Что значит легитимность собрания

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Неправильное оформление решений собственников

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Неправильный подсчёт голосов

От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Источник

Легитимность общего собрания и принятия решений

Губин Виталий

Любое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно быть легитимным. Легитимность общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как годового, так и внеочередного, определяется наличием кворума – установленного законом минимально необходимого количества голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Кворум определяется на основании сведений, включенных в реестр собственников помещений в многоквартирном доме на дату созыва общего собрания.

Подтверждением присутствия собственников помещений и наличия или отсутствия кворума является регистрация принявших участие в общем собрании собственников помещений в листе регистрации участников общего собрания с личными подписями собственников помещений.

В листе регистрации участников общего собрания должны указываться:

– в отношении физических лиц – фамилия, имя, отчество, адрес проживания;

– в отношении юридических лиц – полное наименование, ОГРН, ИНН, место нахождения;

– реквизиты документа о праве собственности на помещение;

– доли в праве общей собственности на общее имущество;

– площадь помещения собственника.

Если в собрании принимает участие представитель собственника помещения, к листу регистрации обязательно должна прилагаться доверенность на право участия и голосования на собрании. Доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные), полномочия представителя. Доверенность должна быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (п. 3 ст. 185.1 ГК РФ). Доверенность юридического лица подписывается его руководителем и удостоверяется печатью юридического лица (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ).

Порядок регистрации собственников помещений, принявших участие в общем собрании, рекомендуется устанавливать на общем собрании собственников помещений и закреплять либо решением общего собрания, либо в утвержденном решением общего собрания локальном нормативном акте о порядке проведения общих собраний.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в многоквартирном доме или уполномоченные ими лица, а также собственники комнат в коммунальной квартире. Если помещение находится в совместной собственности без определения долей у нескольких лиц, то по общему правилу доли между ними распределяются поровну. Если помещение находится в долевой собственности у нескольких лиц и доли каждого определены, то каждое из этих лиц вправе участвовать в общем собрании. Правом голоса на общем собрании обладает только собственник помещения, либо его представитель.

Каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ст. 36 ЖК РФ.

Определение количества голосов каждого собственника на общем собрании рекомендуется производить в следующем порядке:

– составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме;

– устанавливается общее количество голосов собственников помещений;

– рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения.

Указанные сведения необходимы как для определения кворума на общем собрании, так и для подсчета количества голосов при голосовании по вопросам, поставленным на голосование.

Доля собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и рассчитывается по следующей формуле:

Д = Д (пом.)× S (пом.) / S (общ.),

Д – доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Д (пом. ) – доля собственника в праве собственности на помещение;

S (пом.) – общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;

S (общ.) – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме и рассчитывается по следующей формуле:

К гол. = Д × К общ.,

К гол. – количество голосов, которым обладает собственник;

Д – доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

К общ. – общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (принимается равным 100).

Орган местного самоуправления имеет право участвовать в голосовании по поставленным вопросам повестки дня общего собрания, если в данном доме ему принадлежат на праве собственности жилые и/или нежилые помещения.

Орган местного самоуправления принимает участие в общем собрании и голосует по поставленным вопросам повестки дня через своего представителя, полномочия которого должны быть оформлены доверенностью с соблюдением правил, указанных выше.

Источник

Опыт управдома: Вопрос легитимности собрания жильцов дома

__1. __Инициатором общего собрания может быть любой собственник или группа собственников. При этом в прошлом году в ЖК РФ были внесены изменения, согласно которым жители вправе перепоручить организацию общего собрания своей УК, ТСЖ или ЖСК. Необходимо, чтобы собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов, письменно попросили об этом управляющую организацию. В обращении обязательно нужно указать вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. На то, чтобы созвать и провести собрание, у жилищников есть 45 дней с момента поступления обращения. “Наиболее циничные жители могут попросить свою УК провести собрание по расторжению договора с самой собой и выбору новой компании, и жилищники не вправе отказать в этом”, — акцентирует внимание председатель общественного движения “Народный контроль в ЖКХ” Роман Казаков.

Иногда только после смены управляющей компании в управлении домом появляются положительные изменения

__2. __Инициатор собрания формирует повестку, выбирает форму проведения и уведомляет собственников о сходе не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом или вручено лично под роспись. Как говорят эксперты, зачастую именно несоблюдение этого требования приводит к тому, что решение людей признаётся незаконным. Каждый раз, когда нужно провести собрание, лично вручать объявление каждому собственнику проблематично, однако закон даёт выход из ситуации.

3. Самая реальная форма проведения общего собрания — очно-заочная. Таким образом, если очно кворума достичь не удалось (на сход пришло менее половины жителей), не нужно инициировать новое собрание, а можно сразу приступать к заочному голосованию. Высказывать своё отношение по поводу тех или иных вопросов, стоящих в повестке, могут только собственники, просто зарегистрированные в квартире люди не имеют права голоса.

Для каждого собственника готовится бланк для голосования.

Важно! Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включённым в повестку, а также изменять её.

4. В зависимости от поднимаемых вопросов количество голосов для принятия решения может быть разным. Так, если речь идёт о реконструкции дома, то за неё люди должны высказаться единогласно, если требуется текущий ремонт, то достаточно двух третей голосов, большинство же вопросов, как и смена способа управления, решается простым большинством (50 процентов плюс один голос).

