Что выгоднее квартира в новостройке или вторичка

Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году

Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.

Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.

Новостройки

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Вторичная недвижимость

К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.

Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.

При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.

На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.

Источник

Что купить — новостройку или жилье на вторичном рынке

Плюсы и минусы первичного и вторичного жилья

Мы с мужем купили две квартиры в подмосковных Люберцах: однушку в новостройке и четырехкомнатную на вторичном рынке.

На обе квартиры брали ипотеку, риелторов не нанимали и учились на собственных ошибках.

Моя статья для тех, кто выбирает, что покупать: жилье на вторичном рынке или новостройку. На примере своих квартир я расскажу, какое жилье было дешевле и какие траты предстояли нам потом. Сравню ставки по ипотеке, цены на ипотечное страхование, затраты на сделки и ремонт и другие расходы. А еще расскажу про бытовые трудности, с которыми мы столкнулись в первичном и вторичном жилье после переезда.

О моих квартирах

Но когда у нас родился ребенок, в однушке стало тесно. К тому же мы планировали второго. Поэтому в 2018 году стали искать трех- или четырехкомнатную квартиру в своем районе. Уезжать из него не хотели: рядом был красивый парк с прудами, супермаркеты, детские сады и школа.

Что было дешевле на момент покупки

Вообще, жилье в Москве бывает четырех классов: эконом, комфорт, бизнес и элитное. Самое дешевое жилье — экономкласс. Это типовые дома без консьержей, огороженной территории, дизайнерской детской площадки и других наворотов. Такое жилье мы с мужем и выбирали. И внутри экономкласса новостройки оказались дешевле вторичного жилья.

Но бывает, что в одном районе продается жилье разного класса. Тогда новостройка выходит дороже вторичного жилья, если оно классом ниже. В этом мы убедились в 2018 году, когда покупали свою вторую квартиру.

Так мы сэкономили на статусе дома и за меньшие деньги получили отличную квартиру, в которую сразу переехали. Живем в ней уже полтора года, а новостройка, в которой сначала присмотрели трешку, еще даже не введена в эксплуатацию.

Ставки по ипотеке

Другую квартиру, со вторичного рынка, мы купили в ипотеку в 2018 году. По сравнению с 2014 годом ставки снизились — в большинстве банков на вторичное жилье мне предложили 9,2% годовых. А на новостройки ставка начиналась от 8,9%. Но мне повезло: один банк снизил процент на вторичное жилье площадью от 70 м². Моя квартира подходила, и я оформила ипотеку по ставке для новостроек — 8,9%.

Ипотека с господдержкой для семей с детьми тоже действует только на новостройки. Если в семье хотя бы двое детей, ставка будет 6% на весь срок кредита, а на Дальнем Востоке — 5%. Но наши дети родились после того, как я выплатила ипотеку за новостройку, поэтому господдержкой я не воспользовалась.

Дополнительные траты на ипотеку

Оценка вторичного жилья. Чтобы взять ипотеку на вторичное жилье, мне пришлось заказать его оценку. Ее требовал банк, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки и цена на нее не завышена. Для новостройки это не нужно.

Оценщики нашли в квартире со вторичного рынка неузаконенную перепланировку: система вентиляции в ванной была закрыта стеной с декоративными нишами. Оценщики решили, что ниши, уходя вглубь, перекрыли вентиляционную систему дома. Такую перепланировку невозможно узаконить, и банк сначала отказал мне в ипотеке.

Оценщик указал и другие недочеты: по техпаспорту один дверной проем был пустой, а по факту в нем стояла дверь. Унитаз и умывальник предыдущий владелец поменял местами. Но такие мелочи легко узаконить: за 700 Р я оформила у нотариуса обязательство, что сделаю это в течение 6 месяцев после покупки. Правда, это обязательство я так и не выполнила, а банк и не заметил.

Ипотечное страхование. Когда я брала обе ипотеки, банки предлагали оформить ипотечное страхование. И я убедилась, что в первые три года страховать новостройку в 2—2,5 раза дешевле, чем вторичку.

