правила жизни в коммунальной квартире
Разрешите помыться
И сильно осложняли жизнь владелице всего, что стояло на этой «общей» территории. Дело в том, что кухня и ванна остались неделимыми между хозяйками коммуналки. И все, что в туалете и коридоре находилось, принадлежало постоянно живущей хозяйке. А временные жильцы считали необязательным покупать вешалки и кухонную утварь.
Уставшая хозяйка двух комнат пошла в районный суд с иском о защите своих гражданских прав и за компенсацией морального вреда. Она хотела, чтобы на вселение временных жильцов у нее спросили разрешение. Но суд ей отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, проверив решения районных и городских коллег, с ними не согласилась.
Районный суд, когда отказывал истице, исходил из того, что в сегодняшнем законодательстве не предусмотрено такое ограничение прав собственника, как необходимость получения согласия собственников других комнат на вселение посторонних на свою территорию. А «общее имущество», то есть ванна, кухня и коридор, «следует судьбе права собственности на комнату». Суд сослался на 41 и 42 статьи Жилищного кодекса. Верховный суд с такими выводами не согласился.
Высший суд заявил что, собственник имеет право «предоставлять во временное владение» другим гражданам свое жилое помещение. Но кроме прав, у него есть и обязанности. Хозяин квадратных метров по закону обязан «соблюдать права и интересы соседей и порядок содержания общего имущества».
Верховный суд пришел к выводу, что нарушение районным и городским судами закона привело к тому, что исковые требования истицы «фактически остались нерассмотренными». Решения по делу хозяйки двух комнат отменены и дело пересмотрят.
Точно нет: 3 причины, почему не стоит покупать комнату в коммуналке
Несмотря на программы по расселению, в коммуналках до сих пор живет около 2,8 миллиона россиян.
Пьянки, воровство и загадочные запахи из-за двери — собрали истории читателей Т—Ж о жизни в коммуналке для тех, кто подумывает купить комнату, чтобы ощутить романтику советского быта.
Я прожила в коммуналке 40 лет, 20 из которых мы без толку простояли в очереди на квартиру. У нас было 3 комнаты и 2 собственника, но в один момент прежние соседи съехали и к нам въехала семья алкоголиков. Были и пьянки, и воровство, и сын, вышедший из тюрьмы, и чуть не сгорели из-за них. Благо повезло купить свое жилье по субсидии.
Хороший ремонт для меня намного важнее, чем близость исторического центра. Да, я живу в спальном районе и добираюсь до метро 15 минут на транспорте. Но это моя собственная квартира, мой туалет и моя кухня, и я не увижу чужих людей, когда выйду из комнаты. Мой дом — моя крепость.
Я жила в коммуналке, и это очень тяжело. Это раньше люди помогали друг другу и жили дружно в таких условиях. А сейчас все как с цепи сорвались: не уважают друг друга, не соблюдают личные границы, не понимают, где они находятся. Новые жильцы постоянно брали посуду, пропадали вилки и ложки. Как-то раз вообще взяли и помыли моим банным полотенцем пол в своей комнате.
Проблемы с водой и электричеством: постоянно приходится напоминать, что у нас тут не бездонная скважина и из крана фактически вытекают деньги. Кроме того, сложно привести гостей и завести животных.
В общем, купила бы комнату в коммуналке только в ситуации, когда срочно нужно жилье, а денег на квартиру совсем нет. Но все же лучше ипотека в Подмосковье, чем комната в Бирюлеве.
Мои друзья жили в трехкомнатной коммунальной квартире с тремя собственниками на Васильевском острове. Вложились в ремонт, но прожили от силы полгода.
Пока они были пару дней в отъезде, за стенкой умерла бабушка. Пришлось ждать неделю, пока полиция вскроет комнату. В итоге запах пошел такой, что они моментально съехали к родителям.
Новый сосед заселил трудовых мигрантов, чем вынудил друзей продать комнату по крайне невыгодной цене. Денег хватило на первый взнос по ипотеке на маленькую однушку на стадии котлована в Кировске Ленинградской области.
Эдгар, читал как книгу) котоламповая история прямо!
