Туристическая недвижимость что это

Курортная недвижимость под управлением отеля

КОРОТКО О ГЛАВНОМ

Мировой рынок недвижимости столь же разнообразен, как и вкусы покупателей, и каждый на нем находит для себя что-нибудь свое. То, каким зарубежным жильем обзавестись, будет зависеть исключительно от пожеланий покупателя, от его бюджета и личных предпочтений.

Одним потенциальным собственникам необходимы стабильные инвестиции, другим – просто симпатичный «второй дом» на берегу моря, третьим – роскошные апартаменты в центре мегаполиса. Пенсионеры, скорее всего будут мечтать о коттедже с садиком в стране с теплым климатом, где они смогут отдыхать на свежем воздухе. Молодежь и люди среднего возраста – в общем, все те, кто находится на самом пике своей карьеры и не располагает достаточным количеством свободного времени для того чтобы ухаживать за своим зарубежным жильем – будут искать инвестиций, не требующих большого участия. Именно им идеально подойдет курортное жилье под управлением отеля.

Курортная недвижимость под отельным управлением по сути и является тем, что значит ее название. Это могут быть апартаменты, шале и виллы, расположенные на туристическом курорте с отелем – и в содержание которых включены «типовые» отельные услуги.

НЕМНОГО ИСТОРИИ

Sherry Netherland Hotel на Пятой Авеню в Нью-Йорке стал первым жилым проектом с отельным обслуживанием еще в 1920-х годах. Вот уже 35 лет в США такой вид недвижимости пользуется популярностью и признанием покупателей. Первым брендом, «освоившим» направление курортного жилья под управлением отеля, стала знаменитая сеть Four Seasons, открывшая первый такой отель в Бостоне. Затем она вышла и на азиатский рынок. За ней последовала группа Ritz Carlton, сегодня преимущественно присутствующая в США. В Европе курортное жилье с отельным обслуживанием появилось позднее. Несколько проектов были запущены около 15 лет назад. К успешным европейским сетям относятся Starwood group, Falkensteiner group в Австрии и Хорватии и Radisson Blu с проектом Sun Gardens Dubrovnik. К успешным проектам более бюджетной категории можно также отнести бренды Pierre & Vacances и Landal Green Parks.

Инвестору стоит обратить внимание на то, что крупные отельные сети или группы лишь «дарят» свое имя проекту, а управление осуществляется одним или несколькими отелями, расположенными на его территории. Владельцем такой недвижимости являются частные лица, частные или коммерческие инвестиционные компании, фонды и т. д.

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЛЯ ПОКУПКИ

Курортная недвижимость под отельным управлением встречается практически в каждом европейском государстве. И, как правило, покупатели выбирают курортное жилье, которое максимально удобно расположено по отношению к их родной стране. Это прежде всего связано с транспортной доступностью, наличием регулярных и чартерных рейсов, трансферов и общей туристической инфраструктуры места. Так, французы реже приобретают жилье в, скажем, Хорватии, им ближе их родная страна или Испания. Но случаются и исключения. Эксперты отмечают, что граждане Нидерландов и Великобритании не сильно «привязаны» к месту покупки – и приобретают жилье везде, куда можно удобно долететь. То же касается и россиян, со стороны которых отмечается рост интереса к курортам на Адриатическом побережье, в Италии, Хорватии и Черногории. Это, в том числе, обусловлено, удобной транспортной доступностью этих государств.

ПЛЮСЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ

Говоря о покупке курортной недвижимости с отельным обслуживанием, прежде всего стоит помнить, что это инвестиции в образ жизни и ее качество, и уже затем – средство для получения дохода. Но сочетание этих двух факторов позволяет добиться весьма достойного результата.

Главным плюсом покупки такого жилого объекта является то, что он не требует от собственника абсолютно никаких забот о содержании, а также управления финансами, связанными с менеджментом объекта. Даже сдачей «отельной» недвижимости в аренду полностью занимается управляющая компания или отельный оператор. Владелец лишь приезжает в свой «второй дом» тогда, когда ему это удобно. К примеру, если это альпийское шале, он может посетить его в разгар горнолыжного сезона или же приехать летом, когда пришла пора кататься на горных велосипедах. Таким образом, он «покупает образ жизни». Согласитесь, это ценная привилегия современного мира, особенно, для занятого человека, для которого дорога каждая минута.

