Что где когда недвижимость
Цены на квартиры бьют рекорды: продавать или покупать?
Стоимость жилья на пике, поэтому вкладываться в недвижимость сейчас невыгодно, а избавляться от нее — в самый раз. Почему такая стратегия не верна, объясняет аналитик Олег Репченко.
С начала пандемии цены на недвижимость ударились в галоп. Только за последний год жилье подорожало в среднем на 15-20%. Но сейчас кажется, что цены уже достигли пика, и квартиры вот-вот начнут дешеветь, поэтому вкладывать деньги в недвижимость сегодня невыгодно, да и с покупкой жилья для себя лучше подождать, пока цены не упадут, а вот тем, кто инвестировал в недвижимость по старым ценам, и хочет зафиксировать прибыль, разумно будет ее продать. Однако такая стратегия кажется хорошей только на первый взгляд. Как не прогадать с покупкой и продажей недвижимости, рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
— Цены на новостройки за год поднялись в среднем на 20%. Их продолжали покупать во многом благодаря дешевой ипотеке. Но после того, как ЦБ несколько раз поднял ключевую ставку, жилищные кредиты тоже подорожали. Получается, что скоро жилье станет для многих совсем недоступным?
— Во-первых, ставки по ипотеке выросли, но не сильно — на 1-2%. Пока это не очень критично. Во-вторых, очень многие застройщики сейчас субсидируют ставки по ипотеке на новостройки, нередко — на весь срок кредита. Поэтому условия для покупателей пока остаются вполне комфортными.
— Но при этом и цены остаются достаточно высокими, а ипотека, пусть на 1-2%, но растет. Примерно на этом уровне, вы считаете, цены и законсервируются?
— Цены, действительно, подросли на 15-20% с начала года. Я думаю, именно рост цен и будет сдерживать покупательскую активность, поскольку ставки по кредитам застройщики и банки продолжат субсидировать, чтобы люди продолжали покупать. На новостройки ипотека по-прежнему будет оставаться достаточно дешевой. По крайней мере — дешевле, чем рыночная ипотека на вторичке.
— Что происходит на вторичке? СМИ со ссылкой на сервисы продажи недвижимости пишут, что цены там тоже подросли в среднем на 15-20%. При этом ипотеку на вторичное жилье взять сложнее, а ставки там растут быстрее, чем на первичном рынке жилья. Получается, готовые квартиры для многих становятся еще менее доступными, чем в новостройках?
— Основная часть сделок на вторичке — обмены, когда люди продают одну квартиру, чтобы купить другую. Поэтому там ужесточение ипотеки, как бы странно это ни выглядело, наоборот толкает цены вверх. Ипотека становится дороже, человек видит, что ему начинает не хватать денег на покупку другой квартиры, и пытается свою продать подороже. Получается парадоксальная ситуация, когда подорожание ипотеки не сдерживает рост цен, а наоборот лишь разгоняет его.
Цены на вторичном рынке выросли примерно в той же пропорции, что и в новостройках — на 15-20%. И пока рост продолжается примерно на 1% в месяц.
— Чем рискуют люди, которые хотят сейчас продать одну квартиру и купить другую — лучшей планировки, в лучшем районе, большей площади? Не получится ли так, что свою они продадут по одной цене, а покупать будут уже по другой — выше?
— Такие проблемы возникают, когда цены растут более агрессивно — на 5% в месяц. Тогда можно попасть в такую ситуацию, когда на желаемое жилье может не хватить. Сейчас цены растут в среднем на 1% в месяц. Провести сделку в пределах месяца вполне реально, а поскольку цены повышаются не так резко и быстро, сделать это можно без особых потерь.
— По оценкам сервисов по продаже недвижимости, на фоне роста цен и ставок на вторичном рынке жилья выросло и предложение, пишет «Коммерсант». Аналитики полагают, что в результате цены, наконец, стабилизируются и рост закончится. Вы с их оценками согласны?
— Не согласен. Мы видим по базам, что предложение скорее находится на минимуме. Затоваривание имеет место в дорогом сегменте — в бизнес-классе. Там ажиотажа практически не было, много квартир по завышенным ценам висят уже давно, еще с допандемийных времен. Там основная масса дорогого переоцененного неликвида как была, так и остается. Но вот если брать наиболее доступные варианты эконом-класса, адекватные по цене и качеству, то здесь, наоборот, недостаток предложения пока сохраняется — в целом объем баз пока на минимуме.
— Предположения экспертов строились на том, что рост объема предложения стабилизирует цены.
— Но поскольку никакого роста объема предложения на практике нет, то и цены пока растут. Когда спрос начнет выдыхаться, и будет расти предложение, цены стабилизируются. Но пока предложение на минимуме, спрос остается достаточно высоким, цены продолжают ползти вверх.
— Насколько сейчас выгодно вкладывать деньги в жилье с учетом того, что инфляция съедает накопления, а цены на квартиры растут?
