reit что это за инвестиции
Как инвестировать в недвижимость на бирже
С помощью фондов недвижимости
Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей.
Обычно инвестиции в недвижимость ассоциируются с большими деньгами, сложностью поиска объекта, низкой ликвидностью и риском заморозки объекта. Но есть и другой способ инвестировать в недвижимость — через биржу.
В этой статье я расскажу, как можно вложиться в недвижимость по всему миру, если у вас есть хотя бы 10 долларов. Речь пойдет о фондах недвижимости. Через Санкт-Петербургскую биржу — а значит, и через Тинькофф-инвестиции — можно купить акции 25 таких фондов. Полный список есть в конце статьи.
Что такое REIT
REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.
Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.
Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:
Классификация REIT
Фонды недвижимости, которые торгуются на бирже, могут быть долевыми и ипотечными. Долевые — equity REIT — получают доход от ренты или продажи различных типов недвижимости. Это наиболее распространенный тип фонда на рынке REIT. Ипотечные — mortgage REIT — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.
Еще есть фонды, которые не торгуются на бирже: PNLR и private REIT. PNLR — public non-listed REIT — зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США, но их акции не торгуются на бирже. Private REIT — частные фонды недвижимости, не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США.
В этой статье речь идет о долевых фондах — equity REIT, если не указано иное.
Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:
Особенности REIT
Инвестирование в фонды недвижимости — это своеобразная гибридная форма инвестиций в недвижимость и акции. Поэтому рассмотрим особенности REIT в сравнении с обоими типами активов.
Ликвидность актива определяется возможностью быстро его продать, купить или обменять без существенных издержек. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны, чем физическая недвижимость: вы можете продать акции по рыночной стоимости и получить деньги за несколько дней, а продажа физической недвижимости займет минимум пару недель при условии, что вы готовы продать ниже рыночной стоимости.
Например, у вас есть недвижимость стоимостью 6 млн рублей, которую вы сдаете в аренду. Вдруг вам срочно понадобились 1,5 млн рублей. Чтобы получить их из этой недвижимости, нужно продать имеющуюся и купить новую на оставшиеся деньги, то есть потратить много сил, времени и нервов. Если вы владеете акциями фондов недвижимости, достаточно продать необходимое количество акций.
Что такое REIT или как получать 12% дивидендов в USD?
Вы знаете что такое Real estate investment trust (REIT)?
Лично у меня давняя любовь к таким компаниям, почти 15% всего моего портфеля распределена между REITами.
Что такое REIT? Почему они привлекательны для инвестора? В чем их отличия от обыкновенных акций? Какие они бывают и почему, именно сейчас, нужно обратить на них внимание?
В данной статье планирую ответить на все эти вопросы.
А, ну еще про высокие дивиденды в долларах.
В США есть отдельный класс активов, которые называются Real estate investment trust, что на русском значит ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТРАСТ НЕДВИЖИМОСТИ.
То есть, это компания, которая специализируется на недвижимости.
Некоторые занимаются стройкой и последующей сдачей помещений.
Кто-то сдает помещения под больницы, под тюрьмы и другие гос. учреждения.
И получают доход, как вы поняли, именно с арендной платы по своей недвижимости.
Выписка из зарубежной статьи в википедии:
Взял и скопировал из википедии, перевод от гугла. Ни чего не менял.
Рейты не считаются обыкновенными компаниями и их акции отличаются от обыкновенных.
По законодательству США рейты ОБЯЗАНЫ выплачивать 90% своего, налогооблагаемого дохода, в виде дивидендов для своих акционеров.
90% дохода рейтов выплачивается инвесторам, а 10% средств идут на дальнейшее развитие компании.
Так, как 90% прибыли, это очень значимая выплата, то, в процентном соотношении, к стоимости акции, особенно в текущих условиях, дивидендные выплаты выглядят очень привлекательно.
Например SPG. Один из крупнейших фондов по коммерческой недвижимости, последняя выплата была 11.29%, естественно в USD.
При этом, даже при таких дивах, цена на акции продолжает расти.
Казалось бы, составил портфель из таких компаний, получаешь 10-12% дивидендов, да еще и акции растут в цене, красота!
