noi что это такое
Talkin go money
Calling All Cars: History of Dallas Eagan / Homicidal Hobo / The Drunken Sailor (Декабрь 2021).
Table of Contents:
Чистая операционная прибыль (NOI) определяет выручку от собственности за вычетом всех необходимых операционных расходов. NOI не учитывает проценты, налоги, капитальные затраты, расходы на амортизацию и амортизацию. И наоборот, прибыль до вычета процентов и налогов (EBIT) определяет рентабельность компании и является выручкой за вычетом расходов, за исключением налогов и процентов. Однако этот показатель учитывает затраты на амортизацию и амортизацию.
EBIT рассчитывается путем вычитания стоимости проданной продукции (COGS) компании и операционных расходов из ее выручки. EBIT также рассчитывается как операционная выручка и внереализационные доходы за вычетом операционных расходов.
NOI обычно используется для анализа рынка недвижимости и способности дома или здания получать доход. Недвижимость может получать доход от аренды, оплаты парковки, обслуживания и обслуживания. Собственность может иметь операционные расходы по страхованию, комиссии по управлению имуществом, коммунальные расходы, налоги на имущество и уборку помещений.
Например, предположим, что инвестор покупает многоквартирный дом в сделке с наличными деньгами. Собственность выделяет 20 миллионов долларов на аренду и обслуживание. Жилой дом имеет операционные расходы в размере 5 млн. Долл. США и амортизационные издержки в размере 100 000 долл. США для его стиральных машин.
Как я могу избежать уплаты налогов на мой доход по социальному обеспечению?
Узнайте, как рассчитать процент пособий по социальному обеспечению, которые могут облагаться налогом, и найти стратегии по сокращению всех уплаченных налогов.
Почему для инвесторов полезно рассчитать чистую операционную прибыль после уплаты налогов для компаний с избыточным использованием?
Понимают, почему инвесторам полезно вычислять чистую операционную прибыль после налогообложения (NOPAT) для компаний, занятых на сверхприбыли, вместо того, чтобы смотреть на прибыльность.
Как чистая операционная прибыль после уплаты налогов дает более четкое представление об эффективности работы компании?
Понимают, как чистая операционная прибыль после налогообложения дает более четкое представление об эффективности работы компании в отношении ее чистой прибыли.
В центре внимания у нас показатель, который наиболее часто используется для оценки доходности недвижимости. Сегодня мы расскажем о NOI.
NOI или Net Operating Income (чистый операционный доход) в случае коммерческой недвижимости показывает прибыль от ее использования. NOI показывает прибыль до налогообложения.
NOI = валовой доход – операционные расходы
Валовой доход может также включать несколько каналов, в том числе дополнительный доход, но обычно основной источник дохода ТЦ – это арендные платежи.
Под операционными расходами понимаются текущие расходы на эксплуатацию торгового центра. Как правило, в операционные расходы включаются: зарплата обсуживающего персонала, коммунальные платежи, налог на имущество, страховые взносы, содержание и уборка территории, охрана, а также рекламные расходы.
Однако стоит отличать NOI (чистый операционный доход), чистый валовой доход (ЧВД) и чистую прибыль (ЧП).
ЧВД = NOI – амортизация – обслуживание долга
ЧП = NOI – амортизация – обслуживание долга – налоги, уплачиваемые за счёт прибыли
Для чего владельцам торговой недвижимости рассчитывать NOI?
NOI является методом оценки точной стоимости объектов недвижимости. А именно: он используется владельцами торговой недвижимости для расчёта ставки капитализации, с помощью которой рассчитывается стоимость недвижимости. Стоимость имущества очень важна для инвесторов, принимающих решение о продаже или покупке объекта недвижимости.
NOI считается и для определения эффективности работы управляющей компании, то есть служит неким KPI для всех отделов.
Можно предположить, посмотрев на формулу, что существует два пути увеличения показателя: увеличение выручки или сокращение операционных расходов. В некоторых случаях сокращение расходов невозможно. Именно поэтому на практике чаще всего работа ведётся с доходной частью, т.е. увеличивается выручка.