— Сейчас, действительно, ускорилась инфляция, в экономику вбрасывается много денег. Жилье дешеветь, скорее всего, уже не будет. Я думаю, рост цен постепенно должен выдохнуться, затем какое-то время они постоят на месте. Но сейчас хватать квартиры с целью быстрой прибыли уже поздно. Рынок перегрет и какого-то существенного роста цен в ближайшие год-два скорее всего уже не последует. Другое дело, покупать квартиры не из спекулятивных соображений, а на долгий срок с целью сохранить сбережения. Такая стратегия все еще выгодна. Лет через 10, когда деньги обесценятся, недвижимость будет только дорожать. Это с инвестиционной точки зрения. Что касается покупки для себя, если деньги позволяют, нужно брать, потому что, скорее всего, дешевле уже не будет.
— То есть, ждать, когда квартиры подешевеют, уже не стоит?
— Я знаю, что многие вложили деньги в недвижимость еще в начале пандемии, когда оно было ощутимо дешевле. Не лучше ли сейчас ее продать, пока цены на пике, чтобы зафиксировать прибыль?
— Это имеет смысл для активных инвесторов, которые знают, куда вложить деньги, которые они выиграют от продажи жилья. Если у людей есть понимание, на чем еще заработать, тогда да — можно продавать. Но если брать основную массу обывателей, которые купили квартиры, чтобы спасти свои накопления, еще до того, как они внезапно подорожали, то в этом я не вижу большого смысла. Зачем продавать недвижимость, если не понятно, что дальше делать с этими деньгами? Скорее квартиры лучше сдавать в аренду, чтобы они не простаивали.
Валюта не растет, и, вероятнее всего, в ближайшее время ощутимо расти не будет. Депозиты тоже не очень доходны: 5-6% по ним можно получить, но это не спасет от инфляции. Поэтому лучше держать деньги в недвижимости.
— Как объяснить парадокс: квартиры подорожали, ставки растут, но как только объявили «малый локдаун» в ноябре, россияне снова бросились скупать квартиры?
— Я думаю, что произошел сдвиг в головах. Обеспеченность жильем в России в принципе достаточно низкая по сравнению с Европой, с Америкой. До пандемии, когда несколько членов большой семьи, живущих в одной квартире, приходили домой только переночевать и пересекались по вечерам, они этой тесноты не чувствовали. А когда всех посадили на карантин, люди поняли, что нужно улучшать жилищные условия, потому что пять человек в двушке в самоизоляции — весьма проблематично. Сейчас этим коротким локдауном людям напомнили, что всех опять могут посадить в стесненные жилищные условия, это и привело к активизации покупательской активности.
— Что дальше будет с доступностью жилья?
— Доступность будет оставлять желать лучшего. Цены выросли и из-за инфляции сильно уже не упадут. Вероятно, рост остановится, цены постоят на месте, а дальше продолжат расти, отыгрывая инфляцию. То есть, они будут расти не галопом, но постепенно карабкаться вверх, особенно на наиболее качественное ликвидное жилье. А доходы населения, скорее всего, успевать за этим ростом не будут. Поэтому доступность жилья будет снижаться. За исключением узкой прослойки граждан, которая стала бенефициарами нынешнего кризиса. Это люди, которые работают в тех отраслях, которые на фоне пандемии стали получать сверхприбыли. У них все будет хорошо, но для основной массы населения доступность жилья будет снижаться.
Что где когда недвижимость
Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:
В конференц-зале отеля « Монастырский» сегодня было жарко. Во время игры « Что? Где? Когда?» на тему недвижимости зал гудел, как улей. Вопросы от читателей заставляли задуматься, а правильные ответы порой отыскивались в самый последний момент. Мы предлагаем и нашим читателям сыграть в эту игру. Подробности — в статье.
Первым сыграл вопрос Тимура Зарипова из Минска.
(Далее мы опубликуем задание, а в конце текста будут представлены ответы. Но убедительная просьба нашим читателям: не спешите сразу смотреть ответ. Мы предлагаем вам самим сыграть в эту знаменитую игру и немного поразмыслить над заданием. Тем более приятно и интересно будет затем узнать ответ)
Итак, представляем первый вопрос, против знатоков играет Тимур Зарипов из Минска:
« Уважаемые знатоки! Вы, конечно, знаете, что город Минск имеет давнюю историю — он был основан более 900 лет назад, и за это время здесь жили представители самых разных народов. Так, названия некоторых объектов в Минске имеют балтскую основу. Например, в районе Михалово есть речка Мышка, название которой происходит от литовского слова miškas [мискас], в переводе — «лесная».
Внимание, вопрос! Какое известное название, по версии некоторых экспертов, можно перевести как « безлесая»?«
Знатоки очень долго сомневались, искали ответ в связке с животными, вспоминали, есть ли в Минске что-то, связанное с кошками. Минута истекла достаточно быстро. Отвечал Павел Астапеня, и его ответ: «Комаровка». Свой выбор он объяснил тем, что это очень знаменитое в Минске место, о котором все так или иначе говорят. И этот ответ был неверным.
Счет 0:1 в пользу наших читателей.
Следующий вопрос вселил в знатоков надежду и веру в собственные силы. Он касался наиболее близкого для риэлтеров аспекта — продажи объекта недвижимости, и здесь знатокам не было равных.
Второй вопрос, против знатоков играет Вячеслав Черняков:
« В базе REALT.BY было опубликовано интересное объявление о продаже одного дома, которое содержит в себе следующую информацию: «Продается уникальный дом для любителей природы и активного отдыха. Параметры объекта: площадь застройки — 14×7,5 м. Количество уровней — 2. Материал cтен— дерево. Материал крыши — доски. Отопление паровое на газу. Электричество есть. Газ рядом. Вода рядом ( разведена по дому). Канализация — местная ( разведена по дому)».
