Что значит освоенный участок
Освоение земельного участка «с нуля». Что-нибудь получится. Часть 1
Решила начать писать об освоении своего участка скорее для себя, как памятку, но глядишь вдруг кому пригодится, а вдруг и мне какой совет подкинут знающие люди. Писать планирую хронику развития событий, о плюсах и минусах, о своих ошибках и проч.
Итак, дано: участок в деревне «для ведения личного подсобного хозяйства» площадью 14 соток приобретен в 2016 году. Участок размером 55 на 25 м., т.е вытянутый прямоугольник. Расположение: берег реки Кама, длинной стороной участка примыкает к береговой линии, которая проходит по насыпной дамбе (укреплен берег от затапливания где-то году в 12-14). Дамба высотой больше 2м. Уклон улицы на 50 м 80 см., т.е. к дамбе по весне скатывается вся талая вода и эта лужа стоит очень долго.
Итак, первым делом было решено поднять участок. Нет. Первым делом, почти сразу после покупки мы привезли и закопали кольца для септика.. Зачем? Не знаю. В корне неверное решение, т.к. впоследствии выяснилось, что грунтовые воды находятся в метре от поверхности. (Спойлер: та часть будущего септика, что без дна, ушла в землю на текущий момент на полметра. В-общем будем их выкапывать. И вообще они будут не так и не там. (Чувствуете, мы молодцы, да?). План, кстати, есть. План дома, план участка, план огорода и проч. Не помогает. 🙂 На этом первый год закончился и мы все бросили почти на 3 года.
К 2018 году мы поняли, что происходит зимой, весной, со снегом/водой и решили первым делом поднять участок. Все лето и осень нам возили грунт в дальнюю треть участка. Возили долго, частями, когда появлялась дешевая земля (когда получалось найти по 1300 за машину, в конце по 1700 уже докупали). Получилось, что в нижней точке мы насыпали чуть ли не 1,5 метра. Весной 2019 года возить землю закончили, разровняли трактором и с этого момента начинается освоение участка.
Для начала мною было решено решить следующие задачи: 1. Временное жилье. 2. Место хранения инструмента 3. Туалет. 4. Подключение света/воды/газа. 5. Борьба с сорняками. 6. Забор.
Я его немножко привела в божеский вид, внутри что-то отмыла, что-то заменили, в течение месяца нам подвели свет и воду и можно стало жить.
Последние новости
Рассылка
Частные земельные участки могут по-разному использоваться и иметь различные ограничения. Использование участка должно быть строго в соответствии с его назначением. Постройки также должны возводиться в соответствии со всеми требованиями и ограничениями по земельному участку. Разберемся по порядку во всем их многообразии.
Назначение земельного участка
Частные земельные участки в основном относятся к следующим видам разрешенного использования земель: участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для дачного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ), для садоводства, для огородничества. Каждый из этих видов земель имеет свои особенности и ограничения. Помимо назначения земельного участка имеет значение и его месторасположение – в границах населенного пункта или нет.
Участок под индивидуальное жилищное строительство располагается в границах населенного пункта и может использоваться только для строительства частного жилого дома. Дом на участке под ИЖС должен быть не выше трех этажей (плюс мансарда) и предназначен для проживания одной семьи. На землях ИЖС при строительстве дома необходимо получать разрешение на строительство. Разрешение на строительство получается в упрощенном порядке на основании заявления, правоустанавливающих документов и схемы расположения дома на участке. Подготовка проектной документации, как и государственная экспертиза, не требуется. Необходимо получать технический и кадастровый паспорта объекта после окончания строительства. Собственник независим от своих соседей по улице и все решения принимает самостоятельно.
Участки с назначением под дачное строительство могут находиться в населенном пункте и вне его. На землях под дачное строительство можно строить полноценный загородный дом, который будет являться объектом капитального строительства. В дачном строительстве различают жилой дом (в последующем с регистрацией в доме) и жилое строение (без регистрации в доме). Разрешение на строительство не требуется. Возможны ограничения, установленные самим дачным поселком. Регистрация построенного дома осуществляется по дачной амнистии – в упрощенном порядке регистрации строения на участке. Для получения свидетельства о собственности в местное самоуправление подается декларация о построенном на данном участке доме или строении. Собственник зависит от решений правления дачного поселка, в котором располагается участок.
На землях под садоводство можно строить капитальное жилое строение, которое ничем не отличается от жилого дома. Получать разрешение на строительство не нужно. Право собственности на строение оформляется по дачной амнистии. Собственник зависит от решений, принимаемых садовым товариществом.
Право на строительство жилого строения должно быть прописано в назначении земельного участка. Если право на строительство жилого строения прописано, то строение можно строить только некапитальное, а также некапитальные хозяйственные постройки. Если право на строительство в документах не прописано, это означает, что на данном участке запрещено любое строительство. Собственник учитывает интересы огороднического объединения граждан, членом которого он может являться.