Во-первых, можно скорректировать свою арендную ставку. С этим поможет постоянный мониторинг и анализ арендных ставок в аналогичных ТЦ, и в целом на рынке. Текущие арендные ставки также можно увеличить, если у соответствующих арендаторов есть потенциал.
Косвенно увеличить потоки от арендаторов можно двумя способами: увеличивать трафик торгового центра или монетизировать уже существующий.
Ранее мы уже описывали способы увеличения конверсии (прочитать можно здесь), а вот способы привлечения нового трафика в торговый центр требуют отдельного разговора.
Есть ещё ряд способов монетизировать существующий трафик. Можно сделать приложение торгового центра, установив которое посетители получают бонусы и скидки от арендаторов. Есть и более классические формы программ лояльности – карты. Например, в ТРЦ «Охта Молл» и «Жемчужная Плаза» начали действовать подарочные карты, которой можно воспользоваться во всех магазинах и ресторанах комплекса (подробнее). В процессе разработки находится проект карты лояльности ТРЦ «Охта Молл» со специальными скидками для участников программы. Лояльным клиентам необходимо обязательно сообщать о скидках, акциях, мероприятиях в торговом центре.
Также можно использовать свободные площади в ТЦ (атриумы и проходы) для размещения островных арендаторов. Это станет ещё одной статьей дохода для владельцев торгового центра. Чем дольше посетитель находится в торговом центре, тем больше вероятность того, что он совершит дополнительную покупку. На островках могут располагаться, как товары импульсного спроса — полезные недорогие мелочи, так и наоборот дорогостоящие товары, например, электроника, часы, ювелирные украшения. Товары островной торговли могут дополнить основные приобретения посетителей, на них и обращают внимание люди, которые пришли в торговый центр приятно провести время.
Ещё один способ увеличения доходов в ТЦ – сдача в аренду рекламных площадей. Данный способ уже давно используется в торговых центрах. Главное, в погоне за дополнительным доходом, не превратить атриумы в Times Square, иначе посетитель просто потеряется в таком большом количестве информации.
Если обобщить, то, чтобы повысить NOI, необходимо вести работу по двум фронтам:
1. Работать с существующими ресурсами, пытаться повысить эффективность их использования.
2. Привлекать новые ресурсы, использовать новые инструменты, не бояться пробовать что-то до этого незнакомое рынку.
При этом важно не забывать о конечной цели любых действий по управлению торговой недвижимостью – повышение инвестиционной привлекательности торгового центра и его последующая продажа.
Чистая операционная прибыль (NOI)
Опубликовано 20.06.2021 · Обновлено 20.06.2021
Что такое чистый операционный доход (NOI)?
Чистый операционный доход (NOI) – это расчет, используемый для анализа прибыльности инвестиций в недвижимость, приносящих доход. NOI равняется всей выручке от собственности за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов.
NOI – это показатель до налогообложения, который появляется в отчете о доходах и движении денежных средств объекта и не включает выплаты основной суммы и процентов по ссудам, капитальные затраты, износ и амортизацию. Когда этот показатель используется в других отраслях, он называется «EBIT», что означает « прибыль до уплаты процентов и налогов ».
Ключевые выводы
Общие сведения о чистой операционной прибыли (NOI)
Чистая операционная прибыль – это метод оценки, используемый профессионалами в сфере недвижимости для определения точной стоимости своей приносящей доход собственности. Чтобы рассчитать NOI, операционные расходы собственности необходимо вычесть из дохода, получаемого от собственности.
В дополнение к доходу от аренды недвижимость может также получать доход от таких удобств, как парковка, торговые автоматы и прачечные. Операционные расходы включают в себя расходы на эксплуатацию и обслуживание здания, включая страховые взносы, судебные издержки, коммунальные услуги, налоги на имущество, затраты на ремонт и плату за уборку. Капитальные затраты, такие как затраты на новую систему кондиционирования воздуха для всего здания, в расчет не включаются.
NOI помогает инвесторам в недвижимость определять коэффициент капитализации, что, в свою очередь, помогает им рассчитать стоимость недвижимости, что позволяет им сравнивать различные объекты, которые они могут рассматривать для покупки или продажи.
