Что значит квартира ведомственная

Новое в блогах

Ведомственное жильё в СССР.

Основанием для создания ведомственного жилого фонда и его массового строительства послужило решение XIV съезда партии — о превращении нашей страны из аграрной в индустриальную. Основными застройщиками в жилищном строительстве выступали ведомства и министерства. Характерной приметой жилищной ситуации было то, что жильё и прочие коммунальные услуги предоставлялись предприятиями. Размеры жилищного строительства министерств и ведомств значительно превышали размеры жилищного строительства местных Советов.

Жилищное хозяйство промышленных предприятий не покрывало своих расходов собственными средствами. Многие промышленные предприятия, располагающие большим жилым фондом, не уделяли достаточно внимания вопросам жилищного хозяйства. В результате промышленные предприятия вместо того, чтобы навести порядок в деле эксплуатации подведомственного им жилищного хозяйства, имели значительные убытки по этому хозяйству и наносили тем самым большой ущерб государству.

В связи с развитием строительства промышленных предприятий остро встал вопрос об обеспечении рабочих жилищами, что сказывалось на дальнейшем развитии промышленности. Недостаток жилищ был огромный. Перед ведущими отраслями промышленности стояла важная задача создания постоянных кадров рабочих и закрепления их за предприятиями, а также задача ускорения темпов жилищного строительства и, тем самым, улучшения материально-культурного уровня трудящихся. Идеальный дом конца 20-х гг. — дом для рабочих, с коридорной системой, отсутствием индивидуальных кухонь и ванн, общественной прачечной, яслями для детей, красным уголком. Отдельная квартира в 30-е годы становилась наградой за особые заслуги перед государством.

В целях улучшения бытовых условий трудящихся в послевоенные годы стали осуществлять строительство домов с отдельными небольшими квартирами, рассчитанными на одну семью. Давая новые и лучшие квартиры, прежде всего, лучшим производственникам — стахановцам, рационализаторам производства, предприятия осуществляли принцип материальной заинтересованности в результатах труда.

Неотъемлемой чертой жизни в Москве стали «ведомственные городки», где завод не только давал работу, но и контролировал жилищные условия. Крупным преимуществом ведомственного строительства являлось то, что жилые дома возводились обычно вблизи предприятий, что приводило к экономии затрат сил и времени трудящихся, так как последним приходилось тратить меньше того и другого на дорогу на работу и обратно. Строительство жилых домов вблизи предприятий уменьшало также загрузку транспорта.

В свое время многие районы застраивали по принципу привязки к крупным предприятиям. Районы Бирюлево-Восточное и Западное, часть Орехово-Борисово-Северного, Зябликово, Царицыно, Сабурово, Нагорный, Донской — все они тяготели к «районообразующим» заводам и фабрикам. Это ЗИЛ и заводы «Динамо», медеплавильный им. Орджоникидзе, предприятия Мосэнерго, транспортной, строительной и ряда других отраслей. Возводились для рабочих большей частью дома-общежития. Эта «генеалогия» до сих пор накладывает отпечаток на жизнь ряда округов.

Широкое распространение получил почин рабочих горьковского автозавода, начавших строительство жилых домов своими силами и за свой счет. Многие рабочие переквалифицировались на время в строителей. Строили, в основном, кирпичные здания в пять, шесть, семь этажей. На Большой Семеновской улице, например, почти все дома были электролампового завода.

В послевоенные годы, особенно после смерти И.В. Сталина, предприятия с их средствами производства и денежными фондами всё больше стали переходить в собственность отраслей, министерств и ведомств. Руководители предприятий получали всё большие права и экономическую самостоятельность в использовании финансовых ресурсов предприятий по своему усмотрению. Это неизбежно приводило и не могло не приводить к злоупотреблениям служебным положением в корыстных целях. В 1955 г. был введен фонд предприятия, 60% которого администрация совместно с профсоюзным комитетом имели право расходовать на культурно-бытовые нужды работников, путевки, единовременную помощь и жилищное строительство. Затем этот общий фонд был разбит на три целевых фонда той же направленности.

