Охранная зона на вашем земельном участке. Что это значит и что делать?
15 октября 2021 года, 15:59 просмотров: 2383
Покупая земельный участок, начиная строительство дома или в процессе других действий можно столкнуться с таким понятием как обременение. Это ограничение собственника в его праве использовать или распоряжаться своим земельным участком. Существуют такие ограничения как ипотека, сервитут, рента, аренда, арест и прочие.
Одним из видов ограничений на использование земельного участка являются зоны с особым условием использования территории (Далее – ЗОУИТ). Это буферная зона, устанавливаемая в связи с эксплуатацией объектов, в границах которой установлены запреты на совершение определенных действий.
ЗОУИТ устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта. Согласно статье 105 Земельного кодекса РФ определено 28 видов ЗОУИТ, например, охранные зоны трубопроводов, линий связи, линий электропередачи (ЛЭП) и т.д. В зависимости от вида зоны устанавливаются соответствующие ограничения на использование земельного участка.
Следовательно, наложены ли обременения на Ваш участок можно узнать, запросив информацию в Росреестре.
Однако, на практике такой порядок работает не во всех случаях.
Дело в том, что до вступления в силу 03.08.2018 года поправок в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, предусматривающих выдачу разрешения на строительство линейного объекта только после утверждения ЗОУИТ, порядок внесения таких зон в сведения ЕГРН в целом носил несистемный характер. В основном считалось, что ЗОУИТ в отношении построенного объекта существует в силу закона, то есть с момента ввода в его в эксплуатацию. Необходимость же внесения его в сведения ЕГРН была вторичной.
Соответственно, в выписке из ЕГРН на такой участок информация о наличии обременений может попросту отсутствовать.
К сожалению, достаточно часто выясняется это слишком поздно, на стадии подготовки градостроительных документов, когда обнаруживается, что на генеральном плане муниципального образования или иных документах территориального планирования существует или уже утвержден к размещению объект, границы ЗОУИТ которого обременяют Ваш земельный участок.
В связи с этим, рекомендуем перед покупкой земельного участка, особенно если это крупная покупка и касается земельных участков, расположенных на межселенных территориях провести следующую работу:
Главная задача выявить уже существующие ЗОУИТ, которые накладывают обременение в связи с непосредственной эксплуатацией объекта, а также промышленные объекты, строительство и эксплуатация, которых запланированы и утверждены разрешительными документами (разрешение на строительство, проекты планировки и межевания территории).
В случае выявления факта наличия ЗОУИТ важно разобраться насколько существующее ограничение влияет на целевое использование Вашего земельного участка. Сейчас в Росреестре можно заказать выписку из ЕГРН «О зоне с особыми условиями использования территории», которая необходима при выделении земельных участков под строительство, для ведения хозяйственной деятельности, при выявлении правового статуса территории и других операциях с недвижимостью для того, чтобы избежать градостроительных ошибок.
Например, охранная зона волоконно-оптической линии связи (ВОЛС), ширина которой действует в пределах 2 м. в каждую сторону от его оси, ограничивает возможность высадки сельскохозяйственных культур на глубину более 30 см. Это значит, что, если Вы планируете высаживать сельскохозяйственные культуры глубиной до 30 см., то имеющееся ограничение для Вас некритично и не повлияет на использование земельного участка по назначению.
Также отметим, что в отдельных случаях, если ЗОУИТ не позволяет использовать Ваш земельный участок по назначению, с собственника объекта недвижимости, в связи с эксплуатацией которого установлена ЗОУИТ, можно взыскать убытки.
Для того, чтобы понять можно ли строить дом в охранной зоне, Вам необходимо знать какая именно зона проходит через Ваш участок и после этого посмотреть правила установления данной охранной зоны, в которых содержатся все ограничения и обременения.
Но как же быть, когда участки были выделены гораздо раньше и люди законно живут и строятся на этой земле?
Если охранная зона появилась после строительства домов, то к собственникам не может быть предъявлено никаких требований, кроме этого суды не имеют права признавать дома незаконным самовольным строением в случае, если владелец участка не мог знать, что в отношении его земельного участка действуют какие-то ограничения.
Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?
Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.
Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.
Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?
Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.
На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.
Виды зон с особыми условиями использования
ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.
Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:
А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:
Такие территории никогда не указываются на публичных кадастровых картах и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ. Но они ограничивают размещение дома на участке. Например, по санитарным правилам с точки зрения допустимой напряженности электрического поля от дома до высоковольтной ЛЭП должно быть от 20 до 55 метров.