Как жильцы коммуналки запретили своим соседям сдавать комнаты
У одной семьи была комната в коммуналке в центре Москвы. Это было их единственное жилье, больше жить им было негде.
Две другие комнаты в коммуналке принадлежали другой семье, которая в них не жила, а сдавала разным посторонним людям. Постоянным жителям коммуналки не нравились чужие люди в их квартире: они шумели и вели себя так, что несколько раз приходилось вызывать полицию.
Тогда семья, которая все время жила в коммуналке, решила через суд выселить надоевших соседей и запретить другим собственникам пускать новых жильцов в места общего пользования — на кухню, в туалет — без согласования. А за значительные неудобства семья попросила выплатить ей 300 000 Р в качестве компенсации морального вреда.
Аргументы сторон
Старожилы. Комната, в который мы живем, — наше единственное жилье. Собственники двух других комнат в квартире не живут, но вселили туда троих посторонних людей по договорам безвозмездного пользования.
Нашего согласия они не спрашивали, хотя знали, что новые жильцы будут вместе с нами пользоваться общим имуществом квартиры — кухней, коридором, туалетом. Считаем, что этим они нарушили наши права.
Просим суд выселить всех посторонних жильцов, обязать собственников других комнат впредь спрашивать нашего согласия на заселение посторонних граждан. И еще взыскать с собственников компенсацию причиненного нам морального вреда — 300 тысяч рублей.
Собственники других комнат. Всех посторонних мы уже и так выселили. В комнате живет только одна женщина, которой мы подарили часть нашей доли. То есть она стала полноправным собственником и имеет право жить в этой квартире сколько хочет. Иск не признаем, ничего платить не будем.
Как победить выгорание
Что сказали суды
Разберемся, требовалось ли вообще согласие других собственников при подселении новых жильцов.
Когда собственник комнаты предоставляет ее во владение другому человеку, предполагается, что этот человек будет пользоваться и общим имуществом квартиры — но по соглашению со всеми собственниками. Участники спора такое соглашение не заключали и никак не определяли, как именно будут пользоваться общими помещениями, если кто-то из них вселит новых жильцов.
В связи с этим считаем, что, заселив чужих людей без согласия своих соседей, владельцы комнат нарушили их права.
Старожилы просят еще выселить посторонних жильцов. Но тут они неправы. В квартире помимо них живет только одна женщина — новый собственник 1/ 4 комнаты. Она въехала в коммунальную квартиру и зарегистрировалась в ней на законных основаниях. Причин выселять ее нет.
Больше в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Это подтвердили и приезжавшие по вызову сотрудники полиции.
Что касается компенсации морального вреда, то в законе есть исчерпывающий перечень оснований, когда ее нужно выплачивать. Старожилы не доказали, что собственники других комнат причинили им физические и нравственные страдания.
Иск удовлетворяем частично. Запрещаем соседям сдавать комнаты, а их арендаторам — пользоваться туалетом, кухней и коридором в коммунальной квартире, если старожилы-собственники не давали на это согласия в письменной форме. Те, кто владеет этой квартирой, в том числе собственница четверти комнаты, могут свободно пользоваться общими местами. В остальной части в иске отказываем.
Обе стороны остались недовольны решением и обжаловали его в вышестоящем суде.
Свои возражения представил и участвовавший в деле прокурор. Он не был согласен с тем, что судья отказался взыскивать компенсацию морального вреда. И с наложенным судьей запретом он тоже не согласился: зачем запрещать что-то в судебном решении, если принудительно исполнить его в этой части не получится. Вызывать полицию, как только арендатор идет в туалет или на кухню, невозможно.
Московский городской суд: 👈
Коллеги правильно отказали в выселении и взыскании компенсации морального вреда. Однако мы еще считаем, что нельзя запрещать другим собственникам сдавать комнаты в коммунальной квартире без письменного согласия их соседей.
Из закона и так следует, что передавать жилье в пользование нужно с учетом интересов соседей. Сдавать комнату в коммунальной квартире можно, только если на это дали согласие жильцы других комнат, и это согласие ответчики обязаны получить в силу закона. Дополнительно закреплять эту обязанность в судебном решении не надо.
