Что значит одна вторая дома
Покупка половины дома: чего ожидать потенциальному владельцу
Многие россияне стремятся иметь в собственности участок земли и жить в частном даме. Когда финансовое положение не позволяет купить дом, есть возможность приобрести его часть (долю). Такие предложения довольно часто встречаются на рынке.
Как возникают доли
Перед покупкой половины (или другой части) дома нужно узнать, почему продается именно часть, историю возникновения права. Частый случай, когда несколько человек получают дом в наследство, например, в равных долях, и из наследников продает свою долю.
Также долевая собственность может возникнуть в результате раздела имущества между бывшими супругами, строительства общего дома по договоренности на несколько семей Собственник доли имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законодательством. То есть, часть дома можно продать, подарить или использовать для личного проживания.
Лучше выделить долю физически, но это не всегда возможно: выделяемое помещение должно быть изолировано, иметь независимые коммуникации и отдельный вход. Обычно это влечет за собой перепланировку, которая подлежит официальному оформлению.
Без обращения в суд можно выделить долю в общем имуществе. Для этого:
Сделки с долями
На сделки части дома распространяются общие правила сделок с долями. Особенность таких сделок — первоочередное право покупки сособственником. На практике это означает, что при продаже собственник доли должен сначала предложить выкупить ее соседям. Их отказ от покупки должен быть подтвержден документально. Если в течение 30 дней от них не поступит заявления о готовности купить долю по предложенной стоимости, собственник вправе продавать свою недвижимость кому угодно.
Нужно учитывать, что продать долю собственник может только по цене, предложенной собственнику второй части дома. Если цена меняется, процедуру получения отказа от покупки придется пройти снова. В противном случае второй сособственник через суд сможет оспорить сделку.
Документы при покупке части дома
Поскольку при покупке загородной недвижимости речь идет о двух объектах права (дом, земля), то и документы должны быть предоставлены на оба объекта.
В пакет документов должны входить:
Для проверки точности границ существует специальная услуга специалистов по кадастровым работам — вынос точек в натуру. Она оказывается только с выездом геодезиста или инженера на участок при помощи специального оборудования.
Межевой план участка позволит узнать, правильно ли установлены границы с соседями, так как на акте межевания должны быть их подписи, чтобы не возникло проблем в будущем.
В любом случае лучше покупать долю, выделенную из общей долевой собственности или с определением порядка пользования частью дома и земли, постройками на участке
Какие могут возникнуть проблемы
Кроме общих для продажи долей трудностей, например, оспаривание сделки, если не было предложено совладельцу выкупить долю, при покупке половины дома могут возникнуть и другие, которые условно можно разделить на юридические и «житейские».
К юридическим проблемам следует отнести все вопросы с документами. Даже если часть дома выделена в натуре и продается как отдельный объект, есть еще вопрос о разделе участка. Для этого сособственники заключают договор, заверяют его у нотариуса и ставят новые получившиеся участки на кадастровый учет. После этого получают новые свидетельства о собственности на землю.
Бывают случаи, когда собственники не оформили должным образом свои права на землю. Наиболее распространены ситуации, когда продавец владеет участком не по праву собственности, а по праву на пожизненно наследуемого владения. Сделку с такой недвижимостью Росреестр не зарегистрирует, так как собственником надела является муниципалитет. Из этой ситуации есть выход: сначала участок оформляется в собственность, затем продается часть с половиной дома.
Может возникнуть ситуация, когда дом на участке есть, а никаких документов на него нет. Такой дом будет считаться самовольной постройкой, и оформить его официально будет затруднительно. От такой покупки лучше отказаться, какой бы привлекательной она не была.
Перед покупкой половины дома нужно поинтересоваться, как происходит оплата коммунальных услуг, ремонт и обслуживание общего имущества и инженерных сетей.
Эти вопросы можно отнести к «житейским». Лучше, если лицевые счета разделены, у каждого из владельцев установлены свои приборы учета, и каждый из них оплачивает свои квитанции, а по поводу ремонта общей крыши или системы канализации, к примеру, придется договариваться.
В любом случае, перед покупкой части дома нужно обязательно удостовериться в том, что именно продается: часть совместной долевой собственности или отдельный объект права. От этого зависит и содержание пакета документов для сделки, и дальнейшие действия покупателя.
Покупка недвижимости — непростой ответственный шаг. Лучше заручиться профессиональной поддержкой риелторов и юристов, чем пытаться самостоятельно разобраться в назначениях земель, правах продавцов, межевании, геодезических вопросах Особенно, когда дело касается долей. У нас — в агентстве НАМОС — есть большой опыт проведения различных сделок с недвижимостью, в том числе по долей. Обращайтесь за консультацией и мы поможем подобрать подходящий вариант и грамотно оформить все документы.
Долевая собственность на дом: понятие, права и обязанности совладельцев
Понятие общей долевой собственности чаще применяется, когда речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры или частные дома. Основания, в соответствии с которыми оформляется долевая собственность на дом и землю, права и обязанности собственников регламентированы законодательством.
На основании чего оформляется?