При этом серьезные жилые проекты с отельным обслуживанием – это также и стабильный «инвестиционный компонент». Среднюю доходность нельзя назвать очень высокой, однако такая недвижимость защищена от инфляции на долгие годы. Эксперты однозначно рекомендуют присмотреться к такому курортному жилью всем, кто заботится о своем будущем – или, к примеру, хочет обеспечить благополучную пенсию своим родителям. Это намного выгоднее государственных пенсионных программ, отмечают они. Помимо генерирования стабильного дохода, такая зарубежная недвижимость – это место, в которое можно всегда приехать, чтобы насладиться любимым образом жизни.

ВИДЫ КУРОРТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С ОТЕЛЬНЫМ ОБСЛУЖИВАНИЕМ

Морские курорты

Морские курорты, предоставляющие отельные услуги, могут быть как полностью пляжными, так и иметь на своей территории марину или другие интересные туристические объекты, или представлять «смешанный тип» услуг для своих гостей.

К ним относятся St. Regis Mardavall на Майорке, Sheraton Pine Cliffs в Алгарве, Porto Montenegro в Тивате, Sani Beach resort на Халкидиках, Elounda Beach на Крите, Punta Skala, Premium Living by Falkensteiner в Задаре и Sun Gardens Dubrovnik, входящий в сеть «Ведущие отели мира» в Хорватии. Интересными строящимися морскими курортами, которые будут предоставлять полный комплекс отельных услуг, являются Orascom Lustica Bay в Тивате, Porto Novi в Герцег-Нови, Черногория.

Горные курорты

Курорты в горах – это не только горнолыжные направления, но и комбинированные направления, которые могут быть открыты как только зимой, так и круглый год. Зачастую неподалеку или прямо на территории курорта располагается поле для гольфа или другие объекты туристической инфраструктуры. К наиболее известным действующим горным курортам относятся Andermatt Swiss Alps в Швейцарии, Kempinski das Tirol в Йорхберге, Edelweiss residences в Катчберге.

Гольф-курорты

Как правило, гольф-курорты представляют собой исключительно инфраструктуру для игры в гольф и все сопутствующее ей, однако встречаются и «смешанные» варианты. Зачастую на таких курортах преданные игроки могут приобрести жилье высокого класса, в котором можно останавливаться, посещая любимое поле, жить постоянно – или сдавать свою виллу или апартаменты в аренду. К одним из самых популярных мировых гольф-курортов с отельным обслуживанием относятся PGA Catalunya, Каталония, Aphrodite Hills, Кипр, Sheraton Pine Cliffs, Алгарве.

Спа-курорты

В принципе, это практически то же самое, что и гольф-курорты, с одной лишь поправкой: вместо поля для игры в гольф отдыхающим предоставляется роскошный спа-комплекс. Такие курорты пользуются большой любовью у ценителей качественного отдыха, и жилье на их территории может хорошо сдаваться в аренду. К популярным спа-курортам с отельным обслуживанием, к примеру, относится St. Regis Mardavall на Майорке.

Еще одна категория – городские курорты, которые придутся по душе бизнесменам, деловым людям и даже студентам, проходящим обучение в мировых столицах. В качестве примера можно привести Kempinski Palais Hansen в Вене. Эксперты отмечают, что в будущем городские курорты будут набирать популярность у покупателей.

Но, безусловно, «ведущей» категорией курортов с отельным обслуживанием в данный момент являются места для отдыха, расположенные прямо на море. Но специалисты советуют присматриваться к ним как можно скорее: несмотря на то, что в мире постоянно возводятся все новые и новые жилые проекты у пляжей, протяженность береговой линии ограничена, и в какой-то момент место может попросту «кончиться».

Апартаменты и виллы

Апартаменты и виллы, находящиеся в частном владении на территории отеля, предоставляют собственнику доступ ко всем сервисам и услугам курорта / отеля на территории которого они находятся. В сумму счетов также входит оплата услуг ЖКХ – водоснабжения, электричества, канализации, страховки, включая периоды аренды третьими лицами. Сдавать свое «отельное» жилье в аренду или нет – это индивидуальное решение каждого собственника. Если он хочет получать дополнительный доход, он с легкостью может это сделать.

Что касается оснащения и меблировки, то для собственного использования строгих правил, как правило, не существует. Владелец может как приобрести свою мебель и технику, так и оставить апартаменты или виллу в том виде, в котором они были куплены. Однако в случае сдачи жилья в аренду отельная сеть или собственник могут потребовать приведение недвижимости в единый «фирменный стиль», которому соответствуют все номера или виллы в комплексе.

Когда речь идет о владении объектом в кондоминиуме с отельным обслуживанием, это автоматически предполагает полное обслуживание апартаментов управляющей компанией. Оно будет включать в себя такие затраты, как естественный износ апартаментов, своевременная замена мебели, ремонтные работы, выплаты страховых взносов, и т.д. Собственнику не придется заботиться о том, чтобы заниматься этими «бытовыми» делами: особенно это удобно, когда он находится не в стране.

Главным плюсом владения недвижимостью в кондоминиуме является то, что владелец имеет полный – и бесплатный доступ к своему апартаменту и вилле. В периоды, когда он не пользуется своим жильем, он предоставляет ее для аренды третьим лицам. Доход от аренды распределяется между собственником апартаментов, виллы и управляющей компанией и используется ей для покрытия расходов, связанных с обслуживанием этого объекта, оборудования и курорта в целом.

Собственники апартаментов и виллы ежегодно оплачивают долю эксплуатационных расходов – таких, как затраты на ремонт и обслуживание апартаментов и фасадов, а также сумму на поддержание так называемого «резервного фонда». Он рассчитывается на основе метража апартаментов и виллы, находящихся в собственности. Эти суммы вычитаются управляющей компанией из арендного дохода.

Владельцы, безусловно, могут вносить изменения в дизайн апартаментов во время пребывания в них, за исключением смены мебели. Личные предметы интерьера, такие как подушки, техника и т.д. во время отсутствия владельца хранятся на складе. Этим занимается персонал так называемой Команды Обслуживания Домовладельцев (КОД), который предоставляет весь спектр услуг для домовладельцев.

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ

Одним из важных отличительных моментов владения недвижимости под управлением отеля является сам процесс покупки. Обычно, вы покупаете виллу или апартамент, а вам кто-то просто продает эту недвижимость. В дальнейшем вы предоставлены сами себе во всех смыслах, со всеми недостатками и преимуществами уже совершенной сделки. Однако когда приобретается курортная недвижимость с отельным обслуживанием, собственник автоматически получает постоянное обслуживание своего объекта в будущем, то есть сохраняет отношения с продавцом. Сохраняется также и интерес в сотрудничестве со стороны третьих лиц (управляющей компании / оператора отеля), которыми недвижимость поддерживается в достойном состоянии. Будут также и общие выгоды, такие как арендный доход, поддержание качества обслуживания на высоком уровне – как и в начале сотрудничества, так и в перспективе.

В случае владения курортной недвижимостью с отельным обслуживанием собственник имеет постоянный доступ к круглосуточному сервису ресепшен, охраны, личного консьержа, команды обслуживания домовладельцев (КОД), ресторанам и обслуживанию номеров, бассейнам, спа, спортивным залам и т. д.

УПРАВЛЕНИЕ

В управлении объектом с сервисом отеля участвуют три стороны: инвестор или финансовая организация, управляющая компания или отельный оператор, владелец апартаментов и виллы. Инвестор может быть частным лицом, фондом, публичной компанией, банком, финансовой организацией или их комбинацией. Управляющая компания может иметь две функции: осуществление менеджмента активов и оператора недвижимости.

АРЕНДА

Доход от аренды курортной недвижимости под управлением отеля зависит от того, насколько успешна управляющая компания в привлечении максимального арендного дохода курорта. Владелец апартаментов или виллы на приморском курорте по формуле «кондоминиум» в долгосрочном периоде может рассчитывать на доходность в размере 3,5-4,0% годовых после оплаты всех расходов и налогов.

