Что значит квартира в резерве у застройщика
О «золотом резерве» в новостройках
Большинство новостроек выводятся на рынок постепенно, очередями. Часть квартир в этом случае девелопер обычно приберегает, чтобы реализовать их на финальной стадии по более высокой цене. Такие предложения принято называть «золотым резервом», потому что в заветный список обычно попадают квартиры с самыми востребованными характеристиками. В чем преимущества покупки такой недвижимости, и где искать «золотой резерв» в новостройках?
Какие квартиры попадают в «золотой резерв»
На сегодняшний день квартиры «золотого резерва» есть практически в каждой новостройке. Как правило, объекты резервируются еще на начальной стадии строительства и занимают 10-20% (иногда и больше) от общего объема квартир в проекте. Обычно в закрытый список попадают наиболее ликвидные объекты, которые отличаются:
Впрочем, какие именно квартиры покупатели новостроек считают самыми привлекательными, зачастую определяют опытным путем. Создав резерв из объектов с разными характеристиками, девелопер проводит исследование, чтобы узнать какие из них быстро уйдут с рынка, а какие – не будут пользоваться спросом. Обычно это делается на ранней стадии строительства, пока с оказавшимися неликвидными квартирами еще можно поработать, например, изменить планировку или даже скорректировать квартирографию всего жилого комплекса.
Какие квартиры попадут в «золотой резерв» также зависит от класса жилья. В новостройках сегмента «эконом» самыми привлекательными считаются небольшие по площади «однушки». А в бизнес-классе обычно резервируются 2-х и 3-комнатные квартиры новостройке.
Реализация объектов «золотого резерва» обычно начинается на высокой стадии готовности дома. Цена квадратного метра к тому времени может возрасти на 30-40% по сравнению с началом продаж.
Однако застройщик может использовать разные тактики реализации заветных квартир. По общему правилу сначала на рынок выводятся неликвидные объекты, чтобы девелоперу хватило времени распродать их. Спрос на такое жилье может регулироваться при помощи скидок и акций. После этого настает черед более привлекательных квадратных метров.
Однако, если застройщик располагает достаточным количеством собственных средств для строительства, он может вообще отложить продажи до ввода объекта в эксплуатацию, тогда все квартиры в новостройке можно считать «золотым резервом».
Кроме того, изначально зарезервированные квартиры могут и вовсе отсутствовать в проекте. Например, выставив на продажу весь объем имеющегося жилья, застройщик обнаруживает, что отдельные объекты пользуются повышенным спросом и оставляет их про запас, чтобы позже продать дороже.
Кто покупает
Несмотря на то, что стоимость квартир из «золотого резерва» может быть выше обычных на 15-20%, они пользуются высоким спросом. Дорогие объекты выбирают покупатели, для которых важны уникальные характеристики квартиры: панорамный вид, нестандартная планировка, высокие потолки. Также, по словам экспертов, резервные квартиры привлекают надежностью сделки: на высокой стадии готовности новостройки риск вложиться в долгострой минимален.
В остальном же квартиры «золотого резерва» востребованы у разных групп покупателей. Инвесторы выбирают более ликвидные квартиры с расчетом на высокий доход в будущем. Конечные потребители, приобретая жилье для своей семьи, также, если позволяет бюджет, останавливаются на более комфортных вариантах. Кроме того, в некоторых случаях переплачивать за резервные квартиры готовы покупатели, которых интересует конкретный жилой комплекс, но они не успели приобрести квадратные метры на старте продаж.
С пометкой «резерв». Перед покупкой квартиры застройщики дают время на оформление документов
Среди множества вариантов предлагаемых на рынке недвижимости объектов обязательно отыщется та квартира, которая будет отвечать всем запросам конкретного покупателя. Но не всегда у него найдется возможность сиюминутно оформить сделку в силу разных обстоятельств. Подчас требуется немного времени для сбора денег или урегулирование вопросов с банком. А пока потенциальный покупатель разбирается с текущими хлопотами, квартира запросто может либо оказаться в собственности другого владельца, либо подскочить в цене. В такой ситуации компании предлагают услугу по бронированию объекта.
Условия брони
Резервируя площадь на определенный срок, покупатель может быть уверен в том, что интересующий его объект недвижимости не отдадут другому. Таким образом он заявляет о серьезности своих намерений, а застройщики, в свою очередь, получают подстраховку при оформлении договора.