Смысл ипотечного страхования в том, что страховая выплатит долг за меня, если я по непредвиденным обстоятельствам не смогу его гасить. Такое страхование добровольное — от него можно отказаться, если иное не прописано в ипотечном договоре. Но в моих договорах был пункт, что без страховки ставка увеличится на 1%.

Полное ипотечное страхование защищает от рисков жизнь и здоровье заемщика, недвижимость и титул — право владения недвижимостью. Титул нужно страховать на случай, если прежний хозяин квартиры признает сделку купли-продажи недействительной.

Но в случае с новостройкой полное страхование не нужно. Недостроенное жилье застраховать невозможно. Застройщик вряд ли захочет аннулировать сделку, так что титульное страхование тоже ни к чему. Поэтому когда я покупала новостройку, то застраховала только жизнь и здоровье. В первый год это стоило 2500 Р — 0,3% от суммы долга. Когда дом через год достроили, пришлось бы страховать еще и саму новостройку. Но я выплатила ипотеку раньше, и мне не пришлось это делать.

Но страховать новостройку выгоднее, чем вторичное жилье, только в первые три года. Потом для вторичного жилья уже не нужно страхование титула, зато для первичного надо страховать недвижимость: за три года дом обычно достраивают. Так что цены полисов за новостройку и вторичное жилье выравниваются.

Расходы на сделки

Сделка по покупке новостройки обошлась нам почти в десять раз дороже, чем по покупке вторичного жилья.

Траты на жилье в ожидании переезда

Плюс вторичного жилья в том, что в него мы переехали сразу после покупки. Точнее, через четыре дня после того, как Росреестр зарегистрировал договор купли-продажи. Этот срок мы заранее прописали в договоре.

Ремонт в новостройке

Мы купили новостройку с нулевой отделкой, голыми бетонными стенами и без межкомнатных перегородок. Электричество шло до щитка в прихожей. В ванной были трубы с горячей и холодной водой, но к будущим умывальнику, унитазу и ванне их надо было вести самостоятельно.

Нам понравилось, что в квартире можно все сделать на свой вкус: выбрать любые обои и плитку, где угодно установить розетки и поставить стены.

И мы вписались: сначала заказали черновую отделку, а затем — чистовую.

Черновая отделка. Во время черновой отделки стены покрывают цементом и выравнивают. В них замуровывают электропровода, делают выводы под освещение и розетки. В ванной и туалете трубы проводят туда, где будут стоять унитаз, ванна, стиральная машина и умывальник.

Вернувшись с моря, мы увидели, что в квартиру никто даже не заходил. А про три недели начальник бригады забыл. Тогда я решила давить на жалость: сказала, что хозяйка нашей съемной квартиры уже нашла новых жильцов и нам негде жить. В итоге так надоела начальнику, что он приказал начать ремонт на следующий день.

Потом я регулярно звонила ему и жаловалась, что квартиру медленно ремонтируют. И через три недели ремонт действительно доделали.

В квартире одновременно работали несколько человек. Они закончили чистовой ремонт за две недели. Если кто-то из мастеров нас не устраивал, мы тут же находили ему замену, а другие работы продолжались.

мы потратили на ремонт в новостройке площадью 35,4 м²

Например, один работник должен был штукатурить стены. Но заявил, что мы должны не только платить ему за работу, но и привозить еду и купить раскладушку. Мы отказалась от услуг этого мастера и наняли другого. У него было свое оборудование, а жил он в соседнем доме и в раскладушках не нуждался.

Ремонт во вторичном жилье

Нашей квартире со вторичного рынка черновой ремонт не понадобился. Стены были уже ровные, сделана электроразводка, в ванной работали унитаз, ванна и умывальник. Из чистовой отделки нам не нравились только обои: кое-где они отходили. Зато в квартире сразу можно было жить, а то, что не нравится, исправлять постепенно.

