нормативный срок жизни панельных домов

Нормативный срок жизни панельных домов

Нормативные сроки
эксплуатации жилых многоэтажек

Дома разного типа имеют разный срок эксплуатации, начиная от 50 лет и заканчивая 150. Посмотрим, какие дома сколько «живут».

Если срок эксплуатации дома подходит ко времени капитального ремонта (или реконструкции, что правильнее, так как износ зданий к тому моменту очень велик), то управляющая организация начинает процесс ремонта. Данное мероприятие длится долго, занимает от полугода до трех лет (в отдельных случаях). Предварительно оценивается степень физического износа здания, чтобы решить, в каком объеме проводить ремонт. Удовлетворительным состояние жилого здания признается, если к сроку капитального ремонта физический износ составляет не более 30%. Если процентаж выше, то говорят о не вполне удовлетворительном состоянии дома, неудовлетворительном и ветхом. Непригодным для жизни (аварийным) дом признают только при наличии 75% физического износа и угрозе обрушения. Тогда принимается решение о расселении жителей и сносе дома. Это решение принимается на основании заявления собственника жилья или организации, отвечающей за материально-техническое состояние дома. При решении комиссии о том, что жилье безопасно для жизни, расселение может и не состояться даже при наличии большого физического износа, хотя жилье и будет отнесено к ветхому. В этом случае может быть принято решение о реконструкции дома.

Расселение аварийного дома

Жильцов аварийных домов, подлежащих расселению, определяют на жительство во вновь отстроенные дома, которые ввели в эксплуатацию по государственной программе. Ввод жилого дома в эксплуатацию – длительный процесс, который занимает от трех месяцев до года. Поэтому даже если новый дом уже построен, вполне возможно, что переселение может произойти не сразу.

Также следует учесть, что московская программа переселения из ветхого жилья не охватывает все дома, для которых наступил срок реставрации/сноса, поэтому процесс переселения в новое жилье может занять несколько лет.

По введенной поправке в Жилищный кодекс расселение городских жителей из аварийного жилья может производиться и в дома за чертой города, так как программа расселения не относится к категории улучшающей жилищные условия, а является вынужденной мерой предоставления жилья. Кроме того, количество комнат может не совпадать, так как главный ориентир в этом вопросе – площадь помещения, причем не жилая, а общая. Таким образом, прогнозировать качество нового жилья, улучшится оно или ухудшится, невозможно – все зависит от наличия свободного жилого фонда.

Если качество жилья не удовлетворяет

Если качество или расположение предоставляемого жилья не удовлетворяет собственников квартиры, то им может быть выплачена стоимость старой квартиры плюс расходы на переезд, самостоятельный поиск жилья и оформление документов. Если сумма не удовлетворяет, то следует обращение в суд, где истцом выступает орган, ответственный за расселение. Суд решает, какую сумму нужно выплатить несговорчивому собственнику.

Источник

Срок эксплуатации панельных домов по нормативу и в реальности

Для оценки ликвидности (т. е. реальной возможности продать квартиру и суммы, которую можно за нее получить) ориентируются на срок службы панельного дома. По нормативным актам период эксплуатации панельных пятиэтажек оценивается в полвека, девятиэтажных домов – около 100 лет. Но во многих случаях эти цифры остаются лишь ориентиром для градостроителей. Разберем, каковы реальные и нормативные сроки эксплуатации основных типов многоквартирных домов.

Срок эксплуатации панельных домов по ГОСТу: рекомендация или приговор?

Любой товар обладает ограниченной годностью. И у жилых домов имеется определенный срок службы. После его истечения эксплуатация здания становится небезопасной. Определяется этот срок для каждого типа строений по ГОСТу и соответствующим СНиПам. В приведенной таблице вы видите обобщенные данные по основным типам зданий:

На протяжении времени, обозначенного в документах, здание (при условии, что технологии постройки соблюдались) будет сохранять все заявленные качества. Данный срок – рекомендация для градостроителей. Ориентируясь по нему, принимают решение о сроках сноса или реконструкции каждого здания. Но реальный срок эксплуатации может оказаться как больше нормативного, так и меньше.