Внимание, вопрос! Почему в этом объявлении ни слова не сказано о земельном участке?«
Здесь Павел Астапеня был абсолютно уверен в ответе, и острых обсуждений задание не вызвало. Единогласным решением ответ был дан, и он оказался правильным.
Счет 1:1
Третий вопрос вызвал полное недоумение у зала. Однако правильно поставленная формулировка задания помогла знатокам выбрать правильное направление рассуждений. Автор вопроса — Алина Артымонова.
Третий вопрос с черным ящиком:
По мнению Алины, Каменецкая башня любит быстро исчезать. От Мирского замка и замка Радзивиллов часто специально избавляются. А что касается Национальной библиотеки — еe почти никто не видел, но говорят, она существует.
Внимание, вопрос! О чём говорит наша читательница? Что в чeрном ящике?
Обсуждение касалось темы электричества, исторических ценностей и подсветки. Нужная идея пришла уже в самом конце отведенного на обсуждение времени. Ответ держал капитан команды Анатолий Звездин, и он, не колеблясь, выдвинул правильную версию.
Счет 2:1 в пользу знатоков.
Следующий вопрос оказался не таким простым, как можно было бы подумать. Его автор — Иван Злотников.
Четвертый вопрос:
« Персонаж ( шуточного) рассказа Кори Олдриха потерял всю свою недвижимость, он вынужден отдать последние деньги человеку, сидящему напротив него. После этого герой ругает ЕЁ.
Внимание, вопрос! Назовите ЕЁ словом, имеющим греческое происхождение«.
Здесь обсуждение в какой-то момент зашло в тупик. Павел Астапеня предложил вариант « ипотека». Олег Вольштейн пытался связать ответ с темой недвижимости, а Людмила Лепарская предложила использовать задумку со столбом.
Отвечал Олег Вольштейн. Он согласился с Павлом Астапеней, выдвинув версию с ипотекой. Однако этот ответ был неверным.
Счет 2:2
Пятый вопрос касался названия, которое использовалось ранее для обозначения одного из районов столицы. Загвоздка была в том, что этот топоним более практически не используется местными жителями. Автор вопроса — Анастасия Болотникова.
Пятый вопрос:
« В начале двадцатого века Минск сильно отличался от современного. Поговорим о территории, возле которой сегодня располагается стадион « Динамо». Она носила необычное для наших мест название. По одной из версий, оно было связано с передвижным зоопарком с экзотическими животными, который здесь часто останавливался. По другой — здесь жили в основном бедняки, которые работали на заводах и не могли себе позволить регулярно умываться.
Внимание, вопрос! Какое ( географическое) прозвище в начале 20-го века носил данный район?«
Настроение в зале в это время было очень напряженным. Казалось, что каждый присутствующий всем сердцем « болел» за команду знатоков. Игроки хотели связать воедино передвижной зоопарк, грязные лица и бедность. Ход рассуждений был правильный, но нужный ответ не торопился появляться. Правильная идея была озвучена Валерией Хованской в самом конце, уже после звукового сигнала. Капитан команды прислушался к своему игроку, и это было верным решением.
Счет 3:2 в пользу знатоков.
Следующий вопрос касался одной из достопримечательностей в местечке Коссово Бресткой области — Дворца Пусловских. Автор вопроса — Владислав Лигер.
Шестой вопрос:
« Дворец по-своему уникален. Здание состоит из центрального двухэтажного корпуса и двух боковых крыльев, а благодаря двенадцати гранeным зубчатым башням его часто называют миниатюрным замком. При этом четыре центральные башни значительно вырастают над остальными.
Внимание, вопрос! Что символизируют эти четыре башни?«
Здесь обсуждение зашло в тупик. Версия с двенадцатью месяцами прозвучала одной из первых, однако она не получила должного развития. Олег Вольштейн предложил рассматривать число двенадцать с точки зрения количества апостолов, но с чем связать четыре самые главные башни, все равно было неясно.
В итоге отвечал Павел Астапеня, и он выдвинул версию о 4 башнях как о символах времен года. К сожалению, это было неверно.
Счет 3:3
Следующий вопрос касался также топонима, который используется « в народе». Автор — Захар Якубовский из Жодино.
Седьмой вопрос с черным ящиком:
« В черном ящике находится предмет, который часто упоминают, говоря об объектах, которые начали появляться ( в Минске), как ни странно, при Брежневе. Архитекторы утверждают, что если кто-нибудь однажды решит „срезать“ с этих объектов выдающиеся элементы, то останутся лишь простые квадратные столбы».
Правильный ответ и в этот раз появился уже ближе к концу обсуждения. За столом звучала версия о домах с балконами, «хрущевках» в различных районах города. Однако все же было неясно, как это соотносится с тем, что лежит в черном ящике. Здесь ситуацию под свой полный контроль взял капитан команды Анатолий Звездин, и правильный ответ был дан.
Счет 4:3 в пользу знатоков.
А вот следующее задание показалось знатокам не таким уж и сложным, потому что ответ на него косвенно был найден в самом начале игры. Автор вопроса — Татьяна Одноочко.
