Однокомнатная квартира традиционно считается беспроигрышным объектом для инвестиций. Но в прошлой публикации мы это расхожее убеждение частично опровергли, показав, что реальный срок окупаемости вложений в студии и однушки за счет аренды – от 12 до 17 лет. Причем это по сегодняшним ставкам, без простоев и с минимальными вложениями в ремонт. А как быть с двушками и трешками? Подходят ли они на роль квартиры-кормилицы для начинающего инвестора?
Начнем с традиционной лабораторной работы.
В каком районе покупать?
Воспользовавшись калькулятором «Оцените свою квартиру» в разделе «Аналитика» на БН.ру, мы попытались прикинуть, где выгоднее владеть двушкой или трешкой: в центре, серединном районе или в периферийной новостройке.
Две оговорки. Во-первых, сервис онлайн-оценки оперирует огромными объемами текущих и архивных данных, но он не умеет заглядывать в будущее. Поэтому приведенные значения – это цены и арендные ставки сегодняшнего дня.
Во-вторых, в отличие от жилья начального уровня (однушек и студий), двушки и трешки – это семейные квартиры. Большинству арендаторов студий и однушек нужна просто крыша над головой – и им обычно не до капризов, была бы цена приемлемая. Арендаторы, ищущие просторное жилье, как правило, более требовательны к качеству обстановки. А если речь о квартире комфорт-класса и выше, то клиенты хотят видеть не простой, а дизайнерский ремонт.
Поэтому сегмент двух- и трехкомнатных квартир отличается более широким разбросом цен и арендных ставок, чем сегмент однокомнатных. Но цены продажи зависят в первую очередь от неизменяемых параметров (тип дома, местоположение), а ставки аренды – от состояния и комплектации самой квартиры.
Формируя подборку, мы пытались подвести эти два показателя к общему знаменателю, выбирая квартиры в состоянии «можно жить», то есть с относительно свежим ремонтом, но без дизайнерских изысков. Результаты свели в таблицу. Вот что у нас получилось.
Местоположение, тип дома, площадь
Средняя цена, млн руб.
Средняя арендная ставка, тыс. руб. в мес.
Доходность, % в год
Окупаемость, мес.
Прикадье
Пушкинский район, Шушары, трехкомнатная квартира 88 кв. м в новом монолитном доме
Серединные спальные районы
Фрунзенский район, Купчино, двухкомнатная квартира 44 кв. м в панельной брежневке
195
Приморский район, трехкомнатная квартира 77 кв. м в панельном доме 137-й серии
220
Московский район, двухкомнатная квартира 50 кв. м в типовом сталинском доме или современном ЖК эконом-класса
Исторические районы
Адмиралтейский район, трехкомнатная квартира 52 кв. м в старом фонде после капремонта
109
Петроградский район, двухкомнатная квартира 48 кв. м в старом фонде после капремонта
Предварительные выводы. Центр с набережными и музеями в пешеходной доступности однозначно выигрывает. Серединные районы оправдали свое определение и оказались в середине рейтинга. В то же время срок окупаемости просторных квартир в периферийных новостройках неумолимо стремится к четверти века.
Центр выигрывает
Итак, минимальный срок окупаемости в нашем рейтинге показала квартира в тихой части Адмиралтейского района. Это старый фонд. И при покупке такого жилья, чтобы довести его до кондиции «можно жить», скорее всего, потребуется не косметический, а капитальный ремонт. Так что серьезные вложения неизбежны.
Разумеется, жилфонд исторических районов неоднороден. Спросом у арендаторов пользуется «золотой треугольник», тихие дворы близ Невского проспекта. Примечательно, что даже в фешенебельных районах имеются коммунальные квартиры, требующие серьезных вложений, но перспективные для рантье.
Чтобы выветрить дух вчерашней коммуналки, придется менять полы и отчищать стены до кирпича. Да, это немалые траты. Но есть существенный плюс. Расселение коммуналок частично финансируется из городского бюджета – продавцы комнат могут рассчитывать на компенсацию по программе «Расселение коммунальных квартир». А потому у сегодняшних покупателей есть возможность приобрести требующий заботы кусочек «города-музея» по вполне гуманной цене.
