Что значит первая линия недвижимость

Понятие «первой линии» в недвижимости и ее особенности при покупке дома в Португалии

«Первой линией» на морском побережье принято считать жилые дома или отдельные строения, где между берегом и последними отсутствуют другие жилые дома, где из окон открывается непосредственно вид на океан.

Совсем не редкость в Португалии можно увидеть дома, стоящие в нескольких сот метров от берега и считающийся по праву «первой линией», поскольку между ними и океаном больше нет других домов. И конечно, такая «первая линия» является временной, потому что здесь всегда существует вероятность застройки свободной площади земли до побережья, но тем не менее такие дома можно с полным правом назвать первой линией.

Таким образом, мы подошли к возможности разделить понятие «первой линии» на три категории и сможем сформулировать их принципиальные отличия.

3 категория – это «временная первая линия», которая отделена от побережья достаточно большой территорией и, как правило, дорогой, но не имеющая в данный момент других строений по фронту океана.

Примером всех трех категорий «первой линии» может служить город Кашкайш, расположенный на берегу Атлантического океана недалеко от Лиссабона. Если двигаться вдоль набережной города по улице Rua da Saudade от пляжа Praia da Rainha и далее в сторону пляжа Praia das Pescadores можно увидеть множество жилых зданий и даже заметить кое-где таблички с надписью «vende-se» (продаётся), которые относятся к первой категории «первой линии».

Далее, от причала (Marina), в сторону знаменитой туристической достопримечательности Boca de Inferno (Пасть дьявола) располагаются великолепные виллы с большими приусадебными землями, отделённые от Атлантического океана только автомобильной дорогой, что нам дает полное право отнести этот тип ко второй категории.

Наконец, пройдя несколько километров вдоль океана по Avenida de Republica, которая переходит в автомагистраль №247, где заканчиваются виллы и начинаются обширные пустынные каменистые гряды, можно заметить вдалеке от берега наверху холма дома, расположенные на Rua Pinhal do Raposo – и это третий пример отдалённой первой линии, носящий признак временного фактора.

Приобретение дома или апартаментов на первой береговой линии имеет свои специфические особенности, в отличии от обычной покупки внутри страны. Конечно, такая недвижимость обеспечивает своим владельцам поистине идиллический отдых и любого потенциального клиента может заворожить мечта иметь дом прямо на берегу океана с прекрасной морской панорамой.

Но нельзя и упускать из виду, что в такой покупке кроме очевидных плюсов есть и свои минусы. Для выбора идеального жилья на берегу океана покупателю в первую очередь необходимо определиться с целями покупки. Хотите ли вы проживать там постоянно или использовать дом только в курортный сезон, или же сдавать дом в аренду, в общем необходимо руководствоваться здравым смыслом, а не эмоциями.

Недвижимость на первой линии в Португалии всегда в цене, а если учесть, что спрос в последнее время гораздо превышает предложения, то цена жилья на первой линии может двукратно превышать равнозначную недвижимость на второй и третьей линии.

При выборе места для покупки недвижимости очень важно обратить внимание на окрестности и характеристики района. Важно наличие развитой инфраструктуры, ведь не секрет, как правило большинство социальных объектов (магазины, больницы садики, школы) находятся ближе к центру города. Поэтому, если для вас принципиально жить недалеко от этих объектов, нужно обязательно уточнить, сколько до них добираться и на сколько хорошо ходит общественный транспорт.

Ещё важно учитывать, что океан, это не только красота и очарование. На море бывают штормы, приливы и сильные ветра могут приносить в дом излишнюю влагу. Поэтому выбирать недвижимость на первой линии следует особенно тщательно, проверяя надёжность коммуникаций, прочность материалов, из которых построен дом. Сможет ли он выдержать суровые порывы ветра, не заведется ли в доме плесень, насколько правильный микроклимат в помещениях. Эти вопросы обязательно стоит задать.

Апартаменты в резиденции или кондоминиуме, в отличии от дома менее прихотливы в обслуживании и не нуждаются в дополнительной охране. Такие объекты недвижимости, как правило, имеют свою управляющую компанию, которой можно поручить присмотр за имуществом. Потраченный на это бюджет однозначно стоит сохранности недвижимости и спокойствия собственника.

Важно помнить и то, что недвижимость на первой линии – это в любом случае выгодное вложение капитала. Такую недвижимость гораздо проще сдать в любой сезон по дорогой цене.

Недвижимость на первой линии в Португалии реально может превратиться из мечты в реальность, а для этого при её покупки необходимо учитывать все нюансы, которые в статье невозможно все изложить. Для того, чтобы не случилось различные неприятности при покупки жилья, достаточно обратиться в нашу русскоязычную компанию в Португалии, где профессионалы помогут вам сделать правильный выбор.