Восьмой вопрос:
« В Древней Греции кредиторы часто устанавливали на землю должников столбик, на котором крепилась табличка с надписью. Слово, которым называли этот столбик, хорошо знакомо нам и сейчас.
Внимание, вопрос! Назовите это слово, а заодно объясните: что означало присутствие?«
Ответ был найден быстро и единогласно принят всеми игроками. Отвечал Павел Астапеня, и он успешно справился с этой задачей.
Счет 5:3 в пользу знатоков.
Казалось, что от победы команду отделяет лишь один правильный ответ. Но не тут-то было. Вопрос от Елизаветы Ильиной из Минска оказался для знатоков неподъемным.
Девятый вопрос:
« Механик Энди Сондерс создал вот такой автомобиль с необычным тюнингом, посмотрите: дверь стоит косо, радиатор съехал на сторону, обе передние фары на одном боку… Своe детище Сондерс назвал именем известного человека.
Внимание, вопрос! Даже если вам покажется, что этот вопрос не связан с темой нашей игры — «Недвижимость Беларуси» — тем не менее, назовите того, в честь кого назван этот автомобиль!»
Основная версия команды аккумулировалась вокруг известного художника, уроженца белорусских земель, Марка Шагала. Вектор размышлений был задан верно, однако итоговый вариант не соответствовал действительности. Вопрос Елизаветы Ильиной победил.
Счет 5:4 в пользу знатоков.
Завершил игру десятый вопрос, его автором стал Александр Давыдов.
Десятый вопрос:
« Старинные белорусские легенды повествуют о чудесном камне, в котором якобы жил невидимый змей-швец. Всего за два злотых он шил сапоги, которым не было износа.
Внимание, вопрос! В какое здание нельзя было заходить в этих сапогах?«
Изначально ход мыслей был верный. Правильный ответ прозвучал практически на первых секундах отведенного времени. Однако знатоки засомневались и решили поискать более сложные варианты, разбирая досконально саму постановку задания. Так или иначе, правильный ответ все же был получен. Ура!
Счет 6:4 в пользу знатоков. ПОБЕДА ЗНАТОКОВ!
В целом игра проходила очень ярко и эмоционально. Все зрители абсолютно искренне переживали за команду экспертов рынка недвижимости. Создавалось такое впечатление, что все присутствующие сплотились в единую команду знатоков. Сопротивление было достойным, однако команда знатоков в едином порыве смогла одержать победу. Это было гениально.
Хотелось был поблагодарить компанию « Игра ТВ-Бел», которая является единственным законным представителем и временным правообладателем авторских прав товарных знаков « Что? Где? Когда?» и «Брэйн ринг» на территории Республики Беларусь. Ярким и харизматичным ведущим игры был Виталий Захарик.
Правильные ответы:
2. В этом объявлении речь идёт о плавучем доме, так называемом хаусботе! Вот такие уникальные здания продаются в нашей стране!
3. Речь идёт о БЕЛОРУССКИХ БАНКНОТАХ — номиналом в 5 рублей ( ими мы часто рассчитываемся при покупках, поэтому они быстро исчезают из кошелька), 50 и 100 рублей ( их мы стараемся разменять — крупными купюрами не всегда удобно платить) и 500 рублей ( эта купюра на данный момент очень редка в обращении). На всех перечисленных купюрах изображены упомянутые в вопросе здания архитектуры.
4. Герой потерял всю свою недвижимость, он вынужден отдать последние деньги человеку, сидящему напротив него. Но мы узнаeм, что всe не так страшно, когда в конце рассказа об этом герой говорит: «Чeртова „МОНОПОЛИЯ“»! На самом деле, персонаж всего лишь проиграл в эту настольную игру! Слово « монополия» происходит от двух греческих корней, означающих « один» и «продаю».
5. То ли в честь приезжавшего сюда зоопарка с экзотическими животными, то ли из-за того, что местные рабочие часто ходили с чёрными от сажи лицами, этот район получил прозвище АФРИКА.
6. Всего башен двенадцать — по числу месяцев года. Четыре же самые выдающиеся башни — символ урожая — обозначают ПЛОДОРОДНЫЕ МЕСЯЦЫ ГОДА ( май, июнь, июль и август).
7. Первый из этих домов появился в Минске в 1982 году — при Брежневе, а не при Хрущeве — известном поклоннике того, что находится в чёрном ящике. Тем не менее, дома, которые находятся возле Комаровского рынка, за свою необычную форму получили прозвище в честь — ОТКРОЕМ ЧEРНЫЙ ЯЩИК — КУКУРУЗЫ!
8. Дело в том, что словом « столб» или « подпорка» на русский язык можно перевести слово « ИПОТЕКА». А еe присутствие означало, что в случае, если долг не будет погашен, земля должника перейдет во владение кредитора.
9. Механик Энди Сондерс создал автомобиль, внешний вид которого ему напоминал изображение персонажей — ПОСМОТРИТЕ НА ЭКРАН — картин работы ПАБЛО ПИКАССО! А в жилом комплексе « Маяк Минска» есть дом, который тоже назван в честь великого художника — «Пикассо».
10. Сотворены эти сапоги были нечистой силой, поэтому, когда их обладатель заходил В ЦЕРКОВЬ, они рвались.
Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 2.
