Что значит повысить ставку рефинансирования
Просто о сложном: на что влияет ставка рефинансирования?
Ставка рефинансирования – одна из ключевых точек финансовой системы государства. Эту ставку обсуждают экономисты-аналитики в связи с инфляцией, доступностью денег и основными финансово-экономическими прогнозами. Однако неспециалисты обычно вспоминают о ней только из практического интереса. Например, если имеют привязанный к ставке рефинансирования кредит. Myfin.by доступно объясняет, зачем нужна эта ставка и на что влияет.
Что такое ставка рефинансирования?
Ставка рефинансирования – это базовая ставка, по которой считаются ставки кредитов для коммерческих банков со стороны Центрального банка. Если максимально упрощать, то Центральный банк предоставляет кредиты остальным банкам также, как эти банки выдают кредиты клиентам.
Пока не очень понятно. Поэтому давайте представим игру «Монополия», где вы играете Центробанком и можете выдавать участникам любые суммы игровых денег под процент с обязательством их вернуть через определённое число раундов. Если вы начнете это делать по нулевой ставке, то игроки максимально быстро наберут много денег, скупят все карточки на поле и начнут торговаться друг с другом об их продаже – цены на «игровую недвижимость» резко вырастут. Таким образом мы получили быстрый экономический рост (все карточки выкуплены и обустроены) с расплатой за него в виде высокой инфляции. Передаем привет «белорусскому экономическому чуду» до 2009 года.
Если попытаться установить заградительную высокую ставку, то игроки будут обдумывать каждую сделку и обращаться к вам за деньгами крайне редко. Получаем экономическую стагнацию или даже падение экономики, так как часть игроков будет банкротиться – не в силах расплатиться с вами по взятым кредитам. Это сильно напоминает сегодняшние белорусские экономические реалии с зажатым кредитованием банков.
Во многих случаях используется термин «ключевая ставка» или «учетная ставка». Это близкие понятия, играющие примерно ту же роль в экономических процессах.
Ставка рефинансирования назначается главным финансовым регулятором государства. Обычно это Центральный банк. Информация о ставке является открытой и публикуется на сайте главного банка страны.
В каждый момент времени действует только одна величина ставки рефинансирования.
Центральный банк Беларуси называется Национальным Банком. Он работает с коммерческими банками по описанной выше схеме, также как Центральный банк России, центробанки Европы, Федеральная резервная система США (с ФРС схема несколько сложнее, но для простоты их тоже посчитаем) и другие центробанки.
Ставка рефинансирования в нашей стране на текущий момент равна 8,5%. До 21 апреля 2021 года она была ниже – 7,75%, но бывало и выше, например – в конце 2011 – начале 2012 года она доходила до 45%.
Теперь расскажем, где и для чего используется ставка рефинансирования и на что еще она влияет.
Ставка рефинансирования и кредиты
Коммерческие банки получают деньги от центрального банка либо под ставку рефинансирования, либо под ставку, в формуле расчета которой есть ставка рефинансирования. Из этих денег, и собственных средств, они выдают кредиты клиентам. Логически следует, что ставки по коммерческим кредитам будут выше ставки рефинансирования. Так бывает всегда, а в кредитных договорах с плавающей ставкой прямо прописывается, что эта ставка складывается из ставки рефинансирования плюс определенный процентный пункт.
Когда ставка меняется, автоматически меняются проценты по кредитам с плавающей ставкой. Однако проценты по кредитам, выданным под фиксированную ставку, не изменяются. Но предложения по новым ссудам обычно пересматриваются.
Ставка рефинансирования и вклады
Тут жесткой привязки нет. Ставка, по которой открыт вклад, автоматически не меняется. Но влияние есть.
Пример последнего мы наблюдаем уже несколько месяцев. Клиенты выносили деньги из банков с конца прошлого года. Ставка рефинансирования оставалась прежней. Но ставки по вкладам серьезно выросли.