Если в общих чертах, то арендные ставки на двух- и трехкомнатные квартиры в центральных районах стартуют с отметки 25 тыс. руб. (состояние «жить можно») и доходят до шестизначных значений (видовые квартиры в фешенебельных районах).
Стабильная середина
Актуальные арендные ставки самых демократичных двух- и трехкомнатных квартир в спальных районах – почти такие же, как в сегменте однушек (до 20 тыс. руб.). Но состояние таких квартир можно охарактеризовать как убитое.
Это либо «филиал овощебазы», который активно эксплуатировался несколькими поколениями съемщиков-гастарбайтеров, либо объект класса «бабушкин ремонт», в котором одна из комнат превращена в склад хозяйской утвари.
Но если это типовая двушка в панельке, то качественный ремонт плюс оснащение полным набором бытовой техники позволит перевести квартиру в разряд семейного жилья (арендная ставка – 24-28 тыс. руб. в месяц). Такое жилье обычно снимают надолго – на несколько лет.
Актуальный диапазон арендных ставок для просторных трешек в относительно свежих домах – от 30 тыс. до 50 тыс. руб. В первом случае речь о незахламленной квартире с демократичной обстановкой. Чтобы соответствовать верхней границе ценового диапазона, квартира должна быть в идеальном состоянии и располагаться в пешеходной доступности от метро. Но специфика данного сегмента в том, что сроки аренды короче.
Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я
На каком этаже лучше жить?
Трудности перепланировки, или Как объединить две квартиры в одну
Есть ли смысл покупать однокомнатную квартиру, чтобы сдавать
Аванс или задаток – что выбрать в качестве предоплаты за квартиру
Как правильно купить жилье для сдачи в аренду?
Рынок найма жилья: студии дорожают, комнаты дешевеют
Есть ли смысл покупать однокомнатную квартиру, чтобы сдавать
Комната – купить, чтобы сдавать, или Как вложить деньги под 12% годовых
Аренда жилья в 2019 году: пришло время съемщика
Периферия: все сложно
В новых ЖК в районах прикадья, под завязку забитых малогабаритными квартирами, встречаются действительно просторные двушки и трешки с большими кухнями. Но арендный спрос на такое жилье, мягко говоря, ограничен, и даже изысканным дизайном и ремонтом ситуацию не исправить.
Результат: однокомнатную квартиру или студию с идеальным ремонтом можно сдавать за 20 тыс. руб. в месяц, при этом актуальная ставка для 90-метровой трешки едва ли превысит 30 тыс. руб. в месяц. Более того, располагая таким бюджетом, можно рассчитывать даже на 100-метровую четырехкомнатную квартиру в доме, заселенном многодетными семьями, получившими жилье от государства.
Кстати, никакого парадокса в таком раскладе нет. Ведь просторные квартиры в таких новостройках ориентированы в первую очередь на семьи с двумя-тремя детьми. При этом сегодняшний уровень инфраструктурного развития новых территорий массовой застройки – с очередями в детские сады и двусменным режимом в школах, с пробками на выезде – прямо скажем, не манят обремененных семьями съемщиков в Шушары и Кудрово.
Потенциал, впрочем, есть: возможно, в обозримом будущем съемщиками станут сегодняшние владельцы однушек и студий, которые обзаведутся семьями, но не захотят покидать привычный район. Но повлиять на ход процесса вы не сможете: перспективы зависят не от квартировладельцев, а от властей – а именно от того, как они будут решать проблемы со школами, детскими садами и транспортом.
Вывод: три или одна?
Очевидно, что в краткосрочной перспективе для непрофессионального инвестора, который располагает суммой от 7 млн руб., приобретение двух однокомнатных квартир (разумеется, в инфраструктурно развитых районах) – более выгодное решение, чем покупка трешки.