Нормативный срок эксплуатации панельных домов 70-х годов

Панельные дома 70-х годов принадлежат к эпохе брежневской программы жилищного строительства. К ним относятся 90-я, 121-я и другие, менее распространенные, проектные серии. При этом внутри серии есть множество подсерий, и дом 1974 года постройки может существенно отличаться от здания 1979 года по планировке, характеристикам шумоизоляции и утепления, удобству проживания.

Многие особенности этих домов раскрыты в этом полезном видеоролике:

По сравнению с первыми («хрущевскими») линейками панельных домов, «брежневки» обладают несколькими преимуществами:

Поскольку основой конструкции этих домов по-прежнему является панельная схема, остаются два главных недостатка: невозможность перепланировки и склонность межпанельных швов к потере герметичности.

Строительные нормативы и эксплуатационные нормы допускают использование таких зданий на протяжении 100 лет. Поэтому квартиры в «брежневках», хоть и находятся в «бюджетном» ценовом сегменте вторичного рынка жилья, сохраняют высокую ликвидность.

Как продлить срок эксплуатации 9-этажного панельного дома?

Хотя срок «жизни» 9-этажных панельных домов и оценивается экспертами в 50–100 лет (в зависимости от серии), этот возраст может существенно продлить вовремя проведенный капитальный ремонт. Рекомендованный нормативами срок проведения составляет четверть века. При этом в перечень мероприятий должны входить:

К сожалению, в связи со сложной экономической ситуацией многие регионы нарушают рекомендованные сроки проведения капитальных ремонтов. Задержка на 5 лет – обычное явление, а для многих городов и просроченный на 15 лет капитальный ремонт не является чем-то невероятным. В других случаях кампании по ремонту вроде бы проводятся в соответствии со сроками, но сокращается комплекс мероприятий.

Проведенный своевременно и в полном объеме капитальный ремонт способен существенно продлить срок службы панельного строения. Еще один важный фактор – бережное отношение к дому со стороны жильцов.

Срок эксплуатации 5-этажного панельного дома

Сроки эксплуатации многоквартирных зданий в 5 этажей, построенных в рамках хрущевской программы (1950–1960 гг.), определен нормативами в 50 лет. Простейшие расчеты показывают, что для самых ранних выпусков он уже истек, да и дома 1960-х годов постройки стоят последние годы. К моменту истечения «срока годности» дома сформированная муниципалитетом группа экспертов должна оценить состояние здания.

На основании этой оценки, а также плана развития города и наличия денег в городском бюджете принимается одно из двух решений:

В крупных городах одним из важных факторов, влияющих на принятие решения, становится растущая стоимость земли под домом. Зачастую снос ветхой пятиэтажки и строительство на ее месте нового 16-этажного дома становится гораздо более целесообразным решением, чем проведение капитального ремонта.

Если пятиэтажка построена в брежневские (или еще более поздние) времена, срок ее нормативной эксплуатации оценивается в столетие. В этом случае по состоянию на 2020 год эксплуатация здания идет в нормальном режиме.

Надеемся, что наша статья помогла вам понять, от чего зависит срок эксплуатации заинтересовавшего вас дома и каковы перспективы сноса или реконструкции этого здания.

Источник

Каков срок службы здания, от чего зависит? Как определить период годности панельного и иного дома?

Для любого дома, возведенного из панелей или кирпичей, разработаны нормы, по которым можно судить о примерных сроках их использования. Почему примерных? Потому что время существования конструкции зависит от того, как оно эксплуатировалось, применялся ли капитальный ремонт и т.д.

Возможны и такие случаи, когда возведенный 2-3 года назад дом находится в плачевном состоянии, а панельное сооружение из 9 этажей еще находится в довольно неплохом состоянии.

Сколько составляет время эксплуатации строений по ГОСТу?