Для усиления материальной заинтересованности работников в улучшении работы предприятий за счет отчислений от прибыли, наряду с другими фондами материального поощрения, был образован фонд социально-культурных мероприятий и жилищного строительства. Средства этого фонда шли на жилищное строительство, на строительство и содержание детских учреждений, пионерлагерей, домов отдыха. Это значило, что чем лучше работало предприятие, тем большая часть прибыли направлялась и на жилищное строительство, что в свою очередь давало возможность систематически улучшать жилищно-бытовые условия рабочих и служащих. Наличие у предприятий жилого фонда создавало наиболее благоприятные условия для привлечения квалифицированных кадров и снижения текучести рабочей силы.

Исполкомы принимали решения, в соответствии с которыми строительство жилья градообразующими предприятиями разрешалось при условии «рубль на рубль». Другими словами, на один рубль, вложенный в строительство жилья, требовалось вложить столько же средств в сооружение объектов социальной сферы. Ведомственные застройщики, возводя жилые дома, относили зачастую на неопределенное далёкое время объекты торговли и культурно-бытового назначения. В итоге прокладка коммуникаций и благоустройство территории микрорайонов

происходили со значительным отставанием от жилищного строительства.

Административный подход к принятию градостроительных решений и распределению участков привели к неэффективному использованию территорий. Влиятельные предприятия получали наиболее выгодно расположенные участки, как правило, излишне большой площади, чтобы иметь резерв для дальнейшего развития. Известно, что только в Москве из-за нерационального использования ведомственных территорий терялось несколько тысяч гектаров, т. е. территория, до статочная для размещения большого жилого микрорайона.

В Москве находилось около 150 министерств и центральных ведомств, большое количество различных учреждений. Вроде бы это и неплохо — если предприятие имело средства на социальное развитие, улучшало условия жизни своим работникам. Но в таких ситуациях был целый ряд минусов. Во-первых, далеко не все предприятия имели возможность выделять средства на эти цели (например, низкорентабельные, мелкие, непроизводственной сферы). И дело часто было не в трудовых условиях коллективов, а в ценах на продукцию, в устаревшем оборудовании и т. п. Особенно ярко это искусственное неравенство, совершенно не зависящее от «трудового вклада», было видно при сопоставлении положения работников в отраслях военно-промышленного комплекса и группы «Б». Во-вторых, неравенство в обеспеченности жильем и прочими социальными благами между предприятиями и отраслями резко девальвировало стимулирующую роль собственно денежной оплаты труда, ставящее на первое место именно заработную плату (подряд, аренда и пр.). В-третьих, ведомственная чересполосица в социальной сфере часто приводили к тому, что советская власть в лице местных Советов («полновластных хозяев своей территории») не имела возможности обеспечить действительно комплексное, равномерное по всему региону социальное развитие. И дело здесь не столько в отсутствии желания у местных властей, сколько в их очень ограниченных возможностях.

К лицам, которым могли быть предоставлены служебные жилые помещения, относились: 1) слесари, дворники, техники-смотрители; 2) почтальоны ; 3) рабочие и служащие, занятые на работе по эксплуатации газовых систем; 4) персонал жилищно-эксплуатационных организаций, принявший на обслуживание фонд жилищно-строительного кооператива; 5) сотрудники милиции. Только большой реальный стимул типа жилья мог заставить молодежь выбрать непопулярные профессии.

Решение июньского 1983 г. Пленума ЦК КПСС и постановление Совмина СССР «О дополнительных мерах по укреплению трудовой дисциплины» предлагало полнее учитывать результаты труда рабочих, служащих, колхозников при распределении квартир. Многие блага становились доступны в зависимости от стажа работника и, прежде всего, от стажа работы на данном предприятии.

Самое удивительное, что власть и не скрывала этого. В своей речи 14 января 1977 г. хозяин города В.В. Гришин так объяснял, как «обстоит дело с прикреплением граждан к месту жительства. Нормой здесь является то, что получение жилья и улучшение жизненных условий зависит от коллективов и от властей. Здесь государство и коллективы распоряжаются жилым фондом, а это становится сильнейшим средством контролировать людей и держать их в узде». Как следствие, закреплялась полукрепостная зависимость работника от начальства и места работы.

Каким образом распределялось жильё на предприятии? Как известно, право на первоочередное получение жилья законодательно было предусмотрено для кадровых работников, многодетных семей, больных, страдающих определенными заболеваниями, семей, в которых рождались близнецы, и т. д. Такое же право имели инвалиды войны, семьи погибших военнослужащих и приравненных к ним лиц, участники войны, воины-интернационалисты и др.