В то же время у владельцев просторных квартир все-таки больше возможностей подстраиваться под конъюнктуру рынка аренды. Трешку можно приспособить под разную целевую аудиторию. Это может быть семья с детьми. Квартиры арендуют предприятия, привлекающие иногородних или иностранных специалистов. В основном на срок до года.
Есть еще варианты: сдавать квартиру покомнатно или разделить просторное жилище на студии (такая перепланировка в старом фонде обычно возможна на первом этаже или над нежилыми помещениями).
Но, во-первых, такие объекты недвижимости требуют не пассивного инвестирования, а квалифицированного управления. Во-вторых, в случае с краткосрочной арендой есть риск попасть под законодательные ограничения, регламентирующие размещение хостелов и мини-отелей в жилищном фонде. В-третьих, не дремлют и конкуренты – девелоперы и владельцы апартаментов.
Проверка на ликвидность
И напоследок – совет. Даже если вы приобретаете квартиру для себя и не рассматриваете ее как источник ренты, всегда прикидывайте шансы выгодно продать или сдать жилье в аренду, если что-то в ваших планах пойдет не так.
Антирейтинг квартир: какое жилье труднее всего сдавать в аренду
Каждый арендатор желает найти квартиру недалеко от метро, с хорошим ремонтом и техникой и чтобы еще платить немного. Но на практике поиски такого идеального варианта занимают много времени. Перед этим приходится посмотреть немало квартир, которые не устраивают арендатора. В одной — «бабушкин» ремонт, в другой — специфический запах, третья не слишком удобно расположена.
«РБК-Недвижимость» выяснила у экспертов по городской аренде, какие квартиры в Москве сложнее всего сдаются и существует ли идеальная съемная квартира.
Огромные квартиры
Труднее всего сдать квартиру большой площади. Если трехкомнатные квартиры еще пользуются спросом, то на многокомнатную (от четырех и более) найти арендаторов достаточно трудно. Еще хуже, если такая квартира имеет нефункциональную планировку — смежные комнаты, маленькие кухня и санузел.
По данным экспертов, основной спрос приходится на однушки и двушки, на третьем месте — трешки. «Это связано с тем, что большие квартиры стоят достаточно дорого, немногие могут себе позволить снять их. Как правило, арендаторами выступают студенты, молодые пары или семьи», — пояснили в «Авито Недвижимости».
Однако дело не только в стоимости выше средней, но и в портрете потенциального арендатора, добавила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. «По статистике, только 29% многодетных семей-арендаторов получают положительное решение от собственника», — отметила она.
Поэтому сдать большую квартиру непросто: спрос на такие варианты невысокий, а потенциальные арендаторы — многодетные семьи — не в приоритете у собственников.
«Бабушкин» ремонт и много хлама
Помимо метража, арендаторы, безусловно, обращают внимание на состояние квартиры. Сегодня найти квартиру с качественным ремонтом достаточно сложно, поскольку хозяева не придают ему большого значения, отмечают эксперты.
В антирейтинге съемного жилья — квартиры с «бабушкиным» ремонтом, с мебельными стенками на полкомнаты или заставленные вещами, которые собственник не хочет вывозить и не разрешает выбрасывать. «Убитые» квартиры, требующие серьезного ремонта, даже при низкой арендной ставке также отталкивают арендаторов.
«К нам однажды обратились собственники, у которых в квартире не было даже розеток. Они сдавали двухкомнатную квартиру в пяти минутах от метро за 25 тыс. руб. при обычной цене 35 тыс., но сдать не смогли», — рассказала управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.
Жилье без техники и старая ванная
Помимо общего состояния квартиры, будущие жильцы смотрят на ванную комнату и кухню. Если они находятся в плачевном состоянии, то, скорее всего, арендатор откажется от такой недвижимости, поскольку менять сантехнику самостоятельно слишком затратно.
Среди других важных факторов, влияющих на быстроту сдачи объекта, — укомплектованность квартиры бытовой техникой.
«Наличие стиральной и посудомоечной машин, микроволновой печи, духовки в разы повышает привлекательность жилья, а их отсутствие, наоборот, в разы ее снижает», — отметили в «Авито Недвижимости».