И, тем не менее, существует ГОСТ 277751-2014, согласно которому срок использования жилой конструкции составляет:

Нормативное

В технических нормах определены стандарты, согласно которым дома с разным предназначением должны простоять определенное количество времени. Этот момент закладывается в период создания проекта. А именно, выдвигаются определенные требования к строительным материалам.

Фактическая жизнь дома отличается от отведенных для него норм. Когда происходит конструирование и расчет нормативов, обязательно учитывается проведение капитального и текущего ремонта, реставрации.

Важно учитывать, что такие составляющие дома, как рамы, двери и т.д. имеют меньший срок службы, чем железобетонная конструкция.

Для общественных сооружений

Для жилых многоквартирных домов по капитальности

Время эксплуатации жилых МКД различных типов построек

Жилые дома разрешается эксплуатировать от 50 до 150 лет в зависимости от типа сооружения.

Панельные дома

Кирпичные, монолитные хрущевки

Однако, сегодня большая часть таких построек должна подлежать сносу уже через 40 лет.

От чего зависит этот период?

Реальный срок эксплуатации зданий и сооружений зависит от качества строительных материалов, регулярности проводимых ремонтов. Особое внимание следует уделять способам эксплуатации. При опасных ремонтных работах может обрушиться весь дом.

Отдельно взятый дом должен подвергаться профилактическим ремонтам. Для этого существуют специальные комиссии, определяющие степень износа.

Кроме того, на прочность и долговечность жилого дома влияет качество строительных материалов. Помимо физического состояния дом имеет и моральное устаревание. Старая постройка может еще долго оставаться качественным, но не вписываться в новые требования по благоустройству.

Этот момент сильно коснулся хрущевок. Формально они пригодны для проживания, но имеют не привлекательный вид с неудобной планировкой квартир. При возведении новостроек учитывается и этот аспект. Поэтому они еще долго не состарятся.

Как определить период годности?

Когда время использования здания заканчивается, оно должно быть оценено в зависимости от степени износа:

Оценка проводится несколькими способами:

Дом осматривается в несколько этапов:

Окончательное решение о проведении ремонтных работ или сносе принимает орган самоуправления.

На сегодняшний день панельные новостройки составляют лишь 5% от общего жилого фонда. В основном упор делается на монолитные сооружения с высокой прочностью. Поэтому срок их эксплуатации продлевается до 120-140 лет.

Источник

Какой срок службы панельного дома

Панельная застройка, популярная в нашей стране в 60-80-е годы прошлого века, начинает показывать свои негативные стороны. Какой срок службы панельного дома? Ответ на этот вопрос зависит от типа дома, сроков строительства, проекта и качества работ, а также своевременности и технологии проведения работ по ремонту и реконструкции.

Панельный дом изначально менее долговечный, чем кирпичный или блочный. Строящие дом своими руками избегают использовать панели, несмотря на их дешевизну и простоту монтажа. Состояние многих «хрущевок» такое, что их жильцы обоснованно опасаются за свою безопасность. Постараемся разобраться в сроках и правилах эксплуатации панельных домов, возможности реконструкции такого жилья, а также его достоинствах и недостатках.

Первая «панелька» появилась в СССР в 1948 году, и эту дату считают началом бурного развития строительства панельных домов. В послевоенные годы руководство страны поставило задачу в короткие сроки восстановить разрушенные жилые массивы, одновременно ориентируясь на отход от коммунального заселения.

Решить эту задачу можно было путем создания дешевого типового проекта многоквартирного дома. Для этих целей подходящим вариантом стало панельное строительство. Дом строится в короткие сроки при минимальных затратах. Теснота и малогабаритность компенсируются индивидуальным заселением, собственной кухней и санузлом.

Бурное строительство в хрущевский период произвело прорыв в решении жилищной проблемы, люди с удовольствием переезжали из коммуналок в центре города в собственные квартиры на окраинах и в новых микрорайонах.