НО, не все так просто.
По любому рейту, инвесторы платят 30% налога с дивидендов.
Даже российский инвестор. Дивиденд 12% и 3,6 из них вы отдадите в виде налога.
Значит выплата будет уже 8,4%. Что, в общем, тоже неплохо.
Я уже писал, что рейты бывают разные. Какие-то инвестируют в коммерческую недвижимость, какие-то в складские помещения, есть диверсифицированные фонды, которые инвестируют во все типы активов в своем секторе. Так же, есть ипотечные фонды.
Хочу поподробнее рассказать про фонд недвижимости, который инвестирует в коммерческую недвижимость (REIT), например в торговые центры и про ИПОТЕЧНЫЙ фонд (mREIT). Чем они отличаются и какие лучше выбирать.
Фонд, который инвестирует в саму недвижимость.
В самом простом понимании. Покупает или строит торговый центр и сдает его в аренду. Получает доход. покупает или строит еще недвижимость и снова сдает в аренду.
Потом выплачивают 90% годового дохода в виде дивидендов.
Лично мне кажется, что такая компания очень привлекательная, потому что такая компания, физически, не может обанкротиться. Потому что основной ее актив это недвижимость.
Они могут потерять арендаторов и потерять денежный поток, на время, но ее объекты никуда не денутся.
При этом очень ликвидно. Можно сказать “купил квартиру и сдаю ее, да еще и в любой момент могу продать”.
Фонды такого типа, не покупают недвижимость. Они выкупают закладные по ипотеке.
Свой доход,, такие фонды получают, от выплат по ипотеке своих заемщиков, закладные которых они выкупили.
Можно сказать что и тот и другой фонды занимаются недвижимостью и считаются рейтами, но на деле, это совершенно разные организации с разными бизнесом.
Значит, и МИНУСЫ И ПЛЮСЫ ТОЖЕ РАЗНЫЕ.
Плюсы и минусы РЕЙТОВ
Более 75% стоимости чистых активов, это недвижимость. 75% дохода компании поступает с арендных платежей. соответственно,
стабильный денежный поток, высокие дивиденды.
REIT или российский ЗПИФ: сравнительная характеристика для частного инвестора
2 Время прочтения: 6 минут
Более 50% россиян при появлении крупной суммы купят квартиру, показал опрос ВЦИОМ и «ДОМ.РФ». И хотя инвестиции в недвижимость не слишком доходны, иметь ее в портфеле — хорошая идея. Только если это не квартира.
REIT: что это такое
REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.
Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.
REIT бывают трех категорий:
Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).
Преимущества REIT
Минусы REIT
Как вложиться в REIT
Купить акции REIT на бирже. Наибольший выбор REIT у иностранных брокеров. Если у вас открыт счет на такой площадке, вы можете покупать фонды недвижимости по всему миру. Однако и на Санкт-Петербургской бирже есть несколько вариантов: сегодня там присутствует около 30 REIT.
Крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, Host Hotels & Resorts, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.
Хороший вариант — вложиться в ETF на REIT, это позволит диверсифицировать портфель. Среди крупнейших можно назвать Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) и iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).
ЗПИФн — российская альтернатива или более выгодная инвестиция?
В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Фонд инвестирует полученные средства в жилую или коммерческую недвижимость и занимается их дальнейшим управлением (сдает в аренду или перепродает по более высоким ценам).
Все ПИФы недвижимости закрытые: получить свои деньги назад в любой момент вкладчики не могут. Погасить паи можно только через несколько лет, когда фонд закроется.
Доходность зависит от конкретного фонда: какие-то уходят в минус, другие предлагают 10—15% годовых.
ЗПИФн по закону должны вкладывать большую часть капитала в недвижимость — офисы, ТЦ, квартиры, земельные участки. Как правило, такие инвестиции очень подвержены валютным колебаниям. Ведь на недвижимости мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара растет в 2 раза, то в валюте мы все равно теряем. То есть при резком снижении курса можно не только не получить прибыль, но и потерять свои деньги. В России пока нет ни одного фонда недвижимости, который бы давал доходность в долларах США или страховал свои активы от резких валютных колебаний.
