Что значит невозвратный депозит
В данной статье описываются нюансы бронирования столиков в кафе, и говорится о том, что такое депозит. Рассмотрим вопрос о том, как правильно пользоваться своим депозитом, и какова система депозитного бронирования. Поговорим о плюсах и минусах данной системы оплаты.
Что такое депозит в кафе?
К примеру, вы с коллегами решили отметить корпоративный праздник в одном из кафе вашего города. Перед торжеством вы встречаетесь с администратором заведения, обговариваете дату и время события, а затем оплачиваете, допустим, двадцать тысяч рублей заранее. Данное действие будет означать, что ваша компания может заказать любые блюда и напитки в этом месте в пределах двадцати тысяч и не заботиться об оплате весь вечер. Это и называется депозитом на столик.
Этот способ оплаты очень удобен для тех, кто не хочет потратить большей суммы, чем запланировал. Преимущество заключено в том, что установленная сумма не позволит выйти за рамки бюджета торжества или обычного пятничного вечера.
Выгодна ли заведениям такая система оплаты?
Безусловно, депозиты выгодны как для гостей ресторанов и кафе, так и для их владельцев. Сегодня большое количество заведений требуют наличие депозита на стол для уверенности в том, что их гости намерены потратить не самые маленькие суммы.
К примеру, некоторые люди могут занимать столы и брать лишь по коктейлю, когда другие тоже хотят провести время в этом же месте, но намереваются оставить хорошую выручку бару, ресторану или кафе, в котором они находятся. Естественно, второй вариант выгоднее для владельцев, поэтому, чтобы не потерять свои деньги, они и устанавливают обязательные депозиты.
Существенный вопрос заключен в том, каждый ли может позволить себе потратить ту сумму, которую запрашивает администрация заведения на депозит. Очень удобно, когда клиенту предоставляется прайс на выбор, будь то 5, 10, или 20 тысяч рублей. Тогда человек сможет подобрать депозит в зависимости от своих возможностей.
Разница между депозитом и бронью
Если человек решает провести время в ночном клубе, баре, ресторане и переживает о том, что когда он туда придет, все столики будут заняты, он заранее позвонит в заведение и закажет столик в нужном кафе. Такая услуга обычно платная и не входит в основной счет заказа. Это и называется бронью.
Разница бронирования столиков и депозитов заключена в том, что после брони вам нужно будет оплатить услуги кухни и бара по счету плюс оплатить бронь столика в размере, установленном заведением, в то время как в депозит уже включена бронь и основной счет. Из этого исходит название «система депозитного бронирования». Говоря проще, бронь столика можно заказать как с депозитом, так и без него. Система депозитного бронирования уже в себе подразумевает бронь столика с тем или иным депозитом.
В каких случаях вам вернут депозит
Возврат денежных средств производится административным персоналом заведения. Правила возврата индивидуальны для каждого кафе, бара или ресторана. Также существуют возвратные и невозвратные депозиты. Невозвратными считаются те депозиты, оплату которых в любом из исходов событий вам не вернут. Администрация кафе не понесет ответственности за невозврат денежных средств, так как при сделке двух сторон эти условия должны быть обговорены. Возвратными считаются те депозиты, за которые в некоторых случаях деньги вам вернут, или же администраторы позволят перенести депозит на другую дату и время.
В случае если вы приобрели возвратный депозит, заранее предупредили о невозможности присутствовать в заведении и воспользоваться их услугами по определенным причинам, административный персонал отменяет заказ столика в кафе и совершает возврат денежных средств заказчику. Скорее всего, для этого понадобится предоставить чек об оплате, поэтому необходимо сохранять его до начала запланированного вечера.
Плюсы пользования депозитами
Минусы пользования системой депозитного бронирования
Не всякая система безупречна. Там, где есть плюсы, зачастую найдутся и минусы. Итак, минусами депозитов можно назвать:
Главным вопросом остается удобство такой системы как для гостей, так и для хозяев заведений.