В отношении других категорий первоочередников Указом Президиума Верховного Совета СССР от 21 апреля 1986 г. право решать эти вопросы было предоставлено непосредственно трудовым коллективам. При этом не требовалось даже согласования этих вопросов с Советом народных депутатов. Более того, теперь трудовой коллектив вправе был устанавливать, помимо закрепленных законодательством, категории работников (например, передовиков и новаторов производства) для первоочередного обеспечения жильем и определять также объём выделяемой на эти цели жилплощади. Кроме того, для постановки первоочередников на учет трудовой коллектив мог руководствоваться не только теми нормативными основаниями, которые были предусмотрены жилищными правилами.

Государство пошло на расширение права коллективов снабжать жильем своих работников на заработанные средства. В апреле 1986 г. вышло постановление ЦК КПСС «Об основных направлениях ускорения решения жилищной проблемы в стране». В нем содержался перечень мер, стимулирующих жилищное строительство силами предприятий: обеспечивать предприятия и организации, строящие жильё для своих сотрудников, материально-техническими ресурсами, за счёт поощрительных фондов предприятий, оказывать помощь работникам, участвующим в строительстве жилья. В Постановлении отмечалась необходимость всемерного развития хозяйственного способа в жилищном строительстве.

Сложившийся порядок распределения жилищ отличался крупными недочетами. Не до конца было выяснено, из чего исходить при предоставлении жилой площади — из принципа нуждаемости или из трудового принципа. Распределение по трудовому принципу было в прямой зависимости от стажа работы на данном предприятии, от качества работы, от участия в рационализации производства и т. д. Здесь учитывались непосредственные интересы социалистического производства: материальное поощрение передовых работников, закрепление кадров, содействие

борьбе с нарушениями трудовой дисциплины и т. д. Отсутствием единого четкого законодательства в значительной мере объяснялись многочисленные злоупотребления в ходе распределения жилплощади. Наиболее типичным было распределение жилой площади администрацией предприятий без участия местного профсоюзного комитета или вопреки его мнению.

Анализ писем наглядно свидетельствует, что особенно остро несправедливость в распределении жилья ощущалась там, где оно предоставлялось предприятиями и ведомствами. «Аргументы и факты» опубликовали письмо одного рабочего: «Я считаю себя обиженным. 40 лет проработал на заводе, а нормальное жилье не предоставляют, предлагают только ЖСК, в то же время наше руководство имеет по 2-3 квартиры на семью”.

Особенность советской системы была в том, что производство было неразрывно переплетено с поддержанием важнейших условий жизни работников, членов их семей. Помимо бюджетного финансирования, большое значение приобретало строительство жилья за счет фонда социально-культурных мероприятий и жилищного строительства. В целом население высоко оценивало деятельность предприятий по обеспечению жильем. Соединение, кооперация производства с жильем являлось источником очень большой экономии. Когда предприятия предоставляли квартиры, то это хорошо влияло на производство.

Своевременное обеспечение населения более качественным жилищем было важной формой закрепления кадров на предприятиях, снижало уровень нежелательной миграции, сокращало нерациональные затраты рабочего и свободного времени граждан.

Источник

Новое в блогах

Кто «собственник» жилищного фонда

Источник: Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ
Автор: Дмитрий Гордеев

В нормативных актах различного уровня и в повседневной деятельности руководителей и специалистов ЖКХ нередко применяются такие термины, как «муниципальный жилищный фонд», «собственник жилищно­го фонда» и другие, связанные с ними понятия. Их неверное понимание приводит к ошибкам, которые могут иметь серьезные последствия.

Публикуемый анализ ряда важнейших понятий в области жилищной недвижимости призван помочь руко­водителям и специалистам органов управления ЖКХ регионального и муниципального уровня, руководи­телям организаций ЖКХ правильно применять рассматриваемые термины.

Кто «собственник» жилищного фонда

С имущественной принадлежностью жилищного фонда связано доста­точно много привычных понятий и терминов, таких как: «муниципаль­ный (государственный, ведомствен­ный, частный) жилищный фонд», «собственник жилищного фонда», «собственник многоквартирного дома», «собственник домовладе­ния», «дома ТСЖ», «дома ЖСК», «частный сектор» и ряд других. При этом нередко термины используют­ся в значении, не совпадающем с их законодательным определением.

Прежде чем переходить к анали­зу конкретных терминов и понятий, необходимо сказать несколько слов о подходах к их установлению и ис­пользованию.