Как и обещал, продолжаем наш тернистый путь к «той самой» идеальной новостройке.
Сегодня мы говорим о застройщике, что это, кто это и как понять что он не спит и видит как нас с вами обмануть.
Для начала посмотрим из чего состоит стройка (это важно):
Застройщик — Юридическое (реже физическое лицо) получает в установленном порядке права на застройку земельного участка. Застройщик отвечает за организацию строительства в целом. Именно застройщик распределяет будущие квартиры в своем доме между остальными участниками строительства и ведет учет их принадлежности.
Генинвестор — Юридическое лицо, осуществляющее финансирование (как правило за счет привлечения средств других организаций и частных лиц)
Генподрядчик — Организация, возглавляющая непосредственно процесс строительства, т.е. строит дом
Подрядчик, Субподрядчик (субчики) — Организации, привлеченные Генподрядчиком и подрядчиком соответственно для выполнения определенного объема работ не стройке
Поставщики материалов — Как понятно из названия, поставляют на стройку строительные материалы
Инвестор(дольщик) — Физические и юридические лица, предоставляющие свои средства для осуществления строительства дома
Агентство Недвижимости — Привлекает инвесторов к строительству дома, с одной стороны, с другой — осуществляет информационную, юридическую поддержку клиентов в процессе поиска нужного объекта и заключения договора со строительной организацией, сопровождает «дольщика» до получения последним объекта в собственность.
Итак что мы имеем. Есть застройщик, есть генподрядчик, есть генинвестор и агентство. Все эти организации могут быть как одним целым, так и существовать по отдельности. И этот факт первое что говорит о ООО «N» в том или ином свете.
Чем же хорошо когда все эти ребята одна организация? Такие компании называют «компаниями полного цикла», т.е. застройщик сам берёт свои деньги (не всегда но часто это так), сам строит, сам ведёт документацию. Что бы организовать всё это, нужно время, много времени, компанией полного цикла в один момент стать невозможно. Проще говоря это уже мощная организация имеющая цели строить и сдавать, имеющая репутацию, а так же слаженную работу между всеми своими подразделениями (например, вопрос качества строительства уже понятен, просто сходите на сданный объект и поспрашивайте жителей как им живётся).
Кстати, вы спросите, зачем тут агентство? Ответ прост, даже крупные застройщики иногда «ленятся» создавать свой отдел продаж, им проще дать проценты агентству, чем содержать своих менеджеров (возможно, они на этом даже экономят). Агентство создаёт сайты, рекламирует, старается, а вы просто строите и не паритесь, к вам и так придут, ведь вы застройщик полного цикла, локомотив, молодец и вообще царь на рынке.
Думал нужно или не нужно приводить примеры, но всё таки решил приведу.
Вот несколько титанов на рынках СПб и Москвы:
Северный город и RBI
Это те застройщики, к которым, я бы принёс деньги не глядя и спал бы спокойно. Каждого из этих застройщиком я могу хвалить часами и восхищаться их подходом к рынку. Они все разные, у них разные качества и про это я писать не буду (так как материала на отдельный пост).
Но, друзья, это не значит что стоит отбрасывать стройки где у нас с вами работает не такой крутой парень. Застройщик полного цикла это здорово, но в большинстве случаев и ценники у них будь здоров, так что мы ищем более разумные варианты по меньшей стоимости.
Следующим показателем у застройщика будут года существования, даже лучше, соотношение лет и построенных кв м.
Например, ООО «А» за 10 лет построило 1000 кв м, проще говоря за 10 лет они построили 2х этажный домик. ООО «А» сейчас вам предлагает проект комплексной застройки на 18 корпусов по 20 этажей каждый. Тут в пору задуматься, а почему вы, уважаемый застройщик, за 10 лет ничего не построили, а теперь занялись КОТом (Комплексное освоение территорий, я знаю как тут любят котиков и в стройках они тоже есть, правда не мохнатые). Странно-странно.
Возьмём ООО «Б». За 10 лет застройщик успешно реализовал 5-6 крупных проектов, всё сдал вовремя или с задержками не более года. Главное, что все его проекты сейчас сданы и успешно функционируют, а их качество не вызывает нареканий. И этот застройщик вам предлагает КОТа с теми же параметрами как и у ООО»А». Какого котика выбирать вы уже поняли.
Но что же делать если вам и здесь не подходит вариант и нужно искать у «свежего» застройщика на рынке, который вот только вылупился, но уже смел и амбициозен.
Смотрите на проект:
Эти ребята не дураки, ввязываться абы куда они не будут. И не потому что у них совесть так есть или они людей стесняются обманывать, нет. Молодые застройщики не имеют своих активов, короче денег у них дом построить нет. Генподрядчику особо платить нечем, да и инвесторам западло деньги возвращать. Что же делает наш маленький, амбициозный и хитрый застройщик? Он раздаёт «инвестиционные квартиры», т.е. расплачивается с инвестором и генподрядчиком квартирами. Ну вы поняли, если застройщик кинет, он кинет не только несчастного дольщика, а инвесторов и генподрядчика. Так что эти ребята на стрёме, и если генподрядчик с именем, бывалый и за его плечами уже не одна стройка, то он является гарантом благополучия и гарантирует успех.