И вообще, старожилы уже дважды судились с остальными собственниками — в 2016 и 2017 годах. И тогда суды не стали накладывать запрет на вселение постояльцев без согласования.
Решение районного суда отменяем, в иске полностью отказываем.
Согласны с коллегами. Оставляем в силе определение Московского городского суда, а жалобы отклоняем.
Старожилы и на этом не остановились — подали жалобу в Верховный суд.
Коллеги из апелляционной и кассационной инстанций ошиблись. А вот решение районного суда было правильным.
Неважно, что по закону и так нужно получать согласие всех собственников, чтобы передать комнату в пользование другим лицам. Это не мешает наложить запрет и повторить это требование еще и в судебном решении.
Суды знали, что другие собственники систематически нарушали права старожилов, которые уже два раза, в 2016 и 2017 году, через суд пытались выселить соседей. По закону права можно защищать разными способами: например, пресекать действия, которые нарушают права или могут их нарушить в будущем.
Считаем, что суд первой инстанции был абсолютно прав, наложив запрет. Решение апелляционной и кассационной инстанций отменяем. Оставляем решение районного суда в силе.
Что в итоге
Собственники-старожилы получили судебное решение, где прямо указано, что соседи не вправе без их письменного согласия предоставлять во владение и пользование иным лицам общее имущество в их квартире. Это значит, что если у старожилов не спросят согласия, то квартиранты не смогут пользоваться туалетом, готовить на общей кухне и даже ходить по коридору.
Конечно, вторая семья по-прежнему вправе сдавать комнаты, но, вероятно, с этим запретом они станут тщательнее выбирать арендаторов. Если же первая семья начнет необоснованно отказывать во вселении всем подряд, уже вторая семья может подать иск, чтобы суд определил порядок пользования общим имуществом.
Какие выводы можно сделать из этой истории
Судебная война этих двух семей идет уже несколько лет. Свой первый иск о выселении старожилы подали еще в 2016 году — и проиграли. Через год семья снова пришла в суд — с требованием выселить троих соседей и запретить сособственникам вселять людей без согласования. Тогда суд жильцов выселил, но запрет на вселение без согласия истцов накладывать не стал, сославшись на то, что это и так запрещено законом.
В 2019 году представитель второй семьи подарил часть комнаты посторонней женщине, и это стало поводом для нового иска. Старожилы попробовали выселить новую собственницу. На этот раз — через признание договора дарения доли недействительным. Но суд им отказал.
Скорее всего, это не последний судебный процесс между этими семьями. Нам остается только наблюдать и делать выводы.
Если вы сдаете комнаты в коммуналке, лучше получить письменное согласие других собственников перед тем, как вселять туда квартирантов. А еще лучше — письменно согласовать порядок того, как будут пользоваться общим имуществом все жильцы.
п. 37 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996PDF, 269 КБ
Подписывают это соглашение только собственники, но соблюдать его должны будут и подселенные ими жильцы.
Если достичь согласия не получится, придется обращаться в суд. Он определит, кому и как можно пользоваться общим имуществом. При этом суд учтет фактически сложившийся порядок: кто из собственников как пользовался имуществом, насколько каждый из них нуждается в этом имуществе и могут ли они совместно пользоваться им в реальной жизни.
Если суд выделит в ваше пользование меньшую площадь, чем было бы соразмерно вашей доле, вы вправе требовать от собственников, которым досталось больше, соответствующую компенсацию — например денежную.
Определить порядок пользования непросто, поэтому часто приходится назначать судебные экспертизы. Эксперты могут подробно описать и изобразить на схеме, кто какими территориями в квартире пользуется, и определить, должен ли кто-то кому-то доплачивать. Расходы на экспертизу взыщут с обеих сторон поровну.
Например, в другом деле суд разделил кухню и одну комнату на части, выделив:
Тем, кто снимает комнату в коммуналке, нужно понимать, что другие собственники могут их выселить, если наймодатель не спросил согласия на вселение. Поэтому лучше до заселения убедиться, что такое согласие получено, а также поинтересоваться, был ли закреплен порядок пользования общим имуществом. С учетом этого можно принять взвешенное решение: вселяться в эту комнату или поискать другие варианты.