Система терминов в жилищной сфере помогает однозначно воспри­нимать понятия, используемые в за­конах и изданных на их основе иных правовых актах. В основе любой си­стемы терминов, раскрывающих близкие понятия, заложена своя ло­гика. Так, раскрытие законодателем

содержания базового понятия «жи­лищный фонд» произведено путем установления круга объектов недви­жимости, предназначенных для про­живания людей. Для определения производных понятий «муниципаль­ный жилищный фонд», «государ­ственный жилищный фонд» и «част­ный жилищный фонд» используется критерий собственности на жилищ­ный фонд. Термины «ведомственный жилищный фонд», «собственник жи­лищного фонда», «собственник мно­гоквартирного дома», «дома ТСЖ», «дома ЖСК» и «частный сектор» свя­заны с принадлежностью жилищно­го фонда различным субъектам или с их участием в определении поряд­ка его использования.

Ряд терминов используется не только в том акте, в котором они раскрыты, а является обязательным для всей сферы регулируемых отно­шений. Это относится, например, к основным понятиям, указанным в ст. 1 Закона РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищ­ной политики». Применение других терминов ограничено одним актом. В этом случае в акте прямо указа­но: «. в настоящем Федеральном законе (указе, постановлении и т. п.) используются следующие ос­новные понятия (термины, опреде­ления). «

Под жилыми помещениями пони­маются помещения, предназначен­ные для проживания граждан (п. 2 и 3 ст. 288 ГК РФ). Поэтому упоми­нание в определении понятия «жи­лищный фонд» жилых домов необходимо отнести в первую очередь к одноквартирным домам*. Свиде­тельством такого вывода является и определение в ст. 673 ГК РФ объекта договора найма жилого по­мещения, в п. 1 которой установле­но, что «объектом договора найма жилого помещения может быть изо­лированное жилое помещение, при­годное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть кварти­ры или жилого дома)».

К жилищному фонду нельзя ме­ханически отнести все, что входит в состав жилого дома. Нежилые по­мещения понятием «жилищный фонд» не охватываются. Это вытека­ет из смысла, вкладываемого зако­нодателем в понятие «жилищный фонд» в ст. 1 и 7 Закона РФ «Об ос­новах федеральной жилищной по­литики». Нежилые помещения явля­ются неотъемлемой частью жилых домов, но они не предназначены для проживания граждан.

Нежилые помещения, использу­емые для размещения магазинов, отделений банков, парикмахерских, нотариальных контор, юридических консультаций, управляющих и жилищно-эксплуатационных организа­ций, мастерских бытового назначе­ния, в состав жилищного фонда не входят. Они являются самостоятельными объектами недвижимости и принадлежат конкретным физи­ческим или юридическим лицам, муниципальным образованиям и иным субъектам права.

В состав жилищного фонда не входят также общие помещения дома, являющиеся составной час­тью общего имущества многоквар­тирного дома: подвальные и чер­дачные помещения, лестницы, ко­лясочные, технические помещения (трансформаторные, мусоросборные камеры) и проч. Конкретным собственникам жилых помещений принадлежит лишь доля в праве на общее имущество, и это право производно от права собственности на индивидуальные (не общие) жилые и нежилые помещения. Это имущество находится в общей до­левой собственности всех соб­ственников жилых и нежилых по­мещений и не принадлежит како­му-то одному из них.

Муниципальный жилищный фонд

или оперативном управлении муни­ципальных учреждений».

Как видно из определения, в со­став муниципального жилищного фонда входит и ведомственный фонд, который находится в хозяйственном ведении муниципальных предприя­тий или оперативном управлении му­ниципальных учреждений.

Государственный жилищный фонд

Термин «государственный жи­лищный фонд» должен пониматься с использованием того же алгорит­ма, что и термин «муниципальный жилищный фонд». С учетом опреде­ления понятия «жилищный фонд» под государственным жилищным фондом следует понимать совокуп­ность жилых помещений, находя­щихся в государственной собствен­ности (Российской Федерации и субъектов Российской Федера­ции), включая ведомственный фонд, находящийся в полном хозяй­ственном ведении государствен­ных предприятий или оперативном управлении государственных уч­реждений.

