Что значит ипотека в рассрочку

Рассрочка в новостройке: что стоит знать о «сестре» ипотеки

Каждый, кто рассматривал покупку квартиры в новостройке, наверняка сталкивался на сайтах застройщиков с таким предложением, как рассрочка. Что это такое, каковы условия приобретения жилья по данной сделке и кому действительно стоит рассматривать подобные предложения, читайте в материале.

Рассрочка — один из инструментов приобретения жилья в новостройке. На вторичном рынке она встречается довольно редко, поскольку собственники недвижимости неохотно соглашаются на такой вариант оплаты. Основные условия рассрочки: большой первоначальный взнос и срок выплат до 2 лет (это максимум; обычно 6–18 мес.). Взнос, как правило, составляет 50%. Однако, если рассматривать предложения в общем, диапазон равен 10–70%. Все зависит от конкретного проекта и степени его готовности: чем она ниже, тем меньше и первоначальный взнос.

«Остаток клиент вносит равными долями в течение установленного периода времени или по графику, согласованному с застройщиком. Помимо этого, возможен следующий вариант: фиксированными являются сроки первого и последнего платежей, а периодичность и размер оплаты покупатель определяет самостоятельно», — рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости Unique Property Сергей Кузьмичев.

Сроки

Обычно сроки рассрочки регулируются временным периодом ожидания до ввода объекта в эксплуатацию. Однако у ряда застройщиков существует альтернативная практика, при которой период рассрочки не ограничивается сроком сдачи ЖК.

«В таких случаях покупатели продолжают платить еще 3, 6 или 8 месяцев. При этом возможность пользования объектом (получение ключей, подписание акта приема-передачи) появляется у них только после полной выплаты», — комментирует руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.

Оформление

Несмотря на кажущуюся простоту сделки, покупателю следует внимательно знакомиться с условиями договора. Обычно за задержку платежей по рассрочке накладываются штрафы. Кроме того, компания-застройщик также может расторгнуть заключенный договор, если покупатель перестал платить. И таким образом человек остается и без ранее выплаченных денег, и без квартиры.

Страховки в отличие от ипотеки при рассрочке нет, рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Но есть и хорошая новость: при краткосрочной рассрочке санкций за неплатежеспособность стараются не применять. Это ничего не дает застройщику. Как правило, сразу предлагается программа, которая минимизирует риски неоплаты сделки, объясняет Ирина Доброхотова.

Беспроцентная и процентная рассрочка

Рассрочка бывает двух видов: беспроцентная и процентная. Чем они отличаются друг от друга, рассказал Сергей Кузьмичев.

Беспроцентная обычно предоставляется на срок от 1 до 12 мес. или до завершения строительства объекта. В этом случае на остаток задолженности процент не начисляется. Сумму разбивают на ежемесячные или ежеквартальные платежи за оставшийся период.

Обычно такие программы приобретения жилья предполагают значительную сумму первого взноса: он может составлять 30 или 50% от полной стоимости квартиры.

Процентная рассрочка предполагает начисление процентов на остаток. После внесения первоначального взноса клиент может рассчитываться с застройщиком в течение 1–2 лет. В некоторых компаниях этот период может длиться дольше.

«Ежемесячно на невыплаченную часть суммы начисляется порядка 1–2%. В связи с этим возникает переплата определенной суммы сверх стоимости приобретаемого жилья. Выбирая процентную рассрочку, покупатель должен понимать: чем длиннее ее период, тем выше будет процент», — заключает Кузьмичев.

Целевая аудитория

Если сравнивать рассрочку и ипотеку, вторая (особенно с введением льготной программы под 6,5%) значительно превышает первую по популярности: 60% против 10–15%, приводят цифры эксперты. Одна из причин, почему люди оформляют покупку в рассрочку, — у них нет возможности оплатить стоимость ДДУ сразу и в полном объеме, но также они не хотят откладывать приобретение жилья по понятным причинам: стоимость может существенно вырасти, интересующий лот могут купить и т. д. Так что рассрочка помогает забронировать квартиру по ее текущей цене.

Другими распространенными мотивами для использования механизма рассрочки, по опыту коммерческого директора «Сити-XXI век» Юрия Просвирова, являются следующие:

Также, по мнению коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко, рассрочка подходит инвесторам, планирующим покупку квартиры на этапе котлована или старте продаж с целью продажи по договору переуступки. В этом случае остаток задолженности вносит уже следующий покупатель, приобретающий жилье у данного инвестора.