Источник

Особенности недвижимости на первой линии моря

Заманчивая реклама, предлагающая потенциальному покупателю недвижимости на первой линии, не всегда связана с 100-процентной реальностью, поскольку береговая линия не бесконечна, к тому же стоимость тех объектов, которые действительно располагаются у кромки воды, может быть настолько высока, что для многих покупка такой недвижимости может остаться лишь мечтой.

Поэтому очень важно разобраться с этим заманчивым понятием и тем, какие плюсы и недостатки можно ожидать, став обладателем жилья на первой линии. Люди, приобретающие недвижимость на море – особенно если речь идет о первой покупке такого рода – должны четко осознать ряд из нескольких важных аспектов.

Что такое «первая линия»?

Настоящая первая линия — это прежде всего сам объект, а уже за ним располагается береговая часть. Если между домом и пляжем есть дорога, то это уже не совсем первая линия, хотя в объявлениях чаще всего слоганом становится формулировка с использованием этого словосочетания. Очевидно, что это делается в первую очередь для привлечения внимания и увеличения стоимости жилья.

Достоинства

Очевидным плюсом недвижимости на первой линии моря является возможность постоянного купания, которое не омрачается рядом проблем «куда убрать вещи, чтобы их никто не взял», «где будем обедать», «а есть ли кабинки для переодевания» и т.д. Владелец недвижимости на первой линии у моря может практически не планировать свой отдых на море: хочется купаться здесь и сейчас – не проблема, клонит в сон – пожалуйста, одна минута и отдыхающий уже дома и т.д.

Расположение недвижимости на первой линии является решающей характеристикой, если хозяин решит сдавать свое жилье в аренду. Практически гарантировано, что объект будет востребован в высокий сезон, а в силу эксклюзивности локации (при соответствующем уровне ремонта) цены могут быть значительно выше, чем у более удаленных от моря вариантах.

Недостатки

Перед выбором объекта для покупки будет полезным пообщаться с местными жителями и навести справки об основных проблемах, с которыми можно столкнуться. Местные хорошо знают, что жизнь в непосредственной близости от воды не такая волшебная, какой кажется. Когда температура на улице опускается до 5-10 градусов тепла, то в помещении становится промозгло, а кондиционеры, использующиеся при таком раскладе дел для отопления, помогают незначительно. Именно в холодный период года многие вспоминают щедрое российское отопление, когда при минусовых температурах можно находиться дома в пляжном виде, не забыв при этом открыть форточку для проветривания, поскольку все равно жарко.

Об этом при круглогодичной жизни на первой линии можно забыть, если, конечно, владелец не располагает достаточными средствами для оплаты внушительных счетов за обогрев. Логично, что при таких условиях возникновение и разрастание плесени и грибка — это, за редким исключением, лишь вопрос времени. Большинство проживающих на морском побережье являются лучшими экспертами по этим вопросам, поскольку радикально и навсегда вывести грибок при влажном (а иным он и быть не может) морском климате очень сложно.

Другая проблема, с которой владельцы недвижимости на первой линии могут столкнуться уже в летнее время, это отсутствие комфорта – как визуального, так и шумового – если недвижимость находится не только на первой линии, но и возле линии променада. Для тех, кто хочет быть в эпицентре событий и толпы, это возможно и понравится, однако стоит понимать, что спокойно поспать в период сиесты или ночью далеко не всегда удастся. Зато все самое необходимое будет рядом и оказаться в компании курортного общества станет лишь вопросом нескольких минут.

Альтернатива жилью на первой линии

Что делают покупатели, которые хорошо знают об этих особенностях, но все-таки хотят иметь собственное жилье с панорамным видом на море? Как правило, они покупают недвижимость на возвышении: достаточно часто это можно наблюдать в Лимассоле на Кипре, на холмах в испанской Марбелье и много где еще, где рельеф позволяет возводить недвижимость с такими характеристиками. Обычно из таких домов до моря придется добираться на автомобиле в течение 10-15 минут, зато проживание будет максимально комфортным, поскольку удаленность совсем небольшая.

Поэтому сегодня недвижимость на обрыве или в других местах, характеристики которых не сильно отличаются от таковых, также является первой линией, что безусловно влияет на востребованность среди покупателей, благодаря которой ценообразование бывает не самым лояльным. Приобретающим такую недвижимость заранее стоит уточнить в метрах и минутах (как пешком, так и на машине) уровень доступности до моря, а если об этом не дается информация, то важно в принципе разобраться, сможете ли вы вообще попасть к морю, поскольку случается и такой расклад. Все это важно узнавать и проговаривать сразу, чтобы не терять драгоценное время, когда более подходящий объект может просто «уйти» другому покупателю.