Для финансируемой собственности NOI также используется в коэффициенте покрытия долга (DCR), который сообщает кредиторам и инвесторам, покрывает ли доход собственности ее операционные расходы и выплаты по долгу. NOI также используется для расчета мультипликатора чистой прибыли, денежной прибыли на инвестиции и общей прибыли на инвестиции.
Как рассчитать чистую операционную прибыль (NOI)
Чтобы рассчитать чистую операционную прибыль, вычтите операционные расходы из доходов, полученных от собственности. Доход от недвижимости включает в себя доход от аренды, плату за парковку, изменение услуг, торговые автоматы, стиральные машины и так далее.
Операционные расходы включают все расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости. К ним относятся сборы за управление недвижимостью, страхование, коммунальные услуги, налоги на имущество, ремонт и техническое обслуживание.
Формула чистой операционной прибыли (NOI)
В качестве примера предположим, что приведенная ниже информация представляет собой профиль конкретного здания кондоминиума, которое владелец сдавал в аренду.
Доход:
Общая выручка = 26 000 долларов США.
Теперь предположим, что эксплуатационные расходы кондоминиума следующие:
Операционные расходы:
Общие операционные расходы = 10 000 долларов США.
Чистая операционная прибыль (NOI) в этом примере составит 26 000 – 10 000 долларов = 16 000 долларов.
Пример чистой операционной прибыли (NOI)
Предположим, что вы владеете недвижимостью, которая ежегодно приносит 120 000 долларов дохода и несет 80 000 долларов операционных расходов. В этом случае итоговая сумма NOI составит 40 000 долларов (120 000–80 000 долларов). Если сумма отрицательная, а операционные расходы превышают выручку, результат называется чистым операционным убытком (NOL).
Кредиторы и коммерческие кредиторы в значительной степени полагаются на NOI для определения потенциала получения дохода от закладываемой собственности, даже в большей степени, чем они учитывают кредитную историю инвестора в своих решениях. Проще говоря: этот показатель помогает кредиторам фундаментально оценить первоначальную стоимость недвижимости, прогнозируя ее денежные потоки.
Краткий обзор
NOI используется для определения нормы капитализации собственности, также известной как рентабельность инвестиций (ROI) в недвижимость. Он делит NOI на покупную цену.
Если недвижимость считается прибыльной, кредиторы также используют эту цифру для определения размера ссуды, которую они готовы предоставить. С другой стороны, если недвижимость показывает чистый операционный убыток, кредиторы, скорее всего, сразу отклонят заявку заемщика на ипотеку.
Владельцы собственности могут манипулировать своими операционными расходами, откладывая одни расходы и ускоряя другие. NOI также может быть увеличен за счет повышения арендной платы и других сборов при одновременном снижении разумно необходимых операционных расходов.
В качестве примера последнего рассмотрим сценарий, в котором владелец квартиры отказывается от арендной платы арендатора в размере 12 000 долларов в год в обмен на то, что арендатор будет действовать в качестве управляющего недвижимостью. Если владелец квартиры обычно платит управляющему зданием зарплату в размере 30 000 долларов, он, следовательно, может вычесть «разумно необходимые» затраты в размере 30 000 долларов из дохода, а не из фактических затрат в размере 12 000 долларов.
Часто задаваемые вопросы о формуле чистой операционной прибыли (NOI)
По какой формуле рассчитывается NOI?
Формула для расчета NOI следующая:
Как вы рассчитываете чистую операционную прибыль (NOI) до налогообложения?
NOI – это расчет до налогообложения, поскольку он не учитывает налоги.
В чем разница между чистой прибылью и чистой операционной прибылью (NOI)?
Чистая операционная прибыль – это выручка за вычетом всех операционных расходов, а чистая прибыль – это выручка за вычетом всех расходов, включая операционные расходы и внереализационные расходы, такие как налоги.
Каков процент хорошей чистой операционной прибыли (NOI)?
NOI – это не процент, а скорее число, которое учитывает доходы и расходы собственности. Его можно сравнить со всей стоимостью имущества, если бы это имущество было полностью оплачено наличными. В этом случае, чем выше отношение чистой операционной прибыли к цене недвижимости, тем лучше.