«Рассрочка может быть интересна и потенциальным покупателям с ипотекой: вся сумма, выплаченная застройщику, будет считаться первоначальным взносом. А при следующем платеже по рассрочке заемщик получает ипотеку и оплачивает свою задолженность кредитными средствами. Тогда он экономит на процентах в период строительства дома, что обычно составляет 2 года при приобретении квартиры на этапе котлована», — добавляет Александр Коваленко.

Чем рассрочка невыгодна покупателю?

Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.

«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.

Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.

Только ли квартиры?

Помимо жилой недвижимости, в рассрочку можно приобрести и небольшие лоты: кладовые и коммерческие помещения, парковочные места в подземном паркинге. По большому счету здесь действуют условия «классического» предложения: остаются те же требования по первоначальному взносу и срокам. С той лишь оговоркой, что датой окончания платежей будет считаться дата планового завершения строительства корпуса, в котором находится предмет сделки, а не всего ЖК. А вот аудитория, которой может быть интересна данная рассрочка, несколько расширяется.

«Парковку средней стоимостью от 800 тыс. до 1 млн руб. в рассрочку приобретают как клиенты с ипотекой, так и те, кто покупает квартиру посредством 100% оплаты. Коммерческую недвижимость выбирают бизнесмены и самозанятые», — комментирует финансовый директор строительной компании «Неометрия» Александр Спасов.

Нельзя сказать, что рассрочка — мощный катализатор процессов на рынке. Это скорее дополнительная опция, которая, во-первых, демонстрирует аудитории определенную лояльность застройщика, во-вторых, является оптимальным предложением для определенной категории покупателей.

Источник

Взять ипотеку и год не платить! Знаем как — читайте лайфхак

Изменение условий выдачи льготной ипотеки при ближайшем рассмотрении вовсе не означает, что хороших предложений по выдаче жилищных кредитов больше нет. Даже наоборот, в некоторых случаях они стали еще доступнее. По крайней мере у крупнейших застройщиков. Для примера рассмотрим актуальные предложения от «Группы ЛСР» (девелопер № 2 в РФ по объемам строительства) и увидим, что у нее есть целый ряд способов взять доступную ипотеку на квартиры в Москве, которые данная компания, кстати, строит по системе «Все включено».

Способ № 1. Год без платежей

«Группа ЛСР» совместно с АО «Российский сельскохозяйственный банк» запустила уникальную ипотечную программу, которая позволит клиентам компании не платить ежемесячные платежи в течение одного года с момента заключения договора. При этом первоначальный взнос составит 25%, сумма кредита может быть любой, а ставка будет равняться 8,7% годовых. Максимальный срок кредитования может достигать 30 лет.

«Отсутствие ежемесячных платежей в течение года позволит будущим владельцам недвижимости направить сэкономленные деньги, например, на ремонт», — комментирует начальник отдела ипотеки «ЛСР. Недвижимость — Москва» Александр Рычков.

Способ № 2. Полпроцента на 12 месяцев

Совместно с ПАО «Банк ВТБ» «Группа ЛСР» предлагает сразу несколько вариантов с привлекательными условиями для ипотечных кредитов:

Способ № 3. Рассрочка

Новую акцию «Группа ЛСР» запускает совместно с ПАО «Сбербанк». У клиентов, приобретающих квартиру в ипотеку, появилась возможность существенно сэкономить в первый год пользования кредитом благодаря уменьшению размера ежемесячного платежа в два раза, а также за счет снижения суммы начисляемых процентов.

Экономия достигается благодаря выдаче кредита равными долями. Первая часть выдается сразу после регистрации ДДУ, вторая — через 12 месяцев. Базовая ставка — от 8%, минимальный первоначальный взнос (ПВ) составляет 10% от стоимости квартиры.

Другие предложение от «Сбера» (срок 12–20 лет):

Способ № 4. Семейная ипотека

По-прежнему одним из лучших способов улучшить жилищные условия остается семейная ипотека. Как мы уже отметили, главное условие ее выдачи — наличие в семье одного ребенка, родившегося в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го.

Вот топ-5 предложений по семейной ипотеке от разных банков:

Общие условия от всех кредитных организаций: заемщик должен быть гражданином РФ, сумма кредита — до 12 млн руб., взнос — от 15%.

Заметим, что указанными способами количество выгодных предложений по ипотеке от «Группы ЛСР» и банков-партнеров не ограничивается.

За обновлениями программ всегда можно следить на сайте застройщика.