Правила жизни в коммунальной квартире
Коммунальные квартиры, увы, не ушли в далекое прошлое. Каждый проживающий в ней мечтает получить собственное жилье. А пока поговорим о том, что изменилось в правовом положении граждан, проживающих в коммуналках, с точки зрения пользования такими жилыми помещениями, возможности получения отдельных квартир.
Определимся с понятием
В законе нет понятия «коммунальная квартира». Уже давно строятся многоквартирные дома с отдельными квартирами (предназначенными для одной семьи). Анализ ст. ст. 57 и 59 ЖК РФ дает возможность сделать вывод, что под коммунальной понимается квартира, состоящая из двух и более изолированных комнат, предназначенная для одной семьи, но предоставленная по самостоятельным договорам социального найма разным нанимателям (одиноким или с членами семьи). Следовательно, такая квартира становится коммунальной в силу особенностей ее заселения. Поэтому коммунальными можно назвать квартиры, в которых проживают несколько нанимателей по отдельным договорам социального найма. ЖК РФ не сохранил положение ст. 28 ЖК РСФСР о том, что очередникам, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде отдельных квартир. Но так как в ч. 6 ст. 57 ЖК РФ говорится, что комнаты по договорам социального найма могут предоставляться лишь в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, то есть в коммунальной квартире, можно сделать вывод, что законодатель запретил заселять квартиры, предназначенные для одной семьи, по коммунальному принципу, и теперь очереднику жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться в виде отдельной квартиры (за исключением случая, предусмотренного ст. 59 ЖК РФ).
С принятием Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда» (продлен до 1 марта 2017 года Федеральным законом от 29.02.2016 N 33-ФЗ «О внесении изменения. «) наниматели по договору социального найма получили право приватизировать занимаемые ими жилые помещения. Вместе с тем жилые помещения в коммунальных квартирах входили в перечень не подлежащих приватизации в силу ч. 4 Закона N 1541-1. КС РФ признал данное положение не соответствующим Конституции РФ, поскольку такой запрет на приватизацию фактически означает законодательно закрепленное неравенство прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит ч. ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции РФ. Обратил внимание КС РФ и на ограничительное толкование на практике ч. 2 ст. 4 Закона N 1541-1. В силу такого толкования реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в зависимость от субъективного усмотрения как самого собственника (владельца) жилья, так и нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире, что противоречит ч. 3 ст. 17 Конституции РФ (Постановление КС РФ от 03.11.1998 N 25-П).
Таким образом, коммунальные квартиры могут быть нескольких видов:
— квартиры, в которых проживают только наниматели по самостоятельным договорам социального найма;
— квартиры, в которых проживают только собственники (все комнаты приватизированы);
— квартиры, в которых часть комнат приватизирована, а другая часть занята нанимателями по договорам социального найма.
Несмотря на общее целевое назначение жилых помещений, условия и порядок пользования коммунальными квартирами имеют свои особенности по сравнению с отдельными квартирами. Рассмотрим некоторые из них.
Право на освободившуюся комнату
В целях улучшения жилищных условий граждан и ликвидации коммунальных квартир законодатель дал возможность проживающим в них получить право на освободившуюся комнату в такой квартире в особом порядке. Особый порядок предоставления как в круге лиц, которым предоставляется освободившаяся комната, так и в самой процедуре предоставления и в способе определения лиц, имеющих право на получение освободившейся комнаты. При этом, как неоднократно определял ВС РФ, под освободившимся жилым помещением следует понимать такое, которое освободилось в связи с предоставлением нанимателю (собственнику), проживающему в коммунальной квартире, другого жилого помещения в порядке, установленном ЖК РФ, в связи с выездом на постоянное место жительства в другую местность, признания утратившим право на жилую площадь и в других случаях. Важное значение имеет момент освобождения (до вселения истцов или после). Если к моменту поселения нанимателей (собственников) в другие жилые помещения коммунальной квартиры одна из комнат этой квартиры была уже свободна, то правила ч. 1 ст. 59 ЖК РФ не применяются.
Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей или собственников, должно быть изолированным. Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, отказавшие истцам в предоставлении комнаты N 2 в коммунальной квартире, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала выводы нижестоящих судов незаконными по следующим основаниям. В материалах дела есть документы, свидетельствующие о том, что спорное помещение N 2 является изолированным, а именно: экспликация территориального бюро технической инвентаризации от 27.02.2003, справка о проверке и другие документы. Судом установлено, что на момент заселения О. в комнату N 1 в 1987 году комнаты N 2 и 3 были заняты несколькими семьями на основании отдельных договоров найма. Кроме того, установлено, что конструктивно комната N 2 представляет собой изолированное жилое помещение, и этот факт был признан юридически собственником комнаты, который неоднократно на протяжении многих лет предоставлял комнату по отдельным договорам социального найма (Бюллетень ВС РФ. 2015. N 5).
Право на освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире имеют проживающие в ней граждане при условии, что на момент освобождения жилого помещения они признаны или могут быть признаны в установленном порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Если таковых нет, претендовать на освободившееся помещение могут проживающие в коммунальной квартире наниматель и (или) собственник, признанные в установленном порядке малоимущими и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. При отсутствии такой категории граждан освободившаяся комната предоставляется по договору купли-продажи в коммунальной квартире гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения менее нормы предоставления. Если нет и таких граждан, предоставление освободившейся комнаты осуществляется в общем порядке в соответствии с нормами ч. 4 ст. 59 ЖК РФ. Таким образом, законодатель все-таки сохраняет коммунальные квартиры. Процедура предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире во всех случаях носит заявительный характер. Проживающие в коммунальной квартире наниматели и собственники для предоставления им освободившейся комнаты должны обратиться с письменным заявлением в уполномоченный на предоставление данной комнаты орган государственной власти или местного самоуправления в зависимости от того, из состава какого жилого фонда будет осуществляться предоставление. То есть это добровольное волеизъявление граждан. Принудительно предоставить им такое жилое помещение нельзя. Что касается размера занимаемой и предоставляемой комнаты в коммунальной квартире, он определяется ч. 2 ст. 58 ЖК РФ. В статье 59 ЖК РФ речь идет об освобождающихся изолированных комнатах в коммунальных квартирах (хотя в законе говорится просто о комнатах). Но в коммунальных квартирах еще могут быть и смежные комнаты по самостоятельным договорам жилищного найма. Такие комнаты после освобождения повторному заселению не подлежат в силу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ. Следовательно, если в коммунальной квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения (смежная комната, проходная комната), это помещение должно быть предоставлено в его пользование.
Собственники комнат и общее имущество
Правила проживания в коммунальной квартире, или Как установить цивилизованные отношения
Взаимоотношения между соседями в коммунальной квартире в большинстве случаев складываются не очень хорошо. Большинство жильцов не знают, что существуют правила проживания в коммунальной квартире. Если каждая конфликтующая сторона изучит их, то все проблемы будут решаться в рамках закона.
Коммунальная квартира: определение, категории жильцов
Коммунальная квартира — это объект недвижимости, состоящий из нескольких жилых помещений, которые принадлежать нескольким собственникам. Как правило, в квартире проживает несколько семей, которые используют совместно места общего пользования: кухню, коридор, ванную комнату, туалет.
Закон допускает, что в квартире одновременно могут проживать и собственники своей доли, и наниматели. Каждая сторона имеет право на владение и пользование своей территорией, а собственники еще могут и распоряжаться имуществом (ст. 30 ЖК РФ).
Права каждого домохозяйства в коммунальной квартире
Лица, являющиеся собственниками жилых помещений в коммунальной квартире, имеют право проживать в них самостоятельно или сдавать в аренду. При этом согласие соседей на вселение третьих лиц по договору аренды не требуется. При необходимости они могут сделать регистрацию в жилье арендаторам.
