Что значит недофинансирование ипотеки
Ипотека с недофинансированием (понижением цены) – соглашаться ли на такую сделку?
Ипотека с недофинансированием подразумевает занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Подписание пакета документов должно происходить в сопровождении опытного юриста. Из нашей статьи вы узнаете основные риски недофинансирования, при каких условиях имеет смысл рассматривать вариант в принципе. Где начинается польза для каждой стороны, чтобы оправдать риск?
Причины занижения цены на недвижимость
Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога. Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе. Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.
Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием
Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:
При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.
Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.
Важно! Если часть ипотеки будет обозначена в договоре неотделимых улучшений, то сделка будет проходить в два этапа и кредитные деньги получит продавец только после второго этапа:
1.сначала регистрируется право Покупателя на недвижимость и залог в пользу банка (подается заявление от Продавца и Покупателя, срок регистрации 9 дней через МФЦ),
2. затем снимается Первый залог банка по письму (внимательно читайте само письмо, где банк просит погасить регистрационную запись об ипотеке — номер записи должен быть именно Ипотеки). И регистрируется новый залог на основании Договора Ипотеки и Закладной (заявление подается вместе с представителем банка по доверенности).
Отношение банков к подобному оформлению разное, от категорического отказа финансировать сомнительную схему до лояльного.
Шаблон Договора купли-продажи неотделимых улучшений:
Договор КП неотделимые улучшения скачать
Риски
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:
Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.
До какого уровня можно снизить цену?
Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.
Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.
Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:
Стоит ли соглашаться?
Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:
Как снизить риски
Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным. Убедитесь в отсутствии:
Используйте безналичные расчеты. В случае разногласий в будущем вам будет проще подтвердить расчеты. Кроме традиционного перевода банки предлагают специальные услуги.
Передача денег при ипотеке в Сбербанке возможна через сервис Аккредитив. Покупатель кладет средства на счет, покупатель их получает, предъявив документ, подтверждающий исполнение обязательства по регистрации перехода права. За 2000 рублей банк гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, выполняет перевод без дополнительных комиссий.
Ответы на вопросы читателей
Вопрос: Здравствуйте! Если сделка при покупке квартиры в ипотеку (вторичку) будет с занижением цены и будет доп.соглашение (на сумму налички) с какой суммы я смогу получить налог? Общей или только с той, что в договоре купли-продажи?
Ответ: Здравствуйте, налоговый вычет можно получить с договора купли-продажи. Доп.соглашение в налоговую не предоставляется. Не просто же так сумма разбивается на два договора.
На сумму вычета, которую сейчас недополучите с покупки, можно подать при покупке следующей недвижимости. Как получить налоговый вычет при покупке второй квартиры — описано в другой статье.
Заключение
Ипотека с недофинансированием экономит продавцу 130 тысяч рублей с каждого миллиона, не указанного в цене недвижимости. Злоупотребление правом чревато штрафами, уголовной ответственностью. Согласие покупателя на подобную сделку «за спасибо» легкомысленно и недальновидно, справедливым будет требование существенной скидки. Подписание договора купли-продажи с незнакомым человеком несет в себе чрезвычайно высокие риски.
Как оформить ипотеку с недофинансированием в Сбербанке и избежать неприятностей при заключении договора
Оформление ипотечного кредита с недофинансированием при покупке квартиры по заниженной стоимости ‒ мошенническая схема, позволяющая продавцу избежать уплаты большого подоходного налога. При осуществлении подобной сделки рискуют обе стороны. В случае выявления факта мошенничества суд аннулирует ДКП (договор купли-продажи) и обяжет участников выплатить штраф по ст. 122 НК РФ.
Что такое недофинансирование ипотеки
При продаже квартиры собственник жилья обязан уплатить налог в размере 13%. Если квартира продается по цене ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января, то необходимо воспользоваться понижающим коэффициентом 0,7. В данном случае расчет осуществляется по следующим формулам:
Уплатить налог нужно только в случае продажи квартиры раньше установленного законом срока. Зависит он от даты покупки недвижимости:
Если квартира была получена в дар или наследство, тогда срок минимальный – 3 года.