Источник

Ипотека под 0%: как работает субсидирование ставок от застройщиков

На рынке новостроек Москвы сейчас большое разнообразие различных ипотечных программа со сниженными ставками по ипотеке. Подобные программы были и раньше, но во время пандемии коронавирусной инфекции таких предложений в рамках партнерских программ банков и застройщиков стало намного больше, а ставки достигли в некоторых случая 0%.

Такие низкие ставки, безусловно, позволяют серьезно экономить на ежемесячных платежах. Рассказываем, какие существуют дополнительные программы субсидирования ставок по ипотечным кредитам, как работают такие программы, и какая экономия получается для покупателей жилья в столичных новостройках.

Эксперты в этой статье

Ипотечные программы со сниженными ставками

На столичном рынке новостроек, действительно, можно встретить предложения по ставке в 0% или чуть выше. Такие ставки начали массово появляться на рынке во время пандемии. Тогда многие покупатели боялись брать ипотеку даже по сниженным ставкам, объяснила директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Ирина Туманова.

Сейчас на рынке новостроек с ипотекой проводится более 70% сделок, поэтому застройщикам было жизненно необходимо простимулировать столь внушительную группу потребителей, говорит генеральный директор «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Во время пандемии ипотечные покупатели озаботились проблемой финансовой стабильности: ограничительные меры уменьшили запас прочности малых и средних предприятий, а наемные рабочие столкнулись с проблемой падения доходов и даже потери работы. Поэтому застройщики и банки предложили покупателям гибкие условия рассрочки, ипотеку с пониженной ставкой, полисы страхования на случай потери работы и другие акции, рассказала Наталия Кузнецова.

Ставка по ипотеке по подобным программам субсидируется частично за счет различных программ государственной поддержки покупателей жилья и частично за счет застройщика, благодаря этому заемщик получает максимально привлекательные условия кредитования, пояснили в пресс-службе девелоперской группы «Эталон».

Как работают такие программы

Условия программ со сниженной ставкой варьируются в зависимости от застройщика, банка-партнера и конкретной новостройки.

Период субсидирования ипотечной ставки до 0% или чуть выше, как правило не превышает 6-12 месяцев. Есть также льготные программы, в рамках которых ставка субсидируется на более длительные сроки. По истечении этого периода начинает действовать ставка по льготной (6,5%) или базовой программе (порядка 8%).

«Величина первоначального взноса, требования к заемщику, максимальный срок кредитования и возможность использовать маткапитал зависят от конкретного банка. Есть и универсальные условия. Например, если субсидируется ставка по льготной ипотеке, то предельная сумма кредита одинакова во всех программах (в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — до 12 млн руб.). Также различается и срок действия предложения, однако отдельные компании уже продлевали данную акцию», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Читайте также

Сколько можно сэкономить

Некоторые партнерские программы банков и застройщиков позволяют в течение определенного времени — год-два — вообще не платить, либо вносить минимальные суммы. «Если мы берем среднюю сумму кредита 4 млн руб. и средний срок кредита 15 лет по базовой ставке 6,2%, то платеж будет 34,2 тыс. руб. Если берем субсидированную до 0% ставку, то первый год будет платить 23,3 тыс. руб. Таким образом экономия за первый год будет 130 тыс. руб. Разница существенная», — приводит пример расчета Ирина Туманова из «НДВ».

В компании «Метриум» также приводят расчет экономии на сниженной ставке: при покупке квартиры за 9,8 млн руб. (61,4 кв. м) в семейном квартале «Мир Митино» и оформлении ипотеки в ВТБ ежемесячный платеж снижается примерно на 40% (36,5 тыс. вместо 60,6 тыс. руб.) до конца года. С 1 января 2021 года размер ставки составит 6,5% годовых. В некоторых проектах, например, от ГК ПИК покупатель мог самостоятельно выбрать один из двух вариантов — фиксированную скидку (100 тыс. руб.) или ипотеку без процентов на год. В этом случае выгода предложения зависела от стоимости лота, величины первоначального взноса, потребностей покупателя. Проще говоря, при наличии альтернативы следует просчитать все варианты в каждом отдельном случае, говорит Мария Литинецкая.

«Средства заимствуются из скидки, которую застройщик обычно дает покупателям. Т.е. либо обычная ставка и цена со скидкой, либо сниженная ставка, но цена без скидки. Есть разные варианты: ставка может быть снижена на определенный срок (первые год-два) или на весь срок. При снижении на короткий срок застройщик заплатит меньше, ведь он компенсирует только недополученные проценты за эти год-два. При снижении на весь срок — недополученные за весь. Выгоду нужно считать индивидуально по каждому конкретному случаю, в зависимости от программы и текущих условий по скидкам у застройщика. Но всегда работает одно правило: чем больше сумма кредита и короче срок, тем выгоднее брать субсидированную ставку», — поясняет Наталия Кузнецова из «Бон Тон».