Чистая операционная прибыль (NOI) – это обычно используемый показатель для оценки прибыльности недвижимости. Расчет включает вычитание всех эксплуатационных расходов на собственность из всей выручки, полученной от собственности. Чем выше выручка и меньше расходы, тем выгоднее становится недвижимость. Это говорит владельцу, оправдывает ли доход, полученный от владения и содержания собственности, затрат.
NOI против EBIT: в чем разница?
Опубликовано 06.07.2021 · Обновлено 06.07.2021
Чистая операционная прибыль (NOI) в сравнении с прибылью до уплаты процентов и налогов (EBIT): обзор
Чистая операционная прибыль (NOI) определяет выручку предприятия или собственности за вычетом всех необходимых операционных расходов. Он не учитывает проценты, налоги, капитальные затраты, износ или амортизационные расходы. И наоборот, прибыль до вычета процентов и налогов (EBIT) состоит из доходов за вычетом расходов, за исключением налогов и процентов, но это делает принять амортизации и амортизационных расходов в счет. EBIT – это показатель прибыльности компании.
Ключевые выводы
Чистая операционная прибыль (NOI)
NOI обычно используется для анализа рынка недвижимости и способности здания приносить доход. Недвижимость может приносить доход от аренды, платы за парковку, обслуживания и обслуживания. У собственности могут быть операционные расходы на страхование, сборы за управление имуществом, коммунальные расходы, налоги на имущество, плату за уборку, уборку снега и другие расходы на обслуживание вне помещений, а также на расходные материалы.
Эмпирическое правило состоит в том, чтобы классифицировать расходы как операционные, если не расходование денег на эти расходы может поставить под угрозу способность актива продолжать приносить доход. Подоходные налоги и проценты не влияют на способность компании или инвестиций в недвижимость зарабатывать деньги, поэтому они не включаются в NOI.
Уравнение NOI: валовая выручка за вычетом операционных расходов равна чистой операционной прибыли. NOI также определяет ставку капитализации или доходность собственности. Капитализация объекта недвижимости рассчитывается путем деления годового NOI на его потенциальную общую продажную цену.
Прибыль до уплаты процентов и налогов (EBIT)
EBIT рассчитывается путем вычитания стоимости проданных товаров (COGS) компании и ее операционных расходов из ее выручки. EBIT также может быть рассчитана как операционная выручка и внереализационная прибыль за вычетом операционных расходов.
Предположим, что выручка компании ABC составила 50 миллионов долларов, а COGS – 20 миллионов долларов, амортизационные расходы – 3 миллиона долларов, внереализационная прибыль – 1 миллион долларов и расходы на техническое обслуживание – 10 миллионов долларов в течение последнего финансового года. Таким образом, итоговая EBIT составила 21 миллион долларов. Уравнение EBIT составляет 50 миллионов долларов (выручка) плюс 1 миллион долларов за вычетом 10 миллионов долларов (расходы на обслуживание) за вычетом 20 миллионов долларов (стоимость проданных товаров), что составляет 21 миллион долларов.
Пример NOI и EBIT
Предположим, инвестор покупает многоквартирный дом за наличные. Недвижимость приносит 20 миллионов долларов в виде арендной платы и платы за обслуживание. Эксплуатационные расходы многоквартирного дома составляют 5 миллионов долларов, а расходы на амортизацию стиральных машин – 100 000 долларов.
Результирующий NOI, генерируемый многоквартирным домом, составляет 15 миллионов долларов (20 миллионов долларов минус 5 миллионов долларов), поскольку амортизация не включена в этот расчет.
EBIT здания отличается, потому что EBIT учитывает амортизационные расходы. Таким образом, результирующая прибыль EBIT, генерируемая этим многоквартирным домом, составляет 14,9 миллиона долларов (20 миллионов долларов минус 5 миллионов долларов минус 100 000 долларов).
Расчет NOI
Вы будете перенаправлены на Автор24
Определение NOI
NOI или чистый операционный доход – это валовый доход на конец года за вычетом всех операционных расходов до начисления амортизации.
В данном случае, под операционными расходами понимаются все виды затрат, связанные с обеспечением нормального функционирования объекта имущества. То есть, такой его эксплуатации, которая позволит извлекать доход.