В городах федерального значе­ния Москве и Санкт-Петербурге, а также в отдельных субъектах Рос­сийской Федерации, в которых ис­пользуются системы организации местного самоуправления только на уровне районов в городах или в сельских поселениях, жилые поме­щения в муниципальную собствен­ность муниципалитетов (районов в городах или сельских поселениях), как правило, не передавались, а остались в государственной соб­ственности субъектов Российской Федерации. В этом случае такой жилищный фонд является государ­ственным.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

К такому имуществу следует от­нести, например, лифты, мусоропро­воды, телеантенны, электрические, телефонные, радио- и инженерные сети отопления, водоснабжения и водоотведения, общедомовые или коллективные приборы учета элек­трической и тепловой энергии, воды, газа, насосы, вентиляционное оборудование и т. п. Это имущество не может быть произвольно присво­ено одним из собственников. Оно следует судьбе жилых помеще­ний и не может участвовать в обо­роте в качестве самостоятельных объектов. Доля в праве собственно­сти на общее имущество жилого дома, принадлежащее собственни­кам различных квартир, не может отчуждаться (передаваться) отдель­но от права собственности на квар­тиру.

Ведомственный жилищный фонд

В применении понятия «ведом­ственный жилищный фонд» есть оп­ределенные особенности. Под ве­домственным жилищным фондом нередко ошибочно понимается со­вокупность жилых домов, которые были первоначально построены за счет средств предприятий. Зачастую эти бывшие государственные или муниципальные предприятия после приватизации стали частными, но в их уставный капитал не были вклю­чены объекты жилищного фонда. В ряде случаев передача такого жи­лья приватизированными предпри­ятиями и обязанность его приема в муниципальную собственность органами местного самоуправле­ния не выполнялись в течение уста­новленного срока со дня утвержде­ния плана приватизации. По этой причине такое жилье или брошено, или обслуживается учреждениями и организациями, не относящимися к муниципальной собственности.

Требование о передаче муници­пальным образованиям ведом­ственного жилищного фонда пре­дусмотрено Законом РФ «Об осно­вах федеральной жилищной полити­ки». Согласно ст. 9 этого Закона при изменении отношений собственно­сти жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном уп­равлении учреждений (ведомствен­ный фонд), должен был в установ­ленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан быть пе­редан:

1) в полное хозяйственное веде­ние или оперативное управление

правопреемникам этих предприя­тий, учреждений (если они опреде­лены), иным юридическим лицам. Поскольку имущество может нахо­диться в хозяйственном ведении или оперативном управлении толь­ко государственных и муниципаль­ных предприятий и учреждений, то организациям других организа­ционно-правовых форм жилищный фонд передаваться не мог;

2) в ведение органов местного самоуправления, т. е. первоначаль­но в муниципальную казну соответ­ствующего муниципального образо­вания, а потом, возможно, в хозяй­ственное ведение или в оператив­ное управление муниципальных предприятий и учреждений.

Определение «ведомственный жилищный фонд» дано в ст. 7 Зако­на РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно ко­торой к государственному ведом­ственному фонду Российской Феде­рации относится жилищный фонд, «состоящий в государственной соб­ственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяй­ственном ведении государственных предприятий или оперативном уп­равлении государственных учреж­дений, относящихся к федеральной

Запрещение приватизации жи­лищного фонда и объектов его инф­раструктуры (в т. ч. в составе имуще­ственного комплекса унитарного предприятия) изменяющими вид собственности организациями уста­новлено Федеральным законом от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватиза­ции государственного и муници­пального имущества».

Из-за ошибочного понимания понятий «жилищный фонд» и «ве­домственный жилищный фонд» к такому фонду иногда относят и квар­тиры, находящиеся в частной соб­ственности граждан («частный жи­лищный фонд») и расположенные н домах, в которых другая часть квартир ранее находилась в соб­ственности приватизируемых пред­приятий, но которые не были пере­даны в муниципальную собствен­ность. Приватизированные кварти­ры в таких домах и до, и после приватизации государственных организаций продолжают относиться к частному жилищному фонду. При приватизации государственных предприятий с государственной на муниципальную должна поменяться лишь форма собственности на не­приватизированные квартиры. Если квартиры, находившиеся в государ­ственной собственности Российской Федерации или субъекта Россий­ской Федерации, после приватиза­ции государственных предприятий не были приняты в муниципальную собственность, то форма собствен­ности на них не изменилась и оста­лась государственной. Частные квартиры в хозяйственном ведении или оперативном управлении пред­приятий и учреждений находиться, естественно, не могут.