Читайте также

Кто дает скидки

После запуска льготного жилищного кредита целый ряд девелоперов предложили своим клиентам еще более привлекательные условия. Так, по данным «Метриум», совместные программы с ведущими банками разработали ПИК (в проектах которого сконцентрирована треть предложения квартир массового сегмента), ГК «А101», MR Group, УК «Развитие», Группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК, «Галс-Девелопмент», «Эталон» и других компаний.

При этом такие программы есть не только в новостройках массового сегмента, но и проектах бизнес-класса и на рынке премиального и элитного сегмента, отмечает Мария Литинецкая. К примеру, программы со сниженной ставкой есть также в проектах застройщика Sminex.

Программы субсидирования ипотечных ставок есть и у банков. Например, в банке «Дом.РФ» получить ипотеку в новостройках, строящихся с использованием проектного финансирования, можно по ставке от 2,9%. Пилотный проект запущен в мае в двух субъектах России в партнерстве со строительными компаниями ГК Prinzip (ЖК «Парк Победы», Свердловская область), ГК Rose Group (ЖК «Микрогород в лесу», Московская область). Низкая ставка действует в течение всего периода строительства объекта, после сдачи домов в эксплуатацию устанавливается обычная процентная ставка. По условиям программы, максимальная сумма кредита — до 30 млн руб., срок — до 30 лет, первоначальный взнос — от 20%, пояснили в пресс-службе банка.

В компании «Эталон» (совместно с Сбербанком) действует программа со ставкой 2,6%, которая фиксируется на первые два года — экономия клиента составляет до 5,9%. Начиная с третьего года по седьмой год ставка устанавливается в размере 6,1%, при первоначальном взносе всего от 15% и использовании сервиса электронной регистрации Сбербанка.

Источник

Три способа сэкономить на покупке жилья в новостройке в 2020 году

Текущий 2020 год оказался рекордным для московского рынка жилой недвижимости: по данным Росреестра, в сентябре впервые за всю историю наблюдений число сделок с квартирами и апартаментами в новостройках превысило 10 тыс. Всего же в первый осенний месяц в столице было заключено 10,05 тыс. сделок с физическими лицами.

Ажиотажный спрос подстегнула не только неопределенность на рынке, вызванная коронакризисом, но и льготная ипотека под 6,5% годовых. Вложение средств в покупку недвижимости по-прежнему видится большинству россиян самым надежным способом сохранения сбережений. При этом стремление сэкономить на покупке жилья — одна из сильнейших мотиваций сегодняшних инвесторов. Рассказываем подробнее о том, как это можно сделать.

Рассрочка

Покупка квартиры или апартаментов в рассрочку — один из самых распространенных инструментов на рынке первичного жилья. По сравнению с ипотекой рассрочка имеет короткий срок погашения (как правило, от одного до четырех лет) и более выгодные условия для покупателей, позволяя им не переплачивать за услугу. При этом размер первоначального взноса в случае с рассрочкой будет больше, чем по ипотечному кредиту, — минимум 20%.

ГК ФСК предлагает своим покупателям приобрести квартиру в подмосковном жилом районе «Южная Битца» или московском комплексе «Настроение» в рассрочку по программе «Купи сейчас — плати потом». Первоначальный взнос в этом случае составит 25% от стоимости квартиры. Оставшиеся 75% покупатель может заплатить к моменту ввода дома в эксплуатацию. Отсрочку оплаты при этом можно погасить как единовременно, так и с привлечением ипотечных средств.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— Предложение вызвало у наших покупателей интерес. И это неудивительно. Оно действительно выгодное. Можем разобрать на конкретном примере. Есть квартира в ЖК «Настроение» стоимостью 8 млн руб. Если покупатель приобретает ее в рамках нашей рассрочки, он может внести первоначальный платеж в размере 2 млн руб., тем самым зафиксировав общую стоимость этой квартиры. До момента ввода дома в эксплуатацию (в нашем случае до третьего квартала 2021 года) клиент избавлен от платежей по ипотеке, рассрочке и прочих ежемесячных выплат. За это время он может накопить недостающие средства для внесения второго, финального платежа за квартиру. Но даже если он не смог собрать все 6 млн за это время, а только, к примеру половину, то на оставшиеся 3 млн он может взять ипотеку. Таким образом, он уменьшил сумму самого кредита и сэкономил на выплатах по ипотеке.