К сожалению, девелоперы могут злоупотреблять словосочетанием «первая линия», поэтому так важно четко и детально формулировать запрос по локации, имея в виду, что, если в доме планируется жить круглый год, то есть смысл поискать и удаленные от моря варианты, а не только на самом побережье.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Сергея Аникеева, эксперта компании Arcasa Group

Источник

Нужно ли покупать земельный участок на первой линии

Все думают, что для того чтобы построить дом своей мечты, самое главное- это заложить крепкий фундамент. Позвольте нам не согласиться. Мы считаем, что все-таки самый главный вопрос — выбор земельного участка. Это ведь только на первый взгляд задача выглядит такой простой. Но на самом деле, есть много моментов, с которыми лучше ознакомиться до выбора самого места.

Ниже предложения по земельным участкам на первой линии реки.

Выбирая участок, в первую очередь мы ориентируемся на цену и свои возможности. Участки с инфраструктурой в черте города стоят неоправданно дорого. Поэтому мы бы хотели обратить Ваше внимание на загородные участки и коттеджные поселки около города Дубна. Кимрский район является одним из самых экологичных районов России на реке Волге. Сосновый бор, природные памятники — это идеальное место для охоты и рыбалки.

Расположение земельного участка

Во-первых выбирая участок, сразу обращаем внимание на тип местности. Сегодня на земельном рынке выбор пока остается большим. Есть участки в сосновом бору, в хвойно-лиственном лесу — деревни Крева, Богунино, Соболево, Святье и т.д. Эти места подарят Вам истинное наслаждение свежим воздухом и пением птиц. Даже не надо тратиться на декорирование и ландшафт. Природа сама создала для Вас красоту.

Расположение дома на холме — тоже очень удачный выбор, который подарит Вам чудесные виды и много солнечного света.

Расположение земельного участка у воды сначала покажется Вам самым идеальным вариантом. Давайте попробуем разобраться с этим поподробнее.

Желание купить земельный участок на первой линии возникает у каждого человека при выборе земли. Мы часто выбираем глазами и покупаем то место, где будем проводить много времени в тишине и спокойствии, наслаждаясь просторами реки Волги и шикарными видами. Мы бы хотели максимально помочь Вам в Вашем выборе, рассказав о плюсах и минусах земельных участков в нашем районе, которые расположены в непосредственной близости к городу Дубна.

Что же такое участок у воды?

При покупке земельного участка нужно обязательно учитывать то, что земля, которая находится в частной собственности не граничит с береговой линией реки Волга и расстояние между рекой и участком занимает не меньше 20 метров. Т.е желание иметь свой причал на Волге или уединенный пляж становиться спорным вопросом. Если Вы все таки принципиально решили купить землю со своим выходом к воде, то мы рекомендуем рассматривать покупку участков у ручья выходящим на большую воду. Например, в Клубном Поселке «Караси на Волге» есть несколько подобных участков, у которых одна сторона выходит непосредственно на ручей впадающий в реку Волга.

Необходимо учесть пожелания для сохранения Вашего плавательного средства

Свой причал для яхт, катеров, лодок и гидроциклов — всегда связанно не только с приятными минутами или часами катания по воде, но и с охраной. Ведь если Вас нет рядом, вы подолгу не приезжаете, или просто уехали в отпуск — Вашего катер могут украсть или Вам придется поднимать Ваше плавательное средство с воды и ставить в гараж или на стоянку. Если Вам необходима рядом с Вашим участком такая охраняемая стоянка, то можно рассмотреть покупку участка в поселке «Прибрежный», где вы можете выбрать участок в 300 метрах от большой воды за доступные денежные средства, к примеру 7,18 соток — 718 000 руб и рядом (в 5-10 минутах ходьбы) в Вашем распоряжении охраняемая стоянка, слип для спуска и подъема для Вашего плавательного средства (от 5 000 до 7 000 руб в месяц). То есть при желании Вы сразу начинаете свою водную прогулку, а не занимаетесь перевозкой, спуском или подъемом катера. Ваш любимец весь навигационный период всегда под рукой и под надежной охраной.

Свой пляж и благоустроенная береговая территория

За такими условиями стоит опять же охрана, ведь если пляж не является собственной территорией то он общедоступен. Не все знают, что если редко пользоваться входом в воду — то постепенно он зарастает травой (многие владельцы береговой линии разрешают пользоваться пляжной территорией соседям и детям — они просто вытаптывают и не дают прорастать траве).

Двадцати метровая зона является местом общего пользования — ее нельзя застраивать или огораживать, что по сути дает право завтра например встать шумной компании с палатками между Вами и большой водой, что несомненно испортит Ваш вид из окна и нарушит тишину.