На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.
Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:
На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.
С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.
Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.
Как победить выгорание
Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ
Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.
Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.
Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.
В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:
Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.
В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.
На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.
Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.
Где еще можно получить информацию
Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.
Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. п. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.
Вы вправе не доверять размеру официальных санитарно-защитных зон для вредных производств. Для предприятий наивысшего — пятого — класса опасности санитарно-защитные зоны будут 1000 метров. Сюда относятся мусоросжигательные заводы мощностью 700 тысяч тонн отходов в год, нефтеперерабатывающие заводы, химические предприятия, свинокомплексы и т. д. Причем сами предприятия могут называться красиво: вместо мусоросжигательный завод — комплекс по сортировке и термическому обеззараживанию отходов с превращением их в экологически чистую электроэнергию, а химический завод красок может быть производственно-складским комплексом колористики и печати.
Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.
Памятка для тех, кто хочет купить дачу рядом с заповедником
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
лучше делать это комплексно.
1. на сайте росреестра, если вы смотрите информацию об участке на публичной карте, справа вверху можно выбрать дополнительные слои: территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования и вам подгрузит росреестр информацию об утвержденных ПЗЗ.
2. на сайте Администрации (куда относится участок)в разделах про градостроительство можно также посмотреть генплан и ПЗЗ, или же проект их изменений (они обязательны к публикованию). Там обычно есть отдельные схемы с терр. зонами и зонами ограничений + текстовая часть с описанием. это поможет также уточнить, что конкретно можно или нельзя строить на участке, согласно утвержденным градостроительным регламентам.
3. если вам интересует конкретный участок, можно заказать общую выписку из ЕГРН (вопрос 350 р) и возможно там будет информация об имеющихся ограничениях (если вы вдруг что-то не смогли сами посмотреть на публично карте).
4. если выбрали конкретный участок, можно попросить собственника заказать ГПЗУ (это бесплатно, но занимает время), там весь свод ограничений и правил использования обычно. в тч ручейки, тропы зверей и тд))
4. и самое главное! даже если вы убедитесь, что никаких ограничений сейчас нет, никто вам не гарантирует, что они там не появятся. это реальность нашего государства. и частный собственник обычно в позиции проигравшего в борьбе с гос структурами.
Liz, шарите. Приходите ко мне работать 😉
Liz, покупать ли участок, если половина участка в зоне зоуит, а дом стоит не в зоне зоуит? Конечно на участок целиком наложено ограничение. ЗОУИТ газовая магистраль в поле.
Liz, под словами «частный собственник обычно в позиции проигравшего в борьбе с гос структурами» готова подписаться.
Новые штрафы и сроки из-за коронавируса: кого и за что могут наказать
С апреля 2020 года появились новые виды ответственности, которые могут привести к потере денег и свободы из-за коронавируса. Теперь могут оштрафовать даже за выход из дома, а за репост слухов из интернета — отправить на исправительные работы или посадить.
Вот что изменилось в административном и уголовном кодексе из-за коронавируса. Все эти нормы уже работают.
Штрафы за нарушение санитарных правил
Новые нарушения и штрафы в статье 6.3 КоАП РФ
| Состав | Для граждан | Для должностных лиц | Для ИП | Для юрлиц |
|---|---|---|---|---|
| Нарушение санитарных правил в режиме ЧС, при угрозе распространения опасной болезни или в период ограничений и карантина | 15 000—40 000 Р | 50 000—150 000 Р | 50 000—150 000 Р или запрет работать на срок до 90 суток | 200 000—500 000 Р или запрет работать на срок до 90 суток |
| Невыполнение требований санэпиднадзора | 15 000—40 000 Р | 50 000—150 000 Р | 50 000—150 000 Р или запрет работать на срок до 90 суток | 200 000—500 000 Р или запрет работать на срок до 90 суток |
| То же самое, если из-за нарушения кто-то заболел или умер, но под УК это не попадает | 150 000—300 000 Р | 300 000—500 000 Р или дисквалификация на 1—3 года | 500 000—1 000 000 Р или запрет работать на срок до 90 суток | 500 000—1 000 000 Р или запрет работать на срок до 90 суток |
То есть одно и то же нарушение в обычной ситуации обойдется в 500 Р гражданину или в 10 тысяч фирме, а из-за коронавируса штрафы автоматически вырастают в десятки раз.