мы потратили на обои

У квартиры с ремонтом был только один минус: мы не знали, где в стене спрятаны провода. Боялись, что станем крепить плинтус и пробьем интернет-кабель. Но получилось еще хуже. В детской мастер крепил к стене шкаф и пробил перфоратором трубу от кондиционера. Он висел в смежной гостиной, а труба оказалась выведена насквозь через стену и шла вдоль стены детской. Чтобы заварить трубу, пришлось бы сдирать обои и ломать стену. Мы решили, что проще проложить ее в другом месте, когда начнем ремонт в гостиной. Пока кондиционер не работает.

Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Бытовые минусы

Грязь. После ремонта пыль в новостройке оседала три недели, приходилось каждый день мыть полы и протирать мебель. Но от квартиры все равно было ощущение новизны и свежести.

Во вторичном жилье такого не было. Прежние хозяева нашей второй квартиры явно не следили за чистотой. Под подоконники и раковины были прилеплены жвачки, батареи поросли пылью, а слив в раковине на кухне был забит. Но хуже всего выглядела сантехника. Было чувство, что унитазы никто никогда не мыл, ванна была вся жирная, а умывальник покрыт известковым налетом. На уборку я потратила неделю.

В квартире со вторичного рынка мы с такими проблемами не столкнулись: соседи давно сделали ремонт.

Насекомые за два года в нашей новостройке не завелись. Зато жилье со вторичного рынка мы купили уже с «соседями». В первый же день обнаружили в ванной блестящих длинненьких насекомых — чешуйниц. Прежний хозяин сказал, что не обращал на них внимания и никак не боролся. Мы делали для них ловушки, рассыпали под ванной борную кислоту. В итоге помог только фумигатор.

Запахи. Запахи были в обеих наших квартирах. В новостройке соседи постоянно что-то красили. А в квартире со вторичного рынка у хозяина был невоспитанный кот, запах выветривался недели три.

Что в итоге оказалось выгоднее

Мы с мужем думали, что выгодно купили свою новостройку: она стоила дешевле аналогов на вторичном рынке, ставка по ипотеке была ниже, а страховать мне пришлось только жизнь и здоровье. Но на сделку мы в итоге потратили больше, чем когда покупали вторичное жилье. И пока квартира строилась, много денег ушло на съемное жилье, а потом — на ремонт.

У нашей квартиры со вторичного рынка есть свои минусы. Из-за неузаконенной перепланировки я с трудом оформила на нее ипотеку, а потом с отвращением травила насекомых и отмывала унитазы после прежних хозяев. Еще, когда муж вешает на стену картину, всегда рискует пробить какой-нибудь провод.

Но для себя мы навсегда сделали выбор в пользу вторичного жилья. Сделка по его покупке обошлась дешевле, в квартиру мы переехали сразу, и нам не пришлось делать ремонт с нуля. Если не учитывать стоимость квартир и проценты по ипотеке, мы потратили на вторичное жилье в 12 раз меньше, чем на новостройку.

Траты на квартиры без учета их первоначальной цены и процентов по ипотеке

Какая разница вторичка или новостройка, когда у тебя есть возможность купить квартиру в Москве за подарок на свадьбу.

Maurice, таки в Подмосковье

Amd, в Новой Москве легко можно на такой подарок купить!! Хоть вторичку, хоть новую!

У вас ещё новостройка вроде как была в обжитом районе.

Потому что часто бывает что люди хвастаются что: «вот купил квартиру в новом доме на 20% дешевле чем вторичка, какой я красавчик».

А потом: «блин, а где садик, блин, а где школа, блин, а где больница, а где общественный транспорт»

Роман,
На мой взгляд, лучше обратить внимание на то, как ребята это состояние приумножили! Вот за это им респект.
За 4 года около 3 млн и процессе погашения ипотеке по квартире. Хороший результат.

Michael, родители и гасить помогали наверняка)

Елена, Не додумывай!))

