Что главное в городском строительстве
Строительство города
Вы будете перенаправлены на Автор24
Строительство города
Город – это крупный населенный пункт, жители которого занимаются в основном не сельскохозяйственной деятельностью. В городе присутствует большое количество инженерных и архитектурных строений, имеется развитый комплекс экономики, хозяйства и инфраструктуры. Города служат центрами искусства, технических достижений и ремесла.
Устройством и строительством городов занимается градостроительство. Градостроительство занимается исследованием и проектированием градостроительных систем разного масштаба.
Градостроительная система представляет собой совокупность организационных и взаимосвязанных материальных элементов, зданий и сооружений, дорог инженерных коммуникаций, формирующих жизненную среду общественной деятельности.
Элементы градостроительной системы (единая, неделимая составляющая градостроительной системы):
Этапы строительства города
В настоящее время города появляются как по мановению волшебной палочки. Со стороны может показаться, что данный увлекательный процесс похож на одну из популярных компьютерных игр, однако строительство реального города гораздо масштабнее и сложнее.
Готовые работы на аналогичную тему
Все начинается с выбора местности. Казалось бы, что проще, выбрать любой небольшой населенный пункт и расстроить его до масштабов развивающегося города. Но отнюдь это самый сложный вариант. Самым популярным и простым вариантом служат джунгли, леса или поля. Так как здесь не придется тратить лишние деньги на снос старых зданий, реконструкцию промышленных помещений, уборку токсичных отходов, судебные баталии за земельные участки. К примеру, новая столица Египта будет располагаться в песках к востоку от Каира.
Следующим важным шагом станет организация надежной системы водоснабжения. Обеспечение города водой является основой, для размещения здесь населения.
Еще одним важным шагом, для возведение целого города служит надежное и непрерывное финансирование. Строительство города, это глобальный процесс, требуемый действительно больших денежных единиц. Финансирование может быть, как от частных предприятий, так и от многочисленных производств. К примеру, город Ояла построен благодаря доходам от нефти, древесины и газа.
Стоит также сразу задуматься и об обеспечении будущих жителей рабочими местами. Конечно же если вы хотите, чтобы город был экономически состоятельным. Многие новые города изначально задумывались как столицы, что позволило им стать успешными благодаря возможностям трудоустройства и экономической поддержки, за счет существования в качестве административного центра.
Также стоит отметить, что больше шансов на выживание имеет город, который станет глобальным торговым и промышленным центром.
Не стоит забывать о том, что обязательным для строительства будет наличие генерального плана города. В трехмерной модели обязательно должны присутствовать дома, канализационные системы, водопровод, электрификация, интегрированная система общественного транспорта.
Стоит отметить, что проект на стадии строительства может подвергаться изменениям.
Любой развивающийся город должен включать в себя интегрированную систему транспорта. Она должна включать в себя дорогу для автобусного транспорта, пригородные поезда, сеть велодорог, наличие автопарковок.
Обязательно должна быть учтена система вывоза мусора. Для этого в план города должны быть включены специализированные места для вывоза и утилизации мусора.
Для того, чтобы город стал более развитым и востребованным, стоит обеспечить высокий уровень коммуникаций. Для этого понадобится большое количество оптоволокна, без которого не может быть обеспечен ни доступ в интернет, ни связь, ни другие телекоммуникации.
Конечно же при создании макета будущего города, не стоит забывать и о том, что городу требуется не только жилые и офисные зоны, но и места культурного развития. Места, которые будут служить центрами препровождения жителей от рутиной работы. Ни один город не будет существовать без таких мест, как парки, театры, клубы, стадионы и т.п.
Планировка города
Зачастую, при строительстве многих современных городов, допускается одна грубая и большая ошибка. Многие из них рассчитаны на жителей далеко не среднего класса. Они не могут обеспечить занятость небогатого населения, а также не может обеспечить доступный транспорт в районы, где есть возможность для работы.
Застройка – это самый важный аспект планирования будущего города, она должна учитывать интересы жителей и города в целом.