Ограничительные мероприятия — это особый режим работы магазинов, кафе и предприятий, ограничения на передвижение по городу, поездки в транспорте. То есть под эту статью однозначно попадут те, кто обязан соблюдать карантин, даже если они здоровы. Например, если семья вернулась из Таиланда, все должны сидеть дома и не ходить даже за продуктами: постановление об этом выдадут в аэропорту. Наличие симптомов не имеет значения.
Юристы спорят, можно ли штрафовать за нарушения при режиме повышенной готовности. И законно ли ограничение свободы передвижения, если нет режима ЧС и не было постановления Роспотребнадзора о персональном карантине. Спорить на этот счет можно сколько угодно, но штрафы уже выписывают.
Получить штраф можно даже за несоблюдение дистанции: это правило установлено главным санитарным врачом для всех регионов. Такие случаи тоже уже есть. Хотя есть и случаи отмены штрафов из-за неправильной квалификации нарушения.
Если собираетесь вынести мусор, погулять с собакой или совершить утреннюю пробежку в безлюдном парке, имейте в виду, что теперь это может стоить очень дорого. Даже если у нарушения не было вообще никаких последствий: никто не заразился и не умер. И если нарушитель не знал о таком штрафе, его тоже запросто могут наказать. Незнание теоретически поможет избежать уголовной ответственности, но не избавит от административной.
Штраф за несоблюдение правил поведения в режиме повышенной готовности
Режим повышенной готовности — это когда есть угроза возникновения чрезвычайной ситуации, но ее еще не объявили. Зато уже как бы готовятся, поэтому вводят ограничения. Например, их может ввести мэр Москвы своим указом — что он и сделал.
Если установлены правила поведения при режиме повышенной готовности, за их нарушение можно получить штраф по статье 20.6.1 КоАП РФ.
Если во время прогулки вы и не попадаете под статью 6.3 КоАП РФ, то запросто попадете под статью 20.6.1. Штрафы по ней меньше, но тоже немаленькие.
За что и на сколько штрафуют по статье 20.6.1 КоАП РФ
Запреты при режиме повышенной готовности могут быть разными в зависимости от региона. В Москве и Московской области нельзя гулять с собакой дальше 100 метров от дома, в магазинах должна быть разметка для соблюдения дистанции между людьми, не могут работать кафе, салоны красоты и пункты приема металлолома, а работодателям запрещено допускать к работе сотрудников с температурой.
За любое такое нарушение, даже без умысла или по неосторожности, можно получить штраф. Состав — формальный, то есть достаточно факта, а последствия не важны.
В Москве составлять протоколы при нарушениях по статье 20.6.1 могут разные ведомства — например департамент торговли и услуг, инспекция по контролю за недвижимостью, административно-техническая и дорожная инспекция. Решение о сумме штрафа принимает суд.
Чтобы не было споров насчет законности штрафов за нарушение режима повышенной готовности в регионах, Москва и область ввели еще и свои штрафы — по 4—5 тысяч рублей. И активно их используют, несмотря на споры юристов.
Берегите здоровье и кошелек
Пока юристы продолжают спорить, а адвокаты раздают советы насчет незаконности ограничений и неправильной квалификации нарушений, помните о своей безопасности и беспокойтесь о личном бюджете.
Сейчас модно найти побольше противоречий в нормативных документах, доказать незаконность какого-то указа или превышение полномочий. Незнакомый юрист пишет где-то в телеграм-канале, адвокат возмущается в личном блоге на Ютубе. А постановление вручают конкретному человеку, у которого может не быть ни сил, ни времени, ни возможности для оспаривания штрафа. Да и юристы часто бывают неправы — или их мнение ничего не значит.
На 15 апреля в России почти 25 тысяч заболевших коронавирусной инфекцией. Только в Москве уже выписаны сотни штрафов — больше чем на миллион рублей.
Сейчас действительно важно оставаться дома, посещать только ближайшие магазины, делать покупки через интернет, отказаться от встреч с друзьями и прогулок с детьми. Соблюдайте эти требования ради себя, а не ради государства.
Уголовная ответственность за нарушение санитарных правил
За нарушение санитарно-эпидемиологических правил может наступить уголовная ответственность. Это действует только для физических лиц. Чтобы нарушителя наказали по статье уголовного кодекса, нужно доказать, что заболело сразу много человек или возникла такая угроза. В случае с коронавирусом доказать это будет не так уж сложно: угроза заболевания может возникнуть, даже если к работе допустили водителя или курьера с температурой.