Оставшуюся часть денег фонд может вложить в депозиты или облигации.
Преимущества ЗПИФн:
Минусы у ЗПИФн, конечно, тоже есть
Как вступить в ЗПИФн
Паи некоторых ЗПИФн можно купить на бирже, там же можно вернуть свои деньги досрочно, продав паи. Однако на бирже торгуются всего несколько десятков из 500 существующих ЗПИФн, и у большинства сделок не бывает годами. Поэтому внимательно выбирайте фонд, в который отнесете свои деньги.
Так что же выбрать частному инвестору — REIT или ЗПИФн?
Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.
На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность. С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.
Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).
Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
Как вложиться в недвижимость, покупая акции: объясняем, что такое REIT
Что такое фонды недвижимости REIT и зачем в них инвестировать?
Вложиться в недвижимость можно разными способами: например, самостоятельно покупать квартиры и складские помещения, чтобы сдавать их в аренду. Или пытаться купить недвижимость дешево, чтобы потом продать дороже.
Однако это потребует много денег, времени и сил. Кроме того, найти прибыльные объекты может быть сложно без специальных знаний в этой сфере. Чтобы избежать подобных трудностей, есть специальный вариант вложений в недвижимость, доступный каждому: инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).
REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.
Есть два основных вида REIT: долевые (собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи) и ипотечные (получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги).
Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро. Кроме того, REIT — это долларовый актив. Поэтому если инвестор боится девальвации рубля, то бумаги фонда недвижимости помогут защититься от нее.
«Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов. Они дают примерно 2% дохода в долларах, и это хороший способ сохранить деньги», — отмечает Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste.
В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.
Как REIT выплачивают дивиденды?
Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.
В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.
Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.
Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?
Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.
С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.
Как выбрать REIT для инвестиций?
«Возьмем, например, Китай. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость. Из-за нехватки площадей стоимость продолжает расти. Такая же ситуация в Сингапуре. Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная. Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он.
Как купить бумаги REIT?
В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. Их акции можно приобрести на любую сумму.
Особое внимание стоит уделить показателю FFO (funds from operations) — он равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (или прибавляется убыток) от продажи объектов недвижимости. Также существует его скорректированная версия Adjusted Funds From Operations (AFFO), учитывающая регулярные доходы и расходы.
Какие REIT может купить частный инвестор прямо сейчас
Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.
Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс. объектов. Компания сотрудничает с аптечной сетью Walgreens, супермаркетами 7-Eleven, службой доставки FedEx. Realty Income выплачивает дивиденды ежемесячно, а не ежеквартально, как большинство фондов, на протяжении 607 месяцев подряд.
Equinix — фонд недвижимости, который строит серверные фермы. IT-компании размещают оборудование в дата-центрах фонда, которых у Equinox более 250 по всему миру. Компания выплачивает дивиденды раз в квартал. Дата-центры Equinix используют такие компании, как Amazon, Google, Microsoft, Oracle, Zoom.
Simon Property — крупнейший REIT в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США. Кроме ТЦ, владеет и управляет бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами в Северной Америке, Европе и Азии.
Kimco Realty — этот фонд недвижимости также владеет торговыми центрами в США — приобретает, развивает и управляет ими. На декабрь 2020 года у фонда были доли в 400 торговых площадях, включающих 70 млн кв. футов арендуемых площадей, в основном сосредоточенных на крупнейших рынках. Компания платит дивиденды каждый квартал.
Macerich — еще один REIT, специализирующийся на торговых центрах. Третий по величине оператор торговых центров в США. По состоянию на 31 декабря 2020 года компания владела долями в 52 объектах общей площадью 50 млн кв. футов.
На какие REIT обратить внимание? Советы экспертов
Несмотря на то что рынок недвижимости во многих странах падал во время пандемии, отмечает эксперт, в том числе и в Китае, логистические центры были стабильны. И если офисы освобождались, то продукты и товары нужны всем. И в связи с тем, что электронная коммерция развивается, спрос на такие площадки будет только возрастать.