Trade-in

Покупка жилья по схеме trade-in — менее распространенный инструмент, чем ипотека и рассрочка, однако в последние годы число таких сделок в Москве неуклонно растет. Только с 2018 по 2019 год их количество выросло на 13%, по данным компании «Инком-Недвижимость». Решение подойдет для тех, кто хочет продать старую квартиру максимально быстро, при этом не переплачивая агентствам или частным риелторам.

Сегодня подобную схему используют многие застройщики в Московском регионе. В ГК ФСК в рамках этой программы компания выкупает жилье у клиента с дисконтом 7–10%. Взамен он может приобрести квартиру в одном из проектов девелопера. Это позволяет покупателю сэкономить время, которое он бы потратил на реализацию своей недвижимости, и приобрести квартиру в строящемся проекте по реальной рыночной стоимости, в том числе на начальном этапе строительстве.

«Клиент за счет использования инструмента трейд-ин может приобрести квартиру в строящемся проекте по той стоимости, которая актуальна в проекте на текущей момент. То есть если бы покупатель приобрел квартиру в этом же проекте, но спустя время, которое он бы затратил на реализацию своей старой недвижимости, то квартира в строящемся доме могла бы вырасти за счет стадии готовности дома. В наших проектах мы корректируем стоимость, как правило, один-два раза в месяц. Если средний срок реализации квартиры на вторичном рынке три-четыре месяца, то до момента покупки квартиры в новостройке покупателем застройщик бы корректировал цену минимум три раза», — приводит пример коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Европейская ипотека

Отдельные застройщики вводят дополнительные предложения и акции, которые позволяют привлечь покупателей на выгодных условиях. Осенью 2020 года ГК ФСК совместно с одним из крупнейших российских банков запустила программу субсидирования ипотечных ставок при покупке квартир в ЖК «Римский», «Сколковский», «Настроение», «Датский» и «Южная Битца» в Москве и ближайшем Подмосковье. Оформить кредит на покупку жилья в этих проектах можно по ставке от 3,1% в рамках льготной ипотеки на новостройки, льготная ставка устанавливается на весь срок кредита — до 30 лет.

Согласно условиям программы, максимальная сумма ипотеки не должна превышать 12 млн руб. Первоначальный взнос при этом составляет всего 15% от стоимости квартиры. Минимальная процентная ставка доступна для заемщиков, подтверждающих доходы и занятость выпиской из Пенсионного фонда РФ, заказать ее можно через сотрудника банка. Оформить ипотеку вне льготной программы на новостройки можно по ставке от 4,8%. Это позволит получить кредит в большей сумме — максимальный размер ипотеки составляет 30 млн руб. Кредит вне программы с господдержкой также оформляется на срок до 30 лет.

«Впервые за всю историю рынка заемщикам предлагается ставка на европейском уровне. Новые условия позволяют не только серьезно сэкономить на размере платежа, но и существенно снизить переплату по кредиту», — говорит Ольга Тумайкина.

Так, в ЖК «Датский квартал» при покупке квартиры стоимостью 4,5 млн руб. в ипотеку со ставкой 6,1% годовых переплата за весь срок кредитования (25 лет) составит 3,5 млн руб. Если брать аналогичную квартиру в ипотеку со ставкой 3,1% годовых, переплата по кредиту будет почти вдвое меньше — всего 1,8 млн руб. Ежемесячный платеж в первом случае у покупателя будет 24 459 руб., во втором случае — 19 724 руб.

Источник

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Альтернатива для тех, кто не хочет брать ипотеку

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Что такое жилищный накопительный кооператив

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

Как устроены жилищные накопительные кооперативы

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку. Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

На деньги из общего котла жилищный накопительный кооператив может купить только жилье: дом или квартиру. Но не может потратить их на строительные материалы, рассчитаться с подрядчиком или выплатить зарплату сотрудникам кооператива. На аренду, рекламу и зарплату кооператив может тратить только членские и вступительные взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив расходует их на собственные нужды.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование. Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья. До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Паевые взносы остаются собственностью пайщика, пока он является членом кооператива. Пайщик может распорядиться ими по своему усмотрению — продать, подарить или завещать. Если пайщик захотел выйти из кооператива, он подает заявление и забирает накопленные на его счету паевые взносы. Вступительный и членские взносы пайщику не возвращают.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Еще жилищные кооперативы легко найти в социальных сетях. По группам в сетях можно не только узнать контакты кооператива, но и понять, стоит ли ему доверять. Если группа живая, есть свежие посты, много участников, значит кооператив работает и продвигает свои услуги.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем. Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами. Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