В силу дешевизны панельное жилье и в новостройках, и на вторичном рынке популярно до настоящего времени. Полезно представлять, на что можно рассчитывать, приобретая такую квартиру.

Сроки эксплуатации

Под сроком эксплуатации понимается отрезок времени, в течение которого объект функционирует, сохраняя основные качества и характеристики. Применительно к строительным объектам используют термин «нормативный срок службы», имеющий аналогичное значение.

Техническими нормами определены стандарты, по которым постройки различного назначения должны прослужить не меньше указанного количества лет. Уже на стадии проектирования закладываются требования к материалам и конструкциям, позволяющим обеспечить заявленные нормы.

Нормативный срок эксплуатации отличают от фактического. При конструировании объекта и расчете нормативного срока службы учитывают необходимость проведения текущего и капитального ремонта. Отдельные элементы здания (окна, двери, косяки, деревянные конструкции) служат меньше, чем фундамент или железобетонные конструкции.

Своевременный ремонт продлевает срок службы панельного дома. Но технологий глубокой реконструкции панельных домов, способных кардинально увеличить срок службы, не существует. Панельный дом, строящийся по современной технологии и с использованием новых материалов и конструкций, имеет большой нормативный срок службы, но «хрущевки» ни по качеству строительства, ни по надежности и прочности использованных материалов не могут претендовать на долгожителей даже при соблюдении всех требований по ремонту и содержанию.

Сколько еще протянут «хрущевки», на что можно рассчитывать приобретателю современного жилья эконом-класса, а также сравнительные параметры других типов застройки видны в нижеприведенной таблице:

Истечение допустимого периода эксплуатации многоквартирных панельных домов, построенных в 1950-1970 годы, — основная причина развернувшейся в стране кампании по сносу жилья. Предельный допустимый износ зданий составляет 70%. При превышении показателя жилье признается ветхим и подлежит сносу.

Реконструировать нельзя сносить

Покажется кощунственной мысль снести пятиэтажный дом потому, что его построили в хрущевские времена. Многие панельные пятиэтажки имеют удовлетворительный внешний вид, жильцы не жалуются на протекающую крышу и разошедшиеся швы. Многие дома отремонтированы с применением современных материалов и неплохо смотрятся на фоне новой застройки.

Какие факторы влияют на состояние жилого дома? К ним относятся:

Как пример успешной модернизации панельных домов приводят подобную кампанию в Германии. После объединения государство столкнулось с аналогичной проблемой — в восточной части страны построенные при социализме многочисленные «панельки» стали приходить в негодность. В 2002 году разработана специальная программа «Реконструкция городов — Восток», направленная на модернизацию устаревшего жилья, создания комфортных условий для жизни и повышение эстетического вида жилых районов.

Кардинальному переустройству подвергся не только восток страны. Аналогичная программа принята в 2006 году и в отношение западных территорий. В качестве экономического обоснования были представлены расчеты, согласно которым затраты на реконструкцию устаревшего жилья составили 30% от средств, необходимых для сноса и нового строительства.

Санация панельных домов

Программа модернизации включает реконструкцию инженерных сетей, электропроводки, строительно-техническую реконструкцию балконов, ванных комнат и туалетов, подъездов, крыш, утепление фасадов, кровли и перекрытий, установку наружных лифтов, внешнее архитектурное оформление, обустройство прилегающей территории.

Все эти мероприятия называются «комплексная санация» и не в полной мере выступают реконструкцией. Влияния на срок службы фундамента и несущих конструкций такие преобразования не оказывают и решить проблему ветхости не могут.

Сложность использования немецкого опыта в России заключается и в экономических, и в финансовых различиях. Основная доля затрат на модернизацию в Германии легла на собственников жилого фонда. Большинство квартир в нашей стране находятся в частной собственности, граждане не имеют возможности единовременно оплатить дорогостоящий капитальный ремонт, без государственных вложений полномасштабная санация устаревшего жилья невозможна. С позиций эффективности вложения государственных средств снос и новая застройка выглядят предпочтительней.