«Второй класс активов среди фондов недвижимости, которые я бы выделил, это специализированные REIT, — продолжает Виктор. — Например, Digital Realty Trust и Equinix. Это два крупнейших REIT, которые владеют дата-центрами по всему миру, они достаточно стабильны. Дивидендная доходность — около 3%. Думаю, этот сектор будет расти так же, как электронная коммерция».
Международный финансовый консультант и автор книги «Когда плохо — это хорошо: как зарабатывать на инвестиционных идеях» Исаак Беккер предлагает обратить внимание на более специфические фонды: «Рынок REIT очень обширен. Один из последних интересных образованных фондов Innovative Industrial Properties (IIPR) работает с недвижимостью для тех, кто занимается медицинской марихуаной. Этим людям нужны специальные здания со специальными мерами защиты. Этот REIT за последний год вырос на 200% и к тому же платит неплохие дивиденды — около 3%. Но этот фонд, конечно, уже для тех, кто любит риск и готов к нему».
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем аккаунте в Instagram
Одними из самых надежных инвестиций среди инвесторов всегда считались инвестиции в физическую недвижимость. Но проблема в том, что купить ликвидный объект недвижимости может позволить себе не каждый человек из-за высоких порогов входа.
Кроме того, недвижимость требует постоянных вложений на содержание, ремонт и прочие непредвиденные расходы. В целом проблем достаточно, чтобы не заниматься такими инвестициями. Однако современные рынки дают возможность вложиться в недвижимость даже начинающему инвестору, который не имеет для этого больших объемов капитала.
Покупка REIT позволяет инвестировать в недвижимость и дает возможность хорошо диверсифицировать портфель, начиная с небольших сумм даже в 50-100 долларов. До 2020 года REIT показывали лучшую доходность среди различных классов активов по показателю Total Return (дивидендная доходность + прирост капитала). И при этом REIT значительно обгоняли классические акции США. Итак, разберем пошагово — что такое REIT, какие преимущества и недостатки есть у вложений в REIT, что происходит на данном рынке в 2020 году, и какие есть перспективы. В этой статье я не призываю инвестировать в REIT — каждый принимает для себя решение самостоятельно.
REIT (Real Estate Investment Trust) – это долевой инвестиционный инструмент, выпускаемый управляющими компаниями, которые занимаются покупкой, содержанием и возведением новых объектов недвижимости, а также могут покупать ипотечные ценные бумаги у банков. REIT — это такой же актив, как и обычные акции или ETF (биржевые фонды), и аналогично им они торгуются на фондовом рынке. Довольно часто REIT сравнивают с паевыми инвестиционными фондами по своей структуре, но это не совсем так. Покупая REIT, мы в первую очередь покупаем акции управляющей компании, у которой есть свои финансовые показатели и прочие индикаторы. Поэтому стоит понимать, что REIT – это разновидность акций компаний, которые задействованы в секторе недвижимости.
Основная идея биржевого фонда недвижимости построена на том, что самостоятельно трудно инвестировать в действительно прибыльные объекты недвижимости, а коллективное участие открывает широкие возможности для управляющих компаний в виде составления эффективного портфеля из разных видов объектов недвижимости.
Первые REIT появились в США в 1960 году для того, чтобы обеспечить доступ к объектам недвижимости менее состоятельным клиентам. Continental Mortgage Investors стала первым REIT, который был зарегистрирован на Нью-Йоркской фондовой бирже в 1965 году. В штатах сосредоточено около 59% всех мировых REIT и в основном они специализируются на коммерческой недвижимости. Великобритания насчитывает 21 REITs, доля которых составляет 4% мирового рынка капитализации REITs. Австралия приняла регулирующую REITs политику в 1985 году, и сейчас в стране насчитывается 45 включенных в листинг REITs, составляющих примерно 9,36% мировых REITs. Стоит сказать, что на российском рынке классических REIT на данный момент еще нет, однако делается множество шагов для создания правой базы по данному инструменту.
Американская комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) в качестве необходимых требований к обладателям статуса REIT выделяет несколько важных факторов. Чтобы быть отнесенной к REIT, компания должна:
иметь 100 или более акционеров после получения статуса REIT в течение года.