Необходимо разделять участки для личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта и вне границ. От месторасположения зависят ограничения в использовании участка.
Если участок находится на землях населенного пункта, то прав на строительство объектов даже немного больше, чем у собственника участка под ИЖС. Владелец участка под ЛПХ в населенном пункте может построить не только полноценный жилой дом, но и множество других построек, включая производственные здания. Налог на земельный участок существенно меньше налога на участок под ИЖС в этом же населенном пункте. Собственник независим в принятии решений от соседей. Получение разрешения на строительство жилого дома необходимо. Необходимо получать технический и кадастровый паспорта объекта после завершения строительства.
Если участок находится вне населенного пункта, то строительство любых объектов запрещено.
Частное лицо может владеть участком для ведения крестьянско-фермерского хозяйства без осуществления фермерской деятельности. Требование к обязательной организации фермы на землях КФХ в законе не прописано. На данных землях разрешено строить полноценный загородный дом, однако, такое строительство встречается крайне редко. Собственник вправе построить на участке несколько капитальных и некапитальных строений различного назначения, вплоть до производственных объектов. Разрешение на строительство получать необходимо. Управление может производиться как в форме объединения собственников по аналогии с дачными или садовыми поселками, так и индивидуально, по аналогии с ИЖС и ЛПХ.
Права на участок
Земельный участок может принадлежать гражданину не только на праве собственности, но и на основании договора аренды. В этом случае все права на построенный дом будут принадлежать арендатору при условии, что постройка согласована с арендодателем. В договоре аренды может быть прописан пункт о запрете на строительство. Но даже если в договоре указано, что строительство разрешено или, тем более, нет никаких указаний относительно строительства на участке, лучше получить письменное согласие собственника на строительство любого объекта. Если земельный участок арендован у государства, то гражданин имеет право выкупить его в собственность. Арендовать у государства можно практически любой участок. Наиболее распространено предоставление в аренду участков под ИЖС. Цена выкупа земельного участка устанавливается государством и зависит от региона и численности населения в конкретном населенном пункте. Чем выше населенность, тем выше стоимость выкупа земельного участка.
Расположение дома
Строительство должно осуществляться с соблюдением норм и правил, носящими как обязательный, так и рекомендательный характер. К обязательным можно отнести противопожарные нормы и нормы инсоляции (доступ солнечного света). Максимально близкими к обязательным требованиям являются санитарно-бытовые нормы, а также правила, прописанные в уставе организованного поселка, частью которого является земельный участок.
Стоит отметить, что большинство этих норм не пересматривались с 80-х годов прошлого столетия, поэтому их разумность иногда вызывает большие сомнения.
При расчете расстояния от стены дома следует учитывать, что стена – понятие условное. Расчет должен осуществляться от цоколя, крыльца, навеса, эркера и других выступающих элементов, если они выступают более чем на 50 см.
Обязательные нормы (минимумы):
Нормы для скота и птицы:
Нормы для деревьев и кустарников:
Рекомендации по сторонам света
Виды и размеры домов и строений
Внешний вид дома и его размер может быть регламентирован уставом организации, объединяющей жителей поселка. В законе нет требований к видам домов и строений, однако, существуют некоторые ограничения.
Капитальный жилой дом – подходит для круглогодичного проживания, можно постоянно зарегистрироваться в доме.
Капитальное жилое строение – капитальный жилой дом преимущественно не для постоянного проживания без права постоянной регистрации в доме. Если строение пригодно для круглогодичного проживания и находится в населенном пункте, то регистрация разрешена.
Некапитальное жилое строение – временный, сезонный характер строения.
Подведем итоги
Законодательство
Глава V. Возникновение прав на землю
Глава I.1. Земельные участки
Глава VII. Прекращение и ограничение прав на землю
Градостроительный кодекс (Федеральный закон № 190-ФЗ от 29.12.2004):
Глава 6. Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства
Глава 14. Приобретение права собственности
Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю
СНиП – Строительные нормы и правила:
СанПиН – Санитарные нормы и правила:
Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья. Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.
Расшифровываем аббревиатуру КОТ
Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, – это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.
Итак, комплексное освоение территорий – это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий – это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.
Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.
Немного истории
Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий. В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться. Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.
Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.
Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся. В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни. А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.
Причины популярности комплексного строительства
Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.
Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.
Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов. Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному. Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.
Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов
Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.
Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.
Минусы КОТ
Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.
Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.
Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика
Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:
Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.
Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности
В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.
Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.
Аренда земельных участков под КОТ
Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.
Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.
Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.
Договор о комплексном освоении территорий
Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.
Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:
В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.
Проблемы комплексного освоения земель
Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.
В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.
Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.
Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.
Несколько слов вместо заключения
Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.