Источник

О сроках эксплуатации домов

Учитывая те темпы, которыми строят в городе и проезжая мимо очередного новостроя, у меня возникает вопрос: каков же срок эксплуатации будет у новостроек? Реальный.

По старым домам понятно, я нашла такую информацию:

Нормативные сроки эксплуатация жилых домов массовой постройки

Сталинки довоенные — 125 лет, нормативное время сноса — 2050-2070
Сталинки послевоенные — 150 лет, нормативное время сноса — 2095-2105
Хрущевки — 50 лет, нормативное время сноса 2005-2015
Кирпичные пятиэтажки — 100 лет, нормативное время сноса 2055-2070
Панельные и блочные 9-16 этажки — 100 лет, нормативное время сноса 2055-2080
Современные кирпичные и монолитные 125-150 лет
Современные панельные 100-120 лет
Современные блочные — 100 лет

Срок годности

Главное, что определяет срок жизни любого дома, помимо несущих конструкций (фундамент, стены и перекрытия), это материал, из которого они сложены. Самые надежные — это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2,5 кирпича. Они относятся к категории «капитальных» и могут простоять 150 лет. К группе «особо капитальных» можно отнести монолитные дома, чей срок жизни может достигать 300 лет.

На втором месте по долговечности — современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет. Далее идут дома блочные и крупнопанельные — срок эксплуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит могут «протянуть» 90 лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40—50 лет службы. Последние воздвигались с 1959 по 1967 год. Как считают специалисты, при нормальной эксплуатации «хрущевки» простоят еще 15—20 лет. Исследования показали, что панели хрущевок имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную.

Все же, как считают специалисты, старые кирпичные дома (особенно построенные в период с 1860 по 1917 год) по качеству лучше современных. Они простоят еще долго. Современные же кирпичные здания, за исключением элитных, строятся из полого недолговечного кирпича. В принципе, все, кто живет в кирпичных домах, построенных в эпоху «развитого социализма», могут спать спокойно. Как считает большинство экспертов-оценщиков, стоять им еще долго. Ведь «нормативные сроки эксплуатации» — понятие относительное. Например, кирпичные «хрущевки» после капитального ремонта простоят по крайней мере еще 100 лет.

По данным «Столичная недвижимость»

Следует понять чрезвычайно важную на сегодняшний день вещь: массовое жильё, построенное в 50-80-х годах прошлого века, требует сегодня точно таких же темпов капитального ремонта и точно таких же затрат на этот ремонт, какие были обеспечены в своё время в Советском Союзе. За последние 5-7 лет мы уже вошли в полосу стремительно нарастающего износа жилищного фонда, который в ближайшие 10 лет может привести к исчезновению целых районов. Если никаких решений принято не будет (что тоже вероятно), то дома станут поточно и массово выходить из строя точно так, как они когда-то возводились.

Во-первых, панельные дома рассчитаны на копеечные по цене тепло, электричество, воду. Отсюда низкие теплотехнические показатели наружных стен (дома, как говорится, холодные), и значительные потери в сетях тепло- и водоснабжения. Отсюда и общая ситуация – сегодня многоквартирные дома в эксплуатации очень и очень дороги.

Во-вторых, железобетонные дома чувствительны к соблюдению сроков капитального ремонта и при его задержках быстро изнашиваются. Ремонтировать дом, с сохранением его убийственных для бюджетов казённых и личных технико-экономических показателей – бессмысленно, а всё это исправлять, по сути, полностью реконструировать, — дороже, чем построить новый.

В-третьих, помимо самих домовых коробок, есть ещё инженерные сети городского жилищно-коммунального хозяйства. Состояние их таково, что степень их износа к 2003 году уже перешагнула черту обратимости. Около 25 % сетей амортизированы полностью, т.е. фактически требуют полной и срочной замены. Число претензий к работе ЖКХ за последние несколько лет выросло многократно, следуя за удручающей статистикой аварий, происшествий при одновременном программном росте стоимости услуг.