Ставка рефинансирования, предложение денег и экономическая активность
В большинстве стран ставку рефинансирования используют чтобы регулировать предложение денег.
При низких ставках кредиты становятся более выгодными. Бизнес и частные лица охотнее берут ссуды. Эти деньги попадают в коммерческий оборот. Растут продажи, соответственно растет объем торгов и производство. Затем растут денежные доходы населения. Низкие ставки могут также спровоцировать рост уровня инфляции. Денег становится больше, их оборот растет – следом растут и цены. Такую ситуацию можно сейчас наблюдать в США, где инфляция впервые за долгие годы превышает 4% в годовом исчислении. Все это – последствие программ количественного смягчения (помощь экономике из-за пандемии) и десятилетие околонулевых базовых ставок ФРС
Хранить деньги в банках при низких ставках людям менее интересно. Уменьшается объем депозитов, деньги переходят в другие отрасли: в развитых странах растет фондовый рынок, покупка акций и т.д.; если это невозможно – свободные деньги вкладывают в товары и покупку валюты. Последнее ближе к нашей реальности.
Если ставка растет, кредиты становятся менее интересными, а банковские вклады более выгодными. Лишние деньги уходят из экономики на депозиты. Выдается меньше кредитов. Объем денег в обороте падает. Хотя при перегреве экономики, это благо, т.к. спасает от избытка денежного предложения.
В Беларуси регулирование рынка изменением ставки рефинансирования действует не так явно. Изрядная доля банковских ссуд выдается директивно под льготные ставки, а финансирование банков регулятором и вовсе практически остановлено. Кредитами на особых условиях поддерживают госпредприятия, население массово получало льготные жилищные кредиты, от ставки рефинансирования все это зависит слабо.
Ставка рефинансирования и цены
А вот это более характерно для нашей экономики. Многие продукты питания и часть промтоваров производится на государственных предприятиях. Такие структуры формируют цены не на основе спроса и предложения (хотя и это учитывается), но исходя из себестоимости и затрат.
Проценты по кредитам не всегда можно прямо включать в себестоимость, но общие расходы предприятия за счет процентов растут и, рано или поздно, ему удается поднять цены на свою продукцию.
Что в итоге?
Ставка рефинансирования должна коррелироваться с инфляцией. Иначе кредит, выданный под эту ставку, будет прямо убыточным. На деле все сложнее и у нас, и в других странах.
Самые богатые экономики страдают от избытка денег, ставки рефинансирования в странах Евросоюза находятся между 0% и 0,25%. Хотя у евро тоже идет инфляция, менее 1%, но она есть.
Высокая ставка рефинансирования в Зимбабве – 25% (2 года назад было 70%), в Венесуэле – 23,15% (бывало больше 30%), в Аргентине – 38% (в 2016 году было 129%). В этих государствах ставка явно отстает от инфляции, однако в первых двух экономика давно разрушена, а в Аргентине было уже 9 дефолтов.
В Беларуси, на текущий момент, ставка рефинансирования имеет экономический смысл, хотя бы потому, что от нее зависят плавающие ставки по кредитам.
Ставка рефинансирования — что это такое
В повседневной жизни мы нечасто сталкиваемся с понятием «ставка рефинансирования». Однако именно от нее зависит рост инфляции и то, под какой процент мы сможем получить кредит в банке.
Что такое ставка рефинансирования
Рефинансирование или перекредитование – это получение нового кредита на более выгодных условиях для того, чтобы погасить прежний заем.
Например, можно рефинансировать ипотеку или простой потребительский кредит. При этом не обязательно проводить процесс рефинансирования в том же банке.
За всеми финансовыми процессами, в том числе и рефинансированием, наблюдает Центробанк Российской Федерации. Он выдает и отзывает лицензии, при необходимости регулирует работу организаций.
Важная функция ЦБ РФ – выдача кредитов финансовым компаниям под определенный процент. Если говорить простыми словами, то этот процент и принято называть ставкой рефинансирования.
