Что входит в техобслуживание многоквартирного дома в беларуси
Графа «Техобслуживание» в наших жировках: что включает, как оценить и чем помочь?
О качестве жилищно-коммунальных услуг мы чаще всего судим по наитию: если в доме тепло, есть холодная и горячая вода, не течет крыша, не продуваются окна, то и обижаться, вроде, не на что. Но чтобы подобная идиллия не нарушалась, дом нуждается в постоянном внимании. И не случайно в наших жировках графа «Техобслуживание» стоит на первом месте, ведь именно с профилактики начинается надежность и долговечность всех внутридомовых систем и всего здания в целом. В чем же состоит эта услуга, которая по праву носит статус обязательной, и как проверить, насколько добросовестно она предоставляется? Прежде всего, нужно знать разницу между текущим ремонтом и техобслуживанием.
Смысл технического обслуживания состоит в том, чтобы предотвратить текущий ремонт или максимально отсрочить момент его необходимости.
Текущий ремонт – основная жилищно-коммунальная услуга по предотвращению интенсивного износа, восстановлению исправности и устранению повреждений конструктивных элементов, инженерных систем.
Техническое обслуживание – комплекс работ по обеспечению бесперебойного функционирования инженерных систем и контроля за техническим состоянием конструктивных элементов здания в процессе эксплуатации.
Другими словами, смысл технического обслуживания состоит в том, чтобы предотвратить текущий ремонт или максимально отсрочить момент его необходимости. Понятно, что у любого оборудования, у любой детали есть свой запас прочности, и рано или поздно его придется менять. Но если, к примеру, систему отопления раз в год не промывать и не проводить наладку, то прослужит она в разы меньше, и игнорирование профилактических работ может быть чревато дорогостоящим ремонтом и долговременными неудобствами для жильцов.
Однако большинство работ по техобслуживанию проводится незаметно для глаза рядового потребителя. Мы не привыкли лазить по подвалам и чердакам, придирчиво осматривать розетки и плафоны, обращать внимание на эффективность вентиляции. Если на окне в подъезде оторвался штапик, большинство из нас равнодушно пройдет мимо. Но когда выпадает и разбивается стекло, особенно в зимнее время, мы начинаем бить во все колокола. Если на кровле скапливается грязь и мусор, то это вряд ли кому-нибудь помешает. А когда начинают угрожающе бренчать водостоки и появляются потеки на стенах, мы лихорадочно ищем телефоны диспетчерской ЖКХ. А ведь и в первом, и во втором случаях повод для волнения практически одинаковый, и речь идет о некачественно оказанной услуге – техобслуживания или текущего ремонта. Не вовремя заделанная трещина приводит к более серьезному нарушению штукатурного покрытия, игнорирование профилактического обслуживания запорно-регулирующей аппаратуры оборачивается заменой кранов и вентилей.
Собственнику следует знать, что в рамках технического обслуживания периодически проводятся осмотры жилого дома, в ходе которых не только выявляются возможные причины дефектов, но и осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений. Плановые осмотры обязательно проводятся два раза в год – весной и осенью до начала отопительного сезона.
Но как бы тщательно не обследовалось здание, мелкие дефекты могут ускользнуть от взгляда даже самого дотошного специалиста. Контроль за работоспособностью систем и элементов дома – процесс каждодневный и постоянный. Появление в штате эксплуатирующих организаций рабочих по комплексному обслуживанию зданий и сооружений (хаус-мастеров) продиктовано как раз желанием повысить качество услуги техобслуживания.
Работа специалистов данного профиля предполагает поиск мелких неисправностей и своевременное их устранение, самостоятельно или с помощью коллег. Номера телефонов хаус-мастеров должны быть на информационной доске во всех подъездах. И если вы заметили, что ручка на входной двери в подъезд стала заедать, что завесы на окнах неестественно выгнулись или лишились части саморезов, то лучше сразу набрать знакомый номер.
Список довольно длинный, и изучить его стоит не только для того, чтобы знать, за что предъявлять претензии обслуживающей организации, но и хотя бы немного представлять специфику деятельности коммунальных служб, которым ежедневно нужно обращать внимание на неимоверное количество различных моментов. И если в вашем доме что-то упустили из виду, то стоит сразу подсказать, а не ждать, когда мелкая проблема перерастет в повод для очередного обращения или претензии. Качество услуги техобслуживания зависит не только от профессионализма работников ЖКХ, но и от уровня обратной связи, от понимания собственником личной меры ответственности за свое жилье.