К сожалению такой ажиотаж бывает только около соцзащиты, на собрание, как показывает практика, приходит не более 10 человек. Остальных собственников инициаторам приходится отлавливать поквартирно.

__Важно! __Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех жителей, которые не участвовали в голосовании.

5. Итоги общего собрания оформляются протоколом.

Важно! Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами. За их подделку предусмотрена уголовная ответственность.

6. В течение десяти дней после проведения собрания инициатор схода обязан передать копию протокола в свою управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК. Управляющая организация в свою очередь обязана в течение пяти дней передать копию этого протокола в службу жилищного надзора. Кроме того, в течение десяти дней инициатор обязан уведомить об итогах голосования и собственников.

Протокол общего собрания необходимо передать для исполнения в УК.

__Важно! __Если в стройнадзор в течение трёх месяцев попадёт несколько копий протоколов с одного и того же дома по собраниям со сходной повесткой, то это будет основанием для проведения внеплановой проверки.

__7. __Таким образом, решение общего собрания вступает в силу в тот момент, когда документ проверен службой жилищного надзора. Следовательно, договор с прежней УК будет расторгнут в тот момент, когда дом будет исключён из лицензии.

__8. __Если по итогам общего собрания жители решили заключить договор с новой УК, то, по сути, на этом участие инициаторов в процессе смены компании заканчивается. Новая организация сама истребует у прежней техдокументацию на дом, средства, накопленные на счёте дома, а также заключит договоры с ресурсоснабжающими организациями. Если по итогам голосования принято решение создать ТСЖ, то, прежде чем товарищество приступит к управлению домом, его надо зарегистрировать. Для этого избранное правление уплачивает соответствующую пошлину, нотариально заверяет заявление о регистрации, которое пишется на специальном бланке (его можно получить в налоговой службе), и вместе с утверждённым на собрании уставом подаёт на регистрацию в ближайшую инспекцию ФНС.

__Важно! __При государственной регистрации ТСЖ также представляется протокол общего собрания собственников, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

На заметку

Как лучше всего сформулировать пункт протокола об информировании собственников об общих собраниях и их итогах

«Определить, что уведомление собственников помещений о проведении общих собраний будет осуществляться путём размещения уведомления на информационных стендах, досках объявлений, подъездных дверях и других доступных для обозрения собственников местах в подъездах и (или) вне подъездов, но в границах придомовой территории.

Определить, что информирование собственников помещений о решениях, принятых общим собранием собственников, будет осуществляться путём размещения соответствующего объявления либо копии протокола общего собрания на информационных стендах, досках объявлений, подъездных дверях и других доступных для обозрения собственников местах в подъездах и (или) вне подъездов, но в границах придомовой территории».

В тему

Что обязательно должно содержаться в сообщении о проведении собрания

1) сведения об инициаторе;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приёма решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Где получить исчерпывающую консультацию по вопросам организации и проведения общего собрания.

МКУ “Управление по работе с ТСЖ и развитию местного самоуправления”

Контакты: ул. 60 лет Октября, 46, оф. 407, тел. 261-85-00

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Ресурсный центр «Управления по работе с ТСЖ и развитию местного самоуправления»

Ул. 60 лет Октября, 55, тел. 261-57-71

Ул. Октябрьская, 3, тел. 277-58-29

Ул. 40 лет Победы, 4, тел. 225-02-14

Ул. Кирова, 2, тел. 227-28-85

Ул. Юности, 39, тел. 264-60-38

Ул. Пионерской правды, 8, тел. 260-00-71

Общественное движение “Народный контроль в ЖКХ”

Контакты: ул. Горького, 10, тел. 288-16-10, сайт: НКЖКХ.РФ, e-mail: krasgkh@gmail.com

Режим работы: понедельник — четверг, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Органы муниципальной власти

Департамент городского хозяйства

Контакты: ул. Парижской Коммуны, 25, тел. 265-31-93, сайт: admkrsk.ru, e-mail: dgn@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Администрации районов города

Отдел ЖКХ администраций Железнодорожного района

Контакты: ул. Ленина, 160, каб. 302, тел. 22116-33, сайт: admkrsk.ru, e-mail: zdr@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Отдел ЖКХ администраций Кировского района

Контакты: ул. Ак. Вавилова, 56, каб. 1-02, 1-04, тел. 222-37-37, сайт: admkrsk.ru, e-mail: kir@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Отдел ЖКХ администраций Ленинского района

Контакты: ул. Юности, 11, тел. 264-14-64, сайт: admkrsk.ru, e-mail: len@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Отдел ЖКХ администраций Октябрьского района

Контакты: ул. Высотная, 15, каб. 307, тел. 247-01-52, сайт: admkrsk.ru, e-mail: oct@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Отдел ЖКХ администраций Свердловского района

Контакты: ул. 60 лет Октября, 46, тел. 261-98-89, сайт: admkrsk.ru, e-mail: svr@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Отдел ЖКХ администраций Советского района

Контакты: ул. Партизана Железняка, 36, тел. 255-38-70, сайт: admkrsk.ru, e-mail: sov@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Отдел ЖКХ администраций Центрального района

Контакты: пр. Мира, 63, тел. 227-94065, сайт: admkrsk.ru, e-mail: cnt@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Консультационно-правовой центр по вопросам организации предоставления жилищно-коммунальных услуг населению при МинЖКХ края

Контакты: ул. Ленина, 125, тел. 8-800-333-7007 (бесплатный звонок для всех жителей края), 273-03-00

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 20 часов

Источник