Для гостей такой вариант оплаты услуг баров, кафе и ресторанов как удобен, так и не очень. Конечно же, все зависит от важности события, от суммы, которой гость располагает, от компании, с которой собирается провести вечер, от прайса заведения. Исходя из этих критериев, каждый решает для себя сам, выгоднее ему оплатить счет копейка в копейку или же воспользоваться депозитом и не считать средств.
К примеру, человек захотел провести день рождения в кругу трех друзей и заказать столик кафе. Он рассчитывает на сумму 8000 рублей. Естественно, ему выгоднее воспользоваться системой депозитного бронирования столиков, предварительно предупредив друзей, что на каждого рассчитано по две тысячи. Тогда каждый из гостей сможет выбрать напитки и блюда по душе и своему вкусу, но будет понимать, что нужно уложиться в определенные рамки. В этом случае именинник уложится в запланированный бюджет и не потратит большей суммы.
Для хозяев заведения, безусловно, этот вариант оплаты очень и очень удобен. Во- первых, гарантированная оплата услуг. Во-вторых, не все гости тратят всю сумму депозита, и остаток автоматически добавляется к выручке. Затем стоит напомнить о существовании невозвратных депозитов, когда гость не приходит, деньги, оплаченные им, также становятся собственностью владельцев.
Как арендатору не потерять обеспечительный платёж (депозит)
Обеспечительный платёж — это деньги, из которых арендодатель получит своё, если арендатор не заплатит или испортит помещение. Для арендатора идеально, когда в конце аренды платёж засчитывают за последний месяц или возвращают. Но на деле платёж легко потерять — это зависит от условий договора аренды.
Как работает обеспечительный платёж
Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.
В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.
Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются. Обычно она равна ставке за один-два месяца.
В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:
✍ Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;
✍ Сделать обеспечительный платёж невозвратным;
✍ Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;
✍ Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;
✍ Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.
Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ.
Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.
Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ.
Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю
Арендодатель списывает деньги, если арендатор нарушает условия аренды. Получается, для арендатора главное — внимательно прочитать договор и не нарушать обязанности.
Вот самые частые причины потери обеспечительного платежа.
Досрочный выезд из помещения
Если записано, что депозит остаётся как штраф за односторонний отказ арендатора от договора, так оно и будет. Арендатор теряет платёж, даже когда ничего не ломал, а просто нашёл помещение с лучшей проходимостью. Предприниматели могут так договариваться по п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный Суд подтверждал, что это законно в п. 16 Постановления № 54.
Ещё арендодатель может не возвращать депозит, если попросил арендатора съехать по его вине. Например, за просрочку арендной платы или пожар в помещении.
Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример — дело № А41-85970/2019.
Забыли вернуть помещение по акту
Когда аренда заканчивается, арендатор обязан съехать и вернуть помещение по акту. Пока акт не оформили, за каждый день начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи — ст. 622 ГК РФ. Арендодатель спишет долг из депозита.
Ущерб помещению
Сломанную дверь или разбитую люстру арендатор чинит за свои деньги. Это его обязанность делать текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. Иначе арендодатель запишет поломки в акт возврата, посчитает сумму ремонта и вычтет из депозита. Для арендодателя депозит — это чужие деньги, и он вряд ли будет искать подрядчика подешевле.
Но арендатор отвечает только за ремонт в границах своего помещения. За общие лестницы, санузлы и коридоры — нет. Ремонтировать и мыть общее имущество в здании обязан собственник — ст. 210 ГК РФ.
Просрочка арендной платы и другие нарушения
Арендатор обязан платить за помещение в срок, который записан в договоре — ст. 614 ГК РФ. За просрочку арендодатель может насчитать пени и вычесть из платежа.
Торговые и офисные центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и штраф за нарушения. Если сотрудники арендатора в разгар дня закрывают магазин на жалюзи или вносят товар через центральный вход, администрация выписывает штраф. Это тоже минус из депозита.
Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули
Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.
Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:
В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.
Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.
По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.