Могут ли жильцам навязать дополнительные жилищно-коммунальные услуги. Разбираемся на примерах
Жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) подразделяются на основные и дополнительные. С первыми все ясно: собственники и наниматели квартир должны их оплачивать в обязательном порядке. А как быть со вторыми?
Что входит в дополнительные ЖКУ
Как сообщается на портале коммунальной грамотности, согласно перечню, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь 30 июня 2016 года № 518, дополнительных жилищно-коммунальных услуг всего пять:
Каждую из этих услуг оказывают потребителю только при условии его добровольного согласия. Стороны подписывают соответствующий договор, пояснили в ГО «Минское городское жилищное хозяйство» (МГЖХ).
– Любой участник совместного домовладения вправе отказаться от получения дополнительных ЖКУ и не оплачивать их. Это предусмотрено п. 3 ст. 166 Жилищного кодекса Республики Беларусь, а также Законом «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг», – уточнили в МГЖХ. – Причем навязать этот договор конкретному хозяину квартиры никто не вправе.
Принуждение к оказанию дополнительных услуг, а также включение платы за них в извещение об оплате за ЖКУ без договора являются нарушением действующего законодательства. Это как ЖЭС, так и ТС, ЖСПК, так как форма извещения единая для всех плательщиков жилищно-коммунальных услуг.
Рассмотрим на конкретных примерах
Предположим, ряд жителей многоквартирного дома или подъезда отказался от техобслуживания ЗПУ (запорно-переговорное устройство). Как итог, у них нет прав пользоваться переговорной трубкой. На других собственниках жилья или квартиросъемщиках это никак не отразится.
Другое дело, если в подъезде постелили грязезащитный коврик. Компания предоставляет покрытия, которые впитывают грязь, влагу, и периодически их меняет. Ходить по коврику будут все – и те, кто оплачивает допуслугу, и те, кто ее проигнорировал.
Есть нюансы и при установке видеонаблюдения. К примеру, жилец отказался от такой услуги, но через месяц обнаружил царапину на своем автомобиле. Транспортное средство паркуется во дворе и находится в радиусе обзора видеокамеры. Используя систему видеонаблюдения можно было бы установить, кто повредил машину. И здесь возникает конфликт интересов: согласятся ли плательщики предоставить доступ к камерам тому, кто ранее отказался оплачивать эту услугу?
С оглядкой на Жилищный кодекс
Таким образом, ст. 166 Жилищного кодекса гласит, что собственники жилья должны провести собрание, определить порядок пользования дополнительными услугами и механизм распределения расходов между собой.
К примеру, если собственники жилья всем подъездом решили установить видеонаблюдение, они должны обратиться в организацию, которая предоставляет такого рода услуги, и заключить договор с каждым из собственников жилья.
Выбор организации для предоставления дополнительной ЖКУ проводят на конкурсной основе. Это позволяет выбрать исполнителя, который готов предоставить услугу за меньшую стоимость, что отразится на кошельках потребителей.
Если жильцы желают улучшить условия проживания, следует обращаться в ЖКХ района как службу заказчика, а членам товариществ собственников и ЖСПК – к председателям правления, уточняют в МГЖХ.
Расходы за дополнительные ЖКУ делят между всеми владельцами недвижимости либо пропорционально доле в праве общей собственности, либо равными частями, либо по количеству проживающих в квартире – решение об этом тоже принимают на общем собрании.
Если участники совместного домовладения не желают получать дополнительные ЖКУ, они могут просто не подписывать договор.
Техническое обслуживание и текущий ремонт. Что нового?
Министерством жилищно-коммунального хозяйства внесены изменения в постановления, регламентирующие оказание услуг по техническому обслуживанию и текущему ремонту зданий и сооружений (постановление Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 17 сентября 2019 г. № 14 «Об изменении постановлений Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 20 мая 2013 г. № 12 и от 30 марта 2016 г. № 5).
Напомним, что текущий ремонт – это основная жилищно-коммунальная услуга по предотвращению интенсивного износа, восстановлению исправности и устранению повреждений конструктивных элементов, инженерных систем зданий. В то время как техническое обслуживание представляет собой комплекс работ по обеспечению бесперебойного функционирования инженерных систем и контроля за техническим состоянием конструктивных элементов здания в процессе эксплуатации. Иными словами, смысл технического обслуживания состоит в том, чтобы продлить срок жизни дома и максимально отсрочить момент необходимости его ремонта.