«В нашей компании клиент может по телефону забронировать понравившуюся квартиру в ЖК “Новый Оккервиль” на 1-2 дня. После этого ему нужно подъехать в офис для заключения соглашения о бронировании и внесения залога, – отмечает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. – В соглашении прописываются все параметры квартиры, ее стоимость и срок действия бронирования. Обычно срок бронирования составляет 2 недели, сумма залога – 50 тысяч рублей».
По словам Николая Гражданкина, за 2 недели покупатель успеет подготовить все необходимые для заключения договора долевого участия документы: нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки, нотариально заверенную доверенность на регистрацию договора в Росреестре, квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию договора и пр.
«Главстрой-СПб» предоставляет своим клиентам только бесплатное бронирование, сроком на 2 дня, но без фиксации цены. При увеличении стоимости жилья за квартиру придется заплатить по новой цене, но, во всяком случае, объект на протяжении этого времени останется закрепленным за покупателем.
«В “Главстрой-СПб” бронирование не оформляется договорными обязательствами, – сообщает коммерческий директор компании Алексей Гусев. – Менеджер отдела продаж вносит соответствующую пометку в базу с указанием истечения срока резервирования квартиры. Если клиент не заключает договор долевого участия к этому сроку, квартира снова попадает в прямую продажу».
Два способа бронирования предлагает будущим собственникам ГК «Кивеннапа». Если клиенту потребуется всего несколько дней для того, чтобы определиться с покупкой и оформить документы, то он вправе претендовать на бесплатное резервирование. В случае, когда для этого потребуется около месяца, бронь на секцию будет платной. Цена фиксированная и составляет 100 тыс. рублей для любого метража.
«Бесплатное бронирование производится на словесной основе и не включает в себя заключение дополнительного договора, – комментирует генеральный директор ГК «Кивеннапа» Максим Красненко. – Платное бронирование, в свою очередь, подразумевает фиксирование секции на месяц и стоит 100 тыс. рублей. В случае расторжения договора бронирования с клиента взимается 10% от суммы договора, то есть 10 тыс. рублей. В ситуации перевода договора бронирования в договор купли-продажи внесенная сумма засчитывается в общую сумму сделки».
В договоре бронирования обозначена секция – объект сделки, а также дата внесения суммы бронирования и определен срок, по истечении которого должен быть заключен договор купли-продажи. Кроме того, в договоре отражается общая сумма договора и условия расторжения договора бронирования.
В ООО «КВС» существует бесплатная форма бронирования, воспользоваться которой очень просто: потребуется лишь оставить заявку на сайте компании или позвонить в офис. Менеджеры откликнутся на запрос и, выяснив параметры понравившейся квартиры, сообщат о возможном сроке бронирования. По словам начальника отдела продаж ООО «КВС» Альбины Васильевой, если покупатель планирует приобрести жилье за свой счет, то срок бронирования составляет 3 дня, с привлечением ипотечных средств срок бронирования составляет 5 дней. «После подтверждения банка о подаче документов на рассмотрение кредита бронь продлевается еще на 20 дней. На этот период стоимость квартиры остается неизменной», – подтверждает Альбина Васильева.
Плюс ипотека
В «Главстрой-СПб» срок бронирования по ипотеке составляет 15 рабочих дней с фиксацией стоимости квартиры. «При таком резервировании покупатель должен представить все документы, необходимые для оформления ипотечной заявки в банке, или предоставить застройщику готовое одобрение ипотечного кредита», – рассказывает Алексей Гусев.
Для резервирования квартиры по ипотеке потребуется одобрение банка, но финансовой организации при этом не нужно предоставлять каких-либо справок, подтверждающих бронирование, так как кредит выдается исходя из расчетов, связанных с доходами клиента, и конкретизация объекта сделки не имеет к этому никакого отношения.
«Для банка достаточно того, что дом, в котором заемщик приобретает квартиру, и застройщик получили аккредитацию, – поясняет Николай Гражданкин. – Единственный банк, который требует наличия справки о бронировании, – это Сбербанк. Для него необходимо оформление справки о бронировании по форме банка, которую он изымает у клиента при приеме документов на рассмотрение кредитной заявки».
Но не все застройщики практикуют особый вид бронирования для заключения продаж по ипотеке. Среди них – ГК «Кивеннапа». Максим Красненко в связи с частой практикой задержки одобрения ипотеки со стороны банков рекомендует клиентам сначала получать ответ от банка, а уже потом бронировать понравившуюся секцию. Такая подстраховка позволит сэкономить в случае выбора в пользу программы длительного бронирования.