К тому моменту, как я нашла кооператив, он проработал всего полтора года, а пайщиков было чуть больше двухсот человек. У меня возникли сомнения: вдруг кооператив перестанет существовать или новые пайщики перестанут вступать. Но все решила репутация застройщика: на фоне большого количества замороженных строек эта компания всегда вовремя сдавала дома.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег. Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива. Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь. В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак. Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

Реестр Центробанка. Центробанк включает все жилищные накопительные кооперативы в единый реестр и размещает на своем сайте файл со списком кооперативов. Если кооператив существует легально, в реестре будет запись. Кроме этого в едином реестре есть графа со статусом, где Центробанк указывает неблагонадежность кооператива, например кооперативы в стадии ликвидации или банкротства.

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес. Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество. Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

Список внутренних документов, которые стоит изучить у ЖНК

Годовой отчет. Помимо организационных документов кооператив по закону обязан выкладывать в свободный доступ бухгалтерский отчет и отчет о деятельности за прошедший год.

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение. Кроме внутренних документов жилищный накопительный кооператив выкладывает заключение независимого эксперта о деятельности кооператива. Закон обязывает кооперативы проводить ежегодную аудиторскую проверку бухгалтерской отчетности. Аудиторскую компанию выбирают на конкурсной основе.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет. Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Дебиторская задолженность». Раздел показывает, есть ли у организации долги. Например, кооператив передал квартиру пайщику, но с застройщиком за нее так и не расплатился. Если нет дебиторской задолженности, значит дела кооператива идут хорошо. У моего кооператива ее не было.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы. Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры. Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей. После официальной информации я стала искать дополнительную в поисковиках. Мне стало интересно, что пишут о кооперативе обычные пользователи. Информации оказалось мало: ссылка на сайт, на живую группу во Вконтакте и форум с тремя комментариями. Порадовало, что нет ссылок на судебные процессы.

Я сосредоточилась на социальных сетях: вступила в группу и прочитала все, что написали другие пайщики. В одном из постов обратила внимание на комментарий: пайщица возмущалась нерасторопностью сотрудников кооператива. Чтобы узнать подробную информацию из первых рук, я написала девушке личное сообщение с вопросами.

Меня интересовало, получила ли пайщица квартиру или еще стоит в очереди. Также я спросила, как меняется сумма ежемесячного платежа, нужна ли страховка жилья и пайщика, как в ипотеке, и что будет с квартирой, если кооператив обанкротится. На вопросы, которые касались личного опыта, девушка отвечала подробно, показала копии квитанций. В теоретических вопросах она не ориентировалась. Квартиру пайщица получила и уже начала в ней ремонт.

Для себя я решила так: если в кооперативе возникнут проблемы, возьму потребительский кредит в банке и закрою долг за квартиру. Рассрочка уже не будет такой выгодной, но я не потеряю квартиру и деньги.

Я выбирала квартиру в одном из четырех жилых комплексов застройщика, с которым сотрудничал мой кооператив. Два жилых комплекса мне не подошли. В одном цена на жилье была на 30% выше средней по городу, поэтому я не укладывалась в бюджет. Второй находился за городом — квартиры в нем дешевле, но сдать или продать впоследствии будет сложнее. Оставшиеся два комплекса были равнозначны по местоположению и цене. В них я и стала искать жилье.

Я ориентировалась на два критерия — сроки сдачи дома и стоимость квартиры. Мне не хотелось долго ждать, поэтому я искала комплекс с ближайшим сроком сдачи. Но поскольку у выбранного застройщика репутация надежного, квартиры в его комплексах раскупают и бронируют на нулевом цикле — когда заложен фундамент. Оказалось, что свободные квартиры оставались только в домах со сдачей через год и позже.

На первоначальный взнос я накопила 1,1 млн рублей. Этих денег хватало на взнос только за однокомнатную квартиру. В среднем такая квартира в 2015 году стоила 2,3—2,4 млн рублей. Стоимость зависит от этажа: на первых и последних этажах жилье дешевле примерно на 70 тысяч, поэтому эти квартиры раскупают в числе первых. На пятом и шестом этаже в девятиэтажном доме — самые дорогие, их покупают в последнюю очередь. Когда я решила вступить в кооператив, оставалось около десяти однокомнатных квартир, все на дорогих этажах. Мы с дочерью выбрали квартиру на пятом этаже с самой удобной, на наш взгляд, планировкой.