Ставка рефинансирования (СР) – это фиксированный процент, который финансовая организация платит ЦБ РФ за использование заемных средств.
Объясним на простом примере, как это работает.
ЦБ РФ выдал коммерческому банку 500 млн рублей под СР в 7%. Клиенты финансовой организации получают заем чуть выше – под 13% годовых. Это необходимо, чтобы банк мог рассчитаться с ЦБ, а также получить доход. Деньги также направляются на содержание организации – например, выплату зарплат.
Важно: ни один банк не выдаст физическому или юридическому лицу кредит, где процент ниже СР. Это будет просто невыгодно.
Чаще всего финансовые организации берут деньги в долг у ЦБ РФ, чтобы рассчитаться с прежними финансовыми обязательствами, полученными на менее выгодных условиях. Это объясняет, почему слово «ставка» идет в связке с «рефинансированием».
Также банк может взять деньги у ЦБ РФ, чтобы увеличить свой срок кредитования.
СР в последующем влияет на три важных фактора:
Кто устанавливает и меняет
Как уже было сказано, СР напрямую зависит от Центрального банка РФ.
Впервые понятие СР было установлено в 1992 году – тогда она составила 20%. Спустя год она приняла максимальное значение – 210%. Подобная ситуация повторилась только в 1998 году из-за мирового финансового кризиса. Тогда СР взлетела до 200%.
Сегодня СР составляет 7,5%. Пять лет назад ее приравняли к ключевой ставке.
Ключевая ставка – это процент выдачи кредита на короткий срок.
Ее показатели пересматривает Совет директоров Банка России. Обычно собрания проходят до четырех раз в год, но при форс-мажорных обстоятельствах СР могут пересмотреть досрочно.
Например, в 2009 году СР меняли 10 раз. Если в начале года она составляла 13%, то к концу года упала до 9%.
Во время принятия решения комиссия отталкивается:
СР будет работать не только в случае с займом денег, но и под залог недвижимости. Если финансовая организация не может выплатить полученные средства вовремя, то возврат осуществляется с помощью недвижимости.
На что влияет
СР напрямую влияет на экономическую ситуацию в стране в самых разных сферах.
С помощью нее ЦБ РФ регулирует несколько важнейших факторов – уровень инфляции, кредитные предложения для граждан и понижение национальный валюты по отношению к зарубежным.
Инфляция
Если говорить простыми словами, то под термином «инфляция» скрывается повышение цен на товары и услуги. Темпы инфляции тесно связаны с СР – при повышении одного из показателей растет и другой.
Соответственно при помощи СР можно повлиять на инфляцию. Объясним на простом примере.
При низкой ставке гражданам выгоднее брать кредиты, потому что переплачивать банку придется не так много. В результате у людей становится больше денег – спрос на товары начинает расти. Из-за этого предприятия повышают цены, чтобы получить как можно больше прибыли. Все это ведет к росту инфляции. Благосостояние людей начинает резко падать.
Чтобы отрегулировать этот не совсем простой процесс, ЦБ РФ повышает СР. На сколько пунктов поднять СР, решает Совет Директоров. Так или иначе спрос на получение кредитов падает, как и на товары. Люди тратят меньше денег и задумываются о сбережениях. Чтобы вернуть прежний оборот, предприниматели снижают цены.
Поскольку экономика циклична, то в стране в любом случае наступают периоды спада и роста инфляции. Но с помощью СР Центральный банк РФ может контролировать эти процессы.
На сайте Совкомбанка вы можете подобрать любой кредит – ипотеку, автокредит и кредит наличными. Перед оформлением вы можете подробнее ознакомиться с кредитными программами и рассчитать ежемесячный платеж.
Проценты и пени
СР необходима для расчета пени, если лицо несвоевременно внесло платеж. Для определения неустойки необходимы три показателя – СР, количество дней допустимой просрочки и сумма долга.