Срок может быть снижен до 3 лет в случае, если:
При расчете налога может быть применен имущественный вычет в размере 1 млн рублей. В некоторых случаях продавец вправе сократить величину дохода, полученного от продажи жилья, на фактически произведенные и документально подтвержденные затраты, связанные с покупкой этой недвижимости. К таким расходам относят ремонт квартиры, перепланировку, проведение всех необходимых коммуникаций.
Чтобы снизить налогооблагаемую базу, собственник искусственно занижает стоимость жилого помещения, приобретаемого заемщиком. Сделка проводится на основе ДКП и договора на ипотеку с недофинансированием. Оставшаяся сумма прописывается в дополнительном соглашении в разделе расходов на неотделимые от квартиры улучшения (капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция).
Расчет налогооблагаемой базы идет по неполной стоимости, отраженной в ДКП. Занижать цену выгодно только до величины кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Пример: Иванов В.И. приобрел квартиру в 2019 году за 2,3 млн рублей и через 10 месяцев решил ее продать за 3,5 млн рублей. По закону он обязан заплатить налог в размере 325 тыс. рублей ((3 500 000 — 1 000 000)×13%). На 1 января ее кадастровая стоимость составляла 2,7 млн, следовательно, если в ДКП занизить стоимость до 1,89 млн рублей, это означает, что налог будет равен 245 700 руб.
Преимущества и недостатки сделок с недофинансированием
Перед тем как согласиться на сделку с недофинансированием, важно взвесить возможные преимущества и недостатки данной схемы.
Почему выгодно проводить сделку с недофинансированием
Снижается сумма налога за счет сокращения налогооблагаемой базы
Сокращается сумма расходов на приобретение квартиры за счет скидки от продавца и снижения величины первоначального взноса
Недостатки ипотеки с недофинансированием
При признании договора недействительным придется заплатить штраф, и покупателем будет возвращена лишь та сумма, которая указана в договоре ДКП
Впоследствии налоговый вычет будет ниже, чем при стандартном кредитовании
Аннулирование договора купли-продажи повлечет за собой существенные расходы, которые понесут обе стороны сделки.
Кто и сколько на этом может сэкономить
Занижение цены имущества может значительно облегчить финансовое положение как продавца, так и покупателя. Заемщик может сэкономить до 10% от цены недвижимости, возможно, получив от продавца скидку. Столько же может сохранить и продавец.
Показатель экономии зависит от роста цен на недвижимость, в 2021 году он составил 12-15%.
Порядок получения и оформления ипотеки с заниженной стоимостью в Сбербанке
Продажа квартиры по ипотеке с заниженной стоимостью считается незаконной, но Сбербанк идет навстречу потенциальным заемщикам и оформляет подобные сделки.
После банк осуществляет все расчеты с продавцом квартиры.
Важно понимать, что кредитор может предъявить дополнительные условия к соискателю, например, попросит привлечь несколько созаемщиков, повысит процентную ставку или будет дополнительно контролировать процесс погашения жилищного займа.
Основные требования к заемщику
Получить одобрение ипотеки в Сбербанке может любой человек, соответствующий следующим требованиям:
Сделкам с недофинансированием кредитор уделяет повышенное внимание, они подвергаются более тщательной проверке со стороны службы безопасности. В редких случаях, банк (при наличии каких-либо опасений) может сократить срок договора ипотеки, а это, в свою очередь, влияет и на одобренную сумму.
Образец договора
Занижение стоимости квартиры не прописывается отдельным пунктом в договоре, но, несмотря на это, ипотека будет оформлена на полную стоимость приобретаемой недвижимости. Оставшаяся сумма, не указанная в ДКП, учитывается в дополнительном соглашении.