Под действительным доходом за год понимается прогнозируемый доход предприятия за вычетом всех факторов, способных оказать воздействие на получение прибыли субъектом хозяйствования. Расчет осуществляется по формуле:
Действительный валовый доход = Потенциальный доход + Дополнительный доход – Недополученный доход
Потенциальный доход предполагает прогнозирование прибыли в условиях сто процентной эксплуатации имеющегося имущества. В этот показатель не включаются возможные расходы и потери. Как правило, этот показатель зависит от площади эксплуатируемого помещения, а также от установленной ставки арендного платежа. Расчетная формула выглядит следующим образом:
Потенциальный доход = Арендная площадь в квадратных метрах • Арендная ставка за 1 квадратный метр
Например, при сдаче площадей торгового центра или бизнес-центра основной доход будет формироваться из арендной платы, а дополнительный доход принесут платежи за пользование инфраструктурой центра. В этом случае недополученная прибыль будет зависеть от загруженности центра, наличия свободных площадей.
Таким образом, общая формула вычисления показателя чистого операционного дохода составит:
$NOI$ = Потенциальный доход + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль – Операционные расходы
Расчет NOI при эксплуатации имущества
NOI или чистый доход за год представляет собой рассчитываемую устойчивую величину. Этот показатель рассчитывается как доход от имущества за вычетом операционных затрат и резервов, но до момента выплат ипотечного кредита и начисления амортизации. Кредит по ипотеке, как правило, выплачивается из прибыли, так же закладывается в себестоимость продукции. Амортизация полностью включается в себестоимость. Если оценивается недвижимость, сданная в аренду, то расчет производится за первый год сдачи в эксплуатацию имущества, со дня проведения оценки.
Готовые работы на аналогичную тему
Для расчета NOI необходимо соблюдать следующие этапы:
Постоянные затраты предприятия не связаны с его производительностью и степенью загруженности. К ним относят обязательные страховые взносы или налоги. Операционные или эксплуатационные расходы включают в себя расходы, связанные с обслуживанием помещения, порядком предоставления имущества в пользование арендаторам, обеспечением потока доходов. Примером операционных расходов может послужить плата за коммунальные услуги, управление недвижимостью, зарплата и налоги на нее наемным рабочим, уборка помещения и близлежащей территории, оплата услуг аутсорсинговых служб, расходы на ремонт, содержание недвижимости, представительские расходы.
Практическое применение показателя NOI
Показатель чистого операционного дохода часто используется предприятиями для определения влияния операционных расходов на итоговый показатель прибыли. С его помощью, руководство может отследить сферы деятельности предприятия, которые не приносят желаемый доход или не рентабельны.
Большинство современных субъектов хозяйствования стремятся к реализации собственной экономики таким образом, чтобы максимально увеличить доход в существующих условиях. При этом снизить свои постоянные и переменные издержки до уровня, позволяющего сохранить приемлемый уровень качества продукции. Расчет показателя NOI позволяет понять, работает ли компания на максимально эффективном уровне. Если показатель не устраивает руководство, то необходимо предпринимать изменения в работе предприятия, которые позволят повысить эффективность и снизить операционные расходы. В итоге это приведет к росту NOI, а значит, позволит компании покрывать и неоперационные расходы, например, проводить своевременную выплату процентов по заемным средствам и другое.
NOI позволяет отследить тренд, характерный для компании. Его снижение от одного исследуемого периода к другому, свидетельствует о том, что необходимо изучить причину этой тенденции. Анализ слабых сторон позволит сохранить функционирование компании, ее платежеспособность и финансовую независимость. Некоторые компании пользуются трендами, чтобы исказить реальное положение дел компании для разных целей. Например, с помощью манипулирования чистым операционным доходом появляется возможность снизить обязательные платежи в бюджет, либо предоставить инвесторам искаженные данные. Подобное манипулирование обычно укладывается в рамки действующего законодательства, но противоречит этике предпринимательства.
Таким образом, показатель чистого операционного дохода позволяет не только прогнозировать работу предприятия, рассчитывая его планируемую прибыль, но и вычленять текущие проблемы компании. Определение слабых сторон позволяет предпринимать шаги по увеличению эффективности эксплуатации имущества, а значит, снижению текущих операционных расходов.