Обратите внимание на саму береговую линию — если берег высокий и обрывистый — это опасно, так как прогулка по такому берегу может привести к обрушению береговой линии и травмам. Низкий плавно переходящий в воду берег — весной когда идет активное таяние снегов и разливание рек — может привести к полному или частичному затоплению участка. Чтобы исключить такую неприятность мы рекомендуем самостоятельно убедиться перед покупкой в весенний период, когда идет разлив воды не затопляет ли река участок. Если таковой возможности нет, то поговорите с местными жителями, которые годами наблюдали, все что происходит на этом месте, поверьте, они охотно раскроют Вам глаза на возможные недостатки.

Учтите, что погода нашего региона редко нас балует солнечными тихими теплыми деньками в лучшем случае это два месяца в году — то есть находясь на береговой линии вы будете подвержены сильным влажным холодным ветрам.

Проектирование и строительство дома на таком участке будет более дорогим, так как обязательно нужно учитывать близость к воде.

И самый главный вопрос это цена

Земельные участки на Первой Линии реки Волга в несколько раз дороже участков в 100-300 м от воды — минимальная цена таких участков от 700 000 руб. В большинстве случаев на эти средства можно не только приобрести участок, но и построить дом.

Источник

Какой бизнес выгодно открывать в 2020 году на первом этаже в новостройке

Вопрос выбора активов для инвесторов в недвижимость в 2020 году оказался особенно сложным. Предложение на рынке новостроек неуклонно сокращается, а верно оценить потенциал нежилых объектов зачастую непросто даже профессионалам. Одной из популярных стратегий стала покупка торговых помещений в составе строящихся жилых комплексов. Как правило, такие площади занимают магазины шаговой доступности, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники.

Насколько привлекателен такой формат для инвесторов — разбираемся вместе с экспертами.

Фактор пандемии

Пандемия коронавируса значительно изменила ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, в первую очередь — в сегменте стрит-ретейла. По данным аналитиков компании AFI Development, начиная с весны 2020 года активно арендовать помещения на первых этажах жилых домов стали предприятия общественного питания, прежде всего небольшие кафе/кофейни и кулинарии, а также операторы, торгующие продуктами питания и алкоголем, — совокупно на них приходится 50% спроса.

Среди других заметных игроков — частные клиники и коворкинги. Такое распределение стало ответом на текущие вызовы: напряженная эпидемиологичекая ситуация повысила спрос на медицинские услуги, а введение режима самоизоляции — на удаленные рабочие места.

«Не все помещения в одном жилом комплексе одинаково ликвидны», — отмечает директор направления street-retail компании Knight Frank Ирина Козина. Так, есть помещения, расположенные на первой линии, а есть те, которые находятся на внутренней, закрытой территории ЖК, даже не на первой линии домов. Например, во дворе. Такие лоты, как правило, занимают инфраструктурные объекты или арендаторы, обороты которых не зависят от пешеходного потока и рекламных возможностей первой линии домов.

Этапы, на которых инвесторам становится интересна покупка, тоже связаны со стоимостью помещения: вопрос в том, по какой цене застройщик или владелец коммерческих площадей готов продавать объекты. «Иногда бывает так, что стоимость на этапе строительства или перед вводом в эксплуатацию значительно ниже, чем если бы инвестор купил уже готовый арендный бизнес в этом комплексе», — указывает эксперт.

Какие помещения пользуются спросом

«Сегодня большинство инвесторов покупают коммерческую недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду, — констатируют в компании Colliers International. — Лишь небольшая часть покупателей — конечные потребители, которым необходимы площади для развития собственного бизнеса. Для этого помещение должно находиться в районе с активным трафиком, удобным доступом и хорошо просматриваться со стороны движения транзитного потока».

Не менее важны и качественные характеристики площадки: метраж и возможность вариативного использования пространства, которое позволит превратить кафе в отделение банка или коворкинг. «Средний метраж арендуемых коммерческих площадей сейчас сокращается», — констатируют аналитики рынка недвижимости. Причина — в желании сэкономить на арендных платежах, а также в изменении бизнес-модели ряда предприятий. Многие кафе стали продавать еду и напитки только навынос или переформатировались в «темные кухни», которые не требуют гостевых залов. Такой подход — оптимизации и перенастройки — используют и представители других сегментов бизнеса. Например, если раньше для размещения салона красоты клиенты рассматривали помещения в 120 кв. м, то сейчас отдают предпочтения более компактным лотам — 70–100 кв. м.