Чтобы квартиру сняли с продажи, я внесла первоначальный взнос. Размер взноса устанавливает кооператив, обычно об этом пишут в положении о паевом взносе и на сайте. В среднем это 30—50% от стоимости.

Где выгоднее копить деньги на первоначальный взнос в течение полугода

Пока пайщик не выплатит полную стоимость квартиры, она принадлежит кооперативу. Поэтому у кооператива нет строгих требований к своим членам: любой человек старше 16 лет может стать пайщиком. Членов правления не волнует и финансовая состоятельность членов кооператива: нет денег — нет квартиры.

Я сразу сказала, какую квартиру хочу, и кооператив забронировал ее для меня. Сначала квартиру снимают с продажи на пять рабочих дней. После того как предоплата поступит на счет кооператива, квартиру сначала бронируют у застройщика, а когда дом будет сдан, выкупают для меня.

За пять рабочих дней я должна была заплатить:

Наличные в кооперативе не принимают — все расчеты через банк, поэтому мне выдали на руки квитанции для оплаты. Я оплатила всё в тот же день, а через три дня позвонил сотрудник кооператива и пригласил снова приехать в офис. Менеджер кооператива выдал мне документы и пригласил на экскурсию в строящийся дом.

Каждую субботу члены кооператива могут приехать на стройку и посмотреть, как будут выглядеть их квартиры. Для этого в одном из подъездов оборудовали демонстрационный этаж.

Для просмотра доступны три квартиры: одно-, двух- и трехкомнатная. Трехкомнатная — в черновой отделке, чтобы будущие владельцы посмотрели, как проходят коммуникации. Однокомнатная — в предчистовой отделке: в таком виде владелец получает квартиру. Двухкомнатная — с ремонтом, чтобы показать жилье во всей красе. Мы поехали на экскурсию, чтобы узнать размеры и продумать планировку и дизайн.

На сайте застройщика можно следить, как движется строительство. На каждом строящемся доме установлены камеры, ведется онлайн-трансляция. Примерно раз в месяц я заходила на сайт и видела изменения: дом подвели под крышу, установили окна, облицевали фасад.

Максимальный срок рассрочки — 10 лет. Если с ипотекой все понятно — берете в долг деньги и возвращаете с процентами, то в кооперативе расчет ведут на квадратные метры. Объяснение простое: стоимость жилья на рынке постоянно растет, а никаких процентов на сумму рассрочки кооператив не начисляет.

Как рассчитывают ежемесячный паевой взнос, объясню на собственном примере. После того как я внесла первоначальный платеж, мне рассчитали, сколько квадратных метров осталось выкупить, и разделили их на срок рассрочки.

Пример расчета ежемесячного паевого взноса

За три года членства моя квартира выросла в цене всего на 4,5%, или на 1,5% за год. Даже несмотря на увеличение паевого взноса и уплату членских взносов, рассрочка от кооператива оказалась выгоднее ипотеки.

Мои выплаты за три года

Риски

Вырастут цены. Самые большие риски связаны с резким скачком цен на жилье, так как размер ежемесячного паевого взноса возрастает пропорционально цене.

Сколько бы я платила ежемесячно при росте цен на жилье

Не останется денег на паевой взнос. Второй риск связан с неплатежеспособностью. Что делать, если я не смогу платить взносы в кооператив? Узнала, что меня могут исключить за три просрочки в течение года либо одну просрочку сроком более трех месяцев. В исключительных случаях, например если пайщик потерял работу или тяжело заболел, кооператив может пойти навстречу и на срок от одного до трех месяцев заморозить взносы.

Исключенный пайщик обязан освободить квартиру, а кооператив — вернуть пайщику всю сумму выплаченных паевых взносов. Вступительный и членские взносы не возвращаются. Минус в том, что квартиру исключенный пайщик освобождает сразу, а деньги ему по закону вернут в течение первого полугодия следующего года.

Кооператив обанкротится. Пока пайщик не выплатил взнос, квартира остается собственностью кооператива, поэтому непонятно, что будет с квартирой, если кооператив обанкротится. Я расспросила юриста и узнала, что квартиру, как и другое имущество кооператива, оценят, продадут, а вырученные деньги распределят между кредиторами.

Я, как пайщик, буду в числе прочих кредиторов пятой очереди и получу деньги только после продажи имущества. Но, во-первых, банкротство может длиться полтора-два года, поэтому я не скоро верну свои деньги. А во-вторых, имущества обычно не хватает, чтобы выплатить все долги. Поэтому кредиторам возмещают, например, 30 или 50% от суммы долга.