В случае получения жилья по договору социального найма сдать свою территорию в аренду окажется сложнее. Для этого должен быть соблюден ряд требований:
И собственники, и наниматели могут поселить к себе жильцов на безвозмездной основе. Согласие других сторон не требуется. Такое правило распространяется и на гостей. В Правилах пользования жилым помещением нет ограничений на количество гостей и время их пребывания. Они могут пользоваться общими местами в коммунальной квартире наравне с собственниками или нанимателями. Однако их срок проживания без регистрации не должен превышать 90 дней.
Для всех жильцов едины правила проживания в коммунальной квартире. Закон не предусматривает привилегии ни одной из сторон.
Места общего пользования: права и обязанности
Каждая сторона вправе пользоваться общей территорией. По умолчанию на ней можно расположить мебель или другие предметы, но чтобы не ущемлять права других жильцов. Загромождать общую территорию нельзя. Общее имущество не подлежит реализации. Все проживающие имеют одинаковые права.
При продаже своей доли в квартире продавец лишается права пользования общими помещениями. Все вопросы, связанные с общей территорией, решаются через суд.
Ремонт общего имущества ложится на плечи всех сторон. Решение о проведении ремонтных работ может быть принято собственниками долей или привлеченными экспертами. По факту работ составляется смета. Каждый владелец помещений в квартире оплачивает ремонт пропорционально своей доле. Если сторона отказывается платить, что деньги на ремонт взыскиваются через суд.
Режим тишины установлен с 23:00 до 07:00. В этот период шум не должен превышать 45 децибел, что характерно для спокойного разговора. При нарушении шумового комфорта соседи имеют право вызвать полицию. Днем жильцы имеют право повышать уровень шума до 55 децибел. Претензии других сторон к ним не законны ( Гражданский Кодекс РФ).
Действия, нарушающие тишину в ночное время в коммунальной квартире, сводятся:
На нарушителя может быть наложен штраф в размере до 2000 рублей.
Курение
Законов, запрещающих курение в коммунальной квартире нет. Однако использовать места общего пользования для курения нельзя, так как соседи вынуждены «вдыхать дым тлеющих изделий» (ФЗ № 87 «Об ограничении курения табака»). Соседи могут попробовать на курящих жильцов подать в суд или вызвать участкового для поучительной беседы.
Животные
Правила проживания в коммунальной квартире с животными не нашли отражение в Постановлении Правительства № 25 « Об утверждении Правил пользования жилым помещением». Ранее допускалось проживание кошек и собак только с письменного согласия всех жильцов. Сейчас такой нормы нет. Собственники и наниматели могут держать на своей территории животных, если у соседей нет противопоказаний к ним. В противном случае необходимо их согласие.
Стоит отметить, что владельцы животных несут полную ответственность за санитарно-гигиеническую чистоту. Если права других сторон ущемляются при проживании в коммунальной квартире животных, например: собака лает по ночам, то они могут обратиться в суд.
Уборка
Эта процедура регулируется нормами ЖК РФ и ГК РФ. Правила проживания в коммунальной квартире, «кодекс ответственности» за которые закреплен законодательно, лишь дополняют данные нормативно-правовые акты.
Каждый жилец обязан нести финансовое бремя за содержание имущества квартиры (ст. 43 ЖК РФ). Гражданский Кодекс лишь дополняет, что ответственность должна быть пропорциональной доле в общем имуществе.
При уборке общих мест пользования учитывается число проживающих в каждом помещении и доля собственника в квартире. На практике уборка производится в соответствии с установленным графиком.
Оплата коммунальных услуг
Жильцы оплачивают коммунальные услуги соразмерно своей доли в общем имуществе.
Вариант 1 — индивидуальных приборов учета нет. В этом случае производится по соглашению сторон, например: в зависимости от занимаемой площади или количества проживающих лиц.
Вариант 2 — приборы учета есть. Каждая сторона оплачивает услуги по своим счетчикам, а коммунальные услуги за пользование общей территорией распределяются по договоренности.
Если соседи не нашли компромисс, то правила оплаты услуг таковы:
Законодательство не устанавливает обязанность жильцов об уплате коммунальных услуг за недобросовестного соседа-неплательщика.