Раньше угроза заболевания в этой статье УК не упоминалась.
Виды уголовной ответственности и наказаний по ст. 236 УК РФ
Или врач приехал из-за границы и вышел на работу. Через неделю выяснилось, что он болен, но к тому времени заразились еще 30 коллег, 20 пациентов, а все отделение пришлось закрыть на карантин.
Если служба доставки отправит к клиентам больных курьеров, а директор магазина допустит к работе продавца, который неделю назад вернулся из Таиланда, это тоже повод для огромного штрафа по УК.
Есть мнения, что такая ответственность касается только людей, которые имеют отношение к какой-то юридически оформленной деятельности: владельца кафе, организатора учебных курсов или директора салона красоты. Потому что санитарные правила установлены именно для них, а не для обычных граждан. И хотя есть требования и для обычных людей — такие документы тоже утверждает главный санитарный врач, — но в их названии нет слов «санитарно-эпидемиологические правила».
И все-таки риск попасть под статью есть даже у обычного человека. По крайней мере, в согласии на домашнее лечение коронавирусной инфекции указано, что пациент предупрежден об ответственности по статье 236 УК РФ.
В статье 236 УК РФ упоминается понятие «массовое заболевание». Но сколько именно человек для этого должны заболеть, не указано. Обычно массовое заболевание — это когда количество пациентов больше, чем может принять врач за день. Или случаев заболевания больше, чем обычно регистрируют. Точная квалификация — на усмотрение суда. Вред здоровью при этом может быть любой тяжести — даже легкий.
Уголовная ответственность за фейковые новости о коронавирусе
Фейковые новости — это когда под видом достоверного сообщения распространяют ложную информацию. Если это угрожает безопасности или причиняет вред, можно получить административный штраф.
Но теперь за ложную и вредную информацию ввели еще и уголовную ответственность. О ней — в новых статьях 207.1 и 207.2 УК РФ.
Новые наказания за фейковые новости
Если опубликовать пост с завышенными данными о заболевших или сообщить о якобы планируемом режиме ЧС и закрытии Москвы на карантин — можно попасть под уголовную статью и потерять сотни тысяч рублей. Последствиями могут быть материальные потери, ущерб здоровью людей или нарушение условий жизнедеятельности. То есть никто реально не пострадает, а статью все равно применят.
Пост в телеграм-канале, репост в соцсетях, пересылка сообщения в родительском чате, статья в личном блоге или советы в видеоролике — все это могут счесть публичным распространением. Будьте осторожны, не поддавайтесь панике и проверяйте информацию в надежных и официальных источниках:
Красиво. Если не можешь бороться с вирусом, борись с населением.
Изменения, внесённые 01.04.2020 в ст. 20.6.1 КоАП незаконны:
«Невыполнение правил поведения при введении режима повышенной готовности на территории, на которой существует угроза возникновения чрезвычайной ситуации»
В новом изложении некий режим повышенной / пониженной / обычной готовности вводится на основании угрозы. И вот почему я считаю, что закон сырой:
— нет законодательно закреплённого термина «УГРОЗА возникновения ЧС»;
— нет законодательно определённой методики определения наличия либо отсутствия «УГРОЗЫ», нет градации её степеней;
— законом не обозначены лица, уполномоченные принимать решение относительно наличия «УГРОЗЫ», а также зона их ответственности за возможные последствия.
С режимом ЧС и карантином всё чётко и понятно: он либо есть, либо его нет, на основании соответствующих указов и положений от конкретно определённых лиц.
Поскольку определение УГРОЗЫ не закреплено законодательно, её наличие является субъективным мнением, а субъективный фактор не может быть положен в основу какого бы то ни было закона. Как следствие, все штрафы и ограничения нелегитимны.
Ущемлять данное Основным законом право (на свободу передвижения) ради другого права (на здоровье) можно только в особых режимах (ЧС, например).
Прокуратура, подмахнув законодательной власти, реагируя на заявления общественников, в материалах проверок признаёт законность ущемления данных Конституцией основных прав вне особых режимов, то есть, создаёт прецедент: народ можно загонять в стойло в любое время по одному лишь желанию властей.
Важно, чтобы перед законом были все равны, а не кто-то равнее!