При планировании города стоит понимать какие составляющие в нем будут (микрорайоны, кварталы).
В России отлично прижилась планировка микрорайонов, которые представляют собой панельные спальные районы с одинаковыми домами. К сожалению, в подобной планировки много минусов:
Однако такой вариант застройки идеально подходит застройщикам в плане финансов.
При квартальной планировке дома своими фасадами формируют улицу, а сами по себе разграничивают пространство на общее и частное. Такой способ застройки экономически не выгоден, так как он не подразумевает многоквартирность.
Однако в такой планировке достаточно много плюсов:
dimadima
dimadimaДмитрий Журавлёв
Большой пост, который я всё давно хотел написать. Постараюсь всё объяснить просто и без лишней воды. Причём тут будет не про велодорожки, парковки или общественный транспорт, а про несколько другие вещи. Поехали.
Наша страна отличается массовым строительством многоэтажных жилых зданий. В крупных городах строятся жилые дома в 20, 30 и более этажей. Огромные «муравейники» растут повсеместно, причём их умудряются строить на окраинах городов, что является несомненной градостроительной ошибкой.
Существующие нормы инсоляции (получения солнечного света квартирами) заставляют строителей оставлять огромные расстояния между домами. Чем выше дом, тем больше получается расстояние между домами.
Посмотрим на фотографию:
Это рядом с Москвой. Новые «чудесные» районы по советским традициям. Высотка, огромное расстояние, высотка, огромное расстояние, высотка и так далее. На этой же фотографии, кстати, наверху видна старая застройка пятиэтажками, где расстояния между домами значительно меньше.
Большие расстояния между многоэтажными домами — это зло. Людям не нравится идти сотни «пустых» метров, это изматывает физически и эмоционально. Огромные расстояния — верный признак неуютного нежизненного города.
Большие расстояния между зданиями порождают свободные бессмысленные пространства, ничем не заполненные. Если у города есть деньги, то пространствами ещё как-то занимаются, но если это обычный российский город, а не Москва, то на этих пространствах только грязь, сорняки, стихийные парковки и пара чахлых деревьев. Слишком большие по площади пространства плохо контролируются, не убираются, криминализируются.
Уютно, да? Следить за огромными бессмысленными площадями трудно и дорого.
Чем плотней стоят дома, тем на самом деле лучше. Во все времена дома строились вплотную друг к другу, прижимаясь стенами. Плотная городская застройка — это очень хорошо.
Давайте посчитаем! Допустим, есть 5 домов, с фасадами длиной 60 метров. Дома можно поставить вплотную, а можно поставить с расстояниями между ними по 30 метров.
Первый вариант: 5*60 = 300 метров
Второй вариант: 5*60 + 4*30 = 420 метров
Разница в 120 метров. А если расстояние между домами больше, не 30, а 50 метров? Разница будет уже 200 метров. А если домов на улице много? А если это происходит в масштабах всего города? Сколько метров «накапливается» на всех улицах всего города?
Сколько нужно тянуть лишних метров труб водопровода, газопровода, канализации? Сколько нужно класть дополнительных квадратных метров асфальта? Сколько лишних метров будет проезжать автобус или автомобиль в масштабах города? Это большие деньги.
Окраина Барселоны (здания, между прочим, по 9-10 этажей):
А это Ростов-на-Дону:
Важнейший факт: в городе не должно быть ни одного квадратного метра, за которым не следят и не ухаживают. У каждого квадратного метра должен быть ответственный. С умом повышая плотность застройки, можно избавиться от неухоженных пространств.
Снижение этажности — ещё один важнейший принцип повышения комфортности проживания в городе. Вместо жутких двадцатиэтажек можно построить дома в 5-10 этажей и сохранить ту же плотность населения. И уж тем более никаких многоэтажек не должно быть на окраинах городов.
Также стоит упомянуть и про частный сектор. Во всём мире люди стремятся жить в своём доме. Повторяться не буду, я уже писал про это отдельный пост — ода частному сектору.