Поэтому эксперты советуют перед сдачей сделать хотя бы косметический ремонт, выбросить хлам, провести генеральную уборку и привести в порядок ванную комнату (иногда просто почистить ее). Если нужно — докупить бытовую технику, пусть и самую простую, чтобы квартира потом не простаивала.
Далеко от центра
Безусловно, одним из определяющих факторов успешной аренды является локация. Сам район, расстояние до метро или остановок общественного транспорта влияют на выбор арендаторов. Плохая транспортная доступность снижает спрос.
По данным «Авито Недвижимости», в топ-3 районов по уровню спроса в долгосрочной аренде входят Северное Измайлово, Некрасовка и Академический. В первых двух районах арендаторов привлекают достаточно низкие ставки аренды, близость к метро («Щелковская» и «Некрасовка») и новые дома. Академический район пользуется популярностью из-за близости к центру и разнообразия жилого фонда (от сталинских построек до современных многоэтажек).
«Непросто сдать квартиру, удаленную от центра города. К примеру, на Троицкий административный округ (ТАО) приходится всего 1% потенциального спроса, столько же — на и Зеленоградский административный округ (ЗелАО). В результате низкий спрос на аренду таких квартир, как правило, компенсируется ее относительно невысокой ставкой», — рассказала Виктория Кирюхина.
Животные и неприятный запах в квартире
Сложнее сдать квартиру, если рантье категорически против наличия у арендатора домашних животных. По статистике ЦИАН, 13% потенциальных арендаторов собираются заселиться с кошкой или собакой. «Отказываясь заселять таких арендаторов, рантье потенциально теряет более 10% спроса», — отметила аналитик ЦИАН.
Как правило, собственники не хотят заселять квартирантов с животными, опасаясь за состояние ремонта и мебели, а также за запах в квартире, который останется после того, как арендаторы съедут. А плохо пахнущие квартиры и подъезды тоже сильно отталкивают арендаторов. Многие даже не заходят в квартиру, если в подъезде неприятный запах. А если в квартире прокурено или имеется специфический запах, то найти жильца будет достаточно сложно.
Несоответствие квартиры на фото и в жизни
Достаточно стандартная ситуация на рынке аренды, когда квартира на фото выглядит гораздо лучше, чем в жизни. У людей по снимкам формируются определенные ожидания от объекта, а когда они приезжают на просмотр, остается полное разочарование: ремонт хуже, а сама квартира гораздо меньше. В большинстве случаев арендатор отказывается от такого варианта.
В антирейтинг съемного жилья входят и переоцененные, даже ненамного, квартиры. Например, однушки в определенном районе сдаются в среднем за 35 тыс. руб. Но находится собственник, который недавно сделал ремонт в своей квартире и решил сдавать ее за 42 тыс. руб. В таком случае поиски жильцов могут затянуться надолго, в результате арендодателю все равно придется понизить ставки.
Оттолкнуть потенциального арендатора могут стройка под окном, эстакада, соседство с вокзалом или промзоной. Спрос на такие квартиры обычно ниже, чем на аналогичные варианты. Нередко собственники готовы давать скидки за такие неудобства. По словам Марии Жуковой, в целом ставки аренды для квартир из антирейтинга могут быть на 20–30% ниже рынка.
Идеальная квартира арендатора и влияние COVID-19
Вывести формулу идеальной съемной квартиры сложно, поскольку у каждого арендатора свои запросы и ожидания. У одних — бюджет и район, у других — ремонт и обеспеченность техникой, у третьих — возможность заселиться с собакой, у четвертых — белые стены и минимум мебели.
«В нашей практике были случаи, когда совершенно неподходящие варианты по всем параметрам вызывали внезапную любовь у арендатора. Например, семейная пара, которая хотела полностью обставленную квартиру в новостройке, в итоге сняла квартиру в сталинском доме без мебели и техники, потому что вид из окна был очень похож на вид из окна в квартире бабушки мужа.