В частности, документом добавлены новые, а также уточнены уже выполнявшиеся ранее в процессе технического облуживания многоквартирных жилых домов виды работ. Например, теперь в рамках данной услуги предусмотрены ремонт или (при отсутствии возможности его проведения) замена полотенцесушителя, установленного в жилом помещении в соответствии со строительным проектом здания. При необходимости рабочие по комплексному обслуживанию будут также ремонтировать или менять первую запорную арматуру, установленную на поэтажных, поквартирных отводах от распределительных трубопроводов (стояков) в домах с горизонтальной разводкой системы отопления.
Наличие тяги и прочистку дымовых и вентиляционных каналов газовых водогрейных колонок должны проверять не менее 1 раза в год, а каналов, изготовленных из кирпича, – не менее 1 раза в квартал. Также в обязанности хаусмастера теперь будет входить установка, ремонт и замена вышедших из строя выключателей, штепселей, розеток в местах общего пользования и технических помещениях. Те же работы в квартирах и жилых помещениях общежитий проводятся по желанию и за счет собственников и нанимателей жилья. Подробнее о работах в рамках технического обслуживания можно прочитать здесь.
В рамках текущего ремонта изменился перечень работ, которые выполняются в подъездах за счет собственников, нанимателей и членов организаций застройщиков. Теперь он выглядит так:
* За исключением вспомогательных помещений, предназначенных для размещения и обслуживания инженерного оборудования и инженерных сетей жилого дома
Еще одним важным моментом изменений стал утвержденный перечень работ текущего ремонта в общежитиях, относящихся к коммунальной собственности. В него, в частности, входят работы по предотвращению интенсивного износа, восстановлению исправности и устранению повреждений инженерных систем (отопления, вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения); установка, замена автономных пожарных извещателей и элементов питания; наладка, регулировка внутридомовых инженерных систем и оборудования, ремонт и замена плит, их отдельных элементов, установленных на кухнях общего пользования, и многие другие работы. Подробности смотрите здесь.
Расшифровываем услугу «Техническое обслуживание»
По информации МГЖХ в извещение на оплату жилищно-коммунальных услуг включена дополнительная информация о фактических затратах по жилому дому по услуге «Техническое обслуживание» (в тыс.руб.):
Строки 1, 2, 10 «Уборка придомовой территории. Уборка внутридомовых вспомогательных помещений Обслуживание мусоропровода, содержание контейнерных площадок»
Расчет затрат по конкретному жилому дому по данным позициям извещения производится исходя из объемов выполненных работ, отраженных в наряд-заданиях на рабочих по комплексной уборке и содержанию домовладений, пропорционально площадям, закрепленным за бригадой.
В строки затрат включаются следующие расходы фактических затрат:
Примерный перечень работ по санитарному содержанию и благоустройству в составе технического обслуживания жилищного фонда:
Строка 3 «Управленческие расходы»
Включаются следующие расходы:
Строка 4 «Освещение вспомогательных помещений (подъезд, подвал)»
Включаются расходы на освещение вспомогательных помещений. Вспомогательные помещения – помещения, расположенные внутри блокированного либо многоквартирного жилого дома вне квартир и предназначенные для обеспечения эксплуатации жилого дома (вестибюль, коридор, галерея, лестничные площадки, лифтовые холлы и др. помещения).
Строка 5 «Техническое обслуживание конструктивных элементов жилого дома»
Данная строка включает: техническое обслуживание конструктивных элементов жилых домов, выполненное с привлечением подрядных организаций, общепроизводственные расходы (заработная плата, начисления на заработную плату мастеров, расходы на содержание мастерских участков).
оплата труда рабочих, выполняющих техническое обслуживание конструктивных элементов жилых домов собственными силами, начисления на оплату труда, затраты на приобретение материалов, прочие затраты.
В данный пункт включаются работы, указанные в наряд-заданиях на выполнение работ по профилактическому осмотру и ремонту конструктивных элементов жилого дома, согласно графикам и в соответствии с Перечнем работ по техническому обслуживанию и периодичности их выполнения, который определен и утвержден постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 20.05.2013 № 12 «Об установлении перечня работ по техническому обслуживании и периодичности их выполнения» и постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.04.2013 № 322.
Строка 6 «Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем»
Инженерные системы – системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализация), газо-электроснабжения, вентиляции, мусоропровода, лифты и иные системы жилого дома, обеспечивающие установленные для проживания санитарные и технические требования.