При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Что поменялось из-за коронавируса
В 2020 году арендаторы из особо пострадавших отраслей бизнеса могли съехать из помещений досрочно без штрафов, если не договорились с владельцами недвижимости о скидке. Это мера господдержки из ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г.
Но об интересах владельцев недвижимости тоже подумали. При досрочном съезде пострадавшему арендатору депозит не возвращают. И неважно, что было в договоре аренды. Искать нарушения на стороне арендатора тоже не придётся. Арендатор утрачивает право на обеспечительный платёж полностью. Здесь суды поддерживают арендодателей, пример — дело № А13-7469/2020.
P. S. «Особенно пострадавшие» арендаторы получили право на отсрочку арендной платы. Отсрочка распространяется на платежи с даты введения режима повышенной готовности до даты отмены. Если режим повышенной готовности сняли раньше 1 октября, то ещё на 50% от даты отмены до 1 октября. Выплачивать долг арендаторы должны с 1 января 2021 до 1 января 2023.
Статья актуальна на 08.02.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Невозвратный депозит
С. Федоранич, юрист, г. Москва.
На сегодняшний день рынок жилья регулируется самостоятельно, но далеко не собственниками и нанимателями, а так называемыми риэлторами, которые устанавливают правила в отношениях между сторонами договора найма жилого помещения. Причем не всегда правила риэлторов соответствуют закону.
12 марта 2013 года Таганский районный суд Москвы исковые требования А. удовлетворил, указав, что доводы ответчика не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства, а именно ответчиком не представлено доказательств оплаты электроэнергии и междугородних телефонных разговоров, а также не представлено доказательств порчи имущества. Указание ответчика на то обстоятельство, что истец не вносит плату по договору коммерческого найма жилого помещения, было отвергнуто судом, поскольку не является юридически значимым для разрешения настоящего спора; при этом суд разъяснил, что ответчик вправе обратиться с самостоятельным иском к истцу.
В основу решения судом были положены следующие доказательства: договор найма, расписка наймодателя о получении депозита и условиях его удержания, а также расписка в получении ключей и подтверждении сохранности имущества. Таким образом, у истца были надлежащие доказательства того, что ответчик просто не захотела возвратить деньги.
А что делать в случае, когда наймодатель отказывается подписывать акт приема-передачи квартиры и ключей и составлять опись? Когда у истца нет никаких доказательств своего добросовестного поведения?
Согласно договору в случае нанесения ущерба имуществу Л. и/или в случае неоплаты коммунальных платежей и телефонных переговоров эти суммы удовлетворяются из внесенного единовременно с первым платежом страхового депозита в размере месячной платы за жилье.
Кроме того, согласно договору С. обязан предупредить Л. за один календарный месяц в случае, если пожелает расторгнуть договор найма и выехать из квартиры. То, каким образом С. должен уведомлять Л., в договоре не было указано, равно как и отсутствовал запрет на повышение платы за жилье. Л. этим воспользовалась и после внесения очередного платежа предупредила С. о повышении платы со следующего месяца, с чем С. не согласился и предупредил о расторжении договора со следующего месяца.
В день выезда С. передал Л. ключи от квартиры, Л. приняла квартиру без претензий к сохранности имущества, однако отказалась возвратить страховой депозит и подписать акт приема-передачи квартиры, вела себя агрессивно, и С. посчитал, что лучше не провоцировать конфликт и уйти.
Вместо того чтобы обратиться к участковому и засвидетельствовать с его помощью факт расторжения договора и выезда из квартиры или попросить соседей подписать акт с указанием на то, что Л. отказывается подписывать акт приема-передачи жилого помещения, С. связался со своим риэлтором и попросил его о помощи. Риэлтор, естественно, ничего сделать не смог, но пообещал засвидетельствовать в суде, что Л. ключи от квартиры получила и страховой депозит не возвратила.