Также был случай, когда в квартире оказалось старое кресло — как в детской у этого человека 40 лет назад, он сразу снял этот объект, хотя изначальный запрос был совсем иной», — поделилась историями управляющий директор «Миэль».
Кроме того, коррективы в предпочтения потенциальных арендаторов внесла пандемия COVID-19. В результате квартиры, которые были востребованы до коронавируса, утратили свои позиции. Например, из-за перехода на дистанционный формат работы арендаторы стали чаще отказываться от съема дорогого жилья в центре рядом с офисом, поскольку теперь в этом больше нет необходимости. По оценкам ЦИАН, в Москве на ЦАО приходится порядка 10% всех просмотров объявлений о долгосрочной сдаче жилья в аренду. Год назад доля составляла 13%. Одновременно аналитики зафиксировали рост интереса к САО и ВАО.
«Восток столицы не отличается хорошей транспортной доступностью, зато арендовать жилье на востоке можно значительно дешевле. Поскольку сотрудникам на удаленке не столь принципиален вопрос наличия пробок или переполненности метро, спрос на аренду смещается как раз в сторону не столь востребованных ранее районов города», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Поэтому если до пандемии метро в пешей доступности было для арендатора определяющим фактором, то сегодня потенциальные клиенты могут выбрать квартиру подальше от станции подземки, но большей площади. В идеале — с небольшой дополнительной комнатой или хотя бы возможностью организации рабочего пространства.
Как инвестировать в недвижимость: купить две однушки или одну трешку?
С каждым годом человечество все увереннее шагает навстречу тенденциям и нововведениям современности. Меняется все – уклад жизни, привычки, досуг. А сколько новых профессий появилось за последнее десятилетие! Взять хотя бы блогеров или рантье. И первых, и вторых постепенно становится больше. И если с блогерами ситуация понятна, то в чем же секрет популярности профессии рантье?
Основной заключается в том, что никаких секретов тут нет! Просто вложения в недвижимость в наше время стали окупаться достаточно быстро – за 6-10 лет. Обычно по истечении этого срока собственник начинает получать с объекта чистую прибыль, при этом не затрачивая на него уйму ресурсов. Речь, конечно, о времени и деньгах. Во-первых, для управления недвижимым имуществом не требуется 9-часовой рабочий день. Второй плюс – помещения можно сдать в программы аутсорсинга.
Главная задача инвестора – подобрать идеальные объекты. Их характеристики должны позволить получить доход максимально быстро. В этой статье поговорим о выигрышных вложениях в недвижимость. Подскажем, что сработает лучше – пара «однушек» или одна трехкомнатная квартира?
Перепродажа жилья эконом-класса
Если вы хотите приобрести недвижимость для заработка, после покупки вас ждут два распространенных варианта развития событий. Вы можете либо перепродать ее дороже, либо сдать помещение в аренду. Третяя дорожка проторена чуть меньше, но она тоже замечательно работает – инвестор становится участником доходной программы, вложившись в строительство апартаментов. Давайте обо всем по порядку.
Для последующей перепродажи делайте выбор в пользу однокомнатных квартир на этапе строительства. После сдачи корпусов их стоимость вырастет. То же самое, конечно, произойдет и с «трешкой», но статистика утверждает, что чистая выгода с трехкомнатной жилплощади получается менее глобальной – не более 7 млн. рублей. В то время как с «однушек» можно заработать приблизительно 8-9 млн. Кроме того, малометражное жилье обычно продается легче и быстрее. А если вы собираетесь подзаработать еще и на ремонте, выставляя на вторичный рынок полностью готовое жилье, помните, что с тремя комнатами придется хорошенько повозиться.
Необходимо знать, что после недавнего введения эскроу-счетов цены на квартиры после сдачи объекта в пользование не поднимаются больше, чем на 30-40%. И даже при таком раскладе перепродавать «однушку» будет выгоднее. Совет: покупайте квартиры в разных ЖК. Вероятность, что какая-нибудь деталь пойдет не так, будет ниже.