Включаются затраты аналогично предыдущему разделу, за исключением расходов по противодымной защите. В данный пункт включаются работы по профилактическому ремонту и осмотру инженерного оборудования согласно графикам и в соответствии с Перечнем работ по техническому обслуживанию и периодичности их выполнения, который определен и утвержден постановлением
Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 20.05.2013 № 12 «Об установлении перечня работ по техническому обслуживании и периодичности их выполнения» и постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.04.2013 № 322. Также включаются работы по устранению аварий на внутридомовых инженерных системах УП «Городская аварийная служба».
Строка 7 «Противодымная защита»
Техническое обслуживание систем противодымной защиты и управляющих ими систем автоматической пожарной сигнализации (ПДЗ и АПС) осуществляет специализированная организация по договору-подряду с УП ЖРЭО районов г.Минска.
В данный пункт включаются работы по еженедельному техническому осмотру систем, ежемесячному техническому обслуживанию, ежеквартальному техническому обслуживанию приточно-вытяжной вентиляции, ежегодные аэродинамические испытания, ежегодные электрофизические измерения электрооборудования, диспетчерскому контролю за срабатыванием систем.
Строка 8 «Услуги сторонних организаций (по договорам)»
Включаются затраты из раздела «Содержание домового хозяйства»: содержание и уборка дворовых территорий (механизированная уборка внутридворовых территорий), услуги сторонних организаций (наемный транспорт, ГП «Фауна города», вывоз жидких отходов).
В данный пункт извещения включаются работы по электрофизическим измерениям электрооборудования; проверке и прочистке дымовых и вентиляционных каналов; ремонту насосов (при необходимости); ремонту теплообменников (при необходимости); химической промывке бойлеров и систем отопления (при необходимости); поверке средств измерения (манометров) (при необходимости); поверке и ремонта работы приборов группового учета, ремонта систем автоматического регулирования расхода тепловой энергии, систем дистанционного съема показаний; обследование проектных и специализированных организации (санстанция, проектных организаций и др.).
Строка 9 «Комиссионные расходы за перечисление жилищно-коммунальных платежей»
Расходы по оплате банкам, РУП «Белпочта, КУП «Центр информационных технологий Мингорисполкома»
Строка 11 «Налоги и обязательные платежи» включаются:
Строка 12 «Дератизация (дезинсекция)»
Включает затраты по актам УП «Центр профилактической дезинфекции». Расчет затрат на дератизацию и дезинсекцию производится на основании актов выполненных работ за месяц, предоставленных исполнителем указанных работ.
Строка 13 «Амортизационные начисления»
В статью «Амортизационные отчисления» включаются: амортизация основных средств (компьютерная техника, мебель, дорогостоящий инструмент и др.).
Строка 14 «Другие»
Техническое обслуживание жилых домов в РБ
Техническое обслуживание жилых домов – совокупность работ по поддержанию надлежащего технического и санитарного состояния конструкций, инженерных сооружений и иных составляющих жилых домов. Техническое обслуживание многоквартирного дома входит в перечень жилищно-коммунальных услуг, оплачиваемых жителями квартир этого дома. Развёрнутое определение понятия «техническое обслуживание» содержится в первой статье Жилищного кодекса Республики Беларусь.
Что входит в техническое обслуживание дома РБ
Техническое обслуживание дома в Беларуси включает следующие виды работ:
Полный перечень работ по техническому обслуживанию многоквартирных домов прописан в постановлении Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь №12. Перед окончательным принятием список был согласован с областными исполнительными комитетами и Минским городским исполнительным комитетом. В постановлении перечислены не только виды работ, но также установлен регламент по периодичности их проведения.
Работы по техническому обслуживанию лифта входят в общий список, однако они выделены в отдельную графу в жировках.
В случае грамотной и бережной эксплуатации жилых домов, а также соблюдения норм по проведению технического обслуживания позволяет поддерживать здание в надлежащем состоянии с соответствующим внешним видом на протяжении всего периода между капремонтами.
Заявки на техническое обслуживание принимаются местной жилищно-эксплуатационной службой. В норме, заявки должны рассматриваться в день подачи, а устранение неполадок должно происходить на следующий же день. В случае, если экстренное устранение неисправностей не представляется возможным, должны быть приняты меры для обеспечения безопасности граждан и их имущества.
В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь №535, графа «техническое обслуживание» была расшифрована:
Тарифы на техобслуживание на начало 2019 года в Минске: