Тсж и ооо в чем отличие
Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья
Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.
Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.
Что такое ТСЖ
Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.
Как создать ТСЖ
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Права и обязанности ТСЖ
В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.
ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.
Плюсы и минусы ТСЖ
У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.
Как пожаловаться на ТСЖ
Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.
Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.
Что такое кондоминиум: плюсы, минусы и как оформить
Термин «кондоминиум» чаще употребляют, когда говорят о зарубежной недвижимости. В России это слово стало использоваться относительно недавно, и обычные владельцы недвижимости зачастую не понимают, что оно означает.
Вместе с экспертами разбираемся, что именно понимается под словом «кондоминимум».
Кондоминиум — это форма собственности на жилой комплекс, единый комплекс недвижимости, который включает земельный участок, расположенное на нем жилье и другие объекты недвижимого имущества. При этом помещения, которые предназначены для жилых и других целей, находятся в собственности отдельных лиц. Понятие «кондоминиум» может охватывать не только один дом, но и целый комплекс строений.
Как появились кондоминиумы
В Великобритании первые объединения собственников жилья образовались в XIX веке. Именно с момента их организации начались преобразования в жилищной сфере. В 1836 году был принят закон о строительных обществах, который открывал правовую сферу для отношений по организации и деятельности объединений, занимающихся строительством и обслуживанием жилых помещений.
«Но есть и более ранний пример: в Римской империи был принят закон, который позволял гражданину владеть одним помещением в городском жилом доме, предназначенном для нескольких семей», — уточняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Что входит в объекты кондоминиума:
Кондоминиум в России
В России кондоминиум определяется как совокупность земельного участка, зданий, ограждающих конструкций и инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома. Однако в 2005 году в законодательство были внесены поправки, которые исключили понятие «кондоминиум» из законов. Сегодня вместо него используется термин ТСЖ (товарищество собственников жилья).
«Товарищество собственников жилья — это форма объединения домовладельцев (собственников жилых и нежилых помещений в доме) для совместного управления, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества. Многоквартирный дом может получить статус кондоминиума (ТСЖ) только по решению собственников жилья в данном помещении. Необходимо уточнить, что кондоминиум в зарубежных странах и ТСЖ в России — это немного разные понятия. В виде кондоминиума в зарубежных странах часто встречаются отели, гостиницы», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
По словам руководителя практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан» Вероники Величко, самым важным элементом общего имущества является земельный участок. Но часто бывает, что он не сформирован. В этом случае земля до своего формирования принадлежит городу, но у собственников квартир есть исключительное право пользования земельным участком и право требовать у местных властей определения его границ.
«После формирования земельного участка он переходит в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме. До этого момента город является, по сути, только номинальным собственником и никакие распорядительные функции в отношении земельного участка под домом реализовать не может. Также администрация города не вправе отказать по каким-либо причинам в формировании земельного участка. Оформить землю под домом может любой собственник. Важно учитывать, что в общую долевую собственность земельный участок переходит, если здание является многоквартирным домом, то есть жилым», — разъясняет Вероника Величко.
Какие основные функции выполняет кондоминиум:
Как зарегистрировать кондоминиум (ТСЖ) — главные шаги
Государственная регистрация товарищества собственников жилья (кондоминиума) осуществляется в соответствии с законодательством (ст. 136 Жилищного кодекса).
Первый шаг — проведение опроса среди жильцов и получение их согласия на оформление. При согласии большинства жильцов старшим по дому или инициатором переоформления готовятся коллективное заявление и устав. Затем на общем собрании выбирают управляющий состав из собственников жилого дома или комплекса домов.
Второй шаг — проведение собрания для утверждения устава и голосование за предложенных кандидатов правления кондоминиума. О дне проведения собрания жильцов предупреждают за две недели.
Третий шаг — подача всех документов и протоколов на официальную регистрацию кондоминиума в налоговой инспекции.
Четвертый шаг — получение регистрационного свидетельства через месяц.
Пятый шаг — открытие председателем кондоминиума счета для ежемесячного сбора денег, которые необходимы для содержания и ремонта жилого комплекса.
«При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества. Также предоставляются сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Как управляется кондоминиум
Управление кондоминиумом проходит посредством общих собраний. На них жильцы определяют:
Плюсы и минусы кондоминиума
Плюсы:
Минусы:
Как работают кондоминиумы в других странах
В США кондоминиумы расположены и в центральных мегаполисах, и в отдаленных районах. Данный вид недвижимости относят не только к многоэтажным домам.
«В Таиланде, Европе и США кондо, как там называют кондоминиумы, часто используются в качестве апарт-отелей. Классический кондо-отель похож на обычный гостиничный комплекс, нередко он даже получает пять звезд. Однако принадлежит он не только управляющей компании, но и отдельным частным лицам», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Юридическая форма товарищества собственников жилья. Может ли ТСЖ быть ООО или ИП?
Товарищество собственников жилья представляет собой один из видов товарищества собственников недвижимости, которое было введено как понятие в последние годы. Законодатель установил новое правило для регистрации таких юридических лиц. Теперь собственники могут организовать товарищество под названием, в состав которого входит ТСН. Для тех, кто уже зарегистрировался под старым наименованием, ничего не меняется. Они так и остаются ТСЖ.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Признаки
Основными признаками юридического лица является обособленное имущество, которым субъект отвечает по своим обязательствам, а также способность приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Чем является?
ТЖС — это юридическое лицо или нет? Товарищество собственников жилья является юридическим лицом, которое представляет собой некоммерческую организацию.
Целью создания такого субъекта гражданского правоотношения является управление, пользование и распоряжение общим имуществом многоквартирного дома согласно законодательству. При составлении устава товарищества в текст документа обязательно вносятся и сведения о цели создания ТСЖ (о том, как правильно создать ТСЖ, можно узнать в нашем материале).
Бизнес – это все-таки предпринимательская деятельность, организованная с целью получения прибыли. Он представляет собой так сказать общую характеристику коммерческой организации. Следовательно, ТСЖ не может быть бизнесом.
Подробнее о том, чем является ТСЖ по закону и юридическому типу, мы рассказывали в этой статье.
Может ли быть ИП, ООО?
Правоотношения индивидуального предпринимателя регулируются частью гражданского законодательства, регламентирующего вопросы юридического лица. Кроме того, ИП имеет признаки коммерческой организации. То есть его главной целью является получение прибыли.
Общество с ограниченной ответственностью также представляет собой в первую очередь коммерческую организацию с уставным капиталом, который делится на доли между участниками. Учредители не отвечают по обязательствам юр. лица, но несут риск убытков в пределах долей.
Как видно из вышеизложенного, ТСЖ не может быть ни ИП, ни ООО в первую очередь по причине создания – управление, пользования и распоряжение общим имуществом.
Индивидуальный предприниматель – это все-таки физическое лицо, которое осуществляет коммерческую деятельность и несет ответственность за обязательства своим имуществом. Собственность индивидуального предпринимателя является собственностью физ. лица.
В случае, если человек владеет жилым помещением в многоквартирном доме, где организовано ТСЖ, то он может быть в составе товарищества под своим именем.
Допустимо ли не регистрировать?
Может ли организация ТЖС быть юридическим лицом, если она без государственной регистрации? Организация ТСЖ без государственной регистрации в качестве юридического лица не имеет смысла. Для успешного управления жилым фондом необходимо заключать договора с различными организациями. А это невозможно без наличия всех необходимых атрибутов (Печать с наименованием, расчетный счет в банке и др.).
О том, что такое расчетный и лицевой счет ТСЖ, вы узнаете в данной статье.
Заключение
ТСЖ – добровольное объединение собственников помещений в жилом многоквартирном доме или домах, которые находятся рядом и имеют общую коммуникацию. Такое товарищество могут организовать и владельцы частных домов. Обязательным условием также является близкое соседство или общий земельный участок.
Целью такого образования является эффективное управление и пользование домом или домами с прилегающей территорией. Для этого может осуществляться коммерческая деятельность. Отличным примером послужит организация торговой площади в пределах границ дома. Средства от сдачи в наем помещений могут уйти на благоустройство, капитальный ремонт и др.
Организация товарищества собственников жилья/имущества
В последнее время наблюдается стойкая тенденция строительства коттеджных посёлков, которые по сути являются некой заменой Садовых и огородных товариществ или же их разновидностью. В законе нет определения понятия Коттеджный посёлок и этот вызывает массу вопросов, не точностей и применений аналогии права взамен прмых норм. Так же многие собственники в многоквартирных домах уже не оставляют на откуп муниципальным службам и управляющим компаниям вопросы управления недвижимостью, создания новых объектов общего пользования и капитальный ремонт имеющихся.
Сейчас многие дома и коттеджные посёлки переходят на систему самоуправления. Организуются товарищества собственников жилья, товарищества собственников недвижимости, инициативные группы среди жильцов. В действительности это один из наиболее эффективных и рациональных способов управления недвижимостью и общим имуществом. Согласитесь, что наиболее заинтересованы в заботе об общем имуществе, его сохранности и улучшении его собственники. При принятии решения о самостоятельном управлении имуществом возникают вопросы: как зарегистрировать? Как провести общее собрание? Как оформить протокол общего собрания? И первый, на мой взгляд, один из самых важных вопросов: насколько возможно реализовать задуманное? Соответствует ли желание возможностям?
Если мы говорим о ТСЖ, то ответы на большинство вопросов уже содержатся в Жилищном кодексе, судебной практике и разъяснений судов по этому вопросу тоже достаточно. А если это новая или не часто используемая форма? Например, объединение нескольких домов в одно ТСЖ или ТСН в коттеджном посёлке? Процедуры вроде бы те же. Но есть и большие различия, которые кроются в мелочах.
Если мы говорим об объединении нескольких жилых домов в одно ТСЖ, то нужно учесть несколько нюансов:
Управление общим имуществом. Это основной момент, который должен быть учтён. А как понять есть ли общее имущество у двух стоящих отдельно друг от друга домов? На первый взгляд ответ очевиден: конечно же нет. Но если присмотреться и внимательно проанализировать ситуацию, вполне возможно, что ответ изменится на да.
Итак, что может и должно объединять два многоквартирных дома:
· Наличие общей границы земельных участков, по данным ЕГРН;
· Совместное использование общего имущества допускается проектной документацией этих домов;
· Обеспечение работоспособности общего имущества одного дома зависит и или достигается путем технологического подключения к общему имуществу в другом доме;
· Наличие элементов инфраструктуры, которые предназначены для использования собственниками помещений обоих домов;
Но и после проверки всех сведений и принятия решения об объединении двух многоквартирных домов в одно ТСЖ необходимо оформить протокол общего собрания собственников о создании такого ТСЖ. Решения о создании такого объединённого ТСЖ принимаются собственниками обоих домов на общих собраниях собственников в каждом многоквартирном. Решение будет считаться принятым если «за» проголосует большинство (не менее 2/3) собственников помещений каждого из домов.
Так же при оформлении протокола общего собрания собственников необходимо учитывать какие особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
После оформления протокола и разработки необходимых внутренних документов (устав ТСЖ, решение о создании ТСЖ) необходимо собрать пакет документов для регистрации ТСЖ в налоговой инспекции, в настоящее время непосредственно ехать в налоговую инспекцию нет необходимости все необходимые действия можно совершить нотариально, фактически нотариус сам за вас подаст документы в налоговую инспекцию и выдаст документы о регистрации ТСЖ.
Однако и после регистрации ТСЖ с участием двух домов, можно столкнуться с недопониманием со стороны жильцов. В судебной практике имеются случаи, когда люди доходят и до Конституционного суда РФ в попытке доказать невозможность создания одного ТСЖ на два дома. Судебная практика, как правило складывается в пользу ТСЖ. Взять, к примеру определение Конституционного суда № 708-О от 27.03.2018г. В описательной части Суд чётко даёт понять, что если дома связаны, например единым фундаментом, то создание одного ТСЖ является законным и не противоречит законодательству РФ.
Так же необходимо отметить, что в соответствии с письмом Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04 такое ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать. Однако действие пункта 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 04.06.2011) не распространяется на ТСЖ, созданные до 18.06.2011 года.
Как видно из практики применения и разъяснений государственных органов, в каждом конкретном случае нужно детально разбираться, так как каждый случай уникален и применить право по аналогии не всегда представляется возможным.
С товариществом собственников недвижимости дело обстоит немного сложнее, так как отдельно этот вид управления недвижимостью в ЖК РФ не расписан, большинство норм применяется по аналогии, да и есть свои нюансы в организации управления и управлении загородной недвижимостью.
Создание товарищества собственников недвижимости, как правило применяется для организации управления загородной недвижимостью (далее – ТСН).
Термин Товарищество собственников недвижимости никак не определяется ЖК РФ, но ст. 135 ЖК РФ указывает, что Товарищество собственников жилья это вид товарищества собственников недвижимости. Таким образом можно сделать вывод, что Товарищество собственников недвижимости это более глобальный термин и применений норм закона регулирующих деятельность ТСЖ так же можно отнести и к деятельности ТСН.
Для создания ТСН необходимо, чтобы имущество находилось в непосредственной близости друг от друга. Законодательно не определено какое количество недвижимости (домов, участков) может быть объединено в ТСЖ. Но критерий объединения остается неизменным:
· Наличие общих границ или расположение имущества в непосредственной близости друг от друга;
· Наличие общей инфраструктуры (газ, свет, вода, канализация, дороги)
· Зависимость обеспечения необходимыми ресурсами между домами (одна канализация, общая дорога, общий водопровод)
Цели создания ТСН ни чем не отличаются от целей создания ТСЖ: управление общим имуществом, создание общего имущества и улучшение общего имущества собственников.
Для правильного формирования границ ТСН важно чётко понимать что понимается под термином «Общие границы» ответ на этот вопрос даёт письмо Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04: под общей границей земельных участков в части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации понимается граница прилегающих земельных участков, что должно подтверждаться информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.
Для регистрации ТСН требуется пакет документов аналогичный созданию ТСЖ, общее собрание проводится для всех собственников желающих объединиться (при условии, что их недвижимость входит в границы создаваемого ТСН), составляется устав и иные необходимые для регистрации документы. Документы должны быть поданы в налоговую инспекцию для регистрации ТСН.
Но если в жилом доме чётко и понятно какие имущество является общим, то для загородной недвижимости это может являться вопросом. Так как при строительстве коттеджных поселков или создании садовых товариществ дороги и коммуникации, как правило оформлены на застройщика или же переданы на баланс муниципалитета района где расположено имущество.
В контексте обозначенных вопросов следует учитывать, что отсутствие в законодательстве чёткого регулирования вопросов общего имущества в загородной недвижимости обуславливается следующими моментами: застройка загородной недвижимости изначально не предполагала наличия общего имущества у владельцев загородной недвижимости. Как правило всё что было необходимо находилось или на земельном участке (например септик, об общей канализации долгое время речи не шло), газ и электричество как правило подаются индивидуально в каждый дом и эти сети никогда не находятся в частной собственности, а принадлежат соответствующим государственным органам. Что остаётся? Вода. В большинстве случаев вопрос решался наличием колодца или скважины на участке. И лишь сравнительно недавно стали появляться коттеджные посёлки, в которых предполагается наличие всех этих сетей. Таким образом получается, что приобретение недвижимости в коттеджном посёлке не влечёт за собой автоматического возникновения доли в праве на объекты инфраструктуры (водопровод, канализация, дороги) в этом посёлке. Доля в праве на указанные объекты возникает в соответствии с Гражданским кодексом РФ, земельным кодексом РФ и иными нормативными актами. В большинстве случаев собственник приобретающий недвижимость в посёлке начинает платить взносы за содержание общего имущества и таким образом у него возникает право на долю в этом имуществе в силу закона.
В заключении хочу сказать, что 27.07.2017 был принят Федеральный закон О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации № 217-ФЗ. В котором определяется принадлежность имущества общего пользования в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 27.07.2017 № 217-ФЗ указанное имущество принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков. Для целей применения аналогии права это намного облегчает понимание правового режима общего имущества в коттеджном посёлке. Но это по прежнему остаётся аналогией права для коттеджных посёлков.
Как же получить это имущество на баланс ТСН? Ведь никто из собственников не хочет улучшать чужое имущество или создавать объекты общего пользования на чужой земле (что и вовсе может быть признано не законным). Ответ на этот вопрос, к сожалению не содержится в ЖК РФ, но существуют обычаи делового оборота и судебная практика. Исходя из обычаев делового оборота необходимо обратиться в муниципалитет района, сообщить им о создании ТСН и попросить передать интересующие объекты на баланс ТСН. После прохождения определенной процедуры скорее всего имущество будет передано на баланс ТСН. Судебная практика так же исходит из логики, что общее имущество собственников должно находиться в долевой собственности всех собственников и быть на балансе ТСН.