Перепродажа жилья премиум-сегмента
В секторе элитной недвижимости порядки другие. Собираетесь играть по-крупному? Тогда берите трехкомнатную квартиру в престижном ЖК, и у вас получится сэкономить. Там, при условии покупки большого помещения, квадратный метр обойдется дешевле. Тот факт, что люди, проживающие в элитных квартирах, предпочитают простор – еще один довод в пользу «трешки». В данном случае целевая аудитория заберет у вас многометражный объект намного охотнее.
При перепродаже элитной недвижимости отдельным весомым пунктом становится ремонт. Если в комфорт- и эконом-классах его бывает выгоднее не делать, то в премиум-сегменте все совершенно не так. Тут задача инвестора состоит не только в своевременной покупке квартиры, но и в ее качественной отделке. И вот же парадокс –в премиальных ЖК между ремонтом «однушки» и «трешки» огромной ценовой разницы нет. Самые большие траты придутся на санузлы и гостиные.
Итак, не забывайте: грамотно разработанный и осуществленный дизайн-проект способен сотворить чудо. Итоговая стоимость отремонтированной жилплощади элитного класса на вторичном рынке порой достигает 70-90 млн. рублей. Это значит, что цена поднимается вдвое, а то и втрое.
Сдаем жилье в аренду: преимущества «однушек» и маленькие хитрости для владельцев «трешек»
Но все-таки чаще квартиры приобретаются не для перепродажи. Большинство собственников пускают помещения в аренду. И тут победа однозначно за однокомнатным жилье. Маленькие квартиры снимают активнее, причем как на долгий срок, так и посуточно. Так, «однушки» окупаются за 6-8 лет, а «трешкам», как правило, требуется на несколько лет больше. Если вы купите две однокомнатные квартиры рядом с метро, да и еще в центральных районах с развитой инфраструктурой, то быстро выйдете на чистую выгоду и вернете себе изначальную стоимость недвижимости.
А для хозяев трехкомнатных объектов мы приготовили несколько дельных советов, которые помогут повысить заработок:
1. Приготовьтесь к тому, что трехкомнатная квартира будет простаивать без арендаторов периодами, ведь большие семьи предпочитают иметь собственную недвижимость. Но это не приговор. Сдавайте помещение под мероприятия. Вечеринки и дни рождения, корпоративы и новогодние праздники помогут исправить положение.
Конечно, свои минусы тут есть. Нужно будет позаботиться о звуковой изоляции, спокойствии соседей и грамотном договоре, в котором будут прописаны штрафы за поломку мебели. Антураж квартиры должен быть подобран правильно, то есть быть стильным, но недорогим.
Из-за большого потока людей, нередко подшофе, ремонт в квартире придется делать чаще обычного. Это нормально, но убедитесь, что грамотно просчитали соотношение всех факторов, иначе не избежать расходов. Время и силы на поиск арендаторов тоже потратить придется. Однако при хорошем раскладе прибыль может достигать 60-70 тыс. рублей ежемесячно.
2. Необязательно сдавать всю жилплощадь целиком одному квартиросъемщику. На три комнаты можно подыскать трех разных людей, которые станут платить примерно по 15-20 тысяч в месяц. Так, общая выручка с объекта выйдет больше.
Доходные программы от девелоперов
В последнее время спрос на апартаменты заметно вырос. В некотором смысле эти многофункциональные комплексы действительно выигрывают у «традиционных» домов с квартирами в собственность. Ценой уж точно. Граждане стали чаще приобретать такое жилье, а девелоперы моментально отреагировали на запрос рынка и разработали программы для инвесторов. Схема действует так – вы вкладываете относительно небольшие средства в строительство апарт-отеля, а потом получаете стабильный ежемесячный заработок.
Этот вариант идеально вписывается в рамки пассивного дохода и хорош тем, что инвестор тратит минимум своего драгоценного времени. Ремонт, покупку мебели и управление объектом берет на себя строительная компания. Кстати, интересный факт: трехкомнатных квартир среди представленных на сегодня лотов в апарт-комплексах нет. А вот «однушек» и «двушек» хоть отбавляй.