Договор-купли продажи должен писаться под каждую сделку индивидуально, но по определенному шаблону:
Типовой договор на ипотечное кредитование можно скачать по ссылке:
Нюансы электронной регистрации в Сбербанке
Электронная регистрация права собственности на недвижимость позволяет официально подтвердить в Росреестре свое право на владение жильем. Весь процесс осуществляется в банке, нет необходимости посещать МФЦ.
Процесс длится 4 рабочих дня, в некоторых регионах России (Ивановской и Новосибирской обл.) процедура занимает 1,5 часа.
Пакет документов может отличаться в зависимости от типа недвижимости. В случаях с долевой собственностью придется воспользоваться услугами нотариальной конторы.
Ограничения по электронной регистрации права собственности:
Стоит ли оформлять ипотеку с недофинансированием
После подписания документов дофинансировать ипотеку и изменить стоимость квартиры уже не получится, поэтому очень важно изучить все достоинства и недостатки процедуры.
Какие риски несут стороны при оформлении сделки с недофинансированием
В случае вскрытия факта мошенничества обе стороны понесут наказание за предоставление недостоверных данных, договоры ипотечного кредитования и купли-продажи будут аннулированы.
Риски продавца
Если продавец занизит стоимость жилья при продаже, впоследствии, при аннулировании договора купли-продажи, ему придется вернуть полученные деньги. При этом нужно будет заплатить штраф от 50 до 300 тыс. руб. (сумма зависит от размеры сокрытого дохода).
Продавать квартиру в ипотеку с недофинансированием можно, только если нет скрытых доходов, подлежащих налогообложению, иначе суд также привлечет к ответственности по факту мошенничества.
Риски покупателя
Покупка квартиры с заниженной стоимостью грозит покупателю повышенной процентной ставкой по ипотеке и высоким коэффициентом по страховке. Также суд может привлечь заемщика к делу о мошенничестве и обяжет выплатить штраф. В дальнейшем при оформлении налогового вычета заемщик получит меньше денег в связи с низкой стоимостью недвижимости.
В случае аннулирования сделки продавца обяжут вернуть сумму, указанную в ДКП. Вероятность получения выплаты по дополнительному соглашению сводится к нулю.
Примеры из судебной практики
Занижение стоимости недвижимости – признак мошеннической сделки. Даже имея расписку о передаче/получении средств по соглашению, покупателю будет сложно отстоять свою позицию. В силу закона, “неотделимые улучшения”, полностью оплаченные заемщиком, признаются составной частью жилья, поэтому судебное разбирательство может затянуться.
Рассмотрим, какими могут быть последствия продажи недвижимости с заниженной стоимостью, на примере из судебной практики:
“Лазовский М.Н. в декабре 2017 года приобрел двухкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге за 4 млн руб. В феврале 2021 году выставил на продажу за 4,5 млн руб. (кадастровая стоимость – 6,3 млн рублей). На предложение откликнулась Веронина А.Д. и в ходе переговоров отказывалась оформлять сделку по заниженной цене.
Покупательница обратилась в налоговую инспекцию и суд для разъяснения ситуации. В ходе разбирательства было доказано, что потенциальная налоговая выгода будет получена вследствие занижения выручки от реализации объекта ниже рыночной. Согласно статье 198 УК РФ, продавцу было назначено наказание в виде штрафа в размере 123 тыс. руб.”
Как снизить риски, если продавец настаивает на занижении цены в договоре
При оформлении сделки с занижением стоимости, необходимо предпринять всевозможные меры для снижения рисков:
При расчете с продавцом лучше воспользоваться безналичной системой, чтобы в дальнейшем было легче подтвердить факт оплаты. Обязательно оформить расписку о получении средств по соглашению!
Как грамотно составить предварительный договор купли-продажи
При продаже/покупке квартиры с неотделимыми улучшениями юристы рекомендуют оформить предварительный ДКП для защиты обеих сторон сделки.
