возникают в разных сферах. Конечно, в нашем мире тебя может что-то сильно удивить в бизнесе: завтра какой-то принятый закон, коронавирус и очередной кризис, который лишит большую часть твоих покупателей платежеспособности. Периоды бывают разные, но вообще с течением времени взгляды на жизнь меняются, ты становишься более терпеливым.
Ситуации, когда у меня опускались руки, были, но они никогда не были долгими. То есть в большинстве случаев, когда происходят проблемы, которые невозможно решить, переживать нет смысла, потому что от тебя ничего не зависит, а если проблема легкая, то решай ее. Я понял, что любую проблему можно решить, поэтому главная задача – не тратить время на грусть. Задача каждого человека – сесть и хладнокровно подумать, как выйти из ситуации. Выход всегда есть.
Прямая речь. Павел Трейвас.
О бизнесе с друзьями
Возможен ли бизнес с друзьями? Ведение бизнеса – это в том числе выстраивание отношений. Если у тебя есть друг, с которым у тебя уже выстроены отношения и ты можешь выстроить их в приложении к бизнесу – это только плюс. Конечно, если мы правильно понимаем такое понятие как дружба…
О рынке загородной элитной недвижимости
Пандемия сделала ситуацию с продажами более чем благоприятной. В первые месяцы лета был невероятный спрос: мы не понимали, что еще и по каким ценам предлагать рынку. Цены не просто были стабильными, они активно росли, спрос не падал. Все достойные дома уходили мгновенно. Сейчас такого нет, но стабильный спрос сохраняется и будет сохраняться на протяжении этого года.
Теперь в сознании людей жизнь за городом это преимущество по сравнению с городом и уже не только по количеству квадратных метров.
Денег у нашего населения достаточно еще на год стабильного спроса. С точки зрения бизнеса о спросе на рынке недвижимости можно не волноваться.
Новых проектов на рынке загородной недвижимости Подмосковья не было уже несколько лет. От момента когда ты начинаешь строить поселок до первой продажи в нем проходит несколько лет. Загородный рынок на 90% сегодня – это вторичный рынок.
О Рублевке и Новой Риге
В Москве и Подмосковье не было культуры строительства коттеджных поселков. У нас появилась Рублевка. На которой я лично никогда не чувствовал себя комфортно: высокие заборы, вынесенная за территорию поселков инфраструктура, огромное количество охраны…
Новая Рига – это другой формат. Более молодая аудитория, ориентированная на европейский стиль жизни, современные поселки с продуманной инфраструктурой. Мне здесь комфортно.
О проекте Estate Mall
Я хотел сделать этот проект еще лет шесть назад. Я на Новой Риге уже лет пятнадцать. В тот момент самой большой проблемой направления была инфраструктура. С появлением поселков и открытием продаж инфраструктура начала появляться, но до сегодняшнего дня так ничего и не появилось европейского по уровню и качеству сервиса. Рестораны? Да, есть пара вкусных мест. Занятия для детей? Есть, но все на каком-то кустарном уровне…
Вместе с Эмином Агаларовым мы выкупили площадку, эта территория уже год как в нашей собственности. За год были построены все здания комплекса – сейчас все они под крышей, идет остекление, отделка, заканчивается прокладка инженерных сетей. Сдадим объект в июле этого года.
Estate Mall будет нацелен на сервис: несколько ресторанов, Crocus Fitness площадью 3000 м2, модный московский рынок, караоке, отделение премиального банка. Будет все, чего не хватало местным жителям, а это 3000 элитных коттеджей вокруг. Все очень давно ждали что-то подобное.
Три правила выбора хорошего дома
Первое: выбор поселка. Сегодня не так много достойных мест: архитектура, расположение, благоустройство, прогулочные зоны, сервис.
Второе: выбор локации дома внутри поселка. Можно ошибиться на 100 метров и получить другое качество. Кто твои соседи? Хотел бы ты жить рядом с рестораном и проездной дорогой? Рядом с моим домом большой красивый парк и я не собираюсь переезжать.
Третье: ремонт. Планировка, интерьер. От стилистики дизайна до тонов оформления – важно все.
Топ-3 направления Московской области
Новая Рига и Рублевка – лидеры элитного сегмента. Киевское шоссе – новая Москва. Дмитровское шоссе – для любителей большой воды.
Земля против готового дома
Технологии
Первичный рынок загородного элитного жилья делится на три неравные категории: земля без подряда, земля с подрядом и готовые дома от застройщика. В зависимости от экономической ситуации соотношение предложений существенно меняется. Если в предыдущий кризис 2009 года безусловным лидером были участки без подряда, то сейчас компанию им составляют готовые дома от застройщика со скидками и даже без.