Я давно заметил, что люди, живущие в малоэтажных домах (до 5 этажей) в большей степени воспринимают подъезд и улицу продолжением своего личного домашнего пространства. В подъездах, где всего 4-8 квартир, обычно чисто, цветочки могут на окнах стоять. Но чем выше дом, тем обычно более засранные подъезды и дворы. Общее — это, к сожалению, по-прежнему ничьё. Этакая коммуналка.
Если высотки находятся в центре, то их могут занять богатые люди (вспомним Нью-Йорк). Для района это хорошо и он не криминализируется. Если же высотка стоит не в центре, то цены на жильё становится «социальными». Чем больше количество этажей в доме, тем выше вероятность, что кто-то из жильцов окажется быдлом и нассыт в лифте, нарисует в подъезде и т.п. Ну а дальше всё пойдет по теории разбитых окон.
Теперь выскажусь про так называемую «точечную застройку». Нет ничего лучше точечной застройки. Точечная застройка — это хорошо, точечная застройка — это разнообразие. Болваны, протестующие против точечной застройки, не понимают, как получаются на нашей планете красивые и комфортные города.
Вот вам точечная застройка:
А вот вам квартальная / микрорайонная:
Дополнение: под фразой «квартальная / микрорайонная» выше понимается, что застройщик застраивал территорию целыми кварталами / микрорайонами, а не отдельными «точечными» зданиями. Сам я, конечно, сторонник квартального планирования города.
Если не нравится излишняя высота — выступай против нее. Если не нравится внешний вид или будущий контраст стилей — выступай против этого. Но не против «точечной застройки».
Микрорайонный способ строительства — одна из ужасных советских традиций. Кроме бессмысленных пространств, получаются одинаковые здания, ужасная архитектура, «неживые» улицы. Архитекторы рисуют проекты кварталов, которые красиво выглядят только на картинках сверху. Вблизи на реальном уровне глаз человека всё неуютно и скучно.
Отдельно надо сказать и про размер российских кварталов и микрорайонов (советских и современных): они чересчур велики. Кварталы не должны быть большими. Чем меньше размер квартала, тем больше плотность дорог, а это уменьшение количества пробок, улучшение транспортной доступности.
На фото выше Барселона. Там, где у нас были бы бессмысленные внутриквартальные проезды-парковки, находятся обычные городские улицы. Средняя длина стороны квадрата барселонского квартала 120 метров. У нас четыре таких квадрата объединили бы в один.
Нью-Йорк, средний размер квартала 80 на 140 метров.
А вот в Москве с размерами всё намного хуже:
Стоит сказать и про наличие дворов. Почему-то все считают, что двор — это очень хорошо. Но отсутствие двора не является минусом, дворы прекрасно заменяются уличными пешеходными зонами и небольшими общими для всех людей парками.
Дворы увеличивают расстояния между домами, увеличивают размер кварталов. Я уже писал пост, раньше люди выходили из подъездов домов прямо на улицу. Так живёт вся Европа. Я жил в Париже и в Барселоне в квартирах, у которых подъезды выходили прямо на улицу, без всякого двора. Это замечательно.
Кто хочет отдохнуть, у того в распоряжении много качественных ухоженных общественных пространств и мини-парков поблизости, причём с туалетами и урнами.
И, конечно же, надо сказать про устройство улиц. Не про плитку, парковки и прочее, а про функциональную и эмоциональную сторону вопроса. Вот посмотрите на две фотографии и ответьте на вопрос: по какой улице уютнее и веселее будет идти пешеходу?
На первой фотографии комфортный широкий тротуар, на второй фотографии тротуар узкий. Конечно, архитектура на второй фотографии получше, но если от неё абстрагироваться, то я бы выбрал всё равно второй вариант. И большинство людей, думаю, тоже выбрало бы второй вариант.