получать не менее 90% своего валового дохода от активов в сфере недвижимости.
Сейчас на рынке различают такие виды REIT:
Долевые (Equity) – в этом случае недвижимость приобретается в постоянную собственность с целью дальнейшей сдачи в аренду. Их еще называют — «фонды физической недвижимости». Таких фондов на рынке подавляющее большинство.
Ипотечные (Mortgage) – этот способ предполагает вложение инвестиционных средств в кредитование ипотечного жилья. Доход получается за счет процентов по ипотечным кредитам и закладных на них. Более рискованный инструмент – не для новичков.
Также REIT различаются между собой видами деятельности объектов, в которые инвестируют средства: розничная торговля; здравоохранение; гостиничный бизнес; офисные здания; земельные участки; жилая недвижимость, другая коммерческая недвижимость.
Примечательно, что одно время были очень популярны REIT на дома престарелых, так как в США высокая доля пожилого населения и спрос на такие дома был высоким. Сейчас популярностью пользуются REIT на складские помещения для онлайн-торговли, помещения под data-центры и телекоммуникационное оборудование. Ниже представлено 10 крупнейших REIT в США, большинство их которых входят в индекс S&P 500.
Хорошая долгосрочная доходность. В целом REIT является одним из наиболее высокодоходных активов на американском рынке. При этом не только с точки зрения дивидендной доходности, но и с точки зрения прироста курсовой стоимости на акции фондов REIT. Ниже приведена средняя годовая доходность по различным классам активов за последние 20 лет. Как видно, REIT с 1999 по 2019 года оказался самым эффективным инвестиционным инструментом, обогнав инвестиции в S&P 500 и облигации. Сложно утверждать, что REIT — это идеальный инструмент, так как в 2020 году вследствие пандемии COVID-19 картина стала несколько иной (об это поговорим чуть ниже). Более высокая доходность REIT — это просто индикатор эффективности актива в течение определенного продолжительного интервала, а не показатель того, что REIT — это лучшее вложение. Важно просто понимать, что прошлые доходности не являются гарантией будущих доходностей.
Примечательно, что золото на данном горизонте обогнало все активы кроме REIT. О том, что золото — это хороший долгосрочный инструмент и как в него инвестировать, я рассказывал в предыдущей статье.
Регулярные дивиденды. REIT систематически выплачивают неплохие дивиденды, так как по закону они должны распределять 90% доходов на их выплату. Купонная доходность по американским REIT гораздо выше, чем по американским облигациям. Она близка к дивидендной доходности по российскому рынку, которая считается одной из самых высоких в мире. Довольно часто REIT может приносить дивидендную доходность 5%-6% при относительной умеренных рисках, и это в долларах США. Иногда див. доходность может доходить и до 10%, но в таком случае, конечно, будет больше рисков. В тоже время для сравнения акции из индекса S&P 500 в среднем дают около 2%-3% див. доходности.
Прозрачность и контроль со стороны регулятора – состав каждого REIT портфеля доступен для каждого инвестора и любые изменения сразу же отражаются на официальном ресурсе управляющей компании.
Ликвидность – купить и продать REIT можно в любое время суток, без ограничений и привязки к конкретному брокеру. С физической недвижимостью никогда не получится совершать сделки так быстро.
Защита от инфляции на долгих горизонтах. Как правило, цена на недвижимость и арендная плата увеличиваются быстрее инфляции. Таким образом, REIT в долгосрочной перспективе благодаря хорошим дивидендам способны обогнать инфляцию.
Доступность – инвестировать в недвижимость с помощью REIT может каждый, и для этого не нужны огромные суммы как при покупке реального физического объекта.
Диверсификация – REIT фонд будет хорошим дополнением для долгосрочного портфеля, так как он представляет собой защиту от инфляции, дает неплохую доходность, к тому же и слабо коррелирует с другими активами. В 2000 году во время «кризиса доткомов» REIT показали себя как защитный актив. Хотя бывают и исключения во время кризисов, так как многое зависит от причин самого кризиса. Исключением здесь является кризис 2008 года (кризис на рынке недвижимости) и кризис 2020 года, когда коммерческая недвижимость осталось невостребованной из-за пандемии COVID-19.