В ходе судебного разбирательства, которое продолжалось около трех месяцев, Л. заявила, что С. не платит за наем, что о том, что он выехал из квартиры и расторг договор найма, не знала, так как письменных уведомлений от него не поступило. Во встречном иске просила взыскать 66000 рублей за пользование жилым помещением.
9 июля 2014 года Бутырским районным судом требования С. были удовлетворены в полном объеме, встречные исковые требования Л. отклонены. Суд посчитал доказанным, что С. своевременно и надлежащим образом уведомил Л. о расторжении договора, об этом свидетельствуют: а) то, что С. подал иск в течение пяти дней с момента выезда из квартиры, а Л. никаких исков и претензий по поводу неоплаты не подавала; б) поведение Л. изменилось в спорный период: 20-го числа каждого месяца Л. звонила С. и назначала время встречи для передачи денег, однако согласно представленной С. детализации звонков в спорный период она не позвонила ни разу; в) С. представил новый договор найма, заключенный в дату его фактического выезда из квартиры; г) согласно детализации интернет-соединений в спорный период никто к Интернету в квартире не подключался. В апелляции (Мосгорсуд, 8 октября 2014 г.) решение устоялось.
Рынок некачественных услуг
Мало того, что риэлторы сегодня не отвечают за качество своих услуг, так они еще и пропагандируют неграмотную политику отношений, связанных с наймом жилого помещения.
Почему это происходит? Вопреки главному бизнес-принципу, что клиент всегда прав, риэлторы людей, которые являются их непосредственными клиентами (то есть нанимателей, платящих комиссию), не считают за правоспособные субъекты. С их точки зрения, это разумно, ведь клиентов может быть очень много, а собственников жилья мало. Поэтому у будущего нанимателя нет шансов отстоять свои права во время согласования сделки, нет права возражения, нет вообще никаких прав, кроме как согласиться с условиями, которые продиктованы собственником вкупе с его риэлтором, либо отказаться.
И ладно, если бы условия соответствовали закону (то есть были минимально справедливыми), но нет, усилиями риэлторов эти условия становятся кабальными и порой откровенно мошенническими.
Схема работы такая: располагающий базой собственников риэлтор размещает рекламу о сдаче жилья внаем и назначает дату просмотра. Риэлторы, располагающие базой клиентов, везут в указанное место своих нанимателей, предварительно договорившись с коллегой о разделении комиссионных. Всех людей выстраивают в шеренгу, и собственник вкупе со своим риэлтором отсматривают желающих, отсеивают тех, кого считают недостойными их жилого помещения, а между остальными устраивают аукцион. Зачастую аукционом руководят риэлторы, повышая свою комиссию; в итоге победитель остается, остальные уходят.
Залоговый задаток в виде аванса
Если победитель сразу готов выложить три суммы за наем жилья, то риэлтор приступает к «писанию», то есть составлению договора между нанимателем и наймодателем. Если у человека денег с собой нет, то ему предлагается внести некую денежную сумму, свойство которой объясняется весьма туманно.
Безусловно, риэлтор и собственник под «авансом» и «залогом» явно понимают задаток, однако так его не называют, чтобы избежать последствий, предусмотренных ч. 2 ст. 381 ГК РФ, и в силу части третьей этой же статьи всякая предварительно уплаченная сумма признается авансом, если по поводу этой суммы в письменном соглашении не имеется прямого указания о том, что таковая является задатком.
Существо такого «залога» и «аванса» не позволяет предполагать, что некая денежная сумма, уплачиваемая будущим нанимателем наймодателю, является именно залогом или авансом. В соответствии с действующим гражданским законодательством в договоре залога помимо предмета залога, существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, должны быть указаны условия, относящиеся к основному обязательству, то есть прямо в договоре залога должна иметься отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Таким образом, без заключенного между сторонами договора найма договор залога заключить невозможно, и правила § 3 главы 23 ГК РФ не работают. Аванс же является предварительным платежом по договору и обязательств по заключению договора между наймодателем и нанимателем не обеспечивает. В случае если наниматель откажется от заключения договора, предварительно уплатив денежную сумму, названную «авансом» или «залогом» или любым иным образом, но не задатком, эти деньги он сможет взыскать обратно в силу ст. 1102 ГК РФ с процентами по ст. 395 ГК РФ.