В отдельных случаях муниципали­теты, не приняв эти жилые помеще­ния в свою собственность, тем не менее распоряжаются таким жиль­ем как своим и принимают решения о заселении таких квартир на усло­виях социального найма, выдавая на них для заселения ордера, а иног­да санкционируют их приватизацию. Но в большинстве случаев нанима­тели квартир в таких домах остают­ся без наймодателя. Понимание тер­мина «ведомственный жилищный фонд» влияет на реализацию прав граждан.

При точном понимании Закона РФ «Об основах федеральной жилищ­ной политики» под действие этой нормы постановления № 887 попа­дают только дома, все жилые поме­щения в которых относятся к госу­дарственному ведомственному жи­лищному фонду. Но эта норма не дает основания полагать, что дома, в которых часть квартир находится в частной собственности, становят­ся ведомственными. Всем гражда­нам, проживающим в подобных, так называемых ведомственных домах, субсидии должны были пре­доставляться с возмещением об­служивающим и ресурсоснабжающим организациям расходов на предоставление субсидий. При этом право на субсидии на основа­нии представленных документов всегда должно было определяться муниципальными службами субси­дий. В случаях, когда соответству­ющее государственное предприя­тие или учреждение, затрудняя реализацию прав граждан на суб­сидии, не давало гражданам доку­менты о составе семьи или о начис­ленных платежах, местным службам субсидий необходимо было официально истребовать эту ин­формацию у государственных пред­приятий и учреждений, или их пра­вопреемников, или у любых других организаций, предоставляющих гражданам жилищные и комму­нальные услуги. Можно было ис­пользовать квитанции и документы

о регистрации, представляемые самими гражданами.

Есть целый ряд случаев, когда предприятий, ранее являвшихся ба­лансодержателями ведомственного жилищного фонда, уже давно не су­ществует, но муниципалитет еще не принял такие жилые помещения и по этой причине не организовал жилищно-коммунальное обслужи­вание проживающих в доме. При этом иногда игнорируются интересы нанимателей, не приватизировав­ших свои квартиры, за условия про­живания которых полностью отве­чает наймодатель.

Собственник многоквартирного дома, собственник домовладения

В отличие от законодательного содержания, иногда под муници­пальным и государственным жи­лищным фондом понимается сово­купность всех многоквартирных до­мов поселения за исключением домов, в которых созданы ТСЖ, ЖК (ЖСК), и индивидуальных домов, находящихся в частной собственно­сти. В качестве одного из аргументов такой позиции приводится факт на­хождения многоквартирных домов поселения на балансе муниципаль­ных предприятий и учреждений, которые обслуживают эти дома. Такое понимание термина «муниципаль­ный жилищный фонд» и аргумента­ция представляются ошибочными.

Как известно, сейчас в большин­стве многоквартирных домов жи­лые помещения находятся в соб­ственности нескольких собствен­ников. Часть квартир или комнат в коммунальных квартирах прива­тизированы, другие получены в на­следство, третьи приобретены по договорам купли-продажи. Все они находятся в частной собственности физических или юридических лиц (частный жилищный фонд). Соб­ственниками квартир в многоквар­тирном доме наравне с муниципа­литетами и гражданами могут быть и субъекты Российской Федерации, и сама Российская Федерация (го­сударственный жилищный фонд). Нередки случаи нахождения в част­ной собственности и нежилых поме­щений. Подобные дома нельзя на­зывать муниципальным жилищным фондом, поскольку они таковыми в действительности не являются. Многоквартирные дома, все квар­тиры и нежилые помещения в кото­рых находятся в муниципальной собственности, встречаются крайне редко. К данному виду жилищного фонда можно отнести только жилые помещения в подобных домах.

Только такой единоличный соб­ственник многоквартирного дома может называться собственником жилищного фонда или собствен­ником многоквартирного дома. Он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуще­ством (всем домом), не согласовы­вая это с другими лицами, посколь­ку иных собственников помещений нет. Юридическим подтверждением права собственности на весь дом должен быть не учет муниципально­го имущества в соответствующих органах по управлению имуществом и тем более не внутренний бухгал­терский учет организации. Главным подтверждением права собственно­сти муниципального образования на недвижимость и прав хозяй­ственного ведения или оперативно­го управления муниципальных предприятии или учреждений является государственная регистрация прав в Едином государственном реестре, подтвержденная свидетельством. Государственная регистрация пред­ставляет собой юридический акт признания и подтверждения госу­дарством возникновения, ограни­чения, перехода и прекращения права собственности на недвижи­мость.