Бланк документа можно посмотреть и скачать по ссылке:
Инструментами гарантии служат:
В ГК РФ прописаны два требования, которые обязательно нужно соблюдать при оформлении предварительного договора купли-продажи для Сбербанка и других банков РФ:
Особое внимание нужно уделить цене в ДКП, которая указывается в рамках договора. Она не должна быть завышена, чтобы предварительный контракт не приняли за основной.
В случае отказа продавца продавать недвижимость (помимо ситуаций, описанных ДКП) суд обяжет его в принудительном порядке подписать основной договор на условиях, прописанных в предварительном.
Условия, которые необходимо указать в ДКП:
Выводы
Очень часто продавцы продают квартиру с заниженной стоимость с целью экономии на подоходном налоге. Вместе с договором купли-продажи стороны подписывают соглашение на неотделимые улучшения. Подобная схема продажи считается мошеннической, но Сбербанк идет на уступки и оформляет ипотеку, повышая клиенту процентную ставку на 1-1,5% или коэффициент по страховке (определяется исходя из суммы кредита). На этапе оформления предварительного и основного ДКП очень важно минимизировать риски и максимально защитить себя.
Как платить за ипотеку меньше: лайфхаки и рекомендации
Благодаря господдержке ипотека в России подешевела до рекордно низкого уровня. Кроме того, многие девелоперы представили программы, в которых предлагают выплачивать проценты по кредитам за покупателей жилья на определенный срок. Однако до минимальных и отрицательных европейских ставок, о которых мечтает каждый заемщик, в России еще далеко.
Рассказываем, как россиянам платить за ипотеку меньше.
Эксперты в этой статье
Выберите правильный банк
Прежде всего стоит определиться с выбором кредитной организации. Клиенту следует обратиться в банк, зарплатным клиентом которого является его работодатель. К примеру, если потенциальный заемщик получает зарплату на карту Сбербанка, то он может рассчитывать в этом же банке на скидку к процентной ставке по ипотеке. «Минимальная ставка по базовой программе в Сбербанке составляет 7,9% для работников предприятий, являющихся участниками зарплатного проекта. В других случаях размер ставки будет на 0,5 п.п. выше — 8,4% годовых. Отмечу также, что некоторые банки, в которых действует ипотека с господдержкой, дополнительно субсидируют ставку (максимум — до 5,85% годовых)», — пояснила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
Не забывайте про льготы
Стоит также не забывать, что некоторым категориям граждан положены льготы по ипотечным кредитам. Необходимо уточнить в банке, не является ли клиент льготником какой-либо категории, претендующей на сниженные ставки. Семьи с двумя и более детьми могут получить кредит на жилье по ставке от 4,5% (например, в Промсвязьбанке и банке «Возрождение») до 6%. Также льготы могут получить военные, молодые люди до 35 лет и другие категории граждан. Условия кредитования зависят от выбранного банка.
Найдите лучший способ погашения кредита
Следует заранее рассмотреть все возможные схемы погашения кредита. Сейчас самыми распространенными схемами погашения кредитной задолженности являются дифференцированная и аннуитетная. «У каждой есть как свои плюсы, так и свои минусы. В одном случае сумма долга делится на равные части, а проценты по ипотеке начисляются на остаток суммы задолженности. Во втором случае размер ежемесячных выплат по кредиту будет всегда осуществляться в равном размере независимо от срока: только взяли кредит или совершаете последние платежи. Делая выбор, необходимо хорошо оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. В первом случае финансовая нагрузка будет больше, особенно в начале, а во втором в итоге больше получится размер переплаты процентов», — объяснила Ирина Орешкина, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль».
Подберите подходящий объект
Заемщику необходимо правильно определиться с выбором объекта недвижимости. На жилье от застройщика сейчас можно получить ипотеку под более низкий процент, чем на вторичку. Кроме того, не стоит забывать, что льготная ипотека под 6,5% распространяется только на первичный рынок жилья.