Освоение земельной площади с нуля: как распланировать обустройство участка, с чего начинать работу
Вы стали владельцем собственного земельного надела? Поздравляем! Ведь впереди вас ждут не только хлопоты по обустройству территории, но и счастливые часы досуга на свежем воздухе, в кругу семьи и друзей. Эта статья расскажет, с чего правильнее начинать освоение приусадебного участка, чтобы не упустить важные моменты и при этом не погрязнуть в объемах работы.
Закрепление права собственности
Получив в собственность земельную площадь, многие новоиспеченные владельцы тут же начинают строить либо домик с забором, либо грандиозные планы. Между тем это все можно и даже нужно отложить. В первую очередь займитесь документацией. Договор о том, что вы приобрели участок, — важная бумага. Но не единственная.
На начальном этапе рекомендуется выполнить межевание. Это необходимо, даже если ваши соседи — милейшие люди, и у вас хорошие отношения. Иногда спор возникает из-за 10-20 см на границе участка. В будущем никто не сможет претендовать на вашу законную территорию, если своевременно позаботитесь о нужной документации.
Внимание! Особенно важно сразу обозначить площадь и границы земельного участка, если осваиваете целину.
После оформления и получения на руки всех бумаг «застолбите» вашу собственность. Если нет забора, поставьте временное ограждение по контуру участка. Например, вбейте колышки, натяните сетку-рабицу. Придерживайтесь линии межевания, указанной в документах.
Знакомство с территорией и соседями
Выполнив всю бумажную рутину, приступайте к изучению местности. Если вы еще не знакомы с соседями по даче — самое время это сделать. Газификация, электрификация, наличие интернета — все это, как правило, изучается еще на стадии покупки участка. Также вас может заинтересовать:
Кстати. Соседи расскажут, куда обращаться за технической поддержкой, что делать, если на участке нет воды и многое другое. Информация сэкономит ваше время.
Полезным станет геодезическое исследование участка. Пригласите специалиста, который составит подробный план рельефа, определит уровень залегания грунтовых вод, тип почвы. Впрочем, некоторые владельцы справляются с этим самостоятельно. Есть народные способы определения типа грунта, его кислотности. Информация особенно пригодится, когда соберетесь сажать огород.
Совет. Залежи камней, ручеек или даже мини-болотце можно прекрасно обыграть в ландшафтном дизайне.
Планировка и зонирование
Во время первого визита на земельный участок уже в качестве его полноправного хозяина неспешно обойдите свои владения. Изучите растущие многолетние культуры. Подумайте, каких деревьев и кустарников вам не хватает, а какие желательно выкорчевать. Запланируйте санитарную обрезку ветвей.
Внимательно осмотрите имеющиеся на участке постройки. Решите, будете ли вы в первый год что-то сносить или строить. Если планируете оставаться с ночевкой — позаботьтесь о крыше над головой, туалете. Летом на участке очень пригодится уличный душ. Желательно сразу подумать, где будете хранить инвентарь — например, в сарае или в домике.
Внимание! Если на земельном участке нет вообще никаких зданий, сразу определитесь: будете ли вы строить для себя «времянку» или сразу займетесь возведением дома. Учтите, что во время строительства рабочие могут находиться на делянке круглосуточно, поэтому им нужно оборудовать место для ночлега.
Если ваш участок — словно белый лист, обозначьте перечень нужных вам зон и построек. Это могут быть:
Совет. Начертите план. Изобразите ваш земельный участок, обозначьте имеющиеся объекты. Нанесите новые зоны и оцените возможность таких изменений.
Составление списка работ
Помимо обязательных хлопот, связанных с юридическим подтверждением права собственности на участок, новому владельцу приходится решать множество других задач. Для начала постарайтесь расставить приоритеты, чтобы не бросать дело на полпути либо спешно хвататься за то, о чем сразу не подумали. Например, вот так может выглядеть ваш план действий по освоению земельного надела:
Совет. Планируете строительство — обязательно учтите стороны света. Дом, сарай и другие постройки не должны создавать тень в местах, где будут расти садово-огородные культуры.
Уборка территории
В случае если вам достался запущенный, заросший участок, без минимальных мер по благоустройству не обойтись. Удалите сорняки. Приведите в порядок имеющиеся деревья. Спилите и выкорчуйте ненужные экземпляры.
При этом необязательно сразу планировать высадку каких-либо растений. Возможно, придется ограничиться подготовкой земли к будущему сезону. Это будет зависеть от типа грунта и его состояния. При необходимости купите и внесите удобрения, посейте сидераты. Такая работа принесет пользу следующей весной.
Совет. Если вам достался относительно ухоженный дачный участок, не старайтесь тут же переделать все «под себя». Воплощайте идеи дизайна постепенно.
Выполнить сразу всю работу на земельном участке невозможно, поэтому двигайтесь последовательно. А параллельно не забывайте отдыхать. Конечно, первое время придется испытывать некоторые неудобства. Но они не должны помешать вам наслаждаться процессом создания красивых и уютных владений.