Что главнее пзз или ппт
Территориальное планирование. Цели и задачи. Виды и особенности проведения работ. Правила землепользования и застройки, генеральные планы и проекты межевания территории.
17 января 2021 года, 08:58 просмотров: 18767
В перечень наших услуг входят работы по территориальному планированию (Далее – терпланирование). Клиенты и партнеры часто интересуются, что именно входит в понятие территориального планирования, как выполняются такие работы и в какие сроки.
Сегодня мы постараемся раскрыть эту тему.
Начнем с того, что в Градостроительном Кодексе Российской Федерации (Далее – ГрК РФ) есть целая глава, посвященная территориальному планированию.
Территориальное планирование представляет из себя планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения. Оно направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур.
ГрК РФ для Российской Федерации установлены следующие виды документов территориального планирования:
1) Схемы территориального планирования РФ в области:
2) Схемы территориального планирования субъекта РФ включают: карты (схемы) планируемого развития и размещения охраняемых природных территорий регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения, в том числе:
Документами территориального планирования муниципальных образований являютс я:
Состав документов территориального планирования муниципальных образований, а также состав планов реализации таких документов устанавливаются в соответствии с ГрК РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Документы территориального планирования являются утверждаемыми для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.
3) Схемы территориального планирования муниципальных районов включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:
Документы территориального планирования муниципальных образований включают :
Указанные документы являются обязательными для органов местного самоуправления при реализации соответствующих решений.
Давайте кратко разберем каждое понятие отдельно.
Согласно ст.45 ч.6 ГрК РФ любое муниципальное образование не вправе осуществлять планирование, застройку и реконструкцию территории, без согласованного и утвержденного генерального плана. Иначе говоря, при отсутствующем Генеральном плане поселения или городского округа становится невозможным выделение земель под застройку, под размещение крупных объектов инженерной и транспортной инфраструктур, производственных зон, объектов культуры и спорта и т.д.
Данное понятие мы раскрываем в статье: «Генеральный план».
Разработка ПМТ осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных ППТ (в границах установленных красных линий). Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков и осуществляется, как в составе проектов планировки территорий, так и в виде отдельного документа.
Более подробно о том, что такое проект межевания территории читайте переходя по ссылке.
Правила землепользования и застройки (Далее – ПЗЗ) — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ. В соответствии со статьей 31 ГрК РФ подготовка проекта ПЗЗ может осуществляться:
О ПЗЗ боле подробно читайте здесь.
Все образцы документов Вы можете найти в разделе «Образцы», перейдя по ссылке: https://rkc56.ru/page/2182
2. Порядок разработки и утверждение документов территориального планирования
В соответствии с статьей 14 ГрК РФ схемы территориального планирования субъектов РФ содержат положения о территориальном планировании и карты планируемого размещения объектов регионального значения, относящихся к следующим областям:
Деятельность по подготовке документов территориального планирования включает в себя комплекс сложных многоэтапных мероприятий. Разберем поэтапно:
Первый этап: первичный. Здесь оцениваются исходные документы, действующие документы территориального планирования. А также принимаются решения об их корректировке или разработке новых документов.
Определяется нормативно-правовая база, готовятся технические задания на разработку документов и проводится конкурс по выбору подрядной организации, которая обеспечит подготовку проектов документов территориального планирования.
Второй этап: сбор исходной информации. Осуществляется подготовка данных для дальнейшего использования в разработке необходимых проектов.
Третий этап: формирование проекта документа территориального планирования. Формируется система целей и задач, выполняется функциональное зонирование. Работы по подготовке проектов, графические и текстовые описания.
Четвертый этап: согласование проекта. Итогом согласования проекта является заключение соответствующих исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления, которые уполномочены на согласование таких документов: органы местного самоуправления поселений муниципального района, органы местного самоуправления муниципальных районов, имеющих общую границу с муниципальным районом, в отношении которого разработана схема территориального планирования; высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, в границах которого расположен муниципальный район; федеральный орган исполнительной власти.
А теперь более подробно рассмотрим процессы разработки необходимых нам документов.
Разработка проекта внесения изменений в генеральный план поселения / городского округа.
Отметим сразу, подготовка генерального плана осуществляется применительно ко всей территории такого поселения или такого городского округа. Подготовка генерального плана и внесение в генплан изменений в части установления или изменения границы населенного пункта также могут осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа.
Положение о территориальном планировании, содержащееся в генеральном плане, включает в себя :
1) сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения поселения, городского округа, их основные характеристики, а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ) в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов;
2) параметры функциональных зон, а также сведения о планируемых для размещения в них объектах федерального, регионального и местного значения, за исключением линейных объектов.
Сведения о границах населенных пунктов являются обязательным приложением к генеральному плану и должны содержать графическое описание местоположения границ населенных пунктов, перечень координат характерных точек этих границ.
Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ населенных пунктов.
На карте планируемого размещения объектов отображаются:
1) планируемые для размещения объекты местного значения относящиеся к следующим областям:
2) границы населенных пунктов (в том числе границы образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;
3) границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального, регионального и местного значения.
К генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Которые содержат:
1) сведения о планах и программах комплексного социально-экономического развития МО (при их наличии), для реализации которых осуществляется создание объектов местного значения поселения, городского округа;
2) обоснование выбранного варианта размещения объектов местного значения поселения, городского округа;
3) оценку возможного влияния планируемых для размещения объектов местного значения поселения, городского округа на комплексное развитие этих территорий;
4) утвержденные документами территориального планирования РФ сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения на территориях поселения, городского округа объектов федерального, регионального и местного значения, их основные характеристики, местоположение, характеристики ЗОУИТ в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов, реквизиты указанных документов территориального планирования, а также обоснование выбранного варианта размещения данных объектов;
5) перечень и характеристику основных факторов риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
6) перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, или исключаются из их границ, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования;
7) сведения об утвержденных предметах охраны и границах территорий исторических поселений федерального значения и исторических поселений регионального значения.
Материалы по обоснованию генерального плана в виде карт отображают:
В соответствии с положениями ГрК РФ внесение изменений в генеральные планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа.
Решение о подготовке проекта генерального плана, а также решения о подготовке предложений о внесении в генплан изменений принимаются соответственно главой местной администрации поселения, местной администрации городского округа. Подготовка проекта генерального плана осуществляется в соответствии с требованиями статьи 9 ГрК РФ и с учетом региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.
Проект генерального плана до его утверждения подлежит в соответствии со статьей 25 ГрК РФ обязательному согласованию в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Отметим, что заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту генерального плана.
Разработка проекта внесения изменений в генеральный план поселения / городского округа
В соответствии с положениями Градостроительного Кодекса РФ подготовка генерального плана поселения, генерального плана городского округа осуществляется применительно ко всей территории такого поселения или такого городского округа.
Подготовка генерального плана может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, с последующим внесением в генплан изменений, относящихся к другим частям территорий поселения, городского округа. Подготовка генерального плана и внесение в генплан изменений в части установления или изменения границы населенного пункта также могут осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа.
Более подробно мы писали об этом ранее. Переходите по ссылке.
Разработка проекта планировки территории и проекта межевания территории.
Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.
Подготовка ППТ осуществляется в соответствии с положениями ст. 42, 45 ГрК РФ. На территории Оренбургской области во исполнение положений Градостроительного кодекса принят и действует Закон Оренбургской области от 16 марта 2007 г. N 1037/233-IV-ОЗ «О градостроительной деятельности на территории Оренбургской области».
Подготовка ППТ осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Подготовка ППТ осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.
Более подробно читайте в нашей статье. Переходите по Ссылке.
Разработка проекта нормативов градостроительного проектирования.
Регламентирована положениями статьи 29.1-29.4 ГрК РФ. Нормативы градостроительного проектирования подразделяются на:
1) региональные нормативы градостроительного проектирования;
2) местные нормативы градостроительного проектирования, которые включают в себя:
Органы исполнительной власти субъектов РФ обеспечивают систематизацию нормативов градостроительного проектирования по видам объектов регионального значения и объектов местного значения в порядке, установленном законами субъектов РФ.
Более подробно о том, какие нормативные акты действуют и как проходит процедура на территории Оренбургской области читайте, переходя по ссылке.
Разработка проекта межевания территории
Подготовка ПМТ осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Читайте более подробно по ссылке.
3. Размещение документов территориального планирования
Осуществляется размещение документации в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования (далее – ФГИС ТП).
Размещение утвержденных нормативов градостроительного проектирования в муниципальных информационных системах, возможно в случае, если такое размещение предусмотрено нормативными правовыми актами, регламентирующими статус соответствующих систем. Размещение утвержденных нормативов градостроительного проектирования в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) осуществляется при наличии дополнительного раздела, предназначенного для размещения таких нормативов.
Органы местного самоуправления, согласно пункту 4 Правил ведения ФГИС ТП (Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.04.2012 № 289), должны определить уполномоченных лиц, на которых в установленном порядке возложены должностные обязанности по размещению информации в муниципальных информационных системах и (или) в ФГИС ТП.
Размещение информации в ФГИС ТП, согласно пункту 10 Правил ведения ФГИС ТП, осуществляется с применением усиленной квалифицированной электронной подписи. Структура и форматы информации, размещаемой в муниципальных информационных системах, ФГИС ТП, должны соответствовать требованиям, утвержденным Минрегионом России.
Доступ к информации, размещенной в муниципальных информационных системах, обладателей информации, обеспечивается путем подключения этих информационных систем к ФГИС ТП в соответствии с утвержденными Минрегионом России технико-технологическими требованиями обеспечения взаимодействия ФГИС ТП с другими информационными системами.
Заключение
Команда «Регионального кадастрового центра» имеет значительный опыт в выполнении подобных работ. Мы нацелены на достижение высокого и качественного результата. Среди наших клиентов по данному виду работ: ООО «Газпромнефть – ГЕО», Администрация Бузулукского района, ООО «Оренбив», ООО «Оренбург Водоканал» и многие другие.
Мы с радостью поможем Вам!