«Более того, сегодня многие крупные девелоперы (ГК «ПИК», ГК «А101», MR Group, УК «Развитие», Группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК и другие) дополнительно субсидируют ставку до 0,1–1% годовых на определенный срок (до конца года, на шесть, восемь или десять месяцев). То есть девелопер берет на себя часть кредитной нагрузки на клиента и выплачивает проценты по ипотеке вместо него», — отметила Литинецкая.
Однако стоит понимать, что программы девелоперов не подразумевают субсидирования ставок на весь срок кредитования и не всегда речь идет о нулевой ставке на льготный период.
Выберите оптимальный срок кредита
Максимальный срок предоставления ипотечного кредита в России сегодня составляет 30 лет. «При выборе ипотеки на 20 лет ежемесячный платеж будет меньше, его легче будет платить, но размер переплаты банку будет больше. При этом если вы вносите сумму большую, чем ежемесячный платеж, то есть погашаете досрочно, то размер переплаты уменьшается», — комментирует Дмитрий Косьмин, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья».
Увеличьте первоначальный взнос
Сократить расходы на ипотеку поможет и существенный первоначальный взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту. Банк рассматривает единовременное внесение большой суммы как подтверждение финансовой благонадежности заемщика, пояснила юрист «S&K Вертикаль». По ее словам, также можно уменьшить свои расходы по ипотеке и внесением суммы материнского капитала в счет погашения ипотечного кредита. Однако данной формой государственной поддержки могут воспользоваться лишь те семьи, в которых появился второй ребенок, резюмировала эксперт.
Оформите страховку самостоятельно
При оформлении ипотечного кредита дополнительно заключается договор страхования. В банке, в котором берется ипотека, стоимость страховки может быть в несколько раз выше, чем в страховой компании, одобренной банком, уточнил Косьмин. По его словам, зачастую заемщикам бывает выгоднее сделать страховой полис самостоятельно и принести в кредитную организацию.
Внесите досрочный платеж
Если ипотека уже выдана, один из способов снизить ипотечный платеж — это досрочно погасить кредит. Прежде чем вносить досрочный платеж, перечитайте кредитный договор: бывает так, что банк разрешает сократить ежемесячный платеж, только если сумма досрочного взноса выше определенного порога (например, от 50 тыс. руб.), советует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Внести досрочный платеж можно в любое время, но списывается он, как правило, в дату вашего ежемесячного платежа по графику. Надо обеспечить, чтобы на счете был и сам ежемесячный платеж, и та сумма, которую вы внесли и обозначили в заявлении на досрочку. Допустим, у вас ежемесячный платеж 18 тыс. руб., а вы хотите внести еще 300 тыс. руб., таким образом, на счет нужно внести 318 тыс. руб. В заявлении обязательно укажите, что хотите сократить ежемесячный платеж, а не срок кредита», — советует Доброхотова. Вся сумма досрочного платежа идет на сокращение основного тела кредита, а не процентов, именно поэтому выгодно гасить ипотеку крупными траншами досрочно.
Сдайте квартиру в аренду
Еще один способ уменьшить ипотечные платежи — сдать ипотечную квартиру в аренду. В этом случае арендные взносы будут частично или полностью погашать ежемесячный платеж. Конечно, если квартира у вас одна, этот вариант, скорее всего, не слишком подходящий, уточняет Доброхотова. «Есть еще один существенный нюанс: сдавать недвижимость, обремененную ипотекой, можно только с согласия залогодержателя, то есть банка. Так, обычно пункт о возможности (или запрете) сдачи ипотечной недвижимости содержится в ипотечном договоре. В случае если в договоре отдельно не оговаривается этот момент, а есть желание сдать имущество в аренду, то во избежание проблем в будущем следует обратиться в банк за получением официального письменного разрешения на сдачу имущества в аренду», — пояснила Орешкина.