Роман, а еще 700 т.р. закрыть за 11 месяцев без учета процентов по кредиту.

99 квадратов экономкласса за 10 миллионов рублей. Этот скриншот я буду скидывать на очередной вопрос «Почему ты не переехал в Москву?» 🙂

Vladimir, и это еще Подмосковье, тем более Люберцы)))

Жить и содержать свою 100 метровую ипотечную квартиру в Москве это недоступная роскошь для 95% населения РФ и 90% москвичей

Vladimir, вообще-то, это очень дёшево для Москвы. Внутри МКАД для непроблемных квартир таких цен и близко нет.

Vladimir, хах, внутри Мкада рядом с метро за 10 млн только двушку на 50 кв можно купить

Александр, да в принципе можно дешевле найти

Vladimir, да, у меня в районе 50 квадратов стоят 15 млн:)

Vladimir, это дёшево

Anna, не хотел бы жить в городе, где халупа в 16-этажной панельке стоила бы 10 миллионов рублей. Всё равно развалится через 30 лет.

Vladimir, стоимость недвижимости напрямую связана с уровнем жизни, в силиконовой долине квартира автора стоила бы пару млн долларов, а гденить в умирающем ПГТ в Сибири меньше миллиона рублей

Стоимость метра в Москве показатель, что в ней все неплохо

Антон, я бы не сказал, что в Москве качество жизни настолько лучше, насколько дороже стоит недвижимость.

Антон, не совсем + ожидания, что будет ещё лучше или как минимум не хуже и спрос будет повышаться, из-за чего цены на рынке завышены.

Антон, именно поэтому домик за МКАДом на новой риге в некоторых поселках около 1 млрд рублей?

Антон, золотые слова

С такой покупкой тут дело вкуса: везде есть свои плюсы и минусы.

Сделайте уже статью «Как я с нуля копил на первоначальный взнос и купил квартиру в Подмосковье».
Я бы выбрала и новостройку и вторичку, если были хоть какие деньги. Подарок на свадьбу 3 млн только снится многим на свадьбу. Таких историй несколько. А вот действительно кто работает 24/7 ради первой квартиры в Москве или МО, большинство! Я рада, что у автора всё получилось и сложилось, как хотела, но статью читать обидно тем, кто не может себе это позволить)) Статья получилось очень хорошая! Пойду дальше копить на перв.взнос))

Источник

Что лучше: новостройка или вторичка

Первичное жилье представляет собой квартиру в строящемся доме, на которую ни разу не было оформлено право собственности. Вторичное жилье уже является чьей-либо собственностью, т.е. это готовое жильё.

У этих вариантов есть свои преимущества и недостатки, которые нужно обязательно взвесить, прежде чем искать квартиру для покупки. Попробуем разобраться.

Новостройки

Преимущества

Недостатки

Перед тем, как сделать окончательный выбор, необходимо изучить рынок: нередко новые квартиры дешевле тех, что сменили несколько хозяев — цена зависит от района, инфраструктуры, состояния жилья, качества ремонта. При этом стоит помнить, что цена на первичную недвижимость зависит от срока сдачи объектов: чем он ближе, тем дороже квадратный метр. Льготная ипотека действует в большинстве случаев только на новое жилье. Новостройка, купленная не у застройщика, а у частного лица, под действие льготных программ не подпадает.

Вторичное жилье

Преимущества

Можно сразу вселиться и прописаться

Инфраструктура более развита, чем в районах новостроек

Возможность торга с продавцом

Возможность получить скидку 0,3% на ставку по ипотеке при покупке на ДомКлик

Недостатки

Требуется проверка истории квартиры и возможных рисков

Какой бы вариант вы ни выбрали, запомните главное: если вы покупаете квартиру, в которой ваша семья будет жить ещё много лет после сделки, нельзя спешить. Никакой суеты и непродуманных решений. Взвесьте все за и против, посмотрите как можно больше предложений и обязательно торгуйтесь.

Источник