Кооператив растратит паевые взносы. Вместо того чтобы покупать квартиры для пайщиков, кооператив потратит деньги на собственные нужды или начнет проворачивать с ними сомнительные операции. В какой-то момент застройщик потребует освободить неоплаченные квартиры, и пайщики останутся без денег и без жилья.

К сожалению, никто не застрахован от недобросовестной работы правления. Чтобы не попасть в такую ситуацию, надо контролировать работу правления: ходить на собрания, смотреть аудиторское заключение, следить за отзывами в интернете.

Пайщики выйдут из ЖНК. Предположим, что у нескольких членов кооператива изменились обстоятельства, они решили выйти из кооператива и забрать деньги. Если жилье для них еще не купили, кооператив возвращает им их пай и продолжает работать. Просто деньги в общем котле будут накапливаться чуть медленнее.

Если квартира уже куплена, пайщик освобождает квартиру и получает назад свои паевые взносы. На усмотрение кооператива освободившуюся квартиру продают или передают другому пайщику. Кооператив продолжает работать.

Застройщик заморозит строительство. Пайщик выбирает конкретную квартиру и вносит платеж за нее. Если строительство остановится, придется выбирать другую квартиру. Ее цена может быть выше, тогда размер паевого взноса увеличится.

Обнадеживает лишь то, что пайщик все-таки получит квартиру, а не потеряет деньги из-за долгостроя.

Комментарий эксперта

По тексту все вполне гладко, но в жизни может быть иначе. И связано это не с какими-то юридическими тонкостями. Обратите внимание, что в статье кооператив предоставляет квартиры до полной выплаты взноса. Это значит, что квартиры приобретаются в том числе за счет средств других пайщиков. Это делает систему похожей на пирамиду. При такой организации деятельности кооператива квартиры может получить только часть пайщиков. Остальные останутся ни с чем, если новые пайщики не будут вступать в кооператив.

Схемы кооперативов широко используются застройщиками для обхода ФЗ № 214-ФЗ «О долевом строительстве». Кооператив — это прокладка между застройщиком и будущими собственниками квартир. Все отношения с людьми замкнуты на кооператив, который фактически выступает в качестве агента. Его задача — продать квартиры застройщика. При этом руководство кооператива, как правило, полностью контролируется застройщиком. Застройщику это выгодно, а выгода для пайщика может оказаться сомнительной. Вместо конкретного договора долевого участия пайщик будет иметь только отношения с кооперативом, которые основаны на членстве. Интересы застройщика всегда будут в приоритете.

Наконец, организация кооператива, который работает с конкретным застройщиком, не спасет пайщиков от негативных последствий, если застройщик обанкротится или остановит строительство.

Возможно, поэтому из новой редакции статьи 1 ФЗ № 214-ФЗ исключили возможность привлекать средства для строительства жилья через накопительные жилищные кооперативы. Однако такая возможность сохраняется для кооперативов, которые создали до того, как ввели в действие новую редакцию. То есть новые накопительные кооперативы смогут привлекать средства к покупке только уже сданных в эксплуатацию объектов. Для старых ничего не меняется в смысле привлечения средств граждан. Другое дело, что отношения этих кооперативов с застройщиками по долевому участию должны будут строиться в соответствии с новыми правилами.

В целом покупка жилья через жилищные накопительные кооперативы по сравнению с обычным долевым участием связана с дополнительными рисками из-за дополнительного участника — кооператива. Член кооператива лишается возможности предъявить претензии застройщику по договору долевого участия и на основании законодательства о защите прав потребителей. Все возможные конфликты происходят между кооперативом и застройщиком. При этом кооператив потребителем по действующему законодательству не является.

Это не исключает успешной с точки зрения интересов пайщиков деятельности отдельных кооперативов. Однако этот успех впрямую зависит от успешности работы застройщика и честности руководства кооператива.

Право собственности

Когда оформляют право собственности на квартиру, оплачивают госпошлину. Пайщику придется платить госпошлину дважды. Первый раз — когда кооператив выкупает квартиру у застройщика. Второй раз — когда переоформляет квартиру на пайщика.

Когда пайщик выплачивает полную стоимость квартиры, кооператив выдает справку о полном погашении пая. С этой справкой, которая является правоустанавливающим документом, а также с квитанцией об уплате госпошлины и с юристом кооператива пайщик отправляется в Росреестр, чтобы переоформить право собственности на квартиру и стать полноправным владельцем жилья.

Источник