Владелец апартамента или виллы на приморском курорте по формуле обслуживаемых апартаментов в долгосрочном периоде может получать среднюю доходность в размере около 7% годовых, но в определенный момент, после вычета затрат на ремонт и замену мебели, усредненная доходность заметно уменьшится, и в итоге обычно составит 2,0-2,5%. Такое наблюдается по просто из-за того, что арендная доходность демонстрирует существенно заниженную оптимизацию в сравнении с апартаментами в кондоминиумах.

Горные курорты обычно приносят более низкую доходность в связи с тем, что туристические сезоны значительно короче (короткие зимние и летние сезоны). Поэтому эксперты советуют инвесторам рассчитывать на то, чтобы попросту окупить собственные затраты.

ИДЕАЛЬНЫЙ ПРИМЕР

Курорт Dubrovnik Sun Gardens, расположенный на курорте Дубровник в Хорватии, в скором времени отметит свой восьмой День рождения. Его центром является пятизвездочный отель с 201 номером и 207 апартаментами, предоставляющий все возможные услуги, которые только могут понадобиться для комфортного краткосрочного или долгосрочного отдыха: спа-комплекс с различными видами саун, бассейны, фитнес-центр, теннисные корты, футбольное поле, площадка для пляжного волейбола, сквоша, баскетбола, настольный теннис, стена для скалолазания, 13 ресторанов и баров, круглосуточный room-service. Dubrovnik Sun Gardens управляется iO Management и входит в состав мирового бренда The Leading Hotels of the World.

ПРОЕКТ DUBROVNIK SUN GARDENS СТАЛ ПОБЕДИТЕЛЕМ ЕЖЕГОДНОЙ ПРЕМИИ HOMES OVERSEAS RUSSIAN AWARDS В КАТЕГОРИИ «ЛУЧШАЯ ИНФРАСТРУКТУРА». НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ ЕГО ПРОГРАММА АРЕНДЫ ПРИНОСИТ НАИВЫСШИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПО ВСЕМУ АДРИАТИЧЕСКОМУ РЕГИОНУ, А ВЫСОЧАЙШИЙ УРОВЕНЬ СЕРВИСА ПРИВЛЕКАЕТ ВСЕ БОЛЬШЕ СОБСТВЕННИКОВ ИЗ РАЗНЫХ РЕГИОНОВ МИРА.

Dubrovnik Sun Gardens был организован и управляется группой опытных профессионалов, которая считается одной из наиболее опытных на всем европейском континенте Апартаменты в проекте находятся под отельным управлением и сдаются в аренду. Программа сдачи в аренду дает наивысшие показатели по всему Адриатическому региону. Качество услуг ежегодно улучшается.

5 советов эксперта всем, кто размышляет об инвестициях в недвижимость с обслуживанием отеля

1. В первую очередь рассматривайте свой потенциальный «второй дом» с точки зрения образа жизни и радости, которую он вам принесет, и уже затем – доходность от инвестиций.

2. Задавайте себе вопросы. «Просматривается ли финансовая логика в главном продукте курорта, в позиционировании, торговой марке и географическом расположении?», «Будет ли курорт привлекать достаточно туристов и достаточно ли долог туристический сезон?». Аккуратно присматривайтесь к недвижимости на островах – за исключениями Майорки, Крита и, возможно, Родоса, они обладают коротким сезоном. Это же касается и курортов в горах.

3. Не придавая большого значения обещаниям, консультируйтесь с вашим российским агентом недвижимости о курорте, в который собираетесь вкладываться. Любой достойный заграничный курорт имеет одного или несколько договорных брокерских партнеров в России. Они профессионалы и их работа оплачивается курортами. Проконсультируйтесь с ними.

4. Уточните доходность. Лучшим индикатором арендного дохода в будущем является статистика прошлых показателей по аренде. Также, если вы слышите разговоры о безрисковых перспективах роста стоимости актива / увеличения роста стоимости недвижимости в ближайшем или среднесрочном периоде, прекратите общение или как минимум хорошенько проконсультируйтесь о задуманном курорте с российским специалистом по зарубежной недвижимости.