Зависимость от ставок ФРС. REIT также могут приносить отрицательную общую доходность в периоды повышения процентных ставок. Когда ставки низкие, инвесторы обычно уходят из более безопасных активов в поисках дохода в других областях рынка. И наоборот, когда ставки высоки или в неопределенные времена, инвесторы часто возвращаются к казначейским облигациям США или другим инвестициям с фиксированным доходом. Хотя REIT иногда ошибочно называют «заменителями облигаций», они не являются облигациями; они обыкновенные акции. Как и все акции, они несут в себе гораздо больший риск, чем государственные облигации.
Рынок REIT может быть перенасыщен. Вследствие увеличения количества предложений на рынке недвижимости, падает их цена и стоимость аренды, что сказывается на доходности REIT компаний. Как правило, перенасыщение характерно для недвижимости с низким порогом входа – небольшие квартиры, парковки и прочее.
Долговые риски. REIT часто берут деньги для развития бизнеса в долг, так как основную часть прибыли должны по закону выплачивать инвесторам в виде дивидендов. Высокая долговая нагрузка зачастую и становится причиной падения цен на REIT.
Налоги. Также не лишним будет обратить внимание на налоговую политику REIT в отношении выплаты дивидендов, поскольку можно лишиться значительной части прибыли. Для российских инвесторов дивиденды с REIT облагаются 30% налогами США.
Фонд REIT – это обычная компания, которая владеет и занимается управлением недвижимостью. Поэтому, такие компании стоит анализировать также с помощью фундаментального и инвестиционного анализа. Таким образом, при выборе компании REIT необходимо провести ее фундаментальный анализ. Следуют изучить финансовую отчетность, которую каждая компания обязана размещать публично для своих пайщиков. Особое внимание важно уделить тому, показывала ли управленческая политика стабильный рост за последние несколько лет, обратить внимание на финансовые мультипликаторы, оценить соотношение собственных и заемных средств (долговая нагрузка).
Основные мультипликаторы. Говоря о специфике REIT, важно упомянуть два важных индикатора:
FFO (funds from operations) – средства от операционной деятельности. Этот индикатор равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности, и из которой вычитается прибыль от продажи объектов недвижимости.
P/FFO – (аналог P/E для акций) – отношение цены к средствам от операционной деятельности. Показатель используется для анализа REIT из одной отрасли (подсектора) по их инвестиционной привлекательности. При прочих равных условиях, чем ниже мультипликатор, тем более привлекателен REIT. Сравнивать важно REIT из одинакового подсектора.
Стоит сказать, что на большинстве аналитических сайтов при изучении REIT вы в основном будете встречать привычные для рынка акций мультипликаторы – P/E, EPS и др. Значения FFO можно найти в отчетности REIT или в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто.
Размер и исторический рост дивидендов – проверить устойчивость выплат дивидендов и не урезают ли их в силу различных обстоятельств.
Структура активов и качество недвижимости – следует изучить в какую именно недвижимость инвестирует REIT – жилая, торговые объекты, складские помещения. Это этого фактора очень многое зависит, так как «недвижимость недвижимости рознь».
Один из самых популярных источников для сравнения и поиска REIT – это американский портал nareit. Также можно использовать привычный многим портал для анализа ценных бумаг — finviz.COM.
В качестве финансового партнера по покупке REIT могут выступить следующие представители:
На американских биржах (преимущественно на NYSE) торгуется огромное количество REIT — более 220 компаний. Прямой доступ к ним можно получить через иностранную брокерскую компанию. Стоит подчеркнуть, что при инвестировании через американского брокера вам потребует хорошие знания налоговой отчетности в РФ, так как налоги придется платить самостоятельно. Также необходимо учесть комиссионные сборы за конвертацию валют при расчетах налогов в разных странах.
На санкт-петербургской бирже также торгуются западные REIT – около 30 компаний. Их акции можно приобрести с помощью российского брокера, у которого есть доступ к торгам на этой бирже. Но здесь есть некоторые минусы. Во-первых, низкая ликвидность из-за небольшого объема торгов. Налогообложение в целом аналогично обычным американским акциям, но есть один важный минус. С дивидендов, выплаченным REITs, налоговой США взимается налог в размере 30%.