Сколько составит сумма неустойки? Для этого используем простую формулу:
(СР / дни в году) × дни просрочки × сумма долга
Чтобы стало понятнее, обратимся к примеру.
Михаил взял в банке кредит на полмиллиона рублей, ежемесячно он должен выплачивать по 25 тысяч рублей. Тогда ЦБ РФ установил СР в 7,5%. Однако в назначенный день и последующие две недели Михаил не внес платеж. Теперь банк может его оштрафовать:
(7,5% / 365) × 15 × 25 000 = 0,0205 × 15 × 25 000 = 77 рублей
Это значит, что в следующий раз Михаилу придется заплатить неустойку в 77 рублей. Избежать пени можно в том случае, если бы мужчина заказал реструктуризацию займа в своем финансовом учреждении. Для расчета неустойки есть множество калькуляторов.
Что значит 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ
СР применяется не только по отношению к инфляции и финансовым компаниям. Еще одна сфера – налогообложение. СР играет важную роль в двух случаях.
Андрей положил в банк средства под 15% годовых. В этот момент СР Центробанка РФ составляла 7%. Получается, что ставка выше на 2% – в этом случае молодому человеку придется заплатить НДФЛ за эти проценты.
Совкомбанк предлагает вам выгодные условия для вклада. Вложите средства на срок до трех лет под максимальные 8,6%. Оставить заявку можно на сайте банка онлайн.
(сумма долга) × 1/300 × (СР) × (количество дней просрочки)
Важно: если юридическое лицо просрочило платеж свыше 31 дня, то пеня равна одной трехсотой только первые 30 дней. Затем неустойка будет рассчитываться по принципу одна стопятидесятая.
СР по принципу одна трехсотая также необходима для расчета пени в следующих случаях.
Если СР равна 7,5%, то за каждый день просрочки платежа человеку будет начислена пеня 0,025% от суммы долга. Возьмем простой пример.
Мария Степановна должна ежемесячно оплачивать услуги ЖКХ на сумму 4 тысячи рублей. В этот момент Центробанком России была установлена СР в 7,5%. Она задержала платеж на два месяца. Сколько придется заплатить пенсионерке в этом случае?
8 000 × 31 × 1/300 × 7.5% = 62 рубля
Расчет неустойки производится так же, как описано выше.
В этом случае размер пени по принципу одна трехсотая будут считать только для юридических лиц. Чтобы посчитать, сколько составит неустойка для частной организации, нужно взять соотношение одного к ста пятидесяти.
Размер СР также значим при расчете компенсации в том случае, если одна из сторон не выполнила финансовые обязательства по договору.
Важно: дивиденды не должны быть установлены заранее. В этом случае размер неустойки будет считаться не по принципу одна трехсотая, а одна трехсот шестидесятая.
Ключевая ставка: значение и отличие от ставки рефинансирования
Ключевая ставка ЦБ РФ определяет стоимость денег в экономике, являясь одним из важнейших показателей для трейдера. По сути, она выполняет роль ставки рефинансирования, но имеет и ряд своих особенностей. Разберём различия между ставками и их механизм действия.
В отечественной финансовой практике ключевая ставка появилась в 2013 году, когда Центробанк РФ проинформировал о новых инструментах по реализации своей денежно-кредитной политики. Несколько позже, в 2016 году, к её значению была приравнена ставка рефинансирования. Востребованность новой ставки объяснялась необходимостью повышения прозрачности и понятности в операциях Центробанка по кредитованию других участников финансового рынка.
Проще говоря, ключевая ставка — это ориентир, на основе которого Центробанк ссужает денежные средства кредитным организациям, как при краткосрочном кредитовании — на неделю, так и при выдаче трёхмесячных кредитов, обеспеченных нерыночными активами. Помимо этого, ключевая ставка используется Центробанком и при привлечении денежных средств из коммерческого банковского сектора.