Кстати, тут у вас появляется шанс купить квартиру с хорошей скидкой, так как генподрядчик «сливает» квартиры побыстрее (а соответственно дешевле чем у застройщика), ему нужны бабосики. Где найти такие квартиры? Уж точно не у застройщика, всё это только в агентствах.
По генподрядчику ориентироваться проще всего, так как он скорее всего определённое ООО «N», по инвестору уже сложнее, вплоть до того что нужно узнавать кто у инвестора CEO, а уже потом смотреть в каких проектах он участвует.
Есть ещё один способ определить надёжность застройщика – это аккредитация банками.
Прежде чем банк аккредитует стройку, он проводит полный досмотр застройщика, особенно если это ноунейм. Банки как генподрядчики и инвесторы заинтересованный в успехе стройки. Так что если стройка не надёжна, то и банки будут соответственные.
Как вы можете догадаться, нашим катализатором будет главная вредина и самый недоверчивый, но всеми «горячо любимый» СберБанк России.
Сбер не аккредитовывает ЖСК, каким бы вы там не были супер-мега застройщиком. ЖСК? До свидания!
Какие-то малейшие косяки в документации? До свидания!
У вас лицо неприятное! До свидания!
И всё в таком духе. Сбер должен снизойти до застройщика и щедро, своей плодородной рукой, его аккредитовать.
Зато если вы видите в аккредитации сбербанк, можете быть уверены стройка стоящая.
К слову, бывают настолько непонятные стройки, что даже захудалые банки их не аккредитовывают, поэтому застройщик открывает свой банк и всё, привет опасная стройка с опасной ипотекой (просто мечта).
Ещё одним признаком надёжности стройки является сам проект стройки.
Это то, что вам будет предлагать застройщик, в плане окружения, дизайнов придомовых территорий их благоустройства, дизайн МОПов (мест общего пользования), короче всего что есть и будет на стройке. Немного запутано, так что приведу пример. Вот перед нами проект: заказан он у именитого финского, итальянского, бельгийского, российского, немецкого архитектурного бюро. Это значит что на этапе проектирования вбухано немало денег только на оболочку проекта. Так что намерение у застройщика построить определённо есть.
Второстепенным признаком может являться земля на которой строится дом. Она может быть в аренде, а может и в собственности (для г Москва неактуально, так как с собственность приобретать землю нельзя, за МКАДом можно). Короче говоря если в собственности, то это гуд, так как опять же застройщик потратил деньги на эту землю и отбивать их как то надо.
Поведём итог. Самая безопасная стройка для нас с вами будет таковой:
Застройщик «полного цикла»
История его насчитывает более 10-и лет и на его счету есть успешные объекты, а их количество не 1 и 2
Стройка аккредитована Сбер Банком
Земля в собственности у застройщика
Проект заказан у именитого бюро или впечатляет своим оснащением
Хочу пример привести, это одна из моих любимейших строек:
Застройщик Лемменкяйнен – фины, существуют более 100 лет, компания строит дороги, заводы (завод ниссан в Питере это их работа). Куда там до жилой, для них это семечки, работают во многих странах Европы как подрядчики и застройщики. Представьте масштабы! А теперь как думаете, достроят?
Их объект «Тапиола» на фрунзенской
Технология умный дом (через телефон можно выставлять температуру в доме, а так же включать, выключать воду и электричество и тд и тп)
Датчики затопления, если прорвало, то воду выключат автоматом
В ванной сливное отверстие в полу, хоть водой обливайся прямо посередине
Свет проведён на лоджию
Сразу установлены крутые входные двери
Бескаркасное остекление лоджий
Все коммуникации идут в спец панелях ELPO, крутая штука, много места экономит.
Короче говоря сказка, я балдею, но очень дорого 🙁
Вот и всё! В следующем посте я хочу рассказать какие технологии строительства бывают, это к разговору, что даже панелька бывает бизнес класса и чем она отличается от эконом. А то многие думают, раз панелька, значит УГ. Это не так!
А пока я желаю вам удачи! Увидимся!
Древо-алюминиевые стеклопакеты. Стеклопакеты, Карл!🌝
Ну хер его знает, как проектировщик я бы подправила ваш пост. Именитые застройщики часто берут на подряд сторонние компании, потому что имея в своем штате 20-30 ГИПов им тупо некогда заниматься проектированием их же объектов. Они курируют их, выезжают на стройки, а сидеть за монитором в автокаде и уж тем более бегать по согласующим организациям у них времени нет да и желания. Поэтому глядя на название в графе «генпроектировщик» по факту проект могут делать совсем другие люди. Мы много лет работаем с крупными застройщиками Московскими и никто не знает что проект на самом деле делала я, а не тот кто написан на растяжке=)
Уважаемый, а не могли бы вы просветить насчет ЖК Лайф-Приморский? (В Тапиоле квартир кстати уже не осталось, да и цены я вам скажу, выше средней по рынку)
Насколько вообще дешевле и выгодней брать квартиры? Какое соотношение по ценнику между котлованами, >50% построено, и уже построенными?
Банку нет никакой разницы, есть вам где жить и, более того, достроится ли дом. Даже если стройка провалится, придется оплачивать ипотеку
спасибо за пост. А что думаете про Легенду (две новые стройки, две заканчивают)?
Чипуся, спасибо за статьи)
хотел посоветоваться с авторитетным человеком по поводу покупки жилья.