Рекламный материал создан про поддержке «Центра предпринимательства Оренбургской области».
Что главнее пзз или ппт
ГрК РФ Статья 30. Правила землепользования и застройки
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 30 ГрК РФ
1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2. Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 455-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.
(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах, которые являются приложением к правилам землепользования и застройки.
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2015 N 459-ФЗ, от 29.07.2017 N 280-ФЗ, от 02.08.2019 N 283-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров о комплексном развитии территории.
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 02.08.2019 N 283-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.2. Если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, решение о комплексном развитии территории может быть принято в отношении территории, которая в соответствии с правилами землепользования и застройки на дату принятия указанного решения не определена в качестве такой территории, либо в отношении территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в правилах землепользования и застройки в качестве территории, в отношении которой допускается осуществление деятельности по ее комплексному развитию.
(часть 5.2 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории.
(п. 4 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
О подготовке и внесении сведений о границах населенных пунктов, территориальных зон см. ст. 7 ФЗ от 31.12.2017 N 507-ФЗ.
6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 507-ФЗ)
(часть 7 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 135-ФЗ)
8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.
(часть 8 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 135-ФЗ)
Генеральный план меняет правовой режим только тех участков, в отношении которых установлен градостроительный регламент
Согласно ч. 12. ст. 9 Градостроительного кодекса РФ “утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон” (введена Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ).
На практике суды толкуют эту норму следующим образом: сносить существующее не нужно, новое строительство (смена разрешенного использование участка) запрещено. По сути применяются п.п. 8,9 ст. 36 ГрК РФ, согласно которым земельные участки, которые не соответствуют градостроительному регламенту, могут застраиваться (в том числе через реконструкцию существующих объектов капитального строительства) только путем приведения в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства на них также может осуществляться только путем приведения в соответствие с градостроительным регламентом.
Таким образом, в случае если генеральный план поселения реализован через Правила землепользования и застройки, и, например, территория индивидуальной застройки отнесена к зоне многоэтажной многоквартирной застройки, то должен быть запрет на строительство нового индивидуального дома, а даже на его реконструкцию, путем надстройки второго этажа, например.
Однако, действие градостроительного регламента не распространяется на территории общего пользования (ч.4 ст. 36 ГрК РФ).
Территории общего пользования также могут быть застроены, например, инженерными сооружениями: дорогами, дамбами, мостами, причалами, эстакадами, туннелями и др. При этом если на участке на генеральном плане отображена такая планируемая дорога, то ни о каком приведении к такому положению при использовании участка речи быть не может. Означает ли это, что участок уже ничем нельзя застраивать или его использование не ограничивается до момента изъятия такого участка для публичных нужд?
Казалось бы, какой смысл застраивать такой участок, если все равно здесь будет дорога и все надо будет сносить. С другой стороны, совершенно непонятно, будет ли это дорога на самом деле и когда выкупят участок под нее. При этом строить нельзя уже сейчас. C другой стороны, нет никакого смысла строить, если дорога все-таки будет.
Судебная практика часто не видит разницы, идет речь об изменении документом территориального планирования градостроительного регламента или же о планировании в этом месте территории общего пользования. Во всех случаях, суды склонны говорить о запрете нового строительства.
Однако, в этом случае законодательство содержит все ответы. Во-первых, любое ограничение права собственности на землю должно быть прямо предусмотрено законом. И запрета на новое строительство в случае с территориями пользования законодательством не предусмотрено. Зато есть другие положения.
Согласно ч. 12.6 ст. 45 ГрК РФ проект планировки территории, предусматривающий размещение объектов, для размещения которых допускается изъятие земельных участков, не действует в этой части, если в течение трех лет не принято решение об изъятии.
Однако данное положение не применяется в отношении проектов планировки территории, утвержденных до 1 апреля 2015 года, и в России много городов, где нарисованные с 2004 года планируемые дороги таким образом ограничивают право частной собственности.
В законодательстве решение об изъятии напрямую связано именно с проектом планировки территории и может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов. ( ч. 3 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Правило это введено в 2015 году, но нет оговорки, что оно не применяется к проектам планировки прошлого периода. Получается, после 2018 году такие решения уже не могут быть приняты.
Возможно ли в таком случае, что генеральный план, который не может быть реализован без проекта планировки, все равно будет ограничивать права землевладельца?
Очевидно, к этому нет никаких оснований.
Более того, ст. 280 ГК РФ вообще не связывает утверждение в документах территориального планирования функциональных зон с возникновением каких-либо ограничений гражданских права владельца участка. Единственное ограничения возникает уже после принятия решения об изъятии участка и выражено оно в том, что после этого момента лицо, чей участок изымается, несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений. То есть стоимость такого нового строительства не возмещается после изъятия.
Из этой же нормы можно сделать вывод, что новое строительство после принятия генерального плана и до принятия решения об изъятия не только возможно, но и стоимость его должна быть возмещена при изъятии. И это справедливо, так как с точки зрения баланса публично-частных интересов решения об утверждении документа территориального планирования и об изъятии участка принимает одна сторона.