По данным AFI Development, основной запрос от операторов сегмента ретейл и небольших предприятий общественного питания приходится на помещения площадью 60–80 кв. м с максимально открытой планировкой и наличием витрины. Медицинские центры, стоматологии и кафе рассматривают лоты площадью от 100 до 250 кв. м, рестораны — 200–350 кв. м. Операторы по торговле продуктами питания выбирают различные по площади помещения в зависимости от формата деятельности. Магазины с отдельными категориями товаров (например, сырные лавки или винные бутики), а также монобрендовые ретейл-операторы (такие как «ВкусВилл») предпочитают помещения метражом от 60 до 200 кв. м. Мини-маркеты — лоты площадью от 350 до 500 кв. м, сетевые супермаркеты — 0,7–1,4 тыс. кв. м.

Советы инвесторам

Первое, что необходимо оценить инвестору перед покупкой помещения в новостройке, — бюджет. Стоимость коммерческих объектов на московском рынке начинается от 12 млн руб. Цена квадратного метра варьируется от 150 тыс. до 800 тыс. руб. в зависимости от локации, объема трафика и метража. Самые дорогие варианты, как правило, расположены на первой линии жилого комплекса, без ограничения доступа пешеходов — именно такие объекты привлекают наибольшой трафик. Средняя доходность от покупки коммерческих площадей в новостройках сегодня составляет около 8–10%, что делает их более привлекательными для инвесторов, чем банковские депозиты.

«Тем, кто интересуется исключительно центральными районами Москвы, следует учитывать, что срок окупаемости здесь будет выше, нежели в более удаленных от центра локациях, и может достигать 20 лет», — указывает Ирина Козина. Те инвесторы, которые в первую очередь обращают внимание на показатель доходности, не привязаны к определенному месту и рассматривают все округа Москвы и Московской области, могут рассчитывать на доходность до 14–15%. Для оценки рисков при покупке большого объема помещений эксперт советует разработать целостную концепцию проекта и провести предброкеридж.

Как выстроить бизнес-стратегию, приобретая коммерческие помещения на первых этажах в новостройках

Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development:

— Как правило, цена коммерческих помещений на низкой стадии строительной готовности комплекса существенно не отличается от завершающего этапа. Поэтому при необходимости привлечения банковского займа нужно просчитать, будет ли доходность актива перекрывать расходы на кредит. С другой стороны, покупка помещения на стадии строительства — это возможность приобрести самый ликвидный и интересный вариант с точки зрения локации, площади и планировок. Искать помещение можно в открытых базах недвижимости и на сайтах строящихся проектов от застройщиков.

Основные риски в сегменте коммерческой недвижимости в отличие от жилой связаны с правильным просчетом арендной ставки при формировании финансовой модели будущего бизнеса. Потенциальные арендаторы могут либо не подтвердить размер ставки, которую закладывал собственник, либо будут слишком часто меняться. Необходимо также помнить, что ценность отделки коммерческих площадей для арендаторов невысокая — они предпочитают делать ремонт «под себя». Поэтому собственники коммерческих объектов часто применяют арендные каникулы в отличие от владельцев жилья. Доходность коммерческих объектов также зависит от качества всего проекта, входной цены и от срока поиска арендаторов. В среднем доходность варьируется от 7% до 10–12% годовых. Готовые варианты и объекты на высокой стадии готовности тоже стоит рассматривать. Их преимущество в том, что они позволяют собственнику сразу получать арендный доход: не нужно ждать, когда застройщик введет комплекс в эксплуатацию и в него заселятся жители.

Приобретать для перепродажи стоит исключительно ликвидные объекты. Наиболее интересные варианты для инвестора в этом случае — это предложения от застройщиков, которые экспонируют лоты по цене строящегося, а не вводимого в эксплуатацию объекта. Инвестиции в такие активы возвращаются довольно быстро. При вводе помещения в эксплуатацию или после заселения комплекса цена на такой объект значительно вырастет. Его также можно выгодно продать как действующий арендный бизнес.

Источник

Инвестируем в коммерческие помещения в новостройках: советы экспертов

2020 год показал хрупкость многих инвестиционных стратегий. На какое-то время весной этого года недвижимость превратилась из актива в пассив. Особенно больно пандемия ударила по арендному рынку жилья и торговым центрам. А вот главными победителями в 2020 году можно признать владельцев дач и коттеджей под аренду в Подмосковье (ведь спрос на загородное жилье растет даже осенью), а также владельцев коммерческой недвижимости внутри жилых кварталов (особенно тех из них, кто смог сдать свои помещения под аренду продуктовому ретейлу).

В этой статье разберем тему приобретения площадей под магазины внутри ЖК-новостроек. Вместе с аналитиками, частными инвесторами и девелоперами рассказываем, как инвестировать деньги в коммерческую недвижимость на первых этажах новостроек максимально выгодно.