В кратце изложу суть.
Собираюсь летом этого года реализовывать военную ипотеку (ВИ) в Москве/МО.
С осени 2015 подыскиваю подходящие варианты (сочетание цена/качество). Активно пользовался помощью таких сайтов как «Военгарант» и «Молодострой» для военных ипотечников (там удобная карта с объектами).
Квартира мне нужна на самом глубоком котловане (как можно позднее и, соответственно, дешевле). Это связано с тем, что я живу в служебной квартире и она меня устраивает (заберут, когда будет построена и сдана ипотечная квартира), а также хочется въехать в дом с инфраструктурой (не в корпус 1ой очереди). Наличие рядом метро (готового или в плане на ближайшие 1-3 года) обязательное условие.
В итоге подобрал несколько объектов (если будет время, прошу посмотреть и высказать своё мнение об их «+» и «-«).
1. (основной вариант) ЖК Люберецкий ( http://www.zhk-lubereckiy.ru/ ). Застройщик Мортон. Цены падают в течение года всё ниже. Расположение объекта около бывшей строительной свалки, но её в н.в. ликвидируют. Рядом (600-700м) строиться станция метро новой розовой ветки с рабчоим названием «Улица Дмитриевского» (открытие
2. ЖК Люберцы-2016 ( http://lubercy2016.ru/ ). То же направление. До метро чуть дальше (1.5 км). Застройщик некий «Самолёт Девелопмент».
3. ЖК Новая Звезда. ( http://www.krost.ru/live/jk-novaya-zvezda/ ). Застройщик Концерн КРОСТ. Калужское шоссе. В планах (2019+) метро в сторону Коммунарки.
4. Очень хочу рассмотреть объекты ПИК-а «Оранж парк» (200м от м.Котельники) и «Мещерский лес» (около новой жёлтой ветки в Солнцево), но там нет ВИ (менеджер по телефону говорил, что они, якобы, планируют, но пока нет. ).
Заранее спасибо за комментарий.
Как вернуть деньги по ЖСК, если дом не строят и говорят что возврат нужно будет ждать пол года, а то и больше, так как денег сейчас нет? Обращаться в суд по тому, что не строят или по тому, что не отдают деньги?
@chipusia, спасибо за посты. Я уже по 3 раза их перечитал. Голова кругом идет.
Можешь быстренько глянуть http://bosporpearl.ru/ Как по надежности.
Просто у нас в Керчи (Крым) это первая(единственная) крупная новостройка, которая строится. Хочется купить квартиру с видом на море и не влететь на 4 ляма.
Что известно на данный момент:
Почти все квартиры с видом на море разобрали
Каркас 1 секции уже построен.
Сейчас заливают фундамент 2-й секции.
Планирую брать квартиру в 3 секции
@chipusia Приветствую! Отличные и дельные посты у Вас!
А не могли бы Вы рассказать поподробнее о агентствах: какие и как выбирать? Конкретно в СПб. Буду очень благодарен.
эталон инвест рулит)) даже разные акции для жильцов устраивают)) у меня жена билеты в кино выиграла))
Автору благодарность за проделанную работу, а главное за то, что помогли уверовать в свои скромные аналитические способности.
@chipusia, вопросы вдогонку. Если мы говорим о ДДУ по ФЗ 214, то одной из форм гарантий исполнения обязательств застройщика (гарантия того, что дом будет построен) наравне с залогом приобретаемого по договору объекта является или аккредитация банком, или страхование объекта. Правильно понимаю? Какой форме гарантии стоит отдавать бОльшее предпочтение? Стоит ли про страхование и страховые конторы подробнее рассказывать? Заслуживают ли они внимания?
Если коротко, то далеко не любой банк может аккредитовать стройку (в тему про свой банк) и далеко не каждая страховая имеет право страховать объект, строящийся по ФЗ 214. Информация о организациях, имеющих соответствующие права, выкладывается на сайте ЦБ РФ:
Угу, ЛСР с Нахабино Ясное обосрались. Люди до сих пор без газа в квартирах первой очереди. Всю зиму. У меня квартира во второй очереди. 9 домов готовы, а три без окон, одни коробки. И когда возобновится стройка, непонятно. Всё завтраками кормят, хотя должны сдавать всю очередь одновременно.
помните такую? крыло большую часть компаний из спискаи по размеру и по долгожительству как бык овцу
А ЦДС типа не титан рынка?
Ответ на пост «Советы по приёмке квартиры. Нормативы»
У автора конечно есть зачатки писательского таланта, но прежде чем хвалиться собой и учить других людей, нужно самому разобраться в вопросе. Отношение к строительству или проектированию он имеет весьма косвенное, возможно он дизайнер или отделочник-самоучка.
1. Приёмка. Куда мне идти и кого искать?
мастер дома (ведёт контроль за строительством и шевствует над прорабами бригад с момента заливки фундамента),
Спрашиваем где кого искать и неистово врываемся в его покои
Рекомендую неистово врываться только в туалет у себя дома
Больше им делать нечего, чтобы толпой ходить за каждым участником д/с. Например в доме 500 квартир или больше- все эти люди будут организованно устраивать шоу 500 раз?
БОЛЬШЕ НИКАКИХ АВТОГРАФОВ! Некоторые застройщики пытаются дать Вам ключ в обмен на подпись в акте приёмке-передачи
Единственная умная фраза за весь абзац.