Если в многоквартирном доме появляются два или более собствен­ников помещений, то весь дом уже не находится в собственности одно­го (главного) собственника. В этом случае право единственного соб­ственника на индивидуально опре­деленную вещь (дом) трансформируется в его право на индивидуально определенные помещения и долю в праве общей собственности на об­щее имущество в многоквартирном доме, а также на права других соб­ственников на соответствующие помещения и на их доли в праве общей собственности. Сведения о прецедентах выдачи свидетель­ства о праве собственности муници­пального образования на весь мно­гоквартирный дом, в котором поме­щения принадлежат нескольким лицам, отсутствуют.

Ошибочное толкование и приме­нение органами местного самоуп­равления законодательного поня­тия «муниципальный жилищный фонд» как «муниципальные дома» нередко приводило и приводит к ущемлению прав и законных ин­тересов других собственников жи­лых помещений. Практически все­гда органы местного самоуправле­ния без согласия граждан и органи­заций, имеющих в собственности помещения в многоквартирных до­мах, единолично назначают одну уп­равляющую организацию для всех жилых домов поселения или района. В свою очередь такие службы единого заказчика зачастую отдают предпочтение жилищно-эксплуатационным и специализированным организациям муниципальной фор­мы собственности. Недопущение альтернативы сказывается на каче­стве обслуживания многоквартир­ных домов.

Для устранения негативных по­следствий игнорирования воли части собственников помещений в многоквартирных домах необхо­димо законодательно ограничить возможность принятия односторон­них решений исполнительными органами местного самоуправле­ния о выборе управляющей органи­зации. Это необходимо учесть в го­товящемся проекте Жилищного ко­декса Российской Федерации.

Другим следствием отнесения к муниципальному жилищному фон­ду всех многоквартирных домов, в которых не созданы объединения собственников жилья, и индивиду­альных жилых домов является адми­нистративное внедрение органов местного самоуправления в.; про­цесс регулирования денежных рас­четов собственников помещений в многоквартирных домах за жи­лищно-коммунальные услуги. При этом нарушается компетенция орга­нов местного самоуправления, ко­торые могут определять условия оп­латы жилья и коммунальных услуг для своих нанимателей только в до­говорах социального найма и най­ма жилых помещений в муници­пальном жилищном фонде. Содер­жание этих договоров должно соот­ветствовать федеральным законам,

указам Президента Российской Федерации и постановлениям Правительства РФ. Принимать на местном или региональном уровне гражданско-правовые нормы, регулиру­ющие оплату жилья и коммунальных услуг, муниципалитеты и органы го­сударственной власти субъектов Российской Федерации не вправе.

Гражданское законодательство относится к исключительной компе­тенции Российской Федерации. Поскольку жилищное законодатель­ство состоит в основном из граждан­ско-правовых и административно-правовых норм, то только последние могут устанавливаться субъектами Российской Федерации, да и то в части, не противоречащей феде­ральному законодательству.

Отдельные муниципалитеты осу­ществляют регулирование порядка оплаты жилья и коммунальных услуг, мотивируя тем, что большинство граждан живут в муниципальном жилищном фонде, и они, как его соб­ственники, вправе устанавливать обязательные правила оплаты ЖКУ. Неправомерность такого подхода уже анализировалась на страницах журнала.

Таким образом, в настоящее время нет правовых оснований счи­тать многоквартирные дома, кото­рые управляются и обслуживаются муниципальными службами заказ­чика и числятся на их балансе, му­ниципальным жилищным фондом. Исключение составляют многоквар­тирные дома, в которых все (100%) жилые и нежилые помещения нахо­дятся в собственности муниципаль­ного образования.

Учет муниципального (государственного) жилищного фонда

В качестве одного из аргументов причисления к муниципальному (государственному) жилищному фонду поселения многоквартирных домов, в которых есть квартиры,

находящиеся в частной собствен­ности, приводится факт их нахожде­ния на балансе муниципальных (государственных) предприятий и учреждений, которые управляют и об­служивают эти дома.