Перепланировка
Имущество коммунальной квартиры является общей собственностью, поэтому осуществление перепланировки возможно только с согласия всех собственников и нанимателей. Причем их жест доброй воли должен быть оформлен письменно и заверен нотариально. В противном случае за такое деяние грозит внушимый штраф и требование вернуть былую конфигурацию жилья.
Одного разрешения соседей не достаточно. Потребуется разрешение соответствующих органов. Для его получения необходимо подготовить эскиз перепланировки и документы, подтверждающие право собственности на долю. В перепланировке будет отказано, если она затрагивает несущие стены.
Как продать свою долю: общие правила
Здесь не обойтись без статьи 250 ГК РФ. В соответствии с ней первоочередное право на приобретение доли предоставляется соседям по коммуналке. Если они отказываются от этой привилегии, то должны предоставить письменный отказ. Данный документ необходим для регистрации сделки по отчуждению имущества.
Порой соседи не желают покупать долю и не предоставляют отказ. В этом случае необходимо отправить им письменные извещения, заверенные нотариально. Считается, что сосед не оповещен, если ему не вручено извещение. Отсутствие ответа в течение месяца после получения документа истолковывается как отказ.
Если собственником помещения в коммунальной квартире является несовершеннолетнее лицо, то отказ предоставляется только с согласия органов опеки и попечительства.
Оповещать соседей о продаже доли не нужно, если в роли покупателя выступает собственник коммунальной квартиры.
Если продавец не оповестил других собственников, то в регистрации сделки ему могут отказать. Сделка, осуществленная без оповещения соседей, может быть оспорена в суде в течение одного месяца с момента реализации имущества.
Если сосед пропустил срок оспаривания сделки по уважительным причинам, то он может оспорить продажу по статье 205 ГК РФ. Ему будут переведены права и обязанности покупателя и сделана соответствующая запись в Госреестре. Подробнее о продаже комнаты в коммунальной квартире, читайте здесь.
Права на освободившуюся комнату
Жилое помещение достается нанимателям или собственникам, если на момент его освобождения они признаны малоимущими. Если таких нет, то комната достается семье, в которой в расчете на одного человека не соблюдается норматив обеспеченности жильем.
При отсутствии этой категории проживающих комната может быть выкуплена по рыночной цене любыми соседями. Если они отказываются от привилегии, то она продается людям «с улицы».
Тонкости приватизации помещения
Приватизация распространяется только на помещения, арендуемые по договору социального найма. Наниматель может перевести в свою собственность одно или несколько помещений, но не коммунальную квартиру в целом.
Для осуществления приватизации потребуется согласие всех членов семьи. Если хотя бы один из них не хочет становиться собственником, то он должен предоставить нотариально заверенный отказ.
Если в комнате проживают несовершеннолетние дети, то дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства. Их решение зависит от доводов в пользу интересов ребенка. Должны быть соблюдены следующие требования:
При приватизации согласие соседей не требуется.
Что делать с нарушителями порядка
Правила проживания в коммунальной квартире и борьба с нарушителями тесно взаимосвязаны. Каждый человек имеет право на защиту своих интересов в сфере жизни и деятельности (Конституция РФ).
При невозможности решения проблемы мирным путем единственным вариантом устранения проблемы является подача иска в суд. Именно с коммунальными квартирами связано понятие негаторного иска. Он имеет место при нарушении прав жильцов на места общего пользования. При вынесении судебного приговора контролировать исполнение обязательств по нему будут приставы.
Что касается тишины, то здесь следует обращаться в правоохранительные органы. Желательно отправлять обращение в письменной форме. В компетенцию данных органов относятся и вопросы, связанные с курением в местах общего пользования, хранением токсических веществ, порче имущества и т.д.
При незаконной перепланировке, угрожающей целостности конструкции дома, жильцы могут обратиться в БТИ.
По статистике около 18% граждан до сих пор живут в коммунальных квартирах. Отношение с соседями разумнее выстраивать на дружеской ноте, так как судебные разбирательства только накалят обстановку.