Руководство ЦБ РФ может менять значение ключевой ставки восемь раз в году в процессе заседаний. Принятие решения о её величине включает пять этапов общей продолжительностью около полутора месяцев. Эти этапы включают аналитическую деятельность, совещания с представителями Минфина и других ведомств, а также иные мероприятия.
В макроэкономическом плане основной задачей ключевой ставки является удержание инфляции вблизи целевых значений — на середину 2020 года это 4%. Если Центробанк видит угрозу роста инфляции, то он увеличивает её значение, что повышает стоимость заёмных денежных ресурсов. Это приводит к росту процентов по банковским вкладам и новым выпускам долговых ценных бумаг. В результате снижается деловая активность, но также приостанавливается и рост цен. Если же Центробанк замечает признаки торможения экономики, то он может принять решение о понижении ключевой ставки, и тогда процесс разворачивается в обратном направлении: стоимость кредитных ресурсов падает, деловая активность идёт вверх, но увеличивается и риск значительного роста цен.
Помимо денежно-кредитного регулирования, ключевая ставка выполняет и ряд других важных функций. Покажем, на что влияет ключевая ставка как в сфере экономики, так и на рынке ценных бумаг:
С июня 2019 года значение ключевой ставки уменьшается почти непрерывно: она снизилась с 7,75% до 4,25% на начало сентября 2020 года. Этому способствует как как желание ускорить рост экономики, так и пандемия.
Ставка рефинансирования была введена в отечественную практику в 1992 году, выполняя роль регулятора стоимости рублёвых средств, предоставляемых Центробанком сектору кредитных организаций. Поскольку в обеих частях Налогового кодекса понятие ставки рефинансирования сохраняется, то она продолжает применяться на практике, даже когда на смену ей пришла ключевая ставка. Ставку рефинансирования используют более чем в десяти операциях по налоговым расчётам, в том числе для:
Для подобных расчётов по налогам следует использовать соответствующее по времени значение ключевой ставки. Фактически понятие ставки рефинансирования продолжает сохранять актуальность только из-за многочисленных ссылок в налоговом законодательстве. В макроэкономическом плане, например, при сравнении привлекательности инвестирования в разные инструменты её роль перешла к ключевой ставке.
Итак, подытожим, что значит ключевая ставка. С 2016 года она пришла на замену ставке рефинансирования, хотя последняя и продолжает использоваться на практике благодаря её присутствию в Налоговом кодексе. Суть ключевой ставки заключается в удержании инфляции вблизи целевого значения, определяемого Центробанком.
Чтобы не пропустить ничего важного, подпишитесь на нашу рассылку — интересные статьи и актуальные предложения будут приходить прямо на вашу электронную почту. Сделать это можно буквально в два клика — с помощью специальной формы внизу страницы.
Москва, ул. Летниковская, д. 2, стр. 4
Размещённые в настоящем разделе сайта публикации носят исключительно ознакомительный характер, представленная в них информация не является гарантией и/или обещанием эффективности деятельности (доходности вложений) в будущем. Информация в статьях выражает лишь мнение автора (коллектива авторов) по тому или иному вопросу и не может рассматриваться как прямое руководство к действию или как официальная позиция/рекомендация АО «Открытие Брокер». АО «Открытие Брокер» не несёт ответственности за использование информации, содержащейся в публикациях, а также за возможные убытки от любых сделок с активами, совершённых на основании данных, содержащихся в публикациях. 18+
АО «Открытие Брокер» (бренд «Открытие Инвестиции»), лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045-06097-100000, выдана ФКЦБ России 28.06.2002 (без ограничения срока действия).
ООО УК «ОТКРЫТИЕ». Лицензия № 21-000-1-00048 от 11 апреля 2001 г. на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг №045-07524-001000 от 23 марта 2004 г. на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия.
Что такое ключевая ставка
Где применяется и зачем нужна
Ключевая ставка — это один из главных инструментов денежно-кредитной политики государства.