Существуют и послабления в системе бронирования. В практике застройщиков допускаются ситуации, когда срок резервирования увеличивается. «Если для покупки новой квартиры клиенту необходимо продать уже имеющуюся, то ему требуется больше времени – для поиска покупателя старой квартиры, нотариата и регистрации сделки, – сообщает Николай Гражданкин. – Срок бронирования новой квартиры для таких клиентов с фиксированием цены в нашей компании составляет 1 месяц».
Об особых льготах, предоставляемых ООО «КВС», рассказывает Альбина Васильева: «Если клиент является дольщиком одного или нескольких объектов компании, является надежным плательщиком по своим обязательствам перед “КВС”, то по его просьбе ему могут увеличить срок бронирования до 10 дней».
Чаще всего для бронирования квартиры не требуется ничего сверхъестественного: сообщить менеджеру свои фамилию, имя, отчество и контактный телефон. При заключении договора бронирования покупатель должен обратить внимание, что в документе подробно описана информация об интересующем объекте, включая адрес и площадь жилья, сроки резервирования, а при оформлении ипотеки – пункт о возврате денег, если банк не предоставит кредит. Риск, что зарезервированная квартира перейдет другому владельцу, сведен к минимуму. Такой вариант возможен лишь в том случае, если покупатель по какой-то причине не выполнит свои обязательства перед застройщиком в указанные сроки.
Как заключить безопасный договор бронирования квартиры в новостройке и на что обратить внимание?
Часто граждане не могут сразу внести весь взнос по договору долевого участия, и чтобы приглянувшуюся квартиру «не увел» другой дольщик, нужен гарант. Таковым выступает договор бронирования, заключаемый будущим дольщиком и застройщиком (или агентом по недвижимости от его имени).
Что это значит?
Под бронированием понимают процесс, при котором дольщик выбирает себе жилье (если многоквартирный дом только на стадии подготовки к построению – выбор осуществляется по строительному плану) и фиксирует цену на него еще до подписания основной сделки – договора долевого участия.
Процедура осуществляется посредством подписания двух экземпляров договора бронирования квартиры в новостройке и внесением будущим дольщиком авансового платежа (от 30-50 тыс. руб.). С этого момента квартира или помещение, которое впоследствии станет полноценным жильем, снимается с продажи. Соответственно, сумма полной оплаты квартиры уменьшается на сумму задатка.
Договор бронирования часто путают с предварительным ДДУ. Их различия заключаются в следующем:
Как забронировать жилье в строящемся доме?
Условия соглашения
Стороны
Со стороны застройщика (исполнителя) выступает его представитель. Поэтому преамбула договора должна содержать:
В качестве заказчика выступает будущий дольщик. Преамбула:
Что должен содержать?
Бланк не устанавливается законодательно, поэтому его содержание устанавливается по согласованию сторон:
На что обратить внимание?
В пункте о предмете договора должны быть указаны:
Важно зафиксировать следующие условия:
На сколько можно забронировать?
От срока бронирования зависит и стоимость первоначального взноса. Некоторые застройщики, установив срок в 1-5 дней, не требуют аванс вообще. Максимальный срок бронирования, как правило, составляет 3 месяца.
Что нужно знать, чтобы защититься от мошенников?
Риск существует всегда, даже когда предоставляются все документы и на первый взгляд они юридически чисты.
Вычет зарезервированной суммы из стоимости
Застройщик или агент по недвижимости на словах оговаривают вычет суммы бронирования из стоимости квартиры, но в договоре прописывается цена без изменений. Т.о. покупатель заплатит «сверху». Ситуация распространенная, обсуждают на форуме.
Предоставление другой жилплощади
В кризис на рынке недвижимости застройщики избавлялись от неликвидных площадей. Можно было попасть в ситуацию при которой менеджер оформлял бронирование на другую квартиру с непопулярной планировкой.
Увеличение цены
Увеличение цены – это изменения одного из существенных условий бронирования. Они производятся:
Соответственно, застройщик, в соответствии со ст. 421 ГК РФ, не вправе менять сумму, но на практике менеджеры зачастую пробуют «продавить» клиенту другую цену. (Подробнее здесь).
Навязывание услуги «оформления»
Все дополнительные услуги при заключении договора бронирования являются просто выкачкой денег из клиента. Причем эта сумма не пойдет в уменьшение стоимости квартиры, как при внесении задатка.
Единственный способ защититься – отказаться сразу и настаивать только на подписании соглашения о бронировании, и, конечно же, внимательно прочесть его условия. Обсуждение здесь.
Как расторгнуть договоренности и вернуть деньги?
По желанию одной из сторон договор бронирования может быть расторгнут. Если срок окончания брони не подошел к концу, то сумма аванса может быть возвращена заказчику.