Людям неуютно идти вдоль длинных заборов или однообразных фасадов. Намного интереснее идти по улице с активными фасадами. Активные фасады — это то, что оживляет город. Активные фасады — это магазины, парикмахерские, офисы, кафе и т.п., расположенные на первых этажах, в один уровень с тротуаром. К активным фасадам можно отнести и подъезды жилых домов.
В хорошем живом городе на улицах с хотя бы небольшим пешеходным трафиком первые этажи зданий должны быть отданы под магазины, офисы и кафе. Это отлично развивает малый бизнес, местные жители могут работать недалеко от дома, снижается уровень уличной преступности, количество людей на улице повышается.
Представьте, что вы идёте по улице и всё время меняются объекты притяжения: парикмахерская, булочная, лавочка перед домом, подъезд жилого дома, небольшая скульптура, магазин хозтоваров, кафе, нотариус, пиццерия, офис банка и т.д. Город живой! Все первые этажи фасадов используются. Активные фасады — это прекрасно.
К сожалению, наши архитекторы не всегда это понимают. Они строят советские микрорайоны, а потом рядом строятся огромные торговые центры. ТЦ убивают магазины на первых этажах, убивают активные фасады.
Кстати, ТЦ не всегда могут предложить лучше ассортимент, чем небольшие магазины на первых этажах. Я видел магазин в центре Рима, торгующий только отопительным оборудованием. А рядом был магазин, торгующий лишь одними роялями! Помню, как меня в детстве в 90-е удивлял в Ростове магазин «Ножи». Он до сих пор существует, правда, сейчас там не только ножи, но и посуда.
В больших торговых центрах хороши огромные продуктовые супермаркеты и магазины бытовой техники. Вот только не всегда они нужны. Как же приятно выйти из дома, зайти в местную булочную и купить свежайший хлеб, а рядом в мясной лавке купить полкило говядины у продавца, которого ты знаешь по имени. А продавец из магазина на первом этаже живёт неподалёку и ему не надо переться из дома 15 км на работу в ТЦ, он пешком дойдёт.
Когда в городе нет улиц с активными фасадами, вместо небольших магазинов появляются ларьки. Они лишь частично замещают нехватку магазинов на первых этажах, но уродуют внешним видом город и занимают место на тротуаре.
Особенности городского строительства
В условиях городской застройки, насыщенной существующими инженерными коммуникациями и дорожно-транспортными сооружениями, строительное производство имеет свои особенности. Зачастую при возведении городских объектов приходится решать ряд разнородных технологических задач: снос существующих сооружений или их временный демонтаж с последующим восстановлением, возведение дорожно-транспортных структур, строительство инженерных сооружений, коммунальных объектов и т.д.
В возведении объектов городской инфраструктуры участвует большое количество рабочих и инженерно-технических работников, используется множество землеройных, транспортных и грузоподъемных машин, применяются различные строительные материалы. Эффективность расходования этих ресурсов зависит от избранного способа производства работ. Для достижения наибольшего эффекта при наименьших затратах денежных, материальных и трудовых ресурсов необходимо, чтобы строительство базировалось на следующих принципах:
· при строительстве должна быть обеспечена максимальная экономия живого и овеществленного труда, который воплощен в машинах, механизмах, материалах;
· возводимые сооружения должны иметь заданные эксплуатационные показатели и быть устойчивыми, долговечными и экономичными; к каждому сооружению в зависимости от условий его эксплуатации выдвигаются определенные требования, например, земляное полотно, как фундамент дорожной одежды городских улиц, должно быть устойчивым во все периоды года, деформации его при любых неблагоприятных сочетаниях воздействий подвижного состава и природных факторов не должны превышать допустимых, проезжая часть должна иметь определенную ровность, прочность и шероховатость, обеспечивающие круглогодичное безопасное движение автомобильного транспорта;
· методы получения, переработки и изготовления материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций должны обеспечивать их заданные физические, химические и механические свойства, при минимально возможной затрате энергии; в строительстве применяют механические (размельчение, перемешивание, уплотнение) и химические (укрепление грунтов цементами, высокомолекулярными смолами) методы воздействия на материалы.