5. Узнайте все об участвующих сторонах. Кто был первоначальным инвестором и в каких подобных успешных курортах он участвовал в прошлом? Какова стратегия выхода первоначального инвестора или, в лучшем случае, каков долгосрочный план инвестора относительно данного курорта? Кто является управляющей компанией и отельным оператором? Обладают ли они достаточным опытом в этой географической зоне? Хорошая торговая марка не является гарантией.

Источник

Туристическое жилье, что это такое?

Министерство экономического развития разрабатывает законопроект о туристическом жилье, направленный на введение в правовое поле хостелов и других малых средств размещения

Министерство экономического развития разрабатывает законопроект о туристическом жилье, направленный на введение в правовое поле хостелов и других малых средств размещения, он может быть подготовлен уже к осенней сессии Госдумы, сообщил в среду замминистра Сергей Галкин.

«Можно сказать, что поправки к закону, которые принимаются, сужают круг возможностей для коллективных средств размещения функционировать в легальном поле. Мы совместно с бизнесом сейчас разрабатываем законопроект о туристическом жилье», — сказал он на конференции «Туризм в России: развивая успех», отвечая на вопрос о вступлении в силу закона о запретех хостелов в жилых домах.

По словам Галкина, эта тема начала обсуждаться еще в период работы министерства с системой классификации отелей

«Наша задача – ту часть средств размещения, которая не охвачена законодательством и находится вне правового поля, завести в это поле, дать ей юридически значимый статус и предложить те рамки законодательные, которых она будет функционировать. Закон как концепция подготовлен, в ближайшее время мы его будем более широко обсуждать. Мы думаем, что если не будет большого сопротивления от различных участников процесса, то хотим в осеннюю сессию хотим с этим законопроектом выступить», — добавил он.

Ассоциация «Безопасность туризма» поддерживает данную инициативу. Не секрет, что в России исторически сложился целый класс так называемых малых средств размещения. В некоторых регионах такие средства размещения по количеству мест значительно превосходят гостиницы и все иные средства размещения, подпадающие под это понятие.

СУТЬ ВОПРОСА

Сразу определимся, какие средства размещения мы относим к малым. Для этого напомним, что согласно постановлению Правительства РФ №158 от 16 февраля 2019 года разновидностью гостиниц являются курортный отель, санаторий, база отдыха, туристская база, центр отдыха, туристская деревня, дом отдыха, пансионат, апартотель, мотель, комплекс апартаментов, акватель, фермерский гостевой дом (комнаты), горный приют, дом охотника, дом рыбака, шале, бунгало-изолированные дома.

Наибольшие дискуссии как раз-таки и вызывают такие, как их называют, малые средства размещения. Прежде всего те, которые расположены в квартирах многоквартирных жилых домов, в частных жилых домах, построенных на землях с назначением под ИЖС. Но где бы они ни располагались, они фактически оказывают гостиничные услуги, и, соответственно, подпадают под понятие «гостиницы», являясь на сленге малыми средствами размещения.

Действительно, масла в огонь дискуссий подлил так называемый закон Депутата Госдумы России Хованской. Этот закон вводя прямой запрет на использование жилых помещений для размещения в них гостиниц, фактически подтвердил смысл действующей статьи 17 ЖК РФ. А еще, закон вводит запрет на использование жилого помещения в многоквартирном жилом доме для оказания гостиничных услуг. Но здесь, просим обратить внимание, речь идет лишь о жилом помещении в многоквартирном жилом доме. Из этой формулировки непонятно, вводит ли данная норма запрет на оказание гостиничных услуг в частном доме!?

А ведь, как показывает статистика, именно частные жилые дома очень часто по сути являются гостиницами. При этом такие объекты находятся в правовом поле жилья. Соотвественно, здесь может возникнуть проблема с земельным законодательством относительно целевого использования земельного участка, уплаты налогов, предъявления требований пожарной безопасности, исполнения миграционного и регистрационного учета и требований к антитеррористической защищенности.