В соответствии со ст. 32 Закона о защите прав потребителей и в соответствии с нормами ст. 421 ГК РФ о свободе договора сумма будет возвращена, если застройщик не сможет доказать документально, что уже начал исполнять свои обязательства и понес расходы, на которые и была рассчитана сумма аванса.
Для расторжения договора необходимо направить письменное извещение о намерении. Если застройщик отказывается расторгнуть сделку, произвести эту процедуру можно в судебном порядке.
Если присутствует пункт «денежные средства не возвращаются»
Такой пункт противоречит нормам гражданского законодательства о порядке расторжения сделок. Если исполнитель настаивает на невозврате средств, и заказчик уверен, что срок брони не подошел к концу, то необходимо обратиться с иском в суд.
Договор бронирования призван закрепить за будущим покупателем определенную квартиру в строящемся доме на момент сбора основной суммы. Бронирование может длиться от 1 дня до 3 месяцев и сопровождается предварительным взносом, сумма которого вычитается с основной оплаты квартиры.
Полезное видео
Рекомендуем посмотреть видео о том, как забронировать квартиру без риска:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Почти вторичка: что надо знать, покупая последние квартиры в сданном ЖК
Около 20% квартир в новостройках в Москве приходится на уже сданные в эксплуатацию ЖК. В такие квартиры можно сразу заехать и приступить к ремонту, ждать не надо. К тому же эти дома подпадают под государственную программу льготной ипотеки под 6,5%. Минус в готовых новостройках только один — цены на жилье в них намного выше, чем были, когда дом только строился.
Рассказываем про подводные камни покупки квартир в готовых новостройках.
Какие квартиры остаются в продаже в готовых новостройках
Как правило, в сданных в эксплуатацию новостройках нераспроданными остаются квартиры большого метража, нестандартной конфигурации, а также наименее ликвидные лоты. Например, это квартиры на первом-втором этажах, угловые, с неудачными планировками и т. д. Впрочем, это не аксиома: на конечном этапе реализации проекта застройщики могут «выбросить» на продажу и востребованные квартиры (видовые, с хорошими планировками), чтобы реализовать их по максимальной цене.
Средняя площадь квартир, оставшихся в сданных в эксплуатацию новостройках, по данным ЦИАН, составляет 80 кв. м, тогда как площадь средней квартиры, реализуемой на этапе строительства, не превышает 60 кв. м. Чаще остаются нереализованными и квартиры на первом и втором этажах — на них приходится 17% лотов в готовых домах, тогда как по рынку в целом доля такого предложения составляет 8%.
«Часто наблюдается картина, когда почти целый стояк корпуса с квартирами неудачных планировок остается нераспроданным, площадь квартир слишком большая, из-за чего бюджет покупки высокий (характерно для массового сегмента). Иногда ценовая политика застройщика не в рынке, и в результате остаются нераспроданными все типы квартир», — приводит пример руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Часть застройщиков специально выводят квартиры в продажу только после завершения строительства. Это чаще всего наблюдается в сегментах люкс, премиум, но иногда можно увидеть и в других классах, отмечает эксперт.
«Впрочем, при грамотном управлении застройщиком ассортиментным остатком такого не происходит. Наиболее ликвидные и наименее ликвидные квартиры вымываются равномерно. Более того, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас квартир (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками), что позволит реализовать их с максимальной выгодой», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Готовые новостройки в цифрах
Аналитики ЦИАН оценивают долю оставшихся квартир в сданных в эксплуатацию новостройках в 15%. В компаниях «Азбука жилья», Est-a-Tet и «НДВ-Супермаркет Недвижимости» называют их долю от 18% до 20%. В цифрах это около 7 тыс. квартир из порядка 44 тыс. всех квартир и апартаментов в новостройках.
Больше всего нераспроданных квартир — в проектах бизнес-класса (40% в 2020 году и 47% в 2019-м). В комфорт-классе таких квартир 30% (35% годом ранее). А в элитном сегменте, наоборот, доля увеличилась с 18% до 29%, отмечает Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».
Доля остатков после сдачи новостройки зависит от успешности проекта, которая складывается из многих параметров — уровня цен, транспортной доступности, квартирографии, считает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. По его словам, если проект выводится в продажу на начальном этапе строительства, то, как правило, к концу стройки в реализации остается не более 10% лотов. Зачастую девелоперы стремятся как можно быстрее избавиться от подобных квартир путем предоставления скидок и других спецпредложений (например, отделка или кладовка в подарок), добавляет аналитик.
Сколько стоят готовые новостройки
Средняя цена квартир в готовых новостройках, по данным Est-a-Tet, находится на уровне 246,2 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. С учетом элитки — 372,5 тыс. руб. за «квадрат».