С точки зрения коммерческих банков, ключевая ставка — это стоимость денег. ЦБ дает деньги в долг коммерческим банкам минимум под процент ключевой ставки и принимает деньги на хранение максимум под процент ключевой ставки. На январь 2021 года ключевая ставка ЦБ равна 4,25% годовых. В марте 2021 года — после двух лет последовательного снижения ключевой ставки с 7,75 до 4,25% — ЦБ повысил ключевую ставку до 4,5% годовых.
Ключевую ставку устанавливает совет директоров Банка России. Заседания проводятся восемь раз в год по заранее определенному графику. Заседания бывают опорные и промежуточные. Опорные заседания проводятся раз в квартал, после них ЦБ публикует доклад о кредитно-денежной политике.
С помощью ключевой ставки ЦБ таргетирует инфляцию. Таргетирование — это поддержание определенного уровня инфляции, оптимального для экономики страны. ЦБ считает, что инфляция в 2019—2022 годах должна быть около 4%. Это значит, что потребительские цены за год должны вырасти в среднем на 4%, но у разных товаров и услуг рост цен может отличаться.
Стабильно низкая инфляция защищает сбережения людей от обесценивания, поддерживает определенный уровень жизни и позволяет планировать долгосрочные расходы. Компании могут брать больше кредитов на развитие бизнеса и увеличивать инвестиции.
Отличие ключевой ставки от ставки рефинансирования. С 1 января 2016 года ставка рефинансирования и ключевая ставка совпадают. До 1 января 2016 года с помощью ставки рефинансирования обозначали стоимость заемных средств, которые ЦБ дает коммерческим банкам.
История изменения ключевой ставки. На сайте ЦБ доступны данные по ключевой ставке с 2013 года. Максимальное изменение ключевой ставки произошло 16 декабря 2014 года: она выросла сразу на 6,5 процентного пункта. Так ЦБ отреагировал на резкое падение рубля.
Никакого отношения к таргетированию инфляции ключевая ставка в 17% не имела. ЦБ резко сделал деньги дороже для коммерческих банков, чтобы они не смогли брать дешевые рубли у ЦБ, покупать дорожающую валюту и ослаблять курс рубля. В период с 2016 по 2019 годы ЦБ не менял ключевую ставку более чем на 0,5 процентного пункта за одно заседание. Но 22 июня 2020 года ЦБ опустил ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт: с 5,5 до 4,5%.
ЦБ резко повысил ставку: что теперь будет с ценами на жилье и ипотекой
В пятницу, 22 октября, Банк России шестой раз подряд с марта 2021 года повысил ключевую ставку, причем, сразу на 0,75 п.п.: с 6,75% до 7,5% годовых. Таким образом, показатель вернулся на уровень июня-июля 2019 года. Свое решение регулятор объясняет разогнавшейся инфляцией, которая превышает прогнозные показатели.
Решение ЦБ оказалось жестче, чем прогнозировали аналитики, опрошенные РБК. Они предсказывали рост ключевой в диапазоне от 0,25 до 0,5 п. п. Как увеличение ключевой сразу на 0,75 п.п. повлияет на рынок ипотеки и цены на жилье — рассказываем вместе с экспертами.
Ставки по ипотеке вырастут
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимость», ждут увеличения ставок по ипотеке в диапазоне от 0,5 до 1 п. п. В этот раз рост ипотечных ставок вслед после повышения ключевой произойдет быстрее, чем обычно, считает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, обычно ставки по ипотеке следуют за решением ЦБ с запозданием в полтора-два месяца. Сейчас лаг изменения ставок составит несколько недель.
«В этот раз мы столкнулись с новым явлением: колоссальными темпами инфляции и ростом цен на жилье, а затем — повышением процентной ставки сразу на 0,75 п.п. Поэтому рост ипотечных ставок будет быстрым и зависеть от технических возможностей банков по пересмотру нормативной документации и программного обеспечения. Это вопрос нескольких недель», — пояснил аналитик. «После чего мы увидим рост ипотечных ставок, как минимум, на 0,5 п.п., но некоторые банки повысят на 0,75-1 п.п. от текущих уровней, полагая, что в декабре ЦБ снова увеличит ключевую. Что, скорее всего, так и будет, поскольку с инфляцией справиться не получается», — отметил он.