Все зависит от основания перехода прав на объект недвижимого имущества, в качестве которых могут выступать одно из следующих:
Во всех перечисленных выше случаях гражданин может стать владельцем определенной части недвижимости, что наделяет его тремя составляющими права собственности: правом владения, правом пользования и правом распоряжения имуществом.
При этом в случае возникновения права на долю в общем доме, владелец этой доли становится еще и собственником части земельного участка, на котором расположен объект. Обусловлено это тем, что капитальное жилое строение неразрывно связано с участком, в пределах которого оно возведено.
Как определяются доли?
В каждом отдельно взятом случае доли совладельцев дома устанавливаются в соответствии с нормами действующего законодательства либо решением суда.
Так, например, процедура приватизации позволяет определить доли зарегистрированных в доме лиц в добровольном порядке, то есть оформить дом на одного из членов семьи либо выделить всем одинаковые доли.
Наследование имущества осуществляется по закону или по завещанию. В первом случае преемники умершего собственника вступают в права в соответствии с очередностью, установленной главой 63 ГК РФ, а наследуемое имущество, как правило, распределяется между ними в равных долях. Во втором случае имущество переходит в тех частях, которые определены наследодателем. К примеру, последний может оставить половину дома супругу, а оставшуюся половину разделить поровну между двумя детьми. В итоге супруг наследует ½ часть, а дети по ¼.
Дарение в отличие от безвозмездной сделки наследования не предусматривает возможности выделения долей по закону. Даритель вправе передать дом в собственность нескольких лиц, выделив каждому из них часть в общем имуществе на свое усмотрение.
Раздел имущества супругов предусматривает несколько вариантов, в частности:
Что касается обмена, то здесь, как правило, часть дома либо весь объект переходит к гражданину взамен принадлежащего ему имущества с доплатой или без. В свою очередь новый владелец дома самостоятельно решает вопрос о выделении долей кому-либо из членов семьи.
Аналогичным образом могут быть выделены доли в доме, перешедшем гражданину после смерти получателя ренты. Последний в зависимости от того, какая часть имущества принадлежит именно ему, обязуется передать плательщику ренты дом либо долю в праве.
В случае приобретения объекта на основании договора купли-продажи выделение долей осуществляется с соблюдением следующих правил:
Долевая собственность в многоквартирном доме на общее имущество рассчитывается на основании жилплощади квадратных метров, зарегистрированных на законного владельца. В данном случае собственник не вправе выделить свою долю в натуре или отдельно реализовать ее.
Права долевых владельцев
Каждый из собственников общего дома наделен правами владения, пользования и распоряжения. При этом первые два действуют без законодательных ограничений, в то время как распоряжение имуществом осуществляется с соблюдением определенных правил.
Кроме того, нужно учитывать, что собственник доли не может распорядиться домом целиком, а вправе сделать это исключительно в пределах своей части.
На практике, чтобы выделить свою часть, собственник должен выделить ее в натуре. Обычно это делается через суд, причем размер доли не всегда эквивалентен выделенной площади. К примеру, достаточно сложно разделить общий дом, если в нем только три комнаты, а долевых собственников пятеро.
Тем не менее, если это удается, собственник своей части приобретает больше прав в части распоряжения общим имуществом. Выделенную в натуре долю легче продать или сдать в аренду. Для сравнения по общему правилу долю в праве на общий дом, равно как и весь объект, реально сдать в наем только с согласия других собственников. В противном случае любой из них может оспорить договор и потребовать компенсации.
Обозначим перечень действий, которые можно осуществить с недвижимостью, если оформлена общая долевая собственность на дом. Итак, с обоюдного согласия всех совладельцев разрешается:
В свою очередь отдельно взятый владелец доли наделен правом распорядиться своей собственностью следующим образом:
Стоит отметить, что безвозмездные сделки разрешено совершать и от имени всех собственников недвижимости, если только между ними достигнуто соглашение, определяющее круг одаряемых (наследников) и порядок распределения долей.
Помимо этого, собственник доли при необходимости вправе передать свою часть в залог кредитору взамен выдачи денежных средств. К примеру, долю в праве, если она представляет интерес для кредитора, можно заложить при оформлении займа.
Обязанности совладельцев
Таковых немного, однако все они подчиняются одному правилу: долевой собственник исполняет свои обязанности в пределах части принадлежащего ему имущества. Это означает, что каждый совладелец дома обязан вовремя погашать налоги, коммунальные платежи либо исполнять иные имущественные обязательства, величина которых будет соразмерна его доли в праве.
Так, например, налог на имущество при наличии нескольких собственников распределяется между ними пропорционально выделенным частям.
Помимо погашения обязательных платежей, каждый из совладельцев обязан нести расходы, связанные с сохранением и содержанием общего имущества, что предполагает затраты на ремонт дома, а также использование земли и строения в соответствии с их назначением. К примеру, если объект относится к категории жилой недвижимости, он не должен использоваться в иных, кроме проживания, целях. Аналогичное требование предъявляется и в отношении земельного участка, на котором возведен дом.
Заключение: самое главное
В заключение выделим основные тезисы, характеризующие право общей долевой собственности на дом:
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.