Если же не озаботиться и не определиться с правовым статусом своего средства размещения, то в дальнейшем могут возникнуть серьезные последствия. А они известны.

О данной проблематике Ассоциация «Безопасность туризма» сообщала в Минэкономразвития РФ, в этой связи отрадно, что госрегулятор наконец обратился к этому вопросу и работа по законопроекту о туристическом жилье уже началась.

В свою очередь, пока закон не разработан, 16 мая 2019 года в г. Москве, в рамках форума «Безопасность туризма-2019» для отельеров были представлены варианты легализации и функционирования малых средств размещения, выбора при этом оптимальных с точки зрения форм и вариантов этих средств размещения.

Еще ранее данные важные консультации представители Ассоциации «Безопасность туризма» провели для руководителей средств размещения по вопросам обязательной классификации гостиниц в Крыму. По данному вопросу участники Форума слушали Председателя Правления Ассоциации Сергея Груздя.

Источник

Квартиры просят ниши

Сколько конкретно квартир в Петербурге сдается посуточно, никто не знает. Но по оценкам сооснователя сервиса бронирования «Квартирка» Евгения Ядрихинского речь идет примерно о пяти тысячах квартир, в них останавливается до 15 процентов от всех прибывающих в Петербург туристов.

2020 год для туриндустрии был не показательный, но в 2019-м город посетили десять миллионов путешественников. И из них полтора миллиона человек остановились не в гостиницах или хостелах, а сняли квартиру.

Сейчас единственными регуляторами в этом сегменте выступают сайты-агрегаторы бронирования средств размещения.

Законопроектом подразумевается, что при легализации каждой квартире, которая выставляется на посуточную сдачу, должен присваиваться индивидуальный регистрационный номер. Этот номер становится главным идентификатором жилья, турист сможет его видеть. Этот же номер можно будет, например, указывать в отчетных документах для командированных, по нему же начнут вести учет участников рынка и проверять квартиры, например в случае жалоб. Также обладателям номеров автоматически придется платить налоги.

Храмцов настроен пессимистично: по его оценкам, решение технической стороны вопроса потребует много времени, а внесение таких поправок может привести к тому, что владельцы квартир уйдут в тень, покинув площадки агрегаторов. В частности, альтернативными методами поиска клиентов могут стать группы в соцсетях или мессенджерах, да и старый добрый способ зазывания постояльцев у вокзалов никто не отменял.

Светлана Петропольская, совладелец юрфирмы URVISTA, эксперт «Опоры России», отмечает, что на эти, альтернативные способы сдачи жилья предлагаемые идентификаторы оказать влияния не смогут. Но главное, подчеркивает Петропольская, на сегодняшний день до конца не ясны правила выдачи идентификаторов, не определен и орган, который займется их выдачей, известно лишь, что сдаваемые посуточно квартиры могут получить название «гостевое жилье».

Можно ли ожидать, что в случае легализации посуточных квартир они начнут теснить гостиницы? Опрошенные «РГ» эксперты говорят, что определенную долю клиентов туристское жилье все же перетянет из отелей, но принципиально расклад на рынке не изменится. Так, согласно исследованию сервиса «Авито», главным фактором, почему люди останавливаются в квартире, а не в гостинице, становится наличие кухни и стиральной машины. Этот вариант выбрали 52 процента респондентов. Но далеко не все туристы планируют на отдыхе стирать и готовить. А при путешествии в одиночку номер в хостеле или капсульном отеле стоит дешевле даже самой скромной арендной квартиры.

Эксперты отмечают, что легализация рынка туристского жилья имеет принципиальное значение не только для Петербурга или других мегаполисов, но и для совсем не туристских поселков. В таких населенных пунктах вообще не бывает гостиниц, но через поселки часто едут транзитные путешественники, да и в командировки сюда едут. Появление легальных частных квартир или арендных домов позволит создать в таких населенных пунктах минимальную базу средств размещения без инвестиций со стороны местных бюджетов.

Сергей Куренков, глава Ассоциации рестораторов и отельеров Зеленоградска:

Андрей Ермак, министр культуры и туризма Калининградской области:

Источник