Ставки однозначно продолжат рост в ближайшее время — на 0,5-0,75 п.п., согласилась директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Мы сохраняем свой июньский прогноз относительно вероятного повышения ставок по ипотеке до 9-9,5% к концу года», — добавила она. Аналогичного прогноза придерживаются аналитики «Эксперт РА». «Средние ставки по ипотеке на вторичном рынке превысят 9% к концу года, на «первичке» они будут ниже из-за льготных программ и совместных предложений застройщиков и банков», — пояснила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Пока сдерживают рост ипотечных ставок госпрограммы, в первую очередь льготная ипотека на новостройки, подтвердил Алексей Коренев. Но их роль почти незаметна в крупных городах — Москве, Петербурге, Сочи и так далее. Поэтому решение ЦБ в меньшей степени затронет регионы и небольшие города, где 3 млн руб. (лимит по льготной ипотеке под 7% годовых) остается существенной для покупки жилья суммой. В регионах средние ставки продержатся ниже рыночных показателей за счет льготной программы.
Шестое повышение
Октябрьское повышение стало шестым по счету с марта 2021 года. Последний раз ЦБ повышал ставку в сентябре — на 0,25 п.п. — с 6,5% до 6,75%. Перед этим (в июле) регулятор увеличил ставку сразу на 1 п.п., это стало его самым решительным шагом с 2014 года. Нынешний уровень — наивысший с 2019 года.
Согласно прогнозу Минстроя, средняя ипотечная ставка в 2021 году может превысить показатели, которые заложены в нацпроекте «Жилье и городская среда». В документе на 2021 год это не более 8,5% годовых. По данным Frank RG, средняя ставка по ипотеке на 1 сентября составила 7,78% годовых.
Охлаждение придет на рынок ипотеки
Рост ипотечных ставок охладит рынок жилищного кредитования, считают аналитики. «Спрос на ипотеку и жилье до этого росли небывалыми темпами, и рынок недвижимости оказался перегрет, особенно в части цен в крупных городах — Москве, Сочи, Петербурге. Поэтому охлаждение последует в первую очередь в них», — прогнозирует Алексей Коренев из «Финам».
По словам Ирины Носовой из АКРА, спрос на ипотечные кредиты уже падает, повышение ставок будет еще больше способствовать снижению интереса населения к покупке недвижимости. «При этом может повыситься спрос на рефинансирование ипотеки, поскольку сохраняются неблагоприятные тенденции в экономике, а уровень жизни населения снижается», — не исключила она. Екатерина Щурихина, напротив, считает, что рефинансирование ипотеки будет планомерно сокращаться на фоне роста ставок и большого объема уже рефинансированных кредитов. Тенденция к снижению уже заметна, говорит она, ссылаясь на данные «Дом.РФ». Так, в августе 2021 года доля рефинансирования в общем объеме выдач составила 8% против 14,5% в среднем за 2020 год.
Несмотря на грядущее охлаждение, ипотечный рекорд прошлого года в этом году, возможно, удастся превысить. По прогнозу «Эксперт РА», по итогам 2021 года будет выдано ипотечных кредитов на сумму не менее 4,5 трлн руб. против 4,3 трлн руб. в 2020 году.
Пока ипотечный спрос только растет
Пока спрос на ипотечном рынке, несмотря на повышение ставок, продолжает расти. По оценкам Росреестра, за восемь месяцев в России было зарегистрировано 2,5 млн сделок с использованием ипотеки. Это на 31% больше показателя аналогичного периода прошлого года (1,9 млн сделок). При этом в третьем квартале Сбер зафиксировал сокращение числа ипотечных сделок на 40% в целом по стране из-за изменений условий льготной ипотеки.