Инвестиционный банк – предполагает высокие комиссионные сборы и ограниченный список доступных REIT. Также дополнительно нужно будет постоянно отчитываться о состоянии счета согласно законодательству РФ.
Cтраховая компания unit-linked – если планируете инвестировать долгосрочно и при этом иметь льготное отложенное налогообложение, то лучше открыть специальный unit-linked счет через страховую компанию. Как известно, среди минусов REIT – налог 30% на дивиденды для граждан РФ, поэтому крупным инвесторам с капиталом предпочтительно искать пути оптимизации налогов с помощью специальных страховых платформ, чтобы не платить налоги хотя бы при продаже фондов с прибыли. Пока ваши REIT будут находится на страховой платформе – налог на прибыль от продажи не возникает. Unit-linked компании имеют прямой доступ к иностранным биржам, где торгуется большинство ликвидных REIT. Страховой полис, в который будет завернут брокерский счет дополнительно предоставляет возможность наследственного планирования и имеет высокую степень защиты капитала от посягательств третьих лиц.
Отдельно стоит добавить, что зарубежный брокер и страховые unit-linked компании позволяют покупать фонды ETF на REIT. По своей сути, это будет фонд, которые включает в себя множество различных акций REIT.
Такой способ позволит добиться более высокой диверсификации среди бумаг в одной отрасли и значительно снизить инвестиционные риски, связанные с покупкой одной конкретной ценной бумаги. На рынке США такие ETFs в последнее время пользовались огромной популярностью. Например, Vanguard Real Estate Index Fund, iShares U.S. Real Estate ETF, Schwab US REIT ETF и другие.
При общем падении рынков во время пандемии некоторые REIT сохранили свои позиции, а именно компании, которые инвестируют в складские помещения и объекты здравоохранения. Согласно, графику сохранили свои позиции промышленные объекты и центры обработки данных. Например, Equinix, которая насчитывает более 180 дата-центров по всему миру, сумела легко пережить март 2020 года и продолжает свой рост.
Также стоит отметить, что не все REIT остановили выплату дивидендов пайщикам, что характеризует данный актив с хорошей стороны – несмотря на трудности, выплаты продолжаются. Стоит признать, что многие REIT снизили дивиденды, но все же продолжают их выплачивать, несмотря на значительный обвал рынка.
Рассмотрим на примере Simon Property Group (SPG), которая является одним из самых известных REIT в секторе розничной торговли. Недвижимые активы SPG в основном состоят из торговых центров и аутлет-центров. Компания была основана в 1960 году, ее штаб-квартира находится в Индианаполисе, штат Индиана. На графике ниже мы видим наглядный пример того, как пострадал данный REIT в 2020 году.
В тоже время же Simon Property Group несмотря на сильное падение в цене акций планирует выплачивать дивиденды. Совет директоров компании объявил о новой выплате в размере 1,30 доллара на акцию (раз в квартал), что на 38% ниже, чем 2,10 доллара на акцию, которые были размещены до кризиса. Упал размер дивидендов, но в процентном соотношении див. доходность на данный момент находится на уровне 6.79% (21.11.2020).
REIT – высокодоходный финансовый инструмент, который позволяет получить доступ к мировым объектам недвижимости даже без наличия большого капитала. Отличный инструмент для диверсификации инвестиционного портфеля и получения стабильной дивидендной доходности.
На данный момент многие REIT фонды недвижимости просели на 30-50%, что, с моей точки зрения, неплохой вариант для покупки вдолгосрок. Так как люди должны где-то жить и работать. Хотя, с моей субъективной точки зрения, недвижимость возможно будет еще проседать. Инвестировать в REIT или нет решает каждый самостоятельно в соответствие со своим риск-профилем. Однако вкладывать все сбережения в такой инструмент не стоит, так как принцип диверсификации должен быть на первом месте.
Пожалуйста, поделитесь вашим опытом в комментариях, о том как вы предпочитаете инвестировать в недвижимость?