В этой статье

Спрос на коммерческие площади в новостройках растет

Коммерческая недвижимость становится тихой гаванью для многих инвесторов. Это касается как инвестиций в апартаменты (данный формат относится к коммерческой недвижимости, а не жилой), так и инвестиций в офисы и стрит-ретейл.

Последний формат недвижимости оказался самым гибким в кризисном 2020 году. Благодаря этому интерес инвесторов к коммерческим помещениям под ретейл не только не падал, но даже вырос, говорят аналитики. «Спрос от частных инвесторов в 2020 году высокий и даже выше обычного, особенно на помещения под супермаркеты, аптеки и небольшие кафе. Помещения первой линии в бюджете до 50 млн руб. выкупаются задолго до ввода объекта в эксплуатацию», — подтверждает руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова.

Два типа инвесторов в коммерческую недвижимость внутри ЖК

Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Сколько стоят коммерческие помещения в новостройках

Стоимость коммерческих помещений в ЖК-новостройках зависит от многих факторов: места, класса объекта, расположения внутри комплекса (первая или вторая линия), стадии готовности дома или проекта, площади самого помещения и пр.

По оценке RRG, в Москве (включая ТиНАО) коммерческие площади в новостройках стоят от 80 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м. «На первой линии ЖК без ограничения доступа клиентов форматные помещения до 100 кв. м могут стоить от 380 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м, а иногда и выше. Ходовые лоты в большинстве ЖК стоят 200–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Если говорить про не самые ликвидные площади, то они могут стоить около 100 тыс. руб. за 1 кв. м и ниже», — рассказала Ярова из RRG.

Примеры цен на помещения под ретейл в новостройках

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— В наших московских проектах комфорт-класса средняя стоимость квадратного метра варьируется от 170 тыс. до 220 тыс. руб. К примеру, в ЖК «Настроение», который мы возводим в Ростокинском районе, можно приобрести помещение площадью 67 кв. м за 12,5 млн руб. Стоимость квадратного метра составит 187 тыс. руб.

В более дорогих проектах средняя стоимость квадратного метра варьируется в пределах 260–340 тыс. руб. В ЖК бизнес-класса «Рихард» в помещении площадью 153 кв. м метр квадратный стоит 263 тыс. руб.

В проектах, которые мы реализуем в Московской области, средняя стоимость варьируется в пределах 130–170 тыс. руб. за 1 кв. м. Например, в ЖК «Южная Битца», который мы строим в Ленинском районе, в помещении площадью 50,8 кв. м стоимость метра составляет 153 тыс. руб.

Ставки аренды на ретейл-помещения в новых ЖК

Ставки аренды в жилых комплексах определяются двумя основными факторами: числом жителей самого ЖК (то есть размером комплекса, его плотностью) и наличием/отсутствием дополнительного трафика извне.

«Если речь идет о небольшом закрытом объекте, то ставки в нем будут низкие, потому что там мало людей и можно рассчитывать только на тот трафик, который присутствует непосредственно в этом ЖК», — отметила консультант департамента стрит-ретейла Colliers International Анастасия Шакина.

Ставки аренды на ретейл-площади в новостройках могут разниться достаточно серьезно даже в рамках одного комплекса. «Скажем, витринное помещение правильной формы с достаточной электрической мощностью, выходящее на улицу с высоким трафиком, может стоить в два-три раза дороже, чем помещение в том же ЖК, расположенное со стороны двора и предназначенное для сопутствующих услуг или детского/образовательного центра, где уже нет и таких характеристик самого помещения, и высокой проходимости», — продолжила эксперт из Colliers International.

Какие площади под стрит-ретейл в новостройках востребованы, а какие нет

Инвесторам в стрит-ретейл в новостройках важно, чтобы их помещения нашли арендатора максимально быстро, дорого и надолго. «Основные профили арендаторов, типичные для стрит-ретейла жилых комплексов, — это аптеки, ателье и бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, пекарни, магазины алкогольной продукции, а также различные детские заведения: школы иностранных языков, детские развивающие центры и т. д.», — перечисляет Шакина из Colliers International.

По словам эксперта, возможность размещения арендатора того или иного профиля обусловлена размерами помещений, потребностью в данном профиле, размерами самого жилого комплекса и технической готовностью девелопера предлагать решения для более широкого круга арендаторов. Например, для ресторанных помещений требуется специальная вытяжка, а для супермаркетов — продуманная зона погрузки-разгрузки, не мешающая жителям шумом.

Востребованными инвесторами могут быть не отдельные помещения, а целые ЖК. «Помещения раскупаются в комплексах «понятных» застройщиков либо в районах плотной застройки (ЖК от 1 тыс. квартир), либо в ЖК, встроенных в окружение, где есть перспектива роста — будущая застройка, появление станции метро и т. д.», — рассказала Ярова из RRG.