Рефинансируйте кредит
Другой вариант снижения ипотечных платежей — это рефинансирование. Однако такая схема работает, если осталось платить более 2 млн руб. и если заемщик выплатил меньше половины долга, а также в том случае, если ставка после рефинансирования снизится не менее чем на 2 п.п. «Так, если вместо 11,2% будет оформлен новый кредит под 6,5% годовых — игра стоит свеч, но только если, как говорилось выше, сумма долга еще довольно велика», — поясняет председатель «Бест-Новострой».
Не забудьте про компенсацию
Одним из способов сэкономить для ипотечного заемщика является оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки, советует юрист. Она подчеркнула, что полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, направить на погашение кредита, что станет ощутимой финансовой помощью заемщику. Оформляется налоговый вычет по заявлению, поданному в налоговый орган. Следует отметить, что законом установлен лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет, а обратиться за оформлением можно не чаще одного раза в год, и то при условии, что вы ранее не обращались за получением вычета при покупке предыдущей недвижимости.
Ипотека с недофинансированием или риски приобретения недвижимости по заниженной цене
Что такое ипотека с недофинансированием? Это ипотечная сделка, которая предполагает существенное или незначительное понижение цены объекта недвижимости относительно его рыночной (оценочной) цены. В соответствии с договоренностью между сторонами, в договоре купли-продажи отображается фактическая цена объекта (заниженная стоимость). Многие банки не придают большого значения расхождению цены недвижимости в двух документах:
Выдаваемый кредит превышает цену дома, земельного участка или квартиры. «Избыточные» средства финансовое учреждение оформляет в качестве «суммы на неотделимые улучшения». Специалисты банка оформляют специальный документ — договор на неотделимые улучшения. Этот договор на регистрацию не сдается и составляется для продавца, покупателя и банка.
Получили распространение случаи, когда сумма на неотделимые улучшения в несколько раз превышает цену недвижимости, указанную в официальном договоре купли-продажи. Специалисты Росреестра при регистрации не проверяют цену договора купли-продажи, ведь законодательно заниженная стоимость объекта не является причиной для отказа в государственной регистрации права собственности покупателя.
Какие требования к ипотеке с недофинансированием предъявляют банки?
В крупных банках ипотечная сделка с недофинансированием становится возможна, если оценщик подтверждает стоимость недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Каждый банк сотрудничает с профессиональными оценочными компаниями, которые прошли аккредитацию и выполняют его требования, предоставляют отчеты в нужном виде. Специалисты оценочной компании проводят анализ технических характеристик объекта, дают заключение о его рыночной цене. Если стоимость жилья, приобретаемого в ипотеку, будет занижена участниками сделки по своему желанию, без уведомления банка, то это приведет к отказу в кредитовании.
Многие коммерческие банки, небольшие по размеру активов, охотно соглашаются на занижение стоимости объекта, при этом выставляют свои условия заемщику. Они требуют большой размер первого взноса по ипотеке. Такие финансовые учреждения могут предоставлять ипотечный кредит по повышенной ставке.
Кроме Сбербанка никто на такую схему занижения цены не идет.
Уклонение от подоходного налога
Почему пользуется популярностью занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке? В чем заключаются «подводные камни» такого соглашения? В понижении цены недвижимости заинтересован продавец, который не хочет платить подоходный налог, взимаемый с него после реализации жилья. Он взимается в следующих ситуациях:
Покупателю не стоит соглашаться на ипотеку с недофинансированием, а продавцу не стоит предлагать ее. Вероятно, сделкой заинтересуются сотрудники налоговой инспекции. Они станут уточнять детали заключения сделки купли-продажи конкретного объекта, будут собирать всю информацию по ее проведению.