Для сравнения: в целом по Москве средняя цена предложения на квартиры составляет 240,8 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента и 281,0 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом элитного сегмента. При этом стоимость 1 кв. м в домах на начальных этапах строительства составляет 207,3 тыс. руб. (без учета элитного сегмента), это на 16% ниже, чем в готовых новостройках.
Плюсы и минусы покупки жилья в готовых новостройках
Ключевое преимущество покупки жилья в готовых новостройках — возможность сразу же получить ключи, не заниматься более сложным и рискованным процессом заключения сделки на вторичном рынке. Также у покупателя нет риска недостроя или задержки ввода в эксплуатацию, которые нередко встречаются на рынке. Покупатель сразу же может увидеть уже готовый проект, оценить качество строительства, отделки и благоустройства территории.
«Заключая сделку с привлечением ипотеки, можно рассчитывать на процентные ставки рынка первичного жилья, поскольку на вторичном рынке ипотечные ставки традиционно выше. Также существуют риски юридического характера, из-за которых суд может расторгнуть сделку (появление «неучтенных» собственников, признание бывшего владельца квартиры недееспособным на момент заключения сделки и т. д.). В случае застройщика подобные риски отсутствуют», — говорит Ковров.
Основным минусом является более высокая стоимость квартир по сравнению с этапом строительства. Если дом был введен недавно, то первое время придется жить в окружении сплошных ремонтов — впрочем, как и при покупке на ранней стадии. Среди недостатков эксперты называют и ограниченный выбор квартир. Также сданный дом не всегда обеспечен инфраструктурой, особенно если речь идет о первых корпусах в проекте комплексного развития территории.
Права застройщика в отношении клиента
Я являюсь застройщиком. Пользуюсь ли я правом оформить с будущим клиентом платный договор бронирования? Чем меня ограничивает и ограничивает ли Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»?
Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права, или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ); п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).
Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов и участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).
Тем не менее на практике заключаются договоры бронирования квартиры, что часто приводит к судебным тяжбам. Бронирование квартиры осуществляется в рамках конструкции опционного договора, по которому предоставляется право на получение исполнения в виде имущества (ст. 429.3 ГК РФ), а именно предоставление застройщиком клиенту посредством безотзывной оферты безусловного права заключить договор на условиях, предусмотренных опционом, с выплатой за это вознаграждения (опционной премии).
Моментом исполнения застройщиком своего обязательства по бронированию квартиры следует считать дату заключения основной сделки, которая указана в таком договоре. Если такая основная сделка, до заключения которой предоставлялась услуга по бронированию квартиры, между сторонами была заключена, то компания считается выполнившей свое обязательство перед клиентом по бронированию квартиры, что означает правомерность получения вознаграждения за фактически оказанную услугу. Застройщик также считается выполнившим свои обязательства перед потребителем и в случае, когда основная сделка по приобретению объекта не была заключена по причине того, что потребитель сам отказался от нее (апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2014 № 33-27498/14).
В договоре бронирования свое вознаграждение застройщик указывает в качестве платы за резервирование объекта для клиента на оговоренный срок. Выполнение компанией своего обязательства дает ей право на получение вознаграждения в полном объеме, что исключает возможность для клиента истребования внесенной суммы оплаты обратно, кроме случая, когда при отсутствии своей вины клиент так и не получил забронированную квартиру (апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2015 № 33-26743/2015).
Договор бронирования не является договором долевого участия, а лишь выражает намерение сторон заключить такой договор. Таким образом, по тексту «основной договор» – договор долевого участия, а договор бронирования для застройщика предполагает две обязанности: забронировать квартиру и никому ее не отдавать, и заключить в будущем «основной договор». Обязанности физического лица из договора бронирования – оплатить бронь.
Можно выделить следующие риски, возникающие при договоре бронирования квартиры с застройщиком.
1. Договор бронирования, по сути, является предварительным и закрепляет лишь намерение сторон в будущем заключить договор участия в долевом строительстве.
2. Договор бронирования не подлежит государственной регистрации, соответственно возможен риск двойных продаж.
3. Из предыдущего пункта следует, что при отсутствии зарегистрированного договора не возникает специальных прав, предусмотренных Законом № 214-ФЗ.
Тем не менее судебная практика выработала определенный механизм защиты дольщика от недобросовестного поведения застройщика. Согласно письму Верховного Суда РФ от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13 действие Закона № 214-ФЗ распространяется также на совершенные с 1 апреля 2005 г. сделки по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключения предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.