С трудом покупаются помещения в бюджете от 200 млн руб. либо просто крупные помещения от 150 кв. м без возможности деления, неформатные, темные, с большим количеством несущих стен и др. либо расположенные в ЖК, который находится в глубине района. «Также с некоторым затруднением продаются помещения на огороженных территориях или с окнами и входной группой во двор, так как это, скорее, офисы либо помещения под свой бизнес — йога, школа, салон красоты и др. Но визуальная и физическая доступность для клиентов, формальность помещения и качество инфраструктуры и самого ЖК являются крайне важными для инвесторов сегодня. Ну и цена, конечно. Она должна давать возможность рассчитывать на доходность от 8% годовых, иначе нет смысла в такой инвестиции», — добавила эксперт из RRG.

Личный опыт: интервью с инвестором в коммерческие площади в новостройках

Роман Лапурко — эксперт, в портфеле реализованных проектов которого находится более 40 торговых помещений коммерческой недвижимости различной квадратуры в Москве и Подмосковье

— Как выбрать локацию для покупки коммерческой недвижимости на первых этажах новостройки?

— В идеальном сценарии нужно выбирать локацию и инвестировать в покупку коммерческих площадей на первых этажах новостройки уже с расчетом на конкретную компанию-арендатора, согласовав эту покупку с ним. Сегодня на рынке нередки подобные случаи, и эти взаимодействия выгодны обеим сторонам. Если же таких партнеров у вас нет, то, обращая внимание на местоположение ЖК, вы должны исходить из того, что у большинства арендаторов какие-то районы максимально востребованы, какие-то менее, в каких-то часть арендаторов не развивается вообще. Здесь важна и густонаселенность, и покупательная способность. Скажем, потенциалы ЖК востока Москвы и западной части кардинально разные. Это касается и скорости сдачи помещения в аренду, и арендной ставки. Немаловажным фактором является близость к метро. Если говорить о Подмосковье, то учитывается удаленность ЖК от Москвы. Например, есть компании, не развивающиеся в удаленности более 15 км от МКАД. Но, помимо локации, вам необходимо обращать внимание на число жителей в ЖК. Если рассматривать самостоятельный ЖК, а не дома, вписанные в уже в существующий жилой фонд, то хороший сетевой арендатор, как правило, не рассматривает ЖК, где численность жителей менее 10 тыс. человек.

— А как выбирать помещения внутри ЖК-новостройки? На что обращать внимание при выборе?

— Каждый ЖК необходимо рассматривать индивидуально — факторов, влияющих на принятие решения, довольно много. Внутри новостроек, если это крупный ЖК с квартальной застройкой, самые топовые места находятся на основных трафиковых артериях либо рядом с крупными супермаркетами. Почти всегда хорошо работают въездные группы, где концентрируется максимальный трафик. Все просто — на въезде вас видят все жильцы, на периферии — только те, кто там живет. Локация очень важна для сетевых арендаторов — крупных компаний: кофеен, аптек, продуктового ретейла. Однако есть арендаторы, для которых локационные возможности не так важны. Например, коммерческие помещения где-нибудь вдали от пешеходного трафика, внутри ЖК, могут быть интересны различным службам доставки, дарк-китченам, студиям детского развития. Также надо понимать, в каком окружении находится дом, в котором предлагаются помещения, и стремиться искать соответствующих арендаторов. Например, если по соседству с объектом есть больница/поликлиника, то коммерческие помещения здесь могут стать магнитом для сопутствующего бизнеса — аптек, частных медицинских клиник, лабораторий. Школа или детский сад притягивают магазины канцтоваров, студии детского развития и дошкольного образования. В некоторых случаях также можно ориентироваться на близость помещения к остановкам общественного транспорта.

— Какие планировки удачные, а какие нет? Какие площади самые востребованные у арендаторов?

— Планировки коммерческих помещений в новостройках можно разделить на два типа: комнатные и зальные. Комнатные планировки в коммерческих помещениях — это наследие панельного домостроения, сегодня они считаются неликвидным активом и их очень сложно сдать в аренду. В последние годы застройщики даже при панельном строительстве стараются первый этаж, отведенный для нежилых помещений, делать монолитным. Это позволяет выводить на рынок гораздо большее количество помещений со свободными зальными планировками. Большое количество колонн, пилонов негативно влияет на сдачу помещения в аренду. Также необходимо учитывать меньшую ликвидность помещений, расположенных не на одном уровне с тротуаром, имеющих ступени. У помещения должны быть хорошие видовые и рекламные возможности — панорамные окна, двери должны выходить на проезжую часть либо трафиковую пешеходную артерию. Чем больше окон — тем лучше. Оптимальный размер коммерческого помещения в новостройках Москвы и Подмосковья, я бы сказал, от 60 до 90 кв. м. Многие компании работают в сегменте, предусматривающем открытия в такой квадратуре. Такие помещения находят арендаторов быстрее. Ну и, конечно, каждое помещение должно иметь мокрую точку.