На самом деле денежная сумма, уплачиваемая будущим нанимателем наймодателю в качестве гарантии заключения договора найма с последующим включением этой суммы в первый платеж по этому договору, есть не что иное, как задаток. Однако в связи с тем, что указанный платеж имеет определенное законодательное правило, риэлторы стараются не называть его задатком (потому что одновременно с наймодателем берут такую же сумму и себе). Хотя, если наниматель откажется от заключения договора, эту сумму они ему не возвращают, но ведь это позволяет только задаток. Но справедливые правила задатка совершенно не устраивают ни риэлтора, ни собственника, ведь в случае, если попадется более привлекательный клиент, задаток придется возвратить в двукратном размере.
Невозвратный депозит
Комиссионное вознаграждение в размере 100% от суммы месячной платы явно несоразмерно посредническим услугам риэлторов, учитывая, что никакой ответственности за свои действия и бездействие они не несут. Никакого договора, как правило, с риэлтором не заключается. Деньги просто передаются наличными, ни расписок, ни чеков, ни актов оказанных услуг риэлторы не выдают, соответственно, подоходных налогов не уплачивают. Откуда взялась себестоимость такой услуги, равная 100% от месячной платы за наем жилья, непонятно. Надо учитывать, что эта сумма зависит от величины стоимости квартиры и всегда разная, что говорит о явном отсутствии какого-либо финансового учета и анализа.
В первом случае сумма за последний месяц по сути является долгосрочным и беспроцентным займом. Как правило, договор найма жилого помещения заключается на срок не более 11 месяцев, чтобы не регистрировать договор в порядке, предусмотренном законодательством, в органах государственного реестра. Таким образом, минимальный срок займа составит 10 месяцев, без уплаты процентов получается, что при плате 50 тыс. руб. в месяц за жилье и средней банковской ставке по потребительскому кредиту в размере 17% годовых наймодатель обогащается на 7 тыс. рублей, экономя на процентах, которые он заплатил бы, возьми он эти деньги в кредит.
Если взять, к примеру, Германию, то обычай делового оборота гласит, что сумма за последний месяц проживания в квартире уплачивается единовременно с первым платежом, но уменьшается на сумму процентов, подлежащую выплате за пользование денежными средствами. При этом за основу начисления процентов берется средняя банковская ставка по потребительскому кредиту.
Договор найма
Исходя из буквального толкования этой нормы, можно установить, что наниматель жилого помещения пользуется всеми правами, которые предоставляются собственнику жилого помещения, исключая право распоряжения. В соответствии с этой же нормой при заключении договора найма жилого помещения право пользования и владения переходит к нанимателю, наймодатель остается собственником жилого помещения с правом распоряжения (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).
Свобода договора, предусмотренная гражданским законодательством, не предполагает подписания договора найма под принуждением и в отсутствие иных вариантов. В любом случае злоупотреблением правом будут считаться заранее несправедливые условия, такие как, например, отсутствие неустоек у наймодателя, тогда как у нанимателя они есть (тот же страховой депозит удерживают за любое нарушение, даже самое незначительное).
Ошибка в толковании
Радует, что некоторые люди все же пытаются привлечь к ответственности недобросовестных наймодателей или нанимателей, но все же в таких ситуациях, когда наймодатели и наниматели оказываются втянутыми в конфликт, помогать им просто обязаны люди, взявшие деньги за риэлторские услуги. К сожалению, подавляющее большинство риэлторов работают в тени, и привлечь к ответственности риэлтора невозможно, так как договор оказания услуг отсутствует, соответственно, установить пределы ответственности нельзя.
Безусловно, необходимо срочно законодательно вывести риэлторов из тени, ввести лицензирование и надзор за этой деятельностью, пока закон совсем не вытеснил обычай.