Это является следствием оши­бочного понимания объектного состава муниципального жилищного фонда или сознательным нежела­нием изменять сложившийся учет в подавляющем числе муниципаль­ных образований. За муниципалитетами после начала приватизации жилых и нежилых помещений осталась числиться часть не принадле­жащего им имущества в виде приватизированных квартир, комнат и нежилых помещений в многоквартирных домах. Этот учет ведется в органах местного самоуправле­нии, уполномоченных осуществлять «правление муниципальным имуществом.

В настоящее время в Российской Федерации около 70% жилья нахо­дится в частной собственности. Можно допустить, что приблизительно такое же соотношение частной и публичной собственности на жи-1ые помещения в среднем в боль­шинстве поселений страны. В различных многоквартирных домах доля квартир, находящихся в частной собственности граждан и орга­низаций, может колебаться от 40 до 90%. Все жилые помещения находятся в частной собственности чаще всего в домах-новостройках. Но и в них часть квартир застройщики отдают муниципалитетам в качестве платы в предоставление земельного участка, подключение к коммунальным сетям.

Тем не менее органы местного самоуправления часто передают в хозяйственное ведение предпри­ятиям и в оперативное управление учреждениям жилищный фонд це­лыми домами без исключения квар­тир, не принадлежащих муници­пальным образованиям. Местами такое закрепление сохранилось с тех пор, когда весь жилищный фонд передавался из государствен­ной в муниципальную собствен­ность до начала приватизации.

Муниципальные предприятия и учреждения, создаваемые для уп­равления и обслуживания жилья, принимают передаваемый им в хо­зяйственное ведение или оператив­ное управление жилищный фонд на свой баланс. Такие действия выгод­ны им, поскольку исключают какую-либо конкуренцию и гарантируют их несменяемость в качестве управля­ющих.

При таких действиях искажается не только содержание экономи­ческих отношений, но и нарушается законодательство о бухгалтерском учете. В соответствии с Федераль­ным законом от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» вопрос при­нятия объекта недвижимого имуще­ства к бухгалтерскому учету решает­ся в зависимости оттого, кому при­надлежит право собственности на него. Поскольку жилые помещения и доли общего имущества много­квартирных домов, находящиеся в частной и государственной соб­ственности, не являются муници­пальным имуществом, то в соот­ветствии с законом регистрация и обобщение информации об иму­ществе, являющемся собственно­стью организаций, и обязательствах организаций (объекты бухгалтер­ского учета) производятся обособ­ленно от имущества и обязательств других лиц (ст. 1 и п. 2 ст. 8 Закона).

Учет своего имущества должен про­изводиться каждым собственником в отдельности. При этом физические лица не обязаны вести учет, подоб­ный бухгалтерскому.

Органам местного самоуправле­ния и органам государственной вла­сти субъектов Российской Феде­рации для исправления ситуации с искажением учета жилищной не­движимости необходимо исключить из учета жилищного фонда, находя­щегося в казне или переданного в хозяйственное ведение или опе­ративное управление своим пред­приятиям и учреждениям, жилые и нежилые помещения и доли в пра­ве на общее имущество многоквар­тирных домов, которые в резуль­тате приватизации и гражданско-правового оборота выбыли из пуб­личной (муниципальной и государ­ственной) собственности.

Необходимо проведение ме­роприятий по исправлению бухгал­терского учета недвижимости, при­надлежащей государствуй муниципа­литетам. Для этого государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям необходимо внести в свои бухгалтерские балансы из­менения, направленные на изъятие из них объемов жилых и нежилых помещений и долей в общем имуще­стве многоквартирных домов, нахо­дящихся в частной собственности юридических и физических лиц. Новый учет должен вестись так, как, например, учитываются отдельные квартиры в жилых домах, которые никогда ранее не относились к му­ниципальному жилищному фонду.

Дома (жилищный фонд) ТСЖ или ЖСК

Несколько слов о домах, которые иногда называют «дома (жилищный фонд) ТСЖ» или «дома (жилищный фонд) ЖСК». Обособление этих до­мов от домов муниципального или государственного жилищного фонда чаще всего связывают с тем, что они относительно редко обслуживаются муниципальными организациями ЖКХ и, естественно, не числятся на балансе муниципальных или госу­дарственных управляющих жилищ­ных организаций.

В разделе 4 «Учет основных средств» Рекомендаций по органи­зации финансового и бухгалтерско­го учета для товариществ собствен­ников жилья говорится о «переда­че товариществу на баланс жилого здания» и об учете ТСЖ «на своем балансе жилых домов». В Рекомен­дациях со

Источник