— Если заранее арендатора найти не удалось, на каком этапе начинать его поиск?

— Я бы рекомендовал приступать к поиску уже в момент ввода корпуса в эксплуатацию, то есть за три-четыре месяца до получения ключей. Большинство компаний без проблем выходят на подписание предварительного договора аренды, тем самым заранее обеспечивая себя необходимым помещением.

— Как и где искать арендатора?

— Существует три основных варианта. Первый вариант назовем пассивным — через размещение объявления в интернете на специализированных площадках. Для этого достаточно короткого описания, плана помещения и нескольких фотографий объекта. Второй вариант — более активный — через работу с потенциальными арендаторами. Для этого необходимо найти контакты отдела развития интересующей вас сети, составить письмо — коммерческое предложение, отправить его потенциальному арендатору. Это более трудозатратная и профессиональная работа. Третий вариант, возможный только после передачи застройщиком помещения вам, — через застекольную рекламу. На окне-витрине своего помещения повесьте слово «Аренда» и оставьте телефон для связи. Самостоятельный поиск выглядит так. Все три варианта — рабочие, надо пользоваться всеми.

— Как собственнику определить ставку аренды?

— Самый верный способ правильно определить ставку — изучить конкурентную среду. Надо понять, какую ставку называют по помещениям в этом ЖК с максимально схожей локацией и квадратурой. Нужно понимать, что вы не можете проводить сравнение с помещением, расположенным на первой линии, и, например, помещением в глубине дворов. Характеристики должны быть максимально схожи. Так определяется стартовая ставка. Ставка ежегодно индексируется в среднем по рынку на 5%, это прописывается в договоре аренды. Повысить или пересмотреть ставку в новостройке возможно через некоторое время, после ввода основной части корпусов в эксплуатацию. В ЖК растет количество жителей, у вашего арендатора растет количество потенциальных клиентов, а значит, есть возможность повысить ставку. Но все зависит от ваших договоренностей с арендатором и от того, по долгосрочному договору вы работаете или краткосрочному. Желательно продумывать эти повышения заранее и согласовывать их с арендатором в самом начале взаимоотношений. Тогда ваши договоренности могут предусматривать градацию ставок на первый, второй, третий год аренды, что должно быть отражено в договоре. Встречаются такие примеры, когда за пару лет ставка может вырасти на 30–40% (с учетом, что количество жильцов в ЖК выросло как минимум на эту же процентовку).

Еще раз хотел бы уточнить: ориентировочное понимание арендной ставки должно определить целесообразность покупки помещения, прорабатывать этот вопрос необходимо еще до покупки. Нередко встречаются предложения с завышенным прайсом, да еще и с окончанием строительства корпуса и вводом его в эксплуатацию через два года. На этом непрофессиональный инвестор может обжечься и обмануться в своих ожиданиях.

— Как готовить помещение под арендатора? Стоит ли вкладываться в ремонт?

— Однозначно — нет. И сетевые арендаторы, и частный несетевой бизнес подписывают помещения «в бетоне», так как зонирование помещения, определение квадратуры торгового зала, склада, местонахождения санузлов и т. д. определяются индивидуально каждым арендатором в зависимости от специфики его деятельности. Например, студия детского творчества поделит ваше помещение на пять кабинетов, а алкомаркету нужны один торговый зал и небольшой склад. Зонирование совершенно разное, все очень индивидуально, по этой причине ремонт без подписанного арендатора выполнять не стоит. Также надо иметь в виду, что арендодатель частично компенсирует затраты на ремонт, давая арендатору арендные каникулы на время проведения строительных работ. Средний срок каникул для квадратуры 60–90 кв. м обычно составляет два-три месяца.

Еще одна важная деталь: каждому арендатору нужны определенные электромощности. Для большинства арендаторов, работающих в помещениях площадью 60–90 кв. м, мощность должна начинаться как минимум от 15 кВт.

— Стоит ли покупать коммерческие помещения на первых этажах новостроек с целью перепродажи для заработка на росте стоимости?

— Да, но для этого необходимо обладать глубокой рыночной экспертизой. Это возможно, но на сверхдоходность ориентироваться не стоит. Если сдать в аренду неправильно выбранное помещение тяжело, но все же возможно, пусть и запросив невысокую арендную ставку, то перепродать такое помещение с выгодой будет уже сложнее.

Источник