Согласно законодательству, стоимость объекта недвижимости является одним из приоритетных условий договора купли-продажи, заключаемого между сторонами. Если она не соответствует реальности, существенно отличается от рыночной цены, то в случае судебного разбирательства, признания сделки недействительной:
Иногда после заключения сделки продавец отказывается сняться с регистрационного учета и произвести выселение из жилья. Это серьезное нарушение, которое причиняет существенный ущерб покупателю. Отстаивать свои интересы он может в суде, в том числе, ему предоставлено право расторгнуть договор купли-продажи. Но максимальная сумма, которую сможет вернуть покупатель, ограничивается той суммой, что указана в договоре-основании приобретения объекта недвижимости.
Судебная практика
Даже имея расписку от продавца о получении средств по договору на неотделимые улучшения, покупателю будет сложно отстоять свою позицию. Судебная практика в этом вопросе такова, что крайне редко получается взыскать с продавца денежную компенсацию за расходы, произведенные на неотделимые улучшения.
В соответствии со статьей 133 ГК РФ, «неотделимые улучшения» будут являться составной частью жилья. Занижение стоимости — это верный признак притворной сделки, которая только создает видимость, прикрывает условие о цене договора и вводит все стороны в заблуждение. Налоговая служба заинтересуется подозрительно низкой ценой объекта недвижимости, указанной в договоре.
Ответственность за неуплату налога
Налоговые инспекторы доначислят подоходный налог, возьмут для расчета 70% от кадастровой цены. Заплатить налоги продавцу все равно придется, поскольку контроль за такими сделками ужесточился. Если кадастровая стоимость на квартиру не установлена на 1 января того года, в котором она продана, то специалисты налоговой службы не имеют права доначислять налоги.
Помимо доначисления подоходного налога, продавцу предстоит выплатить штрафы за уход от налогообложения, внушительные пени. Их размер определяется статьей 122 Налогового кодекса. Вероятно и привлечение продавца к уголовной ответственности.
Не стоит полагаться на честность покупателя
Если передача денег при ипотеке в Сбербанке или другом финансовом учреждении осуществляется без применения индивидуального банковского сейфа, то существенно возрастают риски продавца. При неполной сумме договора покупатель может заплатить продавцу только фактическую стоимость жилища, зафиксированную в договоре. После заключения соглашения о купле-продажи продавец оформляет несколько расписок:
Сумму фактической стоимости недвижимости продавец обычно получает до перехода права собственности на недвижимость. Если не используется сейфовая ячейка при расчете с покупателем, то деньги на неотделимые улучшения продавец получает после регистрации сделки в соответствии с нормами законодательства. Существует вероятность, что покупатель не выполнит договоренности, заплатит только фактическую цену, которая фигурирует в договоре.
Если приобретается квартира по пониженной цене, то покупатель упускает финансовую выгоду. Он сможет оформить налоговый вычет лишь с заниженной цены жилья, которая указана в договоре купли-продажи.
Ипотека с недофинансированием — мошенническая схема?
Подозрительно низкая цена квартиры — важный фактор, который может указывать на мошеннические действия с недвижимостью, намерение заработать на доверчивости. Злоумышленники могут вступить в сговор с собственниками жилища, под любым предлогом уговорить их указать в договоре слишком низкую цену. Одновременно заключается и договор на неотделимые улучшения.
Через некоторое время бывшие владельцы обратятся в суд, потребуют признать сделку незаконной, приведут справедливые аргументы, чтобы ее расторгнуть. Часто суд защищает позицию бывших собственников, удовлетворяет их требования. В результате проданная квартира вновь возвращается прежним владельцам, а покупателям полагается только фактическая стоимость.
Заключение
Каждый решает для себя сам — пойти на такую сделку или нет. Информационная осведомленность помогает принять правильное решение. Проконсультируйтесь с грамотным юристом или адвокатом по поводу сделки по ипотеке с недофинансированием, чтобы предусмотреть возможное развитие событий.