При устройстве современных систем водоснабжения и водоотведения населенных пунктов почти всегда необходимо строить специальные водозаборные сооружения для забора поверхностных вод из рек и водоемов или для добычи подземных артезианских вод.
Особенностью строительства данных водозаборных сооружений является, в частности, необходимость устройства довольно крупных и глубоких железобетонных колодцев или применения методов типа «стена в грунте». Расположение их вблизи водоемов вынуждает принимать меры по борьбе с подземными водами, т.е. осушению котлованов с использованием систем водоотлива, водопонижения и замораживания грунтов. При возведении подобных сооружений из монолитного или сборного железобетона приходится выполнять в больших объемах опалубочно-арматурные и бетонные работы, причем, иногда под водой, а иногда с применением средств гидромеханизации.
Для подачи воды потребителям или на водоочистные сооружения прокладывают напорные водоводы из металлических или неметаллических труб больших диаметров.
По ходу прокладки таких трубопроводов встречаются различные преграды – дороги, овраги, реки, каналы, при пересечении которых требуется устраивать переходы либо под ними в виде дюкеров, либо над ними в виде подвесных или арочных конструкций. Особой спецификой отличаются также работы по строительству водоочистных станций (ВДС) по очистке питьевой воды, а также сооружений канализационных очистных станций (КОС), предназначенных для очистки и обеззараживания сточных вод. Указанные емкости – монолитные или сборные железобетонные сооружения прямоугольной, круглой (цилиндрической) формы – являются по существу гидротехническими сооружениями, вследствие чего к ним предъявляются повышенные требования по водонепроницаемости, морозо- и водостойкости. Для подачи сточных вод от населенных мест на очистные сооружения (КОС) устраивают коллекторы из сборных элементов, монолитного железобетона или труб больших диаметров. Данные коллекторы в ряде случаев достигают больших размеров и заглубления (иногда до 60 м и более), что требует для их устройства применения особых методов, в том числе щитовой проходки наподобие тоннелей метрополитенов.
В России разрабатывают принципы развития территорий. Что это значит
Жилые районы в России много лет застраиваются по одним и тем же принципам. Но города растут, меняются социальные и экономические условия, а вместе с ними и потребности горожан. Сегодня покупатели жилья ориентируются не только на будущую квартиру, но и на район целиком — то есть на среду, в которой они станут жить. На первый план для них выходят не квадратные метры, а комфорт и безопасность жизни, экономия личного времени и удобство пользования социальной и коммерческой инфраструктурой, экология и близость места работы.
Для формирования современной городской среды потребовались новые образцы освоения свободных и развития уже застроенных городских территорий. Дом.РФ (АИЖК) и КБ «Стрелка» совместно с Минстроем России сейчас разрабатывают Принципы комплексного развития территорий. Уже есть результаты — первая книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий», которая рассказывает о том, каким должно быть идеальное современное жилье и современная жилая среда. Основные тезисы из книги — в карточках вопросов и ответов.
Зачем это нужно В России строится много жилья, оно не отвечает современным требованиям
В последние десятилетия во всем мире на смену жестким нормативам приходит гибкая система регулирования (guidelines). Она устанавливает минимальные ограничения, связанные в первую очередь с безопасностью граждан, и предлагает множество вариантов решений для каждой задачи, стоящей перед проектировщиками.
Например, чтобы ограничить шум, который распространяется от транспортных магистралей к жилой застройке, в российских нормах предусмотрено только одно решение — буферные зоны шириной до 50 м. В международной практике широко используются ландшафт — например, небольшой холм высотой 1 м блокирует 60% пыли и шума от дорожного трафика, и дома могут стоять ближе. И таких решений множество. Создавая возможности для разнообразных решений, можно сделать узнаваемым и уникальным облик каждого города и построить жилье, соответствующее индивидуальным потребностям горожан.