Спрос на жилье растет
Риелторы в свою очередь не видят снижения активности покупателей на рынке жилья, хотя ставка по ипотеке до этого уже повышалась пять раз. По словам руководителя «ЦИАН.Аналитика» Алексея Попова, спрос на рынке жилья остается достаточно высоким: снижение в июле-августе было компенсировано увеличением продаж в сентябре. «За последние три месяца, прошедшие с ухудшения условий программы льготной ипотеки и вместившие в себя уже три изменения ключевой ставки, на рынке жилья сложилась новая реальность. Цены продолжают расти, пусть и медленнее, чем раньше, обвального снижения числа сделок не произошло, доля ипотек в общем числе регистраций скорректировалась, но остается высокой — примерно на уровнях зимы 2019-2020 гг.», — отметил главный аналитик ЦИАН. По его мнению, эта тенденция сохранится и дальше, если не произойдет жесткого локдауна или макроэкономических потрясений.
Спрос на недвижимость может снизиться, но лишь на фоне максимальных отметок по спросу этого года и конца 2020 гг., когда число сделок било все рекорды, согласен региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Кирилл Голышев. «Изменения ключевой ставки помогут девелоперам увеличивать предложение на рынке и восполнять те объемы, которые были распроданы за последний год», — допустил эксперт.
Ипотечный бум в Москве продолжится
Решение ЦБ не остановит ипотечный бум в Москве, считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По данным bnMap.pro, единственная за три года серьезная «просадка» в выдаче ипотеки в Москве наблюдалась в июле, когда изменились условия льготной ипотеки. Тогда доля ипотечных сделок в общем объеме спроса за месяц упала с 73% до 58%. «Но дело не столько в том, что в июле выдавали меньше жилищных кредитов, а в том, что в июне выдавали чрезмерно много — фактически для Москвы это был последний месяц выгодных ставок с господдержкой», — пояснила она. В сентябре доля ипотечных сделок вернулась к 61%. «Ясно одно: ипотека остается единственным способом решения жилищного вопроса для двух третей покупателей в Москве, и в целом по России статистика будет примерно такой же», — добавила Ирина Доброхотова.
По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в большей степени решение ЦБ скажется на покупателях с минимальными бюджетами, которые на ипотечные кредиты покупают жилье стандарт-, комфорт- и бизнес-класса. «Повышение ключевой ставки, безусловно, скажется на уровне ипотечных ставок как на «первичку», так и на «вторичку». На новостройки это будет влиять в меньшей степени, так как есть субсидированные программы от застройщиков. Для вторичного рынка это более негативный фактор», — считает Роман Родионцев.
Алексей Попов, напротив, полагает, что в большей степени пострадает рынок новостроек и допускает переток спроса с рынка новостроек на вторичку. «Те покупатели, которые не успели принять участие в полноценной программе льготной ипотеки, вышли на вторичный рынок или решили арендовать жилье. Этот тренд, особенно в части вторичного жилья, сохранится», — считает он.
Снижения цен не произойдет
Несмотря на возможное сокращение спроса, опрошенные эксперты не прогнозируют снижения цен на жилье, хотя рост будет не таким сильным, как в 2020 году. «Мы уже видим некое затормаживание роста цен, но это не говорит о каком-то пессимистичном прогнозе. Данная ситуация помогает взять передышку девелоперскому сообществу в постоянном пересмотре ценовой политики и попытками угнаться на экономическими изменениями», — считает Кирилл Голышев из Colliers.
По мнению Ирины Доброхотовой, снижение цен возможно только на высокомаржинальных рынках, где рыночная цена не привязана к себестоимости строительства и зависит только от баланса спроса и предложения, и только при очень серьезном и очень продолжительном падении продаж (от полугода). Ничего подобного в столичном регионе пока не наблюдается, заключила она.