Фото: Коммерсантъ / Петр Кассин / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Петр Кассин / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Петр Кассин / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Петр Кассин / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Петр Кассин / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Петр Кассин / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Мотив и возможность
Самым популярным загородным предложением в любом сегменте рынка являются участки без подряда. Однако если в низком ценовом сегменте это обусловлено только их дешевизной, а также тем, что готового предложения (за исключением таунхаусов) там просто нет, то в элитном сегементе ситуация интереснее, а мотивы выбора разнообразнее. Сегодня, считает генеральный директор компании Landwerk Дмитрий Гордов, по рынку в целом участкам без подряда (УБП) отдается примерно 70-80% спроса. Причины такой популярности называет управляющий партнер компании Point Estate Павел Трейвас. В первую очередь в кризис возрастает количество продаж дешевого и ликвидного продукта независимо от того, участки это или дома. Участки в данном случае лидируют просто потому, что являются более дешевым предложением. Кроме того, застройщики охотнее предоставляют скидки на УБП, чем на другие форматы недвижимости.
Эксперты, впрочем, предупреждают: несмотря на то что участки без подряда довольно популярны у покупателей, ждать резкого роста предложения не стоит. «В кризис найдется мало девелоперов, готовых стартовать с элитным загородным проектом. Если таковые вообще остались,— говорит Павел Трейвас.— Даже, казалось бы, такой малозатратный продукт, как участки, требует от девелоперов серьезных вложений: проведения коммуникаций, обустройства общественных зон и т. д. Девелоперов, желающих сегодня рисковать и втягиваться в такие проекты, я не знаю, поэтому вероятность появления нового элитного продукта на рынке минимальна. За исключением таких объектов, как, например, Николино, где запустили вторую очередь. Но это немного другая история: это знаковый поселок, и у девелопера наверняка есть обоснования и расчеты эффективности действий».
Выбор невелик
В поселке «Березки» продажи начались только после полного завершения строительства
Фото: Петр Кассин, Коммерсантъ
В целом все понятно: клиент, желающий в загородном доме жить, а не инвестировать «в стройку на продажу», разумеется, купил бы готовое, вместо того чтобы несколько лет заниматься возведением дома, но подходящие предложения редки.
На сегодняшнем рынке известны разные стратегии вывода на продажу домов от девелопера. Председатель совета директоров компании Kalinka Group Екатерина Румянцева вспоминает о проекте «Никольская слобода» (Новорижское ш., 9-й км), который при выходе на рынок представлял собой участки без подряда. «По мере появления в поселке индивидуальных домов девелопер сам возводил на пустующих участках дома. Это делалось для того, чтобы впоследствии стройка не мешала жителям, а кроме того, в обжитом поселке уже готовый дом легче продать»,— рассказывает Екатерина Румянцева.
Сегодня структура предложения, по словам эксперта, выглядит примерно так: на Рублево-Успенском шоссе 70% — это дома «под ключ» в разном состоянии (в основном вторичное предложение), 20% — участки без подряда, 10% — «коробки» без отделки, на которые зачастую можно получить хорошую скидку. На Новой Риге ситуация несколько другая: здесь доля участков и «коробок» примерно равная — 40% на 40%, а 20% — готовые дома. Такое распределение связано с тем, что шоссе находится в постоянном развитии, активно застраивается.
Готовые дома пользуются достаточно стабильным и даже растущим спросом, считает генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова. По данным аналитиков компании, за первое полугодие 2016 года общий объем сделок в сегменте коттеджей вырос на 20% относительно первого полугодия 2015 года. «Стабильным спросом пользуются дома и таунхаусы в уже построенных поселках на Минском направлении «Довиль» и «Трувиль», девелопер которых часто проводит акции и спецпредложения с выгодой до 30% от первоначальной цены»,— отмечает Анастасия Могилатова.
Парадоксально, но факт: строительство домов самим девелопером может быть выгодно и для него, и для покупателя: строительство индивидуального дома выходит дороже, чем приобретение готового. «У застройщика коттеджных поселков есть одно главное преимущество — эффект масштаба,— говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. Приобретение стройматериалов, подведение коммуникаций и прочие затраты будут разделены между десятками покупателей. Индивидуальное строительство по этим параметрам окажется дороже».
На рынке существуют примеры, когда «коробки» (дома без отделки) выгоднее покупать, чем участки. Павел Трейвас рассказывает о доме площадью 500 кв. м, расположенном на участке 30 соток в поселке «Гринфилд». «Сегодня минимальная рыночная цена, по которой покупатель может приобрести участок в этом поселке, составляет около 1,3 млн руб. за сотку. Таким образом, участок у этого дома стоит 39 млн руб. Строительство дома площадью 500 кв. м обойдется в 50 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть на строительство дома понадобится еще 25 млн руб. Итого 64 млн руб. А купить сегодня аналогичный дом с участком в этом поселке можно за 57 млн руб. То есть на 7 млн руб. дешевле, чем построить его с нуля»,— подсчитал эксперт. Руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty Евгения Панова приводит другой пример: «Компания Villagio Estate за последние полгода довольно существенно подняла цены на земельные участки. Если еще год назад можно было купить участок в Millennium Park или в поселке «Монтевиль» за 1-1,2 млн руб. за сотку, то сейчас официальные опубликованные цены начинаются фактически от 1,5 млн руб. В этом смысле купить готовый дом без отделки на Новорижском шоссе намного выгоднее: в премиальных поселках можно уложиться со стоимостью домовладения в 45-50 млн руб. (дом 450 кв. м, участок 20 соток). При пересчете на цены застройщика на строительство и стоимость сотки самостоятельное возведение такой коробки обойдется в 53 млн руб. Но вот если строить с привлечением независимой строительной компании (средняя цена подряда — 35 тыс. руб. за 1 кв. м), тогда цена «коробки» приближается к готовому лоту — 42 млн руб.».
Кризисный вариант
В поселке «Ренессанс Парк» все особняки были проданы еще на стадии строительства
Фото: Пресс-служба Villagio Estate
Как раз готовые дома и продаются в кризис — и продаются неплохо, отмечает директор по маркетингу компании Villagio Estate Антон Гололобов: «Когда мы начали застраивать первую улицу в нашем новом поселке «Ренессанс Парк», то столкнулись с небывалым ажиотажем: все особняки были распроданы быстрее, чем мы закончили строительство первой партии». Первая партия состояла из 35 домов под отделку площадью от 400 кв.м до 800 кв. м и участками от 20 до 40 соток. В начале года стартовало строительство второй очереди особняков от 350 кв. м, вскоре они также будут сданы. С точки зрения архитектуры найдется вариант на любой вкус: есть минимализм, есть неоклассика, есть вариации на тему средиземноморских или приальпийских городков. Как рассказали в пресс-службе компании, комплекс реализован примерно на 40%, готовых коттеджей в продаже осталось 20. Минимальная стоимость дома от застройщика — 55 млн руб.
«Исходя из нашего опыта, выбор участка в коттеджном поселке с подрядом или же приобретение уже готового дома зависят больше от предпочтений самих клиентов, нежели от экономической ситуации в стране,— замечает руководитель направления Honka Realty Ксения Соловьева.— Бывает, что готовый дом купить удобнее — это менее затратно по времени, поскольку можно сразу же въезжать и жить. К тому же в последнее время такая покупка стала еще выгоднее. Не секрет, что сейчас покупатель диктует цены на готовые дома. У нас есть хорошие предложения на покупку готовых домов уже с учетом больших скидок. Например, в загородном поселке «Истринская ривьера» на берегу Истринского водохранилища можно приобрести готовый дом площадью 300 кв. м за 30 млн руб. Причем дом можно приобрести и в рассрочку». Всего, по данным компании, в Московском регионе в продаже сейчас около 15 готовых домов от Honka.
Новинка рынка — вышедший в большую продажу в феврале поселок «Березки» (предпродажный период стартовал в четвертом квартале 2015 года). К моменту выхода на рынок все дома в поселке были уже построены. Проект расположен в 17 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе в районе деревни Солослово и рассчитан на 151 домовладение площадью от 470 до 1640 кв. м на участках 11,5-49 соток. Рядом с поселком протекает река Медвенка. «Стоит отметить, что помимо построенных коттеджей девелопер наполнил проект такими объектами инфраструктуры, как школа и детский сад, которые уже возведены. В планах застройщика — открыть их 1 сентября. Также в этом поселке построены ресторан, ледовый каток, спортивный комплекс с бассейном и SPA-центр, сейчас на них ведутся внутренние отделочные работы»,— рассказывает Анастасия Могилатова. Директор по продажам КП «Березки» Евгений Иванов говорит, что с начала продаж уже реализовано 28 домов, причем активнее всего продавались не бюджетные (минимальный бюджет продаж — 89 млн 998 тыс. руб. за 470-метровый дом), а дорогие (максимальный бюджет — 347 млн руб. за дом площадь 1600 кв. м). И сейчас, говорит Евгений Иванов, идут активные переговоры — и тоже не по самым бюджетным, а по дорогим домам. Успех проекта помимо стадии его готовности, инфраструктурного наполнения, а также нетрадиционного для Подмосковья архитектурного решения — поселок простроен по проекту швейцарского архитектора Даниэля Шиндлера — еще и в ценовой политике, считает Евгений Иванов: «У нас рублевые цены, и это тоже имеет значение. Для загородного рынка в целом это нормально, но для рынка Рублевки все же нет. Мы пока не поднимали цены, но в ближайшем будущем с учетом тех продаж, которые у нас прошли, повышать будем».
«С точки зрения девелопера вывод нового проекта на рынок в кризисный период — достаточно рискованный шаг. Однако если к моменту старта продаж это будет полностью готовый или построенный на 80-90% поселок, девелопер которого уже известен на рынке недвижимости, с конкурентоспособной ценой относительно других проектов той же локации, вероятность достижения планируемых темпов продаж возрастает»,— полагает Анастасия Могилатова.