Для приёмки стяжки рассмотрим СП 71.13330-2017, раздел 8.14, смотрим таблицу 8.15. Здесь Вы также найдёте допустимые отклонения
Ну так какое допустимое отклонение стяжки?
Далее осмотрим санузел на предмет нарушений норм при монтаже сантехники. Читаем СП 30.13330-2016. Возможные нарушения отражены в пунктах:
Трубопроводы систем горячего водопровода (подающие и циркуляционные, кроме подводок к приборам) следует изолировать для защиты от потерь тепла.
На каких «Ваших» трубах? Речь в данном пункте идет о стояках, а не о любых трубах.
п. 5.4.12 Совместную прокладку хозяйственно-питьевых водопроводов с канализационными трубопроводами допускается предусматривать только в проходных каналах, при этом трубопроводы канализации следует размещать ниже водопровода.
Автор, ты о чем вообще? Ты знаешь, что такое проходные каналы? Это такие сооружения для прокладки трубопроводов, в которых можно пройти.
п. 5.4.13 При совместной прокладке в каналах с трубопроводами, транспортирующими горячую воду или пар, сеть холодного водопровода необходимо размещать ниже этих трубопроводов с устройством теплоизоляции.
В квартирах нет каналов. Никаких.
Ты хочешь требовать, чтобы тебе поставили компенсаторы? Ты знаешь вообще для чего они нужны?Сколько их должно быть и где они устанавливаются? Они ставятся примерно через 5-6 этажей в зависимости от типа компенсатора и их компенсирующей способности. Похоже и в этом вопросе ты не разбираешься.
п.5.5.5 Тепловую изоляцию следует предусматривать для подающих и циркуляционных трубопроводов систем горячего водопровода, кроме подводок к водоразборным приборам.
Когда ты начнешь пытаться разбираться в вопросах? Подводки к приборам- это те трубы, которые идут от стояков. Подающие и циркуляционные трубопроводы- это и есть стояки.
Ты по своему желанию можешь упаковать ВСЕ трубы в изоляцию, но нормы этого не требуют.
Это не ты определяешь необходимость установки редукторов давления, а проектная организация. Этажи на которых ставятся редуктора указаны в проектной (рабочей) документации, это те этажи, напор на которых выше 45м (
Совершенно не лишним будет осмотреть фановый стояк. Трещины в канализационном стояке Вам совершенно ни к чему.
Ты знаешь, что такое фановый стояк? Не знаешь. Это вентиляционный стояк, который выводится на кровлю. Это продолжение канализационного стояка от верхней квартиры и выше крыши. В многоэтажных домах фановых стояков нет. Там иная схема вентиляции канализации.
Хотел дальше прокомментировать это околостроительное эссэ, но понимаю, что это бесполезная затея. Это беллетристика уровня студента второго курса.
Какой вывод? Автору нужно разобраться самому, прежде чем стучать себе кулаком в грудь и пытаться учить других.
Советы по приёмке квартиры. Нормативы
Более того, на просторах интернетов чрезвычайно проблематично найти подобного рода подборки, а долгие скитания приводят в большинстве случаев на форумы, где из пятидесяти экранов теста добывается один-два ГОСТа или СНиПа.
Я постарался записать каждый недочет с каждой осмотренной квартиры, найти на него нормативы, и готовый чеклист предлагаю к просмотру. Если Вам или Вашим друзьям-знакомым в ближайшем будущем предстоит пройти процедуру приёмки, думаю, потраченное на прочтение поста и/или просмотр ролика время будет проведено с пользой.
Для приёмки стяжки рассмотрим СП 71.13330-2017, раздел 8.14, смотрим таблицу 8.15. Здесь Вы также найдёте допустимые отклонения, однако, в отличии от штукатурки, здесь явно прописано, что не допускаются трещины и приподнятые кромки. Как правило, кромки поднимаются у стен и гильз стояков отопления и водоснабжения. Обратите на это внимание.
После всех «исследований» имеет смысл замерить площадь комнат и свериться с указанной в ДДУ площадью. Обычно, фактическая площадь чуть превышает заявленную. Кроме того, внимательно читаем абзац «обязанности застройщика». Например, на продемонстрированной в ролике квартире отсутствовал внутренний водопровод, хотя по документам он должен быть смонтирован. Указываем все несостыковки.
Теперь пришло время вернуть ключи и сесть писать претензию. Здесь потребуются навыки грамотной речи и официального изложения мыслей. Описываем все недочёты и ссылаемся на нормативный документ, который свидетельствует о явном нарушении технологии. Важно отметить то, что Вам должны предоставить доступ во все помещения квартиры и дать возможность осмотреть все элементы. Например, Вы не сможете оценить герметичность труб, если воды в доме нет. Без электричества не дать заключение о работоспособности электропроводки, а без дверной ручки балконной двери (ДАЮ ЗДЕСЬ ОСОБЫЙ АКЦЕНТ) Вам не выйти на лоджию и не оценить качество проведённых работ. Требуйте предоставить ручки для оценки работы фурнитуры окон и дверей, а также для доступа на лоджии. В противном случае перенесите осмотр квартиры на более поздний срок, когда монтаж оконных и дверных конструкций будет завершен.