Срок жизни панельного дома ограничен во времени (всего-то 50лет) и зависим от соблюдения сроков капитального ремонта. А ремонта дома не производится. Ремонт отдельно взятой квартиры на состоянии дома никак не сказывается. Дом ветшает, рыночная стоимость квартир в нём неудержимо падает, он постепенно превращается в трущобу вместе с окружающими его такими же домами. Стоимость коммунальных услуг растёт, приближаясь к рыночной цене энергоносителей. А энергоносителей требуется всё больше и больше, так как состояние ограждающих конструкций, которые изначально не были рассчитаны на ресурсосбережение, ухудшается с каждым годом. Квартира начинает потреблять всё больше средств и в какой-то момент становится ясно, что её рыночная стоимость полностью за несколько лет съедается размером платы за тепло, воду, электричество, да ещё подаваемых с перебоями.

Срок службы алюминиевой проводки в жилых домах — 30 лет для скрытой, 20 лет — для открытой.

Cтроительными нормами предусмотрены типовые сроки, являющиеся свого рода гарантийным сроком службы соответствующих элементов конструкции. Например, система отопления в доме нуждается в замене через 30 лет (если используются металлические конвекторы) или через 40 лет (чугунные радиаторы). Водопровод и канализация рассчитаны на 25 лет службы, примерно столько же служат деревянные полы, двери, рамы и прочие деревянные конструкции.

Поэтому комплексный ремонт с заменой инженерных коммуникаций в домах всех типов положено проводить каждые 30 лет, а выборочный — раз в 15—20 лет. Перекрытия и некапитальные стены рекомендуется менять через 50 лет.

Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.

Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Действительные (средние) сроки эксплуатации.

Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий

Износ зданий.

Физический износ зданий. Оценка состояния здания.

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ — это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно «Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов», утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и качество проводимых ремонтных работ; качество технической эксплуатации; качество конструктивных решений при капитальном ремонте; период не использования здания; плотность заселения.

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Прогнозируемый физический износ здания, %

На 1-е десятилетие: Иф1 = Иф.пер. + ( И’ф1 / 10 ) * t1; На 2-е десятилетие: Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + ( И’ф2 / 10 ) * t2; где: Иф1, Иф2 — физический износ на данный год; Иф.пер. — физический износ на год переоценки основных фондов; И’ф1, И’ф2 — прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия; t1, t2 — период после последней переоценки основных фондов, лет.

Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, %

Моральный износ зданий.

Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда. Моральный износ старого жилищного фонда — это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки: отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более); деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир по дому более 45 м2; планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий

Коэффициент остаточного износа.

Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент: 100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф, где Иэ — экономические показатели износа (амортизация); Иф — физический износ по данным БТИ; Определяют остаточный срок службы жилищного фонда: Т ост. = (100 — 1.4 * Иф) / j; где: j — ежегодная норма амортизации;

Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции. Особенности конструкций жилых зданий.

Конструктивные особенности жилых зданий старой постройки.

Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 — 13 метров. В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 — 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 — 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 — 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 — 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 — 800 мм и настилались полы. Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели «забежные» ступени. Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки. Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 — 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий). Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции). Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 — 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и «комфортности» отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).

Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях

Примечание. Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Действуют с 1 июля 1989 года.

Примечание к публикации

К сожалению, точно установить источник большинства приведенных данных не удалось. Тем не менее, данные публикуются, поскольку они могут служить хорошим ориентиром для оценщиков, подкрепляя их собственные оценки. Есть информация, что данные о сроках эксплуатации приведены в книге: «Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений» учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. – Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42.

Возможно, к этой информации причастна организация МосЖилНИИпроект.

Сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования х

Нормативные показатели для расчета эксплуатационных расходов по жилым и общественным зданиям

________ х Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.

Срок службы оборудования и элементов санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий х

х Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.

Файл собрал Василий Григорьевич Мисовец.

Источник