Например, в австралийском городе Аделаида утвержден Adelaide Design Manual, который включает руководство по проектированию и зданий, и общественных пространств. А в Великобритании в 2000 году принят Urban Design Compendium, благодаря которому страна, по качеству жилья отстававшая от большинства государств Европы, смогла переломить ситуацию — площади квартир стали больше, жилье комфортнее.
Жилищное строительство в России ведется высокими темпами. В 2017 году в стране построено 78,6 млн кв. м жилья, в 2016-м в эксплуатацию введено 79,8 млн кв. м, а годом ранее — рекордные для российской строительной отрасли 85 млн кв. м. К 2025 году в России планируется достичь отметки в 120 млн кв. м.
Новое жилье в городах России, как правило, воспроизводит панельные микрорайоны советского образца, которые разрабатывались в условиях плановой экономики. Сегодня такая застройка не отвечает современным запросам горожан и не учитывает изменений в социальной, политической, экономической, культурной и информационной сферах.
Принципы комплексного развития территорий должны стать инструментом повышения качества среды и перехода российских городов к современным моделям развития.
— Новые стандарты необходимы, потому что задача постепенной замены массовой жилой застройки 1960–1980-х годов становится насущной, и к этому нужно готовиться. Принципы должны защитить интересы жителей и установить четкие правила для девелоперов. Но они должны разрабатываться отдельно для разных территорий. Дискуссии, развернувшиеся после объявления о реновации в Москве, показали, что люди ценят среднеэтажное жилье и просторные дворы. Там, где это возможно, должна появляться и малоэтажная застройка — сохранившиеся до сих пор послевоенные (так называемые немецкие) городки могут служить в этом смысле образцом. В деловом центре города (в Москве это Сити) и рядом с ним может появляться и очень высотное жилье — для тех, кто комфортно себя в нем чувствует и хочет жить недалеко от места работы.
Почему только города Потому что две трети россиян проживают именно в городах, которые служат двигателями экономики
К 2050 году около 70% населения мира будет жить в городах. В России этот показатель уже сейчас стремится к 75%. Города служат основными двигателями экономики своей страны — около 70% ВВП производится в городах. В них сконцентрированы квалифицированные кадры, что способствует внедрению инноваций.
Человеческий капитал — это одно из основных условий роста экономики города и страны в целом. На количество профессиональных кадров в городе напрямую влияет качество жизни. Привлекательная среда для специалистов должна отличаться разнообразием: пространственным, функциональным, социальным, транспортным. При этом на смену отраслевым индикаторам, определяющим количественные показатели развития различных объектов городской инфраструктуры (протяженность дорог, количество построенных квадратных метров жилья), сегодня приходят сервисные. Они отражают уровень комфорта городской среды для горожан: время в пути до места работы, доступность объектов коммерческой, культурной и досуговой инфраструктуры каждому жителю на повседневной основе, уровень обособленности частной жизни для каждого из покупателей новых квартир. Все эти факторы учитываются в модели компактного города.
Компактный город Это модель развития города, где все под рукой
Важное условие разнообразия городской среды — компактность, то есть сочетание высокой плотности застройки и улично-дорожной сети при сохранении средней этажности со смешанным функциональным использованием зданий и территорий. Такая среда имеет четыре ключевые характеристики: 1) высокая концентрация пользователей и застройки на небольшой территории; 2) совмещение жилых и коммерческих функций в одном здании или квартале; 3) застройка высотой не более девяти этажей; 4) доступность общественного транспорта и пешеходная связность.
Среда должна быть соразмерна человеку и хорошо им ощущаться. Приемлемое соотношение высоты застройки к ширине улицы колеблется в пределах 1:1, 1:3 и к 1:6. Среднеэтажные здания позволяют жителям почувствовать визуальный контакт с открытыми городскими пространствами, создают ощущение безопасности и способствуют развитию взаимодействия между соседями. Оптимальное расстояние до улицы — около 25 м. Поэтому уже на уровне шестого этажа, что соответствует отметке в 20 м, этот контакт с окружающим пространством начинает пропадать.
А чего хотят горожане Наиболее важными факторами для покупателей квартир являются планировка квартиры, транспортная доступность и качество среды
Согласно исследованию Центра городской антропологии КБ «Стрелка», огромное значение для покупателей жилья имеют качество и планировка помещения. Ценятся кирпичные или монолитные дома, важны размеры комнат и кухни, возможность перепланировки, высота потолков, наличие балкона или лоджии, хорошее состояние инженерных коммуникаций.
В целом, выбирая жилье, россияне отдают предпочтение городским коттеджам. По мнению горожан, коттеджная застройка обладает такими плюсами, как большая площадь, удобная планировка, яркий внешний облик, возможность самостоятельно обустроить пространство.
Популярностью пользуются сталинки и так называемые брежневки. Квартиры в таких домах ценят за большие комнаты, удобную планировку, хорошую теплоизоляцию.
Среди аутсайдеров по типу застройки — хрущевки, панельные пятиэтажки первого периода индустриального домостроения. Небольшие размеры комнат и кухни, неудобные планировки, плохая звукоизоляция, аварийное состояние коммуникаций — все это делает квартиры крайне непривлекательными в глазах жильцов.
В небольших городах, где происходит активный отток населения, именно хрущевки в первую очередь рискуют оказаться полностью заброшенными из-за отсутствия желающих покупать там квартиры. Следующим по значению фактором является транспортная доступность.
При выборе квартиры люди оценивают, сколько им добираться до работы. Если оказывается, что больше часа, то жилье стараются не покупать. Также покупатели смотрят на качество жилой среды в районе проживания. В тех случаях, когда район проживания резко отличается в плохую сторону от соседних территорий (считается криминальным или экологически неблагополучным), это может стать весомой причиной отказаться там жить. Проведенное антропологическое исследование позволило определить типовые сценарии повседневной жизни людей. На основе этих данных в Принципах сформировано три основные модели жилой среды, которые учитывают все вышеперечисленные факторы.
— Россияне сегодня выбирают не лучшее, а «наименее плохое жилье». И фактом является отсутствие на рынке достойного предложения в необходимом количестве. Рост благосостояния опередил эволюцию покупательского опыта. У людей недостаточно навыков отличия хорошего жилья от плохого. Новые Принципы должны стать единым языком для всех, в хорошем смысле пропагандой качества. Создание новых ориентиров ускорит воспитание потребителя, и, как следствие, остальных участников рынка. Государство и его специализированные институты должны выступить платформой, на которой профессиональное сообщество сформирует общее видение и договорится о стандартах отрасли.
Что предлагается Главное единицей городского планирования должен стать квартал
Книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий» предлагает при планировке городских территорий перейти от микрорайонной к квартальной застройке средней этажности (до девяти этажей) с качественными общественными пространствами, плотной улично-дорожной сетью и широким спектром объектов торговли и услуг в пешеходной доступности.
В идеале квартал должен быть площадью до 5 га — вместо действующей нормы размера микрорайона до 60 га. А плотность улично-дорожной сети — 15 км/ кв. км. 20–30% от общей площади застройки должна составлять доля объектов торговли, услуг, досуга.
В основу правил формирования жилой среды заложен принцип конструктора: город составляют районы, которые, в свою очередь, сформированы из нескольких застроенных кварталов. При проектировании важна непрерывность городской ткани — она обеспечивает условия комфортного перемещения пользователей из одного района в другой и рост потоков посетителей объектов коммерческой инфраструктуры. Например, очень удачно, если объекты коммерческой, культурной или досуговой инфраструктуры, расположенные в соседних районах, дополняют друг друга.
От размеров, пропорций, расположения квартала зависит, насколько он будет комфортными для жизни. Например, размеры квартала определяют удобство пешеходного или автомобильного перемещения. Чем больше размер квартала, тем менее комфортно передвигаться пешком и тем больше пользователей выбирают автомобиль. В небольших кварталах чаще организованы перекрестки, что повышает безопасность дорожного движения. У пешеходов меньше соблазна пересекать дорогу в неположенном месте, а у водителей — превышать скорость. Но для автомобилей удобнее — большой квартал.
Оптимальный баланс между удобством для пешеходного и автомобильного перемещения достигается в кварталах со стороной 80–110 м. Наиболее известный пример планировки на основе вытянутых кварталов — Манхэттен со средним размером квартала 80 × 274 м. На острове четко разделяются авеню с высокой уличной активностью и улицы, где преимущественно располагается жилье.
Еще одна «хитрость» — для увеличения пешеходной активности крупные кварталы необходимо делать проницаемыми — с аллеями и бульварами, разбивающими квартал посередине.
Важно также расположение квартала с учетом преобладающих направлений сезонных ветров. Застройка должна защищать от холодных зимних ветров, а летом, наоборот, не препятствовать сквозным ветрам, снижающим эффект теплового острова.
— Проблемы организации жилой застройки есть в городах, где превалирует строительство точечных объектов или используются мощности морально устаревших ДСК. Застройщики, которые занимаются комплексным освоением территорий и собираются долго работать на рынке, заботятся о соотношении «цена-качество». Такие девелоперы, по сути, и помогли сформировать набор характеристик жилых объектов, которые изучали разработчики Принципов. Существует ряд характеристик действительно качественной застройки. Одна из ключевых — создание бытовой и социальной инфраструктуры. Человек не должен ехать в течение нескольких часов, чтобы получить бытовую услугу, сходить в кафе или попасть на то или иное событие. Сокращение времени и расстояния до подобных услуг — первостепенная задача и девелопера, и городской власти.
Сценарии городской жизни Для российских городов разработали три базовые модели развития территорий
Стандарты выделяют три базовых сценария повседневной жизни, которые должны быть учтены при формировании современной жилой среды: малоэтажная жилая, среднеэтажная жилая и центральная.
Малоэтажная жилая модель — жизнь в частном доме с индивидуальным участком либо в малоквартирном доме не выше пяти этажей. Размер квартала — 2–4 га. Предполагаемая плотность жителей — до 80 чел./га, плотность застройки — 4–6 тыс. кв. м/га. Обеспеченность парковками — 375 мест на 1 тыс. жителей. Модель предусматривает создание плотной застройки, необходимой для эффективного использования инженерной и транспортной инфраструктуры, внедрение локальных источников водоснабжения и отопления, очистных сооружений, альтернативных источников энергии, энергоэффективных материалов и технологий. Коммерческая и социальная инфраструктура должна быть в пешеходной доступности.
Среднеэтажная жилая модель — самый массовый вид жилой застройки. Плотность жителей — 350–450 чел./га, высота домов — пять — девять этажей, обеспеченность парковками — 235 мест на 1 тыс. человек. У жителей городской модели просторные квартиры с гибкой планировкой, с выходом в собственный палисадник из квартир на первых этажах. Еще одна отличительная черта городской модели — развитая сеть общественного транспорта, обеспечивающая доступность объектов социальной инфраструктуры и природных территорий.
Центральная модель предлагает создание небольших кварталов (до 1,5 га) со смешанной застройкой (жилье и коммерческие площади), с разветвленной сетью пешеходных и автомобильных линий, развитым общественным транспортом. В домах высотой не выше девяти этажей — компактные квартиры, поскольку жители много времени проводят вне дома. Для высотных доминант района предусмотрена высота здания — 18 этажей.
Как применять новые принципы Принципы — это рекомендации, учебник для городских властей, проектировщиков и других специалистов, задействованных в процессе развития городов
Книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий» — первая часть Принципов, содержащих рекомендации по разработке и реализации проектов жилищного строительства при реконструкции или освоении застроенных территорий и при комплексной застройке новых территорий. Документ разработан ДОМ.РФ (АИЖК) и КБ «Стрелка» совместно с Минстроем России.
Новый методический документ закладывает основу для комплексного изменения существующих строительных нормативов